裏参道や円山ってオシャレなのかな？
マルヤマクラスもダイエーだし。
札幌の青山とか代官山とか言う人も居るけど、
ほど遠い状況だと思うけど。
じゃあ札幌のおしゃれストリートは？
>78
お子さんのためなら円山より宮の森ですね。
円山はいづれ関東・関西に戻って受験というご家庭なら、ご近所や同級生とその保護者と感覚が似てるので良いですが、高校までは札幌で教育するつもりならもっとのんびりした地域がお勧めです。
治安の良さは地価や物件の高さに必ずリンクするとはいえないでしょう。
円山も事務所や店舗が多く道も狭いので、放課後一人歩きには不安なところも多いですよ。
宮の森、西町等でも町内会やＰＴＡが温かい人が多くしっかりした地域が安心では。
↑
宮の森～西町の範囲 という意味です。
身内が学校関係で某小学校にいましたが、評判の良い学校にありがちな違う意味で熱心な保護者で苦労したそうです。
変なステイタス意識のある人って面倒です。
あくまで公立小なのに。
＞81
そりゃ青山や代官山の方がおしゃれでしょうよ．
でも札幌なんだから，東京と比較したってしょうがないでしょうに．
○○銀座なんて，地方には山ほどありますけど，そんなことにいちいち目くじら立ててもね．
そもそも「円山裏参道ってどうですか？」って掲示板じゃないですし．
自分は東京に住んでいたこともありますが（青山，代官山ではないですが（笑））
また住みたいとは思わないですけどね．
圧倒的に札幌の方が住みやすいので．
同感～
街全体として比較すると札幌が圧倒的に綺麗。
道路幅とか建物の古さとかで、当たり前なんだけど。
東京は住むとこじゃないと思うし、札幌の方がいいと思うけど、
円山裏参道は高すぎだな〜。そこまで上がる理由が分からない。
◯◯裏参道
名前が恥かしい
欲しい人がいるからだよねー
それも金持ちのね
今見てるあなたも気になって見てるんだろうしさ
南一条通が北海道神宮の裏参道なだけで、恥ずかしいって何だろ？
ちなみに北一条通が表参道な
＞87
値段が高いのは，物件が少ないのに希望者が多いってだけですよ．
円山裏参道の魅力が，マンション価格ほど高いわけではないです（笑）
この界隈は，もともと人気の高い地域ではありましたが，
最近，特に希望者が増えたように思います．
やっぱりマルヤマクラスができたのが大きいんですかね．
できる前は，最寄りのスーパーはフードセンターだけでしたし
自分の場合，裏参道界隈に行くのは食べ物関係（レストランとかお菓子，ケーキとか）だけで，
ショッピングのイメージはあまりなかったですからね．
普段はあまり来る機会のなかった裏参道に，外から買い物に来てみて，
このあたりに住んでもいいかも，と思う人が増えたのかもしれません．
あとは大雪に懲りて，お金があって立派な一戸建てが買える人でも，
マンション指向になって，それが円山に集中しているとかですかね．
ちなみに説明会の時に聞いた話では，このマンションを検討されている方は，
すでに，この近辺に住んでいる方が結構多いようですよ．
周りMSだらけ
大して便利でもない
何がいいのかねぇ～
マルヤマクラスって複合商業施設にしてはオシャレ感、高級感あるな。
ダイエーも他のダイエーと内装も品揃えも違う。円山仕様だわ。
道路も電線地中化もれいになっていい感じ。
裏参道祭り行ったことある？
そこらへんの祭りとは全然違った。
高いけどオシャレだったなあ。
露店がパエリアとかリゾットとかモヒートとかだよ。
マルヤマクラス内のコナミは北海道では最高ランク3つ星施設だし、ヤマハは余分に施設使用料とってるね。すし膳とか輸入食品店とかワイン専門店とかジャム専門店とか円山だからこそ成り立つタイプの店も多いね。
ダイエー（笑）
札駅の大丸
大通りの三越
の方がオシャレで高級じゃないの？
低レベルすぎて煽りにもなってないｗｗｗ
>91
>あとは大雪に懲りて，お金があって立派な一戸建てが買える人でも，
>マンション指向になって，それが円山に集中しているとかですかね．
これが当たってると思うよ～
しかも今年の大雪でいよいよ雪かきにギブアップした高所得高齢者がMSに住み替えてると思う。
今年売りに出てる中古住宅は古いけど豪邸が多い気がする。
MSと平行して内覧してるけど、最近の安普請と違ってお金をかけた豪邸が多いよ。
子供が小さいとか女子でEVや騒音が不安なら、こういった豪邸を買って手直しするのもいいかも。
コナミのランク３だからといいますが、本州にはランク３は山ほどありますよ。
ランク４、さらに最上級のグランサイズもあります。
円山仕様といってもダイエーはダイエー。
庶民のスーパーです。
道路の電線地中化も裏参道だけ。１本入れば変わらない。
札幌としては上級なのかもしれないけれど、本州基準だと平均レベル。
なのに、この近辺の物件価格が東京レベルなのが高すぎる。
買ってるのは本州の富裕層なんだろうけど。
>99
>買ってるのは本州の富裕層なんだろうけど。
昔からそうだけど、震災以降さらに増えてる気がする。
知り合いも東京から移住したし。
地震だけならまだ居ただろうけど、放射能となるとね。
ここですね。写真がありました。
http://blog.goo.ne.jp/bonjour-urasando/e/a19cdbf8f667a4c4b5802f3e4a640...
階数と方角によっては、隣のマンション（？）などとお見合いですね。
その分、割安になってるんでしょうか？ 全戸裏参道向き？
しかしこういう状況は、道路の整備で改善されるんでしょうか？
ロードヒーティングもあるのかな？
http://blog.goo.ne.jp/bonjour-urasando/e/31636cbfd8b9f6867c4b1e575dc05...
↑
この辺、じいさんばあさんが多いのに
コレじゃ、転んで骨折だ
＞101
No.66の書き込みを修正して再投稿しますね．
間取りは3LDKが東側，4LDKが西側で南北に分割されています．
裏参道は北側です．
両間取りともリビングのバルコニーは南側にあり，そちら側に駐車場があります．
敷地の南側（駐車場の向こう）に立派な一戸建てがありますので，
２階だと，たぶん眺望は遮られますね．
南西方向はTimesの駐車場なので，３階以上なら
一部が円山郵便局で遮られるものの，円山が見えると思います．
更に通りを挟んで南側に，細身の10階建てのマンション（ライオンズマンション裏参道）があるため，
中層階でも視界はやや遮られますが，4LDKなら西側の通りを通して藻岩山が見えそうです．
東側(3LDK)はSTUDIO23のビルが隣接しており，７階くらいまでは窓からはビルの壁しか見えません．
西側(4LDK)は通りを挟んで６階建ての円山郵便局（しんかわコーポ裏参道）があり，
それを越えないと，眺望は開けません．また４階までは電柱，電線がかかります．
北側にもバルコニーがありますが，
円山スクエア（西側14階，東側10階）がありますので
中層階以下では，あまり眺望は開けないでしょう．
公式ホームページで14階相当の高さからの眺望が見れますので
そちらをご参照ください．
間取りが3LDKより4LDKで，階が上がるほど眺望が良くなるので，
結果的には眺望が価格に反映しているとも言えますね．
歩道の工事はすでにだいぶ終わっていて，段差はほとんどなかったと思いますよ．
＞104
眺望が悪いのを隠して売っているわけではないですから
ボッタクリではないですよ．
この場所に住みたいけれど，そこまでお金は出せないから眺望は我慢して低層階にする人もいれば，
眺望は悪いのは我慢できないから，大枚はたいて中高層階にする人もいる．
この場所でも眺望は欲しいが，そんなにお金は出せないから諦めるという人もいる．
こんな場所に，そんな金払えるかという人もいる．
そして，あなたのようにボッタクリだという人もいる（笑）
人の価値観って多様ですね．
>103さん
ありがとうございます。
完璧な眺望を希望すると、4LDK高層階で7000万。
安価な部屋を希望すると、3LDK低層階で4000万。
というところですか。
3LDKだとほぼ半分が、窓を開けると隣のビルという状況なんですかね。
それで4000万〜50000万ですか。
そもそも、円山はマンションが多く、景観は期待しない方がいいのではないでしょうか？
人気地域ゆえ、今後近隣に高層マンションが建つかもしれませんし。
この物件は、4LDKにしては狭く、値段も高いので
裏参道という立地に価値を感じる方が購入するのでしょう。
皆様の仰る通り眺望は期待できませんが
（多くの部屋は眺望確実なのは南向きのリビングのみですね）
立地は悪くないとは思います。
3LDK 4000(48.8)-5900(72.0)万，4LDK: 5100(52.7)-7500(77.4)万です．
とのことですが、
10年後、20年後の売却可能価格はどれくらいでしょうか？
そのころは裏参道の古いマンションが壊され新築が立つでしょうから
20年経過すると さすがに半値以下にはなってしまいますよね。
物件事態自体は上質そうですが、超高層タワー等のプレミアム感はないですよね。。。。
販売価格がバブル化していますので、裏参道に住めるメリットはありますが
資産として考えると デメリットが多いですかね？
10年後はやはり2000～2500万円程度は下がってしまうのではと心配しています。
連日 家族会議で検討中です。
営業マンの印象はどうなのでしょうか？やっぱり相当強気なのでしょうか？
＞108
補足情報ですが，西２３丁目は裏参道の中心から南に40mまでが45mの高度制限，それより南は33mの高度制限地区です．
ブランズは，ちょうどこの境目のところに立ってますので．
例えば，南側のライオンズマンション裏参道が建て替わったとしても，11階以下の高さにしかなりません．
したがって12階以上であれば，南側の眺望はずっと保証されることになります．
札幌市がこの先，基準を厳しくすることはあっても，緩めることはなさそうです．
12階以上3LDKで最低いくらでしょう？
もう無いのかもしれませんが・・。
>109さん
中古は新築以上に希少性によって値段が変わってくると思います。
10年後、20年後に裏参道の人気が継続している条件で、
裏参道沿いのマンションの希少性があれば、それなりの値段は付くのではないかと思います。
地下鉄駅からの距離も関係するでしょうし、そのエリアでの競合次第ですね。
マンション林立してきていますので、希少性はどうなるでしょう。
裏参道から1本入ったマンションと比較して、価値がありますかね。
新築の価格がかなり強気なので、それなりの資産価値が付く条件の部屋を買っておかないと、
中古で他物件と比較した時の希少性が無くなってしまいまい、価格下落の元かと思います。
とはいえ高すぎます。。
＞109
＞112に＞110を絡めてですが，例えばこの辺りは大部分が33m高度制限ですから，
１階の高さが約3mなので，12階以上は希少価値がより高いとも言えますね．
北１条のシティータワーも，その後，一帯が33m高度制限になってますから，
その意味で，よりプレミアがついていますね．
間取りとしては，やはり4LDKの方が値崩れしにくいでしょうね．
このあたりで4LDKの中古物件を見ていても，
築浅なら分譲価格ほとんどそのままで売れてますよ．
逆に，東側がビルでふさがっている3LDKの低層階は売りにくいかもしれません．
この辺りは土地がないので，新築マンションが次々と建つ感じではなく，
今後，希少性が一気に薄れそうかといえば，そんなことはないようには思いますが．
ただ，投資と考えるのはやめたほうが良いですね．
（これは説明会で言われました．元が高いので儲からないと）
＞109
営業マンの印象ですが，強気というのはどういう意味か分かりませんが，
裏参道にお住みになりたい方には，是非おすすめいたします．．
裏参道にこだわりに無い方は，他のマンションにした方がよろしいですよ．
ここの価格で，下手すると２戸買えますからね．
買いたい方は他にもたくさんいらっしゃいますので．
眺望を踏まえたうえで，お好きな階をお選びください．
みたいな感じではあります（笑）
>109
>10年後、20年後の売却可能価格はどれくらいでしょうか？
>そのころは裏参道の古いマンションが壊され新築が立つでしょうから
>20年経過すると さすがに半値以下にはなってしまいますよね。
マンションの営業いわく、１５年が売るかどうかの最初のポイントとのこと。
その頃はご指摘の通り旧ビル・マンションの建替え、ここ数年建ったものは最初の外壁工事ラッシュかもしれません。
私が心配なのは、それらによって近隣が常に落ち着かない感じになることかな。
景観・騒音・振動に、対策はされるでしょうけど舞いあがって見えないレベルの埃とか・・・
あと、そもそも今の販売価格は在庫薄のプレミアが付いてますよね。
新築プレミアは買った途端に数百万下がるとすると、将来の供給状況によっては2000～2500万円くらい下がることは充分ありえる話だと思います。
>115
>間取りとしては，やはり4LDKの方が値崩れしにくいでしょうね．
これは本当ですね。
「3LDKは狭くなって売りに出るけど、4LDKは満足して住まれてる方が多く売りに出るのが少ない」と業者が言ってました。
確かに4人家族なら、子供が成長するにつれ3LDKはいっぱいいっぱいです。お客さん泊められません。
ずっと前のスレにありましたが、
この物件は三井のパークコートを意識している(対抗している?)とありましたが
ブランド力という点ではどうなんでしょう？
東急は、三井、住友と比べても同等ということでしょうか？
＞119
この業界に詳しいわけではないですが，
会社のブランドとしては，やっぱり三井＞住友＞東急じゃやないですかね．
ただ，各会社で通常ラインと高級ラインでマンションブランドの使い分けがあります．
例えば三井なら
パークコート（札幌に２棟）＞パークホームズ
住友は
グランドヒルズ（札幌にはない？）＞シティハウス
で，東急なら
プレステージ（札幌にはない？）＞アルス
だったんですが，
数年前に東急はこれを統一して「ブランズ」を立ち上げ
全体としては高級路線にシフトしており，その結果として
東急のブランドイメージも以前より上がりつつあるように思います．
そのイメージで行くと，ブランズはパークコートにはかなわないものの
パークホームズ，シティハウスよりは，やや高級になるのかな
という気がします．
ちなみにS1W24三井はパークコートにはならないと三井の営業マンに聞きました．
（近くにあるので当然ですが）
おそらくパークホームズでしょう．
＞117
その通りだと思います．
ただ，中古マンションは一にも二にも「立地」がすべてです．
立地が良ければ高く売れます．
立地の悪いマンションは安いですが，値下がり率も高いです．
例えば，立地の良い6000万のマンションが３分の２の価値になってもマイナス2000万
立地の悪い3000万のマンションが３分の１の価値になっても同じマイナス2000万です．
この辺りをどう考えるのか，悩ましいところですね．．．
だいたい、中古で売るとしたら、
一年、100万マイナスと聞きます。
でも、仲介手数料がかかりますよね。
自分で売れないのかな?
ネットで売買とか出来るのですか？
住みかえたい…。
お向かいの円山スクエアに中古物件出てますね。
116平米 4LDK 12階 築15年 3660万円です。
元がいくらか解りませんが、どれだけ落ちてるんですかね。
一般的に新築マンションは購入直後に中古になってしまうため、1～2割 価値が下がります。
また、新築価格にはメーカーさんの利益、宣伝費等が上乗せされており、
さらに今回は強気の値付けのため、新築価格が異常に高いのが特徴的です。
本物件は３方囲まれており主なプレミアムは裏参道に接している、駅より徒歩圏内程度です。
環境は非常に良いのですが、個人的には中高階以上は1500万位高いのではと思ってます。
賃貸に出すとしても近隣相場と比較して、築10年以内の新築プレミアム期間で一か月管理費込で、 3lDK 15～18万、
4LDKで17～22万程度と予想します。
それ以上だと借り手が見つからないかもしれません。。
築10年以上ではさらに月2万円程度減額が必要かと予想します。
ですので現金一括購入か永住の覚悟ならよいかもしれませんが
転勤、売却の可能性がある人には 悩みところです。
マンション自体が高級感があり良いのですが、皆さんの話を総合するとどうやら価格、眺望がネックですね。。。
キャンセル物件の値引き購入がベストでしょうか？
＞123
これ，間違いなくすぐ売れちゃいますね．
週末に内覧して，即日申し込みのパターンかも．
欲しい方は，すぐ電話して内覧を予約した方が良いですよ．
築15年だからと言って，値下がりを期待してる人がもしいたら
甘いですよ．
その間に確実になくなりますから．
＞124
今後５年くらいなら，周りにマンションはそれほど増えませんから
特に眺望のある中高層階はプレミア価格が維持されて，
ほとんど分譲価格で売れるのではと自分は思います．
賃貸ですが，パークコートは月30万で出てますから，
相場的には，もう少し高い設定でも良いかと思います．
だだ，おっしゃる通り借り手がいるかは別問題ですが．
説明会では，賃貸物件として購入するのは
おすすめしません．元が取れませんから
と，はっきり言われています．
売却・賃貸時の損得を気にするなら，ここは買わない方が良いですね．
もし値下がりしても，その差額が裏参道に住むための家賃だったと
割り切ることができる人が買った方が良いと思います
キャンセル物件はあっても，抽選で外れた方が流れるでしょうから，
値引きはまずないでしょうね．
この中古物件はお買い得ですね。
値下げもあり得るでしょうし。
立地条件同じで、4DLKで平米数も広く、さらに12階と高層階。
築15年はそんなに古くありません。
大規模物件なので、5000万前後だったのではないでしょうか。
裏参道とはいえ、15年後の資産価値の参考になりますね。
買いたい人は将来も高値維持をと期待するでしょうが
今はまれにみる在庫不足時期なので、今を基準にしない方が良いのでは。
震災以降は関東～東北から放射能や地震や猛暑から避難、今年になって地元高齢者の雪かきからの避難が重なってる時期だと思います。
小金持ちのリタイヤ組、セカンドハウスに妻子をすぐに札幌にと思っても、適した物件が少ないので価格ＵＰしますよね。
>116平米 4LDK 12階 築15年 3660万円
そもそも人気の４ＬＤＫで平米数も稀少の広さで
階数も高すぎずギリギリ買っても良い築１５年で
今すぐ人気のエリアに住める
という、ある意味奇跡が重なっての価格ですよ。
うちは円山公園駅徒歩10分弱（購入時の案内では徒歩7分）
築11年だけど、査定してもらったら平米28～29万らしい
中古物件が少ないので査定の上限以上で売れるかもって
リーマンショックの頃より値上がりしてるわ
>116平米 4LDK 12階 築15年 3660万円
同立地で本当にお買い得！！！
こちらもプロの査定を受けているでしょうから現実的にこのエリアの資産価値はこの位なのでしょう。
15年後の価値は
３LDK 3500 4LDK 4500程度位では？
日本は急激に人口減少していますし関東東北から多くの人が札幌に流れるのも考えづらいです。
さらに10年後は近隣物件から中古や分譲賃貸が多く供給されているでしょうから。
5年間新築価格を維持できて、月30万円で貸し出すことができれば最上階4LDK（7500万）でも人に貸し出して21年で元が取れますね！！！！
これが本当ならお買い得ですね。
正式な価格表が出たら 「住まいサーフィンネット」の評価を調べてみます。
