銀行の固定金利ローンってどうですか？

ローンの借り換えはそう簡単にできません。

あと上記の金利ですが銀行としては高いと思います。
東京三菱なら、５年固定で 1.4% とかです。

どちらがいいかどうかは将来の金利変動があるえるので
はっきりと答えられないでしょう。

自分では今後の金利動向がどうなると思っているのでしょうか。

ありがとうございます。

自分では、今後の金利は上がると見ています。
公庫の金利も上がってきてますし。。。
しかし、銀行の方は各行の競争原理の中、
それほど上昇しないのかなとも思っています。

しっかり調べたわけではないですが、
銀行ローンの金利と公庫の金利の動向は、
同じような曲線をたどるものとは、一概に言えないのでしょうか？

ローンの借り換えって難しいのですか？

ところで、公庫がやっている証券化ローンはご存じないのでしょうか？
あれと銀行のローンを併用するのが一番いいかと思われるのですが

公庫と違う点
・35年間完全固定 3〜3.5% ってところ
・保証料なし
・団信は別途必要(ただし額によって決まる
・つなぎ融資はいらない
検討の余地はあると思いますよ。0.7%優遇ってのは多分、
保証料を払っての事だと思いますので、0.5% と同一と考えた
方がいいと思います。

あ、あと高くないと思いますよ。
0.7% 優遇は通常 35年間ずっとですよね。
東京三菱は当初５年で、その後は 0.1% 優遇から増えていって、
0.4% で止まります。長い目で見れば 0.7% 優遇の方が有利だと
思います。

ちなみに私も金利は上がると予想しています。
来年のペイオフ以降が分かれ目かと。

私ならば、2500(35年固定)と890(変動[短期固定]) にして、
890 を早めに返し、残った 2500 の方を借り換えるなり、
繰り上げ返済するなりするのが一番リスクが少なくてイイと
思います。

バブルの頃は誰もこんな低金利を予測しませんでした。
この低金利の時代誰も、あのような高金利を予想しません。
過去 30年の平均金利は 5% 前後。最高で 8.9%。
ここ６年間は底をついていますが、１０年前は 4% 程度だった
というのが変動金利(短期固定も同じ)です。

もちろんふたを開けてみないと答えはでませんが、
目先の安さにとらわれるのも危険だと思っています。
＞あくまで個人的に...

連続書き込みごめんなさい。
証券化ローンは、繰り上げ返済手数料無料ってのも
特典でありました(^^;

>>03
公庫と銀行の金利は、当然ながら連動せず同じ曲線になりません。

今はまだ金利があがるかわからないから様子見で2年か3年固定でいいと思います。
そして、2・3年後にまた検討してみてわ。今長い固定を組んでも、利子分だけで
短い固定とくらべると結果的に損してしまうそうです。（現在では）
あと1ヶ月ごとに銀行の変動が発表されるんですけど、そこで注目するのが
30年固定とか長いやつ。それがあがってきたら、この先金利があがる一方。
（理由は、銀行もこの先必ず景気が良くなると判断したらまず長期の金利を
あげないと、後々低金利では損失するから。短いのはすぐあげれるから
さほど損失はない。）
なので、長期固定がさほど変わらなければ、金利も急には上がらないと思います。
ちなみにとある都市銀行は30年固定が3月から比べて0.25％下がっていました。
（変化の目安は半年ぐらいあけてみたほうがいいかも。）

でも額が大きい場合は金利が上がったときのリスクが大きいですよ。
公庫とか、証券化ローンは最初しか借りれませんし。

ほんとに金利が上がらないと読んでいるなら、
銀行はなぜ２０年固定の基準金利が4.950％なんだ？
と勘ぐるわけです。
結局銀行もそれくらいになると予測している気がします。

# 当然優遇があるのであと 1% くらいは下がるんですけどね(^^

08は現在ではの話です。
例えば３千万円借り入れで上の20年固定4.950％と2年固定2％を比較してみると、
2０年固定は一年間の利子が1.485.000円
２年固定は一年間の利子が600.000円　その差額885.000円
２年間で1.770.000円かわってきます。これは結構な金額の差になります。
２年後にいっきに長期があがるとも思えませんし、もしあがったとしたら
景気も回復してるということでお給料もそれなりに上昇するはずです。
なので、今は銀行でやるときは少し様子を見てもいいと思います。

＞銀行はなぜ２０年固定の基準金利が4.950％なんだ？
長期固定は安心を得るためも含まれているから高いのはしょうがない
と思われ。例え２０年後その金利以上になっても２０年間同じ高い金利で払っている
方が損だと思います。２０年後には元金も減ってくるし、今よりリスクは
ないと思います。

最近、専門家とかもテレビでいってるけど、場合によっては高い金利の公庫から
安い銀行にのりかえを薦めてることもあるみたいですよ。

でも、実際は確実ということはないですから自分で色々プランをしっかり
たててやるのが一番いいかもね。

後は、銀行窓口に行って相談するなり専門家に相談するなりしてがんばって
下さい。
あと、繰り上げ返済で元金を減らしていくことが大切ですね。

>10
でも公庫とか証券化ローンだとそこまでの金利差がないですよね？
3% ちょいなわけです。優遇うけても 10年固定とほとんど変わらない
金利で受けれるというのは利点だと思います。

銀行は儲けなければ意味がないですから...。
3000万円で、もし１０年後に 5% という金利になったときに、
額も一気に上がりますよね。それ考えるとやっぱり分散させた
方がいいと思います。

当然２年後にって事はないと思いますが。
３５年借り入れ(もちろん繰り上げ返済するとは思いますが)と
考えていつ金利があがっても対応できる程度にしておいた
方がいいと私は思います。

お金持ちで１０年で返済できる自信があるなら問題ないとは思います
けどねー(^^;

20年前ってバブル期でしたね。そのときに８％だったこと考えると
ちょっと怖いってのもあります。今考えたらあんな高金利は考え
られませんが、あのときはこんな低金利考えられませんでした
しね。って、誰かが書いてましたね。

09は銀行でのことを言いてっるのでは？
確かに今は金利がもっとも安い時だから下手に長期を組まなくてもいいきがする。
短期にしておいてそのつど考え直してみてもいいかも。
でも公庫等の場合は途中で借りれないみたいだからだめだけどね。

２０年前バブル期であんな高金利とあるけれど、それでもみなさんわんさか
ローン組んでたよね。それだけ収入としてもあったんじゃないかな。
で、今は不景気で収入もさがれば、金利も下がった。だからもし金利があがってくって
あれば景気もよくなり収入も上がるんじゃないかな。それもそれでよいことなんでわ。

まぁ、そのことはどうなるか誰もわかりませんよね。　これって結構ギャンブルですね。

確かに金利なんてどうなるかはわからんわな。
低金利の時だからこそ、長期固定が有利かもな。
金利の高いときは変動が有利かもな。

ＪＡの長期固定金利型の住宅ローンが良いと雑誌に書いてありましたが・・・？？

>14
やってない地域も多いんですよ...

金利が上がると思ってるんなら公庫の枠だけ確保しとけば？やめんのも減額するのも簡単だから。ほんと公庫は数か月でコロコロ金利が変わるからねー。上がるときはガンガン上がるよ。下がっても俺は責任とれないけど。引渡しの一ヵ月前ぐらいまでに決めりゃいいんだから。これは販社によって違うんだろうけど公庫もつなぎ不要な場合があるよ。俺はリバブルだったけど不要って言ってたなー。財形はバッチリつなぎ取られたよ(;_;)

東京三菱かＪＡにしとけよ。

公庫の証券化ローンが良いと思うが。
保証料もいらんしね。
公庫とは名前つけてるが、銀行で借りる分。
各銀行によって違うが３％程、３５年完全固定。
銀行は儲からないから絶対すすめてこない。

公庫よりも証券化ローンのほうが魅力ですが、不動産業者によっては扱えないというところもあります。
私の購入したＮ不動産がそうでした。証券化ローンを商品にしているＩ銀行からＮ不動産に確認してもらったのですが、
Ｎ不動産の事務手続き上ダメだそうです。どうも、どうもまだトラブルの多い商品のようです。
私は、あきらめ公庫を限界融資価格で申込み、そして優遇ローンも満額で仮審査申込みました

>>19
そういうのもあるんですねー。確かに証券化ローンは手際が悪い。
私は証券化ローンと優遇ローンの２本立て。低金利の利点を
吸おうと思ってるのですが...。

でも長プラが 1.9% になりましたね...。
金利上昇の予感...

先日から銀行まわりをしてますが、来月から金利は確実にあがるとどこも言ってました。
特に１０年以上の長期金利、いま東京三菱など１０年固定２．２％などはあがるようです。
去年発売した１．９％固定ローンの再発売について問い合わせましたが、とても無理のようです。

撫繧ェりますよ、これから。
土壌が整ってきています。
前に日銀は失敗したから今回はかなり慎重だったけど、そろそろ限界です。
上下しながら上昇していくと考えています。
固定組むなら長い方が、現時点ではお得に思えます。

全期間固定の証券化ローンは申し込み中なのですが、
なにぶん実行が１０月...遅かったorz

今２年固定の変動で借りると、途中で借り換えなくても長期固定に切り替えられるのでしょうか。

2年固定期間中に金利が上昇するかも・・と思ったときにすぐに長期固定に切り替えればいいんでないの？
わざわざこの低金利時代に最初から金利の高い長期固定にすることないよ。公庫なんかで借りた人の顔を見るとちょっとまぬけに見えます。

２５へ。
君は神か？
金利が上昇したら金利をＦＩＸって、金利上昇のタイミングがわかれば、
俺たちディーラーは苦労しないんだよ。

一瞬で債券市場が暴落。その後も、買戻しが入らないような事態にな
ったらどうすんの？？

日本の債券市場は需給不安による暴落の危険性ってかなりあるよ。
この前未達になった時だって、ものすごかったのに。知らないのか？

公庫で借りた人をまぬけとか言ってるくらいだから、新聞読んだことない
かな。せいぜい東ス○か・・・。

今でも１０年の基準金利は都銀で４〜５％でしょ。２％ちょっとは、キャン
ペーン金利だよ。

基準金利が６％とか７％にまで上昇したタイミングで固定にしたら、大損

俺らは会社の金だから良いけど、住宅ローンを借り入れするような一般
人が人生をかけて金利の勝負にチャレンジして、負けたら悲惨だよ？

例えば金利が上昇するような局面ではそれに見合うだけ収入が増えるよ
うな職業やビジネスをしている人であれば、負債を変動金利でというのも
分かるけど、たいていの人はそうはならないでしょ。

２０年とか返済に時間がかかりそうな人は公庫やＪＡ、１０年くらいだった
ら、東京三菱とかで、キャンペーン金利を利用して固定で借り入れしてく
ださい。

まあ、２年後は量的緩和が解除されている可能性もあるし・・・。

>26
激しく同意！皆さん大丈夫ですか？

私は1月に公庫の2.5-3.5、35年で申し込みしました。(20〜25年で完済予定)
来年入居予定なので、今後のことを考えると正直ほっとしています。
銀行のキャンペーンに乗らないで良かった〜

じっくりここ読んでなかったので、個別指摘。

３へ。
「銀行の方は各行の競争原理の中、
それほど上昇しないのかなとも思っています。」
って、調達金利が上昇すれば、その分金利を引き上げるでしょう。
よく考えてください。競争原理だけでは限界があるのです。

８へ
「今はまだ金利があがるかわからないから様子見で2年か3年固定でいいと思います。
そして、2・3年後にまた検討してみてわ。今長い固定を組んでも、利子分だけで
短い固定とくらべると結果的に損してしまうそうです。（現在では）」
って、２，３年後に10年国債が今の２％弱から５％に上昇していたら、どうすんだ。
2年もの金利が仮に０．９％で、公庫が最初の１０年２．８％だったとして、
最初の2年だけは年１．９％得するけど、その後は10年の固定金利が５％だった
ら。悲惨ですよ。

ともかく、長期返済の場合、この歴史的な低金利（一時より上昇したとはいえ）
を享受すべく、固定にしましょう。

例えば公庫で借りていて10年度、もし仮に低金利が継続していたら、その時、
借り換えすればいいじゃないですか。

10年度→10年後

しかし、変動を進めるあほな営業担当者は多いですよね。

大手でもそういって煽るからな・・・。

みんな２年後に2％から5％にあがるとほんとに思ってるんですか？
そんなこともしあればバブル期到来ぐらい日本絶好調って感じなんだけど・・・。
まぁ多少は今よりはあがるとはおもうけど、そんなに急にはあがりません。
もしそんな急にあがったら給料も期待大なぐらいあがります。
あと長期があがったとしても短期はそんなにかわらないので短期のまま
長期と同じぐらいになるまで（今の）まっても元金がへってるので
遅くはないと思います。

でもだいぶ前から金利があがるあがるといわれつづけ早何年・・・。

公庫も銀行もばかじゃないから長期の金利は先のことを見越してなんで
今の金利をみてると急に短期をあげることはないといえます。

額面が多い時ほど、低金利でくんだほうが支払額が少なくなります。

過去に経済ジャーナリストが１０００万以上で支配期間が１０年以上あるときは
今の短期低金利に切り替えたほうが得だといってました。

まぁ国債の１０年固定2％弱（よく知りませんが）はある都市銀行２年固定2％に
くらべかなりお得だと思います。
１０年後には元金もだいぶへってるだろうし、金利があがったにせよ、給料も
あがれば普通に支払うには問題ないですよね。

30さん　そのとおりです。
今は低金利で借りて、元金をガンガン減らすことを考えなければいけませんよね。
元利均等返済でも毎月支払額のうち元金充当分の割合がたかいので、低金利だとどんどん減ります。
借りた最初のうちが最も効果的ですので、今を逃す手はありえません。
残債が減っていれば１０年後に少々金利が上がろうがびびたるものです。
そのくらいのことは、わたしの愛読紙のタブロイド版夕刊紙にも書いてあります。

３０、３１へ。

長期金利（通常１０年国債の指標銘柄を指す）は
２％→５％にならないかもしれませんが、２％→１％
になる可能性もあるということを行っているのです。

「公庫も銀行もばかじゃないから長期の金利は先の
ことを見越してなんで今の金利をみてると急に短期を
あげることはないといえます。」ってあほじゃないの。

銀行も公庫も自分たちで金利を決めているのではない
です。マーケットが決めているんですよ。

金利が低くなる幅より高くなる幅が大きいのだから、住宅
ローンを組むような一般市民が金利で勝負してはいけない
んです。

もちろん短期で返せるような人は短期でいいよですよ。でも
ゼロ金利下の今でさえ東京三菱の短Ｐは１．３７５％。ゼロ金利
政策が解除されれば、間違いなく上昇します。
それであれば、10年で2.2％の東京三菱とか、公庫の３％位で
固定するのお得でしょ。安心だし。
タブロイドの夕刊紙を読むようなおばかさんには分からないかも
しれないけど。

日本○済新聞に書いてある市場の観測記事なんて間違い
だらけですよ。ろくにマーケットを知らない記者が書いている
から。タブロイド紙はもっとひどい。そこで記事を寄せている
経済評論家とかは最悪。

景気がよくならなくてもインフレにはなりますよ。

今、心配されているのは、2008年に10年物国債の大量償還が
あること。

http://macky.nifty.com/cgi-bin/bndisp.cgi?M-ID=it-solution1&FN=200...

このためインフレがおきるのではと予測する人は多いです。

３３さんのおっしゃるとおり。

国債の発行金額が膨れ上がっています。
需給バランスが将来崩れて、国債が暴落し、金利が急上昇
可能性もあります。

変動や短い固定にする方は、自分の家計のリスクバッファー
がどれくらいあるのか、よーく考えてください。
金利が急上昇する可能性があることを。

私は別に短期を選ぶ人が賢くないというふうに考えているのでは
なく、自己破産等になって欲しくないだけです。

おせっかいでごめんなさい。

私も　3400万ほどローンを組む予定でいます。
子供もいないので　二人で働いて
繰り上げ返済をしていくつもりでいます。

銀行一本で　借入れする予定でしたが
なにか　10年後のことを考えると　怖い気がしますね。

変動　固定・・・
今　いろいろと思案中ですが
３３、３４さんのお話を伺うと
長期の固定のローンを組んだほうがいいような
きがしてきました。
10年後　どれだけ繰り上げ返済ができているかどうかで
きまるようなきがしますが・・
繰り上げ返済のために　息が詰まるような
生活もしたくないので
うーん　本当に　先のことは　見通しがつかないですね。
なにを　どお　選んでいいのか・・・
もう少し　検討してみます。

３５さんへ。
絶対に公庫やＪＡの安心計画、グッドローンで固定した方が良いですよ。
１０年間に３０００万円くらい返せる収入であれば、東京三菱の１０年固定。

しつこいですが、金利が２倍、３倍になった時、それに耐えうる収入があれば
良いですが、２０００万円残債があって、金利が１％から３％になったら・・・。
４０万円も年間利払いが増えるのですよ。

２０００万円にするまでに、１００万、２００万長期固定より特をしたとしても、
３％にあれば一年で４０万円、元本は減っていくとしても・・・。

もし１％が０．５％になっても、たかだが年間１０万円。

借り入れが少なくて、短期で返済できる方は、変動・短期固定でも
良いでしょうけど。

長期固定は安心料です。

企業だって、この低金利下で負債に占める長期部分を増やしています。

また、企業であれば変更の負債をすばやくスワップをかけて固定に変え
られますが、個人ではそうもいかないでしょ（銀行によっては気軽に
スイッチできますけど）。

３０００万ほど、東京三菱の１０年固定の３５年間でローンをくもうとしています。
１０年間の間に、できるだけ繰上げ返済しようとしていますが、
これってかなり危険なのでしょうか？
ここの掲示板を読んでいて、３５さんのように、１０年後を恐れて、繰上げ返済に追われる生活
になってしまうような気がして不安になっています。

３７さんへ。
おせっかいな２６です。このスレ気になってしょっちゅう見ちゃいます。
さて、いまの低金利下で東京三菱の１０年固定の基準金利は３．７％です。
それがキャンペーン金利で２．２％になっています。
優遇金利終了後は最大で０．４％の優遇。ということは、金利に変動がなく
ても、１０年後さらに１０年固定にすると、最大優遇適用で３．３％。あくまで
最大優遇でです。
公庫は当初１０年２．８％、その後３．４％ですよね。まあ、団信料０．３％
があるので、銀行ローンと比較するには、＋０．３％だから、３．１％と３．７
％ですかね。
東京三菱の方が当初１０年は０．８％得です。その後は、金利動向次第。
金利に変動がなければ、その後の１０年は０．３％得。
当初の１０年間で、０．８％金利が低いメリットを活かして
元本を減らせるからという考え方もあるかもしれませんが、
仮に２００万円利払いが少ない分繰上弁済で元金を減らせた
としても、３５年返済で組むと、意外と元金は減っていません。
おそらく２０００万円以上残っているでしょう。
ただし、１０年後金利が２％上がっていれば・・・。公庫と比較して
１．７％との損。３，４０万円年間の利払いが増えますよ。
１０年間で得をした２００万円（仮の数字ですが）は６，７年で吹っ飛
んでしまい、あとは・・・。
であれば、公庫等でとりあえず長期固定で組んで、１０年後金利が
今のようなままであれば、銀行に乗り換えれば良いのでは？公庫から
の借り換えであれば、銀行の今やっている金利優遇制度みたいなもの
が適用される可能性もありますし。
ただ３７さんが１０年間で残債を１０００万円程度にまで減らせるような
感じだけれど、一応３５年にしたという感じであれば、東京三菱の
１０年固定で良いのではないでしょうか。

僭越ながら以下私の例です。

私は頭金を物件価格の６割ほど用意したので、ローンは１５００万円だけ
組みました。東京三菱の１０年固定（２．２％）。

１０年で完済できる予定ですので、金利リスクはまったくないです。完済ま
での年間の支払額が決まっているので、安心して、日々の家計のやりくり
ができます。

26さん、いろいろとありがとうございました。
実は　購入の際、諸費用分　用意できなくて
頭金　70万で　3200万の物件を購入しました。
そして　審査は　とおって　12月に入居予定なのですが
三井住友で　諸費用+変動のローン（35年）をすすめられて
そのままにしておりました。
もちろん　諸費用分のローンの金利は別で
少し高めになっております。
私どもは　子供は　作る予定はないので
共稼ぎで　働くつもりです。
ちなみに　私は派遣なので
主人のみの年収で　おねがいしました（年収600万ほど）
二人での収入は　年　950万ほどになります。
今から　公庫での審査を　不動産屋さんにお願いしても
大丈夫なのでしょうか？
まったく　無知で　申し訳ありません。
あとは　銀行の方で　検討するかどうかですけど・・・
36さん　いいご助言　よろしくおねがいします。

４０さんへ。
お二人合わせての年収多いですねーー。羨ましいです。私は２７歳で、勤続６年目ですが、昨年の年収は６００万円でした。それで、専業主婦、子供２人を養っています・・・。
株でたまたま投資資金２００万円が８倍くらいになったこと、これまでは、社宅で家賃が５千円くらいだったので、貯金が結構できたことから、マンションを購入できたただ運が良いだけの男です・・・。

さて、本題ですが、
結論から先に・・・。
とりあえず、不動産屋に公庫の審査をお願いしてみては？？公庫は今の金利で申し込めますが、銀行は実行時の金利ですから、１２月入居まで半年の間になにがあるかわかりません。
公庫金利も一時よりは高くなりましたが、それでも低いですよ。
その上で、東京三菱にも審査をお願いしてみては？？直前まで待って金利水準が現在と同じであれば、東京三菱から借入れをすれば良いじゃないですか。
４０さんが借入れしようとされている変動金利は何％ですか。差し支えなければ教えて下さい？
優遇がないとすれば、三井住友の変動金利の基準はおそらく今２．３７５％なので、この金利かと思います。この水準は短期プライムレートに＋１％を加えたものです。
この金利は、短期プライムレートに連動して変動しますが、現在ゼロ金利政策下のため、しばらくこの水準から動いていません。私が社会人になった時は、１．５％だったかな。それから０．１２５％下がって１．３７５％になってからそのままです。

入りきらなかったでの、続き
来年度以降ゼロ金利政策は解除される可能性がありますが、短期金利は、長期金利よりは上昇幅が小さいと思われますので、１．３７５％がいきなり３％とかになる可能性はあまり高くないとは思います。
優遇で変動の金利が低いのであれば、１０年ちょっとで返済できる可能性のある４０さんは、低い金利を利用してがんがん返済を行うのも悪くないと思います。ただ、先ほども書きましたが、２．３７５％であれば、公庫でとりあえず、長期固定金利を確保して、東京三菱の１０年に申し込む作戦がベターだと思います。お二人で年収が９５０万円であれば、年間３５０万円くらいは返済に回せるので、１０年後には残債を余裕で１，０００万円以下にできますし、それから、3年位で完済できますよ。
余裕をみて２０年で返済をめざすのであれば、三井住友の２０年固定２．９８％っていうのもありますし。
あと元利金等ではなく、元金均等で返済をすれば、利払いは結構少なくなりますね。
私は年収６００万円ですが、年間２００万円は貯金できましたから（ボーナスで１４０万円、給与で６０万円）。それを今は返済に充てています（実際はボーナスで貯金して月払いでローン返済）。

ともかく、世帯年収も高く、お子さんの計画ない４０さんは、変動を選択しても良い環境の方だと思います（もし仮に金利が上昇しても、ある程度まで支払いに耐えられる）。将来の支払いを確定した方が精神的に休まる方であれば固定でもいいですし、早めにがんがん返済できそうであれば、変動でも良いと思います。おそらく三井住友だと０．７％優遇ですから、１．６７５％ですか。安いですねー。

ただひとつ。これは日銀のHPで確認できますが、短期プライムレートの過去の推移を確認してご自分で判断してください。９０年代初頭は８％を超えていました。９４年には３％まで下がり、金融緩和により、２．３７５％⇒１．６２５％⇒１．５％⇒１．３７５％となっています。ゼロ金利政策が解除されれば（来年度との予想もある）、２から３％の水準まで上昇する可能性はあると思います。

26さん　本当に本当にいろいろとありがとうございました。
今　会社の昼休みで　このサイトをみさせていただきました。
すっごく　詳しくよくわかり　本当に感謝しております。
主人に相談しても　仕事がいそがしくて
私がほとんどしらべている・・・というかんじなので
このサイトを利用させて頂いて
26さんのようなご助言いただいて　心細かったんですが
とても　心強くさせていただきました。
変動の金利は　自宅にかえって確認しないとはっきりわからないのですが
たしか　三井住友でも三菱銀行でも　主人の会社と取引があるため
優遇させてもらえるとはおもいます。
公庫も　不動産屋さんに連絡すれば
もしかしたらどうにかなるかもしれないんですね。
なるだけ早く返済はしたいのですが
長い人生　繰上げ返済で　息が詰まる生活も　どうかとおもうので
長期固定をくんだほうがいいのかな？
とも　おもっています。
主人とも相談して　考えてみますね。
本当にありがとうございました。
又　結果　ご報告いたします。
なんか　個人の話で　申し訳ありませんでした。

４０さんへ。
ご主人とよくご相談されて、検討してください。
私の誤字だらけのながーい文章を読んでいただ
いてありがとうございました。
仕事中にあせって書き込んでしまいました。

私は債券ディーラーをやっていて、金利の世
界の怖さを少しだけ知っているので・・・
一日で数億の儲けや損をしていて、感覚が
麻痺しているので、固定返済の安心感がすごく
好きなのです。

４０さんは、収入がたくさんあるので問題ないですが、
余裕がそれほどないぎりぎりの世帯に対して、変動のローンを
進めて、利払いを少なくみせようとするデベの営業の姿勢
に反感を覚えているのです。

新築マンションは購入した時点で１割減価しますし、こんな
世の中なのでその後年に６−７％減価していくでしょう。
１０年後は半値です。

資産に含み損を抱えた上に、負債も金利上昇で膨らめば
ひどいことになるのが目に見えています。

みなさんへ。
何度もしつこいですが、ぎりぎりの利払いを迫られる家こそ
ぎりぎり支払えるくらいの今の金利で固定した方が破綻する
リスクからは解放されます。

最終的に変動の方が得だったとしても、保険料だと思えば
良いじゃないですか！！

26さん　そうヒステリックに金利上昇を皆さんに吹聴して何かあるの？
今の日本は構造改革も路半ば、銀行の不良債権もようやく半減したとのことですが、ここまで来るのに十数年、２０００年の利上げ失敗もあり、少なくともここ２年は利上げはないと思いますよ。
たかが１００万と言えども、庶民には大金なのです。汗水流して稼いだお金です。株で１４００万儲けた人とは違います。
保険の為の利払いよりも、低金利で元金を少しでも減らしましょう。

私も26さんに対してそこまでむきになるのはなんでだろうと思っていましたが、
45の書き込みを見てその考え方を垣間見えたと感じてます。

銀行は金利４％として返済比率が３５％を融資の上限で見るそうですが、
実際３５％は数百万の年収の世帯には無理があると思います。
その基準で、今の金利での返済額だけを強調し、頭金なくても大丈夫と
無責任に分相応以上の物件を勧める営業も多いのが現状でしょう。
26さんの書き込みは、それに考え無しで乗せられ目一杯のローンを
組んでしまう人に対しての警鐘でしょう。
そういった人たちは金利が２〜３％上がってしまえば自己破産予備軍です。

十分に余裕を持った上で、自己責任でリスクを負っての選択であれば
変動や短期固定を選択するのもありとの考えのようですし。

ちなみに私も色々迷いましたが、最終的には２年固定３５年ローン
（全期間１％優遇）で組むことにしました。
25さん同様、量的緩和解除は早くても２年後と見ています。
（まあ外堀は埋まってきているので来年解除になっても驚きませんが）
仮に解除になっても急激な利上げはないとふんでいるので、
トータルでは特になる可能性が高いと考えました。

。。。それでも金利上昇におびえる小心者ではありますが（笑）

２６さん、アドバイス、有難うございました。
現在は共働きな為、私の収入は繰り上げ返済にあてようかと思って、
東京三菱の１０年固定を選択しようとしています。
余暇や何れ子供ができた場合の産休、育休等を考えると１０年で完済は厳しいです。
１０年後に残債が１０００万をきる位に元本を減らせると、東京三菱の２．２でも大丈夫な
ものでしょうか？４７さんのを読んでいても、２年位の短期固定ならメリットはあるでしょうが、
この低金利の時期に、１０年で完済できないのに、１０年固定を選択するメリットはあまりないのでしょうか？
公庫等の長期固定を選択しておいた方がやはり、よいのでしょうか？
主人が公庫でローンを組むのに少し難色をしめしていて、説得がやや難しくて。。。

４６さんへ。
４７さんにも指摘されましたが、確かにむきになり、ちょっとヒス
テリックでした。反省・・・。

金融緩和政策の解除も、早くても来年度下期だとは思いますし、
解除後も短期金利を低い水準に抑えようとはすると思います。

ただ何があるか分からないのが世の中です。日本の金融マーケ
ットは成熟しきっていませんし。さまざまなリスクがあるのは事実
です。

４７さんに書いていただいた「十分に余裕を持った上で、自己責任
でリスクを負っての選択であれば変動や短期固定を選択するのも
ありとの考えのようですし。」のリスクが金利が２，３％上昇しただけ
で支払いに窮するほどであれば、マンションの資産性には？？がつ
くだけに、そのリスクは多きすぎますよー、ということだけ言いたかっ
たのでした。

４６さんは１００万円庶民にとって大金だ、と書かれていますが、庶民
だからこそ、大金だからこそ、リスクを取ってはいけないと思います。
現状の低金利下では、変動・短期固定で得する可能性のある金額と損を
する金額があまりに差があり過ぎて、そのリスクは庶民には荷が重いと
思います。親にいざとなればお金を借りられるとか、他に流動性の高い資
産を有していて、すぐにローンを返済できる体制があれば別ですけどね。

銀行も生保もリスクアセットを一定量に抑え込み、もしもの時に備えてい
ます。

４７さんのように、冷静に金利環境をみつめ、特する可能性
および損をする可能性を吟味した上での選択であれば、当然、私の
ようなしょぼい銀行員がその選択に対して文句をつけようがありませ
ん。

３７さんの４８のレスを今見ました。
そうですか、私は前の文章を読ませていただいて、てっきりお子さんを作る
予定のないご夫婦だと思っていました。それであれば、１０年固定がベター
かと。
仮にローンが３，０００万円だとして、元金均等で毎年元金を２００万円（月
１７万円弱）返済していくと、公庫の３．１％（団信込み）だと利払いは約６２０
万円、東三の２．２％だと約４４０万円です。１８０万円の得。それを１０年後
に繰り上げ弁済すれば、残り元金は８２０万円程度になるので、仮に金利が
１０年後１２％になっていても（同じペースで元金を減らせば残り５年弱で完
済）、公庫の総支払額より断然少なくなります。
１．６７５％の変動が１０年継続した場合は利払いは約３３０万円。公庫比で
これを２９０万円の得。繰り上げ返済すれば、元金は７１０万円。同じペース
で元金を減らしていけば、１０年後いきなり金利が２５％まで上昇しても公庫
に勝てます。

というふうに、固定であれば、ある程度シミュレーションしやすく、将来設計
は立てやすいと思います。

続き
ちなみに、育児休暇やお子さんの養育費を考慮して１４，５年の返済で
はなく、２０年での返済を考えます。
今の公庫金利で元金均等返済で２０年（年元金１５０万円返済）
、１０年後残債１，５００万円）であれば、利払いは約１，０００万円です。
このため、東京三菱で１０年固定で返済し、その後１０年で再度固定する
としたら、１０年後金利が６％でも公庫の総支払額に勝つことができます。

なので、旦那様と相談され、３５年返済ではなく、２０年程度で返済ができ
そうな感じであれば（お子様のことや旦那様の将来見込まれる年収等を考
慮）、１０年固定は間違ってはいないと思いますよ。もちろんリスクは抱えま
すが、それほど大きなリスクではないかと・・・。

元金均等返済はやはりお得です。最初はちょっときついですが。

あとは人生観というか、安心感を取るかどうかの選択だと思います。
正直私が３７さんだったら、悩みますね。ただご夫婦で納得して
出した結論であれば、それがベストだと思います。

私は最終的に住宅ローンは１９００万位で済みました。なので皆さん
比較的変動は危険という意見が大多数ですが、あえて変動金利（提携特約付き）
１．６７５％　１本に掛けました。低金利で借りて元本を極力減らしたい
ことと、年収に対する返済率を現在でも低く抑えておき、今後金利が
若干上昇しても所得の上昇で十分カバー出来る範囲にしておきたかった
からです。金利上昇面での固定金利ローンが定石というセオリーは借入
額にもよると思いますが、長期固定による安心を買わなければいけない
のは例えば年収６００万弱のサラリーマン家庭であればいくら以上なの
でしょうか？

52さん
同感です。私は同じ理由であえて固定金利(1年)(1.15%)にしました。
ところで、変動金利は短期固定より若干高いと思いますが、変動を選ばれたのはなぜなのでしょうか。

東三の住宅ローンって、元利金等返済のみで、元金均等返済できないですよ。

５３さん　単に永遠に０．７％店頭金利より利率を下げますという
提携特約が付いていたからです。現在を金利の上昇局面だと
とらえるならば、３年未満の短期固定も変動も大差ないと考えました。
最近２０年固定で３．０％台の長期固定商品がありますが、安心を
本当に買うなら、そちらでしょうね。自分の場合はトータルの金利負担を
とにかく下げたいんで。仮に１０年後金利がかなり上がっていても、
その時の残債が物件担保評価額より上回ることがない物件を
購入したつもりなんで固定に借り換えする可能性はありますが。

http://www.art-homes.com/

この時期短期を考えるのはあたりまえだと思います。
バブル期はみんなあたりまえのように長期でやってました。
まだまだ上昇すると考えてたからです。
でも実際に普通の家庭が6パーの金利でやってのけてました。
それは収入もそれなにあったからです。
金利が良いイコール景気が良いなので、現在よりあがっても前にもどった
と考えればいいのです。そして収入も上がるでしょう。
今はデフレが起こり住宅もだいぶ安くなってます。
もしこのさきインフレが起これば借金したもの勝ちです。

まぁインフレはこないにしろ今は低金利だからこそ初めの高い元金は
短期でやってのけたほうが良いでしょう。
でも、長期の金利（例えば公庫）で初めに出してみて毎月返済できる
額をだしてから借り入れ額を決めれば、もし仮にあがったとしても
急に破たんするということはふせげるんじゃないかなぁと思います。

今は２年固定で２年後再度検討するのが良いと思われます。

５７さんへ。
１．「バブル期はみんなあたりまえのように長期でやってました。まだまだ上昇すると考えてたからです。」と書かれていますが、今も同じ状況ではないですか？現在短期金利はこれ以上低下する余地のない水準ですし、長期金利もほとんど低下の余地はありませんよ。まだまだ上昇すると考えられるような状況ではありませんが、下がるよりは上昇する可能性がある状況です。
２．「金利が良い（金利が高い？？のことですかね。）イコール景気が良い」とは限りませんよ。長期金利は期待インフレ率、期待潜在成長率、リスクプレミアム等で形成されます。確かに景気が良くなると予想される場合に金利は上昇しますが、リスクプレミアム要因の場合、景気が良くないのにもかかわらず、金利が上昇する可能性があります。その例が、国債の借入主体である日本のクレジットです。膨大な発行済み国債についての償還能力に対する懸念が一気に噴出せば、買い手は売り手に大きなリスクプレミアムの付加を要求し、国債は暴落、金利は急上昇しますよ（この例は日銀のHPにも載っている気がします）。

同じく５７さんへです。

そうですね。公庫の限度額一杯で考えれば金利５％になっても
収入の２７％程度ですから、年収が５００万以上あれば破綻の
可能性は低そうです。

少子化による人口減少や高齢化による労働力の低下を考えると
長期金利は２〜３％台で推移するというのが、変動金利を選択した
ものにとって良い結果。

逆に少子化・高齢化により貯蓄が大きく減少したり、金利差から
海外へ資本流出することでの国債暴落・金利急上昇は悪い結果。
（それぞれ別要因もあるのでしょうが、ここは一例として）

2008年問題という国債の大量償還が控えていますし、市場は
材料先取り、思惑で動くものなので意外と早い時期に長期金利
が意外な幅で上がってしまうかもしれません。

それでも短期固定を選択したのは、得する確率が一番高いと
踏んだからです。もちろん十分リスクへは備えています。
そうですね、２年後に金利が１０％に上がっていても持ちこたえられる
でしょうか。。。もちろん大損ですが。
（ちなみに収入はたいしたことありません。手元に資金を多く残しての
借金です。）

損するのが絶対に嫌な人は、その可能性が若干でもあるのならば
２６さんの意見どおりリスクを冒すべきではないと思います。
これは目先の損得でははかれないことと私は思いますよ。

＞ヒッキーさん

６００万弱の年収で１９００万なら変動でもいけるんじゃないでしょうか。
手元の預金をどれくらい残しているかにもよるでしょうが、
私なら２５００万超えるなら公庫＋銀行（可能なら財形）を考えるかもしれません。

変動の良い所はとりあえず５年は支払額が固定なこと、見直し時も急激な変動は無いこと
（もちろん金利上がれば未払い利息が積み上がってしまいますが。）
あといつでも固定金利への見直しができることがあります。
つまり短期固定よりはより柔軟な対応がとれるということです。
短期金利は政策で左右されるものですからいきなり動く訳ではなく、
注意していればサインに気づくことは十分可能です。
もちろん気づいたときには固定金利も相応に上がってしまっているかも
しれませんが、それでもとれる手だては幅広いでしょう。

すみませんインフレの話が出ていましたが、例え固定で組んだって
もしインフレになって異常な経済状態になれば、必ずしも固定の
金利は保証されなかったはずたと思いますが・・・。

ん・・・インフレだと金利が上がってもお金の価値が変わって借金の
割合が小さくなるからラッキーなのか・・・。
まあインフレ云々ではなく金利が異常に上昇した場合には、固定も
保証されなくなるはずでは？？
という事です。

＞けんたさん

固定金利が完全に保証されているかは、それぞれの商品によるでしょうが、
そういった特約は南米でよくあるような消費者物価が年率１００％を超える
ハイパーインフレのような異常事態にでもならなければ実施されないのでは。
少々のインフレでは見直されることはない。。。と思いたい。
あと、その銀行が破綻してしまえば契約　見直しとなることもありえるでしょうね。

インフレだと確かに固定金利の借金は目減りするかもしれませんが、消費者物価はあがるし、
かといって十分に給料が上がる保証は無いし、総体的にはラッキーとは言えませんね。

【東海】浜岡原発を何とかスレッドPart8【地震】 　（２ちゃんねる　臨時地震板）より　　他地域も警告

1. 東海地震発生時における　　Ｍ８以上　阪神淡路大震災の１５〜３０倍・いつ発生してもおかしくない
（政府公表・国内外地震学者陣）
2. 浜岡原発の危険性　　世界に前例の無い、　ただひとつ、地震断層上に存在する原発５機
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
■【前提】
.静岡県の浜岡原子力発電所は、震源域のただ中にあり、しかも東海地震の
　　耐震基準を十分には満たしていません。
　　阪神大震災の揺れは、地表面で最大818ガル。
　　浜岡原発の3・4号炉は450〜600ガル。
　　１・2号炉にいたっては３００〜４５０ガルの耐震設計。
　
■2004春号【通販生活】に７ページにわたって浜岡記事　全文　全国規模に放射能汚染の可能性
　http://www.stop-hamaoka.com/seikatu/tsuhan.html [source] [check]

■「サンデー毎日」2004年2月29日号掲載　全文
　東海地震最高権威　元地震予知連会長が怒りの告発
　http://www.stop-hamaoka.com/news/sunday.html [source] [check]

■文藝春秋04年2月特別号　要約　７月東海大原発震災　　　　　
　【「次の十年」はこうなる：東京大震災の確立80％】の中で
　作家の石黒耀氏が浜岡原発の危険性を指摘
　http://www.stop-hamaoka.com/news/ishiguro.html [source] [check]

■『世界』１月号　岩波書店
〔告発〕　原発に隠されたもうひとつの欠陥
●アメリカは、有名な゛Three Miles゛原発事故以来、原子力委員会が厳しくなった。
アメリカでは、原子力委員会はＵＣＣ（ひび割れ）でも評価基準が厳しく、原発耐用年数も４０年と限定。
日本では、委員会もなく監視機関も情報開示もない。全国の原発耐用年数も６０年へ延長。

■浜岡原発リポート『砂上の桜閣』　・百万人停止署名はじまりました！国籍年齢問いません　用紙ダウンロ−ドできますhttp://www014.upp.so-net.ne.jp/hamaoka/ [source] [check]１００万人停止署名集約次第提出します。それ以上も随時受け付け提出します。
●自民党は 韓国のカルト教団＝統一協会 に支配されています。
信じられない人は『自民党 "統一協会"』で検索してみてみてください。
『正論』８月号　２ちゃんねる特集

匿名さんそうですか、お返事ありがとうございます。
今建て替えをしていて、もうすぐ住宅ローンのお世話になるのですが
いくら固定ローンであれ、金利は必ずしも保証されているわけでは
ないとちらっと聞いたので、書き込みました。
リスクはどの道を選んでも、どこにだって転がっているものですね。
なるべく避けて通りたいものですが・・・。

はじめまして。
みなさん、年収が高くてうらやましいですよね・・・。
昨年、火事になってしまい
泣く泣く家を建て替えてます
公庫の別費がいやで銀行一本で考えてましたので
とりあえず、銀行の前審査のみで家の着工を開始してしまいました
着工が始まってしまったら、公庫に申し込みはできないのしょうか？
もし不可ならば、情勢が荒れない限り３年固定で３５年ローンで
できる限り低金利で、支払いを押さえたいと考えます
これって、無謀な考えですかね？
私の年収は３４０万、借りれ額は１７００万の予定です。

みなさんのご意見　よんでみて
本当に参考になります。
固定でも　必ずしも保証されているわけではないんですね。
本当に　ローンを組むのもギャンブルみたいなかんじですね。
今は　私は共働きで　子供は　つくらないつもりなので
二人でローンを払っていく形になるとおもいますが
今　子供が少ないといっていますが
目先の生活を考えると　子供をほしくても
なかなか　作れない状況もありますよね。
ちょっと　話がそれてしまって　すみませんでした。

66さんへ
公庫の別費とは、団信料のことですか？？無謀ではないと思いますけど、公庫にも念のため申し込みをしてはどうでしょう。

４４ですさんへ
固定でも必ずしも絶対との保証はされていませんが、固定が解除されるのは、本当に異常事態になった時だけですよ。
また、銀行が長期固定の融資を行うときは、基本的には、資金調達を融資期間に合わせて行い（例えば１０年・固定３％・１億円で貸すときは、１０年・固定２％・1億円の社債を発行して資金調達）、利ざやを確定させますので、金利が上昇したからといって、銀行の収益がこの貸出により悪化して、金利を引き上げるインセンティブが働くとは思えません。

追加で
４４ですさんへ
子供はお金がかかりますが、お金では得られない幸福感を得ることができるのも事実です。
うちはもうすでに2人いるので、悩んだことはないですが、教育費や結婚したときに援助したいと考えるお金を考えると、ものすごいことになりますけど・・・。

そうですね、
「異常事態でしか固定金利が見直されることはない」
っていうのは良く分かります。
でも実際には生命保険の件だって、あれよあれよという間に
経営状態が悪化して、あっさり保証されていたはずの満期金が
見直されてしまい、大損した方が大勢いましたよね。
現実に僕の父親も大損しました。
やっぱいろんな角度から金融機関を見て判断しないと、例え日本経済は
好調でもそこの銀行が破綻したら保証されないだろうし、破綻しないまでも
少しでも日本経済や経営状態が悪化すると固定されていたはずの金利の
見直しなんて、いくらでもやっちゃうと思います。
やっぱ今の時代、素人でもトコトン勉強して自分で考えて動かないと
「経営状態は大丈夫だと言っていたのにだまされた！」
なんて事が起こってしまうのだと思います。
なんか難癖ばかりつけているように感じられたらすみません・・・。
僕もやっと勉強はじめたばっかなのでついつい言いたくなってしまいました。

７０さんへ。
「好調でもそこの銀行が破綻したら保証されないだろうし、破綻しないまでも
少しでも日本経済や経営状態が悪化すると固定されていたはずの金利の
見直しなんて、いくらでもやっちゃうと思います。」とありますが、
それはないんじゃないでしょうか。

銀行の破綻は、拓銀なり長銀なり日債銀なりでありましたが、
ローンは受け皿銀行がきちんと引き継ぎましたし、住宅ローンは
大企業向け融資と比較して利ざやが稼げ受け皿にとってもおい
しいので、金利を引き上げることはなかなかありえないですよ。も
ちろん１００％ではないですけど。

あと、６８に書かせていただいたとおり、調達と運用の期間をマッチ
ングさせていますからね、利ざやは稼げますし、貸し倒れのリスクも
大数の法則が働きますから・・・。

銀行は選ぶ必要はありますね。ただ格付けを見ることくらいしか
できないでしょうけど。

確かに絶対保証はないよね。
今回保険で、発売されて異様なうれゆきで今後保険会社が悪化のおせれがあるって
ことで発売見直しでたね。

「入院時の通算支払い日数を無制限としたことなどが人気を呼び、初年度２０万件の販売目標に対して、すでに約５０００件が売れており、今月だけで７万件に達する勢い。このままでは年間２０万件を大きく上回るのは確実で、将来の保険金支払い負担が想定を超える可能性が高まっているという。」だね。しかし、ここの商品開発陣、アクチュアリーは何やってんだ？ってこのスレに関係ないでしょう。

きょう、長プラが１．８％にまた下がりましたね。

5年の長プラが下がり、１０年の長期金利が上がっているということは、少なくともここ２〜３年はゼロ金利政策は継続するということ、３２００万借り入れ、変動優遇金利で公庫と大体２％低いかったので、過去２年今後２年でどのくらい公庫に比べて得したのだろう。
こんなデフレ状況だと変動の不安は全くありませんでした。２年後にいい長期固定ローンの商品があればいいな。物価が上昇に転じる前にはチェンジしようと思います。

２５さんへ。
おそらく元金がそれだけあると、２００万円を超える利払いを得されていますね。ただ、２年後同じ銀行で固定にするのではなく、他行にすると諸費用がかかりますし、継続であれば既往の取引者にそれほど優遇しないでしょうし・・・。

微妙

２６さんへ
問い合わせたところ、建築前の図面審査等があるのでできません
とのことでした・・・
初めての相談内容と言われて、苦笑されちゃったよ（笑）
ありがとうございまいた♪。

グッドローンって話題になりませんね　長期固定・繰上げ無料
これに借り替えようと思ってますがどうですか？

２０００万を１２年、２年固定で申し込みました。
銀行窓口で初めて元金均等のことを教えてもらい、計算してもらったら
月１万しか高くならなかったので、元金均等にしました。
（２年後くらいには元利均等と大差なくなる）
提携ローン申込書には元利均等しか選択肢が無いようなフォームなん
ですよね。私も金勘定に弱いので勉強不足なんですが、何も知らないと
銀行・不動産会社が儲かるようになっているって感じました。
（利息総額は元利の方が多いから、元金均等選択だと銀行から不動産
会社へ払われる紹介手数料が少ないとか？？？そんな手数料があるの
かどうか知りませんが）

無知なんですけど、直感的には、元金均等で少しでも早く元金を減らし
ていけば、金利リスクはわずかでも減っていくから、それで今の短期の
低金利をフル活用して早く元金を減らす、っていう手はある気がしました。
この考えも元金の大きさによるのかな？

借り換えで公庫証券化の新型住宅ローンって使えるんですか？
（グッドは可）
ＪＡは４年経過しないと借り換えられないって言われました。

今は短期固定だけど、元金があまり減っていないので長期借り換えを
検討中です。

暑いですね。
金利落ち着いてます。

私は過去のレスをみていただければ分かるかと思いますが、断然固定派です（条件付で変動も可）。

さて、ひとつ過去情報。短期金利と長期金利の関係は常に短＜長ではなく、短＞長の時も過去何度もあります。景気が過熱した時とか・・・。今はゼロ金利政策により短が限りなく０に近いですが・・・。

最近、金利優遇を利用しての変動借入にしようかなーと思い始めてしまいました。

ソニーバンクが全期間-0.7％優遇はじめましたね。
保証金なしで変動はインターネットから繰上げ無料、店頭金利も割安ですし
前月１６日前後に翌月金利を確認して即座に固定への切り替えもできます。
ここまで有利だと変動で組んでもいいかなとか思ってしまいますが
２６さん的にはいかがでしょうか？
変動にしておいて１０年固定がもう少し下がるのを待つのも手かもしれません。
これはこれでギャンブルですが。

変動と一年固定のちがいはなに？って一年固定ってあるの？

８４さんへ
良い商品ですね。続々出てきますね、割安感のある住宅ローン。
変動にして固定が下がるのを待つのもいいですね。手数料もかからないなんて、すごいなー。
変動金利の水準も都銀と比較して安いですね。通常レートが１．７％台ってことは、都銀より０．６とか０．７％安い・・・。
がんがん返済できる人にはいいかもしれませんね。

>87
私の銀行は一年固定ってなかったから。
それをみると今は変動より固定のほうがいいね。

２６さん、ご意見ありがとうございます。
余裕のある人が前向きに使いこなすには有利で便利、ということですね。
いずれ変動と固定を組み合わせての融資も検討している、とダイアモンド社の
本に書いてありました。
そうしたら本当に金利上昇下降にあわせて自分でリスク管理をできる
理想のローンとなりそうです。
いまは三大都市部しか使えない、新築のみ、と住宅ローン自体に実験的に
手がけているという印象ですが、システムをきちんと考えて作っているので
これからはこういった自己責任で使いこなすツールのような商品が
ローンにかぎらずいろいろ出てくるのでしょうね。
これから成長していく銀行という安定感もありますし、いろんなパターンで
試算してみたうえで審査を申し込んでみようかなと思います。
いちおうしばらく変動で様子を見て、頃合いで固定に切り替える予定です。
でも、５年固定とか３年固定って使いこなすの難しいです。
１０年固定になっちゃうんだろうな。

金利が上がるだろう、ということは読めても、どの位まで上がるか、銀行間
の競争で案外上がらないかも、なーんて読めないですよね。とすると、
少なくとも、返済予定の半分位は固定にしておいた方が安全な気もします。
私は２０年で組んで、繰上げ返済で１５年くらいの返済を目標としているの
で、１０年固定の三菱銀行2.2％がいいのかなとも思っているのですが
保証料なしでネットで繰り上げ返済できる、ソニー銀行（全期間△0.7％
優遇）の5．7．10年固定も魅力的かなーと。
変動や、短期固定で低金利のメリットを享受する予定の方のご意見も
聞きたいです！

勝手な言い分ですが、まいっちさんのレス読みにくいです…。

結局グッドに借り替えた、金利のこと気にしなくて良いというのは
なかなか良いものです。繰り上げも無料だし
自分の場合短期固定は性格にあっていない。

３５年で組むのなら長期固定が原則だと思います。
繰上げ返済したとしても、先は長いですからね。

２０年以下で組む方は短期固定・変動も選択肢に入ります。
ただ、金利上昇リスクを背負わなければいけません。
一般的には金利５％時に耐えられる家計ならば問題ないと言われてます。

具体的に言いますと、
3,000万を20年で借りた場合・・・年間100万円前後の貯金
が出来ている人なら、金利上昇時に対応できると思います。

個人的に変動はおすすめしません。
未払い利息が発生する可能性があるからです。
資金繰りにかなり余裕のある人意外は、固定を選択するのが賢明でしょう。

私の場合は、三井住友銀行で20年固定2.98%(キャンペーン金利)で
全額申し込みました。(借入額は790万円で期間は20年、元利均等返済です。)

リスクをヘッジしたり軽減する知恵もないので、
私としては仕方ない選択だと思っていますが、
なんか、間違った選択をしたかなぁと不安にもなっています。

私と同じように、三井住友銀行で20年固定2.98%か、
城南信用金庫20年固定2.90％などで借りている人は
いらっしゃいますでしょうか？
そういう人はあまりいなかったりして（(苦笑)）。

金利は下がっても、あと１％かそこら。
上がるときは、最大１０％いくことだってあるのだから９８さんは賢明ですよ。
金利のことは、もう考えずに、ほかのこと楽しみましょう。
べつに死ぬ前になって、いくら得しか損したかたいした話ではないでしょう。

今日不動産会社からおすすめされたもので、三井住友銀行で全期間1.0％優遇（変動、単期固定選択）というのがあるのですが
どうでしょう。自分の場合、35年3000万借り入れ予定。しんきんGOODすまいリングを最初検討してた
んですが、三井で10年固定を選べばだいぶお得ですからとすすめられました。10年後金利が上がっても
1.0％優遇ならそんなに危険ではないと。でも、自分としては、35年も支払いがある
となると、多少金利が高くても全期間固定を選んだほうが安心なのかなと。どうでしょうかね。

最初の10年間が2.3%、11年目以降が3.5%の固定金利で35年3000万円借りることを
検討していますが、安心料としては高いでしょうか？最初の10年間で出来るだけ
繰り上げ返済をしてしまうつもりでいます。

住宅金融公庫の新型住宅ローンの金利は、3.02-3.8%前後ですが、これを利用する
メリットはあるのでしょうか？

あるかも。

>>99さん
「金利のことは、もう考えずに、ほかのこと楽しみましょう。」という
アドバイスをありがとうございます。

おっしゃる通りですね。地道に10年返済を目標に頑張ります。
繰上返済と平行して貯金できたらいいのだけど......

しんきんGOOD住まいリングのことは誰もふれていないのですが、おすすめじゃないのでしょうか。
私は公庫よりも金利が低くて長期固定（35年まで）だからいいと思ってるんですけどね。どうなんです？

しんきんGOOD住まいリングは、団信が別ですよね。
ならば、JAのあんしん計画の方が、団信込みで公庫-0.1%の金利の方がお得な気がしますが．．．

公庫と銀行の短期固定を分けて借りるのは、初めの諸費用を考えるとメリットないのでしょうか？
３年間で返せるだけけ銀行の１．３％（０．８％優遇）固定金利を利用しようと思っているのですが・・・・

しんきんGOODは団信を含んでも公庫よりは安いのです。まあ、JAのほうがいいんですが、いろいろと基準が厳しいですよね。
例えば、中古購入なんかにはJAは全くもって向いていない。中古というだけで、返済期間が22年以内、そこから築年数を引いた
期間の返済となるので、かなり厳しいですな。

私は、中古住宅をJAのあんしん計画の27年返済で借りました。地域によって条件が違うようですね。

>104
近所の信金とかでもポスターみかけないし、このサービスあまりやってない
のではないでしょうか。しんきんGOOD住まいリビングで検索をかけてもなぜか
ヒットしません。

住まいリビングじゃないよ！リング！

みずほ銀行が、長期固定２．８７％というのを出したみたいですね。
たしか住宅金融公庫の保証がついてるので保証料が不要では。

でも、みずほは団信をつけると、３％を超えるのでは。

保証付の団信は任意では？

ＪＡあんしん計画

団信を付けると 3% 超えるが、
団信は任意だし、保証料がいらない。＞公庫の証券化ローン
他の銀行ローンは団信はいらないが、保証料がっぽり取られます。

この団信ですが、元金が減ると、減る仕組みですからねー。

こんないいスレガあったんだ。
ところで、城南信金のことですが、あの2.9％ローンは、関西在住の者には、
利用不可能なのでしょうか（エリアが違うということで）？
三井住友の2.98もいいですが、やはり2.9がオトクですよね？

みずほの証券化ローンって適用される金利は融資実行時ですよね
融資実行は来年の４月なので申し込み時の金利が適用されるなら
申し込みたいです
長期固定で考えると、ＪＡか公庫が良いですかね？

公庫って団信込みにすると+0.3％ですよね。今は3.2→3.65かな。これって
高いよー。

素人で全く解らないのですが、公庫の団信は毎月+0.3％かかると言う事なのですか？？
２．８％-３．４％でシュミレーションして、毎月の支払いを考えていたのですが、それ以上にかかるのですね？

当然。団信料は公庫のHPから試算できるんじゃなかったかな？

保証料のめやす

http://www.hlgc.or.jp/hosho/ho_kaitei14.11.1.html

ありがとうございます。
保証料、計算してみました。
４７万円だったのですが、これは１年間に支払う額ですか？
これを単純に１２で割ればイイのでしょうか？

保証料は一括前払い。
繰上げ返済すれば、少しは戻ってくる。

団信って、一括前払いなんですね。
私も知らなかった・・・
毎年、毎年、何十万も払うのですか？

あー、ここでも団信（生保保険）と保証料をごっちゃにしてるよ。
団信・・・年払い（因みにＪＡは不要といいうか保証料込み）
保証料・・一括
団信の試算はここで
http://www.hlgc.or.jp/danshin/danshin_f.html

保証料は一回払えば終わりで、団信は毎年払うんですね？
一人分の団信であれば、そんなに高額じゃなかったです。
安心しました。
ありがとうございました。

団信のデュエットって、夫婦で加入する事ですよね。
多少掛け金は高くても、メリット大きいのでしょうか？
連帯債務で借りた場合は、二人で入るべきですか？

ずっとローンの事調べてはいたのですが、ソニー銀行が気になります。
１０月３１日までの０．７％優遇キャンペーン申し込みたいけど、まだソニー銀行に口座持ってない・・・。
今からじゃ間に合わないですよね・・・。
キャンペーン延長とかありえるかなぁ？

ずばり、東京三菱の　3年固定　1%　と　5年固定　1.4%　なら、どちらにしますか？
（ローン自体は、25年から35年ローンを考えています。）

>>130
25-35年なら10年固定2.2％にしとけば？
ま、どちらかと言われれば、5年固定かな。金利アップしても
3年と5年では元金の減り方が違うし。0.4％の差は2年間の安心料としては
安いと思うけど。

１０年２．２が　都市銀の中では一番お得かと。ただ↑の場合　期間が過ぎた時の優遇が一番低いですよ。我が家も検討しました
が　三井住友で優遇１％を受けられるので　そちらにしました。
目先の低さより　期間後の優遇率を頭に入れておいたほうが賢明です。

住友信託はどうでしょう？３年固定の０．８５％　その後０．９％優遇。
口座に繰上げ返済用の金額を入れておいたら自動的に手数料なしで、
繰上げ返済出来ます。ただし、期間短縮でなく金額縮小のみ。
３０年で２，１００万借りる予定。年９０万繰り上げしていく予定なのですが…。
ソニーバンクも気になってます。

今日ソニー銀行のカスタマーセンターに問い合わせたら、「今口座持っていない方は間に合わないので優遇は受けられないとの事。１０月３１日以降のキャンペーンも今のところ予定無し。」と言われ落ち込み気味です。
最初ソニー銀行の変動金利１．７６４％にしておいて、金利上昇具合見ながら固定にいつでも変更できるというのはただの主婦には危険でしょうか？

ソニー銀行だめだったら三井住友にしようと思っているのですが、保証料内枠方式にするつもりなので金利アップは確実。
三井住友の３年固定限定１．２７％優遇、４年目以降０．４％優遇ってどうでしょう？
将来見据えて全期間０．７％優遇にしておいた方がいいのかな？

３年０，９８は魅力ですが　その後がね・・・・　０．４より０．７の方がいいのでは？
　住友信託内容は良いみたいですが　色々と制約とかあるんじゃないでしょうか？
都市銀とは違う特殊なのではないですか？　率だけ見ると魅力だけど。

中途半端に3年とか5年固定にすると、固定金利明けの金利アップによる返済額アップが
無制限なので、現状ではリスクが大きいと思います。
そうなると、20年以下の場合は三井住友の2.98%固定で、20年以上はJAのあんしん計画
あたりがいいのでは。百歩ゆずっても、10年固定かな。
長い目で見ると、今は全期間固定にしてもかなりの低金利なので、目先の金利に飛びつ
かない方が懸命だと思いますよ。特に将来、2008年問題といわれる国債の暴落による
悪性インフレにでもなろうものなら、金利の大幅アップは避けられません。
ハイバーインフレなったら、借金は限りなくチャラになるのでしょうが．．．

ありがとうございます。

なるほど・・・だとしたら、初めから銀行じゃなくて公庫の方がいいのかしら？？
10年固定2.2だと大差ない感じがしてしまう。。。

三井住友さんと、住友信託さん、JAのあんしん計画をちょっと調べて見ます。

この前計算してみたんですけど、
2800万、25年でローン。
現在全期間1％優遇で、現在3年固定として1.25%。
2年に0.5％ずつ金利が上がって6.5％までいっても
公庫の3.35％と返済総額は変わらず。
最初の5年間100万ずつ繰り上げ返済していくなら、
公庫に少し部がありって感じかな。

住宅ローンってバブル期でも８％位までしか行かなかったよね？
短期固定ってそんなに危ないかなぁ？
計算間違ってる？

136です。私の心配しすぎかもしれませんが．．．国債の大暴落による、金利の
大幅アップ(10%以上)のシナリオが現実になる可能性は、大きいと思います。
小渕内閣のときに、景気刺激策として大量発行した国債の償還が2008年から
始まります。(つまり、借金を現金で一括返済すること。) 今でも、日本は国家予算
の約半分を国債発行(つまり借金)して、何とか生計を立てている状態です。
まともに過去の国債の償還(借金返済)ができるとは思えません。借款債でしのぐ
のが精一杯でしょう。(これは借金を返すために借金をすることで、庶民感覚で
言うと、自転車操業にあたります。)
ある時点で、日本の国債は償還されないと市場が判断すると、たちまち信用が
なくなり、国債が大暴落する可能性が捨て切れません。国債バブルの崩壊です。
国債が暴落すると、長期金利が上昇する理屈は、いろいろなホームページで
詳しく解説されているので省略しますが、このタイミングが2008年頃やってくる
可能性が、いま問題視されています。今から4年後ですよね。
3年や5年固定にすると、このリスキーな時期に固定金利が明けてしまいます。
90年代初めのバブル期は、ある意味良性インフレだった(と思う^^;)ので、金利も
8%位ですみましたが、今後起こるかもしれない国債バブルの崩壊後の金利が
どこまで跳ね上がるか、専門家でも予測できないと思います。
ですから、短期固定のようなバクチは避けるのが賢明だと思っています。

私は経済の専門家でないので見誤っているかもしれませんが、
皆さんの意見はどうでしょうか。

８％くらいまでしか・・・とは！・・・４０００万とか借りてる人は
凄い金額になりますよ。

東京三菱が20年固定で2.95%、15年固定で2.7%を出しましたね。
三井住友より安い。しかも、住宅ローンを組んで、給与振込み口座を開設すれば、
コンビニなどのATMで引き出したときの手数料がタダになる。

>139
ちょっと補足します。
平成の初期までは預金金利は全て財務省が決めていたので、２年物定期預金
で８％を超えたことはありません。つまり調達コストを政策的に抑えることが
できたのですが、今は違います、預金金利が上昇すれば１０％を超えるリスク
があります。また住宅金融公庫もなくなるので政策的に歯止めがかからない
可能性があります。１０月の日経の最終面のＦＲＢの総裁の回顧録に住宅ローン
金利が上昇して不動産業者から恨まれたなんて書いてありましたよ。
そうはならないと思いますが。

143のいうことって、自動車保険に例えれば、
　「事故にあうかもしれないって、もう何年前から言っていただろうか・・。
　保険に入るやつは、リスクがと言い続けるのだろうけど。」
ということと同じ。いろんな状況が絡み合って結果的に金利が上昇して
ないけど、それが今後上昇しない理由にはならないよ。
まあ保険みたいなものだね。

住友信託さん の　商品　魅力的ですねっ
とりあえず相談申し込みしてみようかと思います。

そのほかお勧め、お得な金利、キャンペーンなど
情報をご存知の方、教えて下さい＆アドバイス宜しくお願いします。

現在東京三菱２．２を考えています。借り入れは２０００万、10年ほどで
完済を目指したいのですが、妻は全額固定希望です。
皆さんお勧めの金融商品はございますか？中古なのでソニーは無理です。

１０年で返せるなら東京三菱がいいかと思います。

でも予定なので何があるか分からないので、みずほの２。６で10年後
1パーセント優遇と迷っています。10年の０．４の差は大きいのでしょうか？
公庫の新しい証券買取も迷っています・・・。うーん。

で何年で組む？

日系銀行の期間限定固定は繰上返済の手数料がボッタクリだよね。
外資系のたとえば旧長銀、現新生は手数料不要だからいいかも

みずほで３５年固定　繰返手数料、保証料無料という広告を見ましたが
　どうでしょうか？

金利はお高いですか？でも・・社員のかたが顧客の預金流用したのでしょう＞＜？

>>151
みずほの新聞広告ですよね。
あれは、公庫の証券化ローンでしょ？
3.35%だったのにかなり下がりましたよね。
ちょっと悔しい。

みずほは２．８７０％で３５年ですね。　今５年固定の三井で考えているのですが
本当悩みますね。　今は公庫で借りているのですが　売却、購入に
なりましたので　悩む所です。

みずほの証券化ローンは団信保険料別だよ。
あとつなぎ融資が必要になる。
ただ上にも書いてるけど保証料・繰り上げ手数料がタダ。
まあ繰り上げ最低額が100万以上なのがネックだが…

みずほの証券ローンですが、確か毎月の支払いの４倍？の月収が必要って事ですね
これって手取りですかね？

手取りじゃないよ。総支給。

なるほど、総支給ならウチでもメリットありそうです
ありがとうございます

すません、教えてもらいたいのですが、
今現在、元利均等でローンの審査が通ってるのですが、
それを元金均等に替えたい場合、期間を延ばして
返済額をかえなければ、少なくとも審査は通るのでしょうか？

>159
返済期間に問題がなければ一般的にはそれでローンは通るよ。
問題になるのは当初返済比率（１年目の収入に対するローンの返済額
の割合）だけだから。

ありがとうございます！

金利が上がったら、ローンの支払い額をかえずに
返済期間を延長する事って出来ないのですか？

>162
以前、金利の上昇して未払い利息の問題があった際に政策的な判断で
そういう措置がされたと思います。銀行によっては状況によって考慮して
もらえる場合があるかもしれませんが、支払額は膨らみますよ。

住友信託さんの件、
・色々と制約とかあるんじゃないでしょうか？
・都市銀とは違う特殊

とありましたが、どなたか、具体的にご存知でしたら教えて下さい。
結構スルーされてますが、都市銀などの短期固定と比べると、
ここまでの情報では、気になりまくりです。

保証料って一括前払いではなく、金利に上乗せして払う方を選択すると、
だいたい0.2%くらいなのですか？

その0.2%　分というのは、ローン期間中ずっと払い続けるのでしょうか？
それなら、一括前払いの方が安いですよね？

教えて下さい。

>>164
別に信託銀行だからといって特別なことはないよ
>>165
0.2〜0.3くらいじゃないかな
残高に応じて払うからローン期間中はずっと払い続ける
当然残高は減ってくるから保証料も減る（金利次第だけど）
ケースバイケースだけど通常は一括前払いの方が安いと思うよ


間違ってたら誰かフォローよろしく

ありがとうございました！

証券化ローンにつなぎ融資が絶対必要という
ことはありません。私は現にいりませんでしたよ。

しかもみずほ銀行だと、銀行ローンとの併用も可能でした。

>みずほ銀行だと、銀行ローンとの併用も可能でした

というより併用しないと銀行も儲けがでないでしょう。
証券化ローンだと手数料しか入ってこないので。

168さん、みずほの証券化ローン使うときって、通常の住宅ローン商品のキャンペーン優遇って使えましたか？　

>170
すいません。新居に引っ越ししていたので、お返事遅れました。
使えましたよ

住宅ローン、「公庫提携」金利下げ[11月30日/日本経済新聞　朝刊]

http://sumai.nikkei.co.jp/news/latestnews/index.cfm?i=2004112910150p2

やっぱし、固定金利だな！
3年固定特約0.98%なんていう商品には騙されるな！金利のリバウンドは4年後だぞ。
バブルの時期のような金利にはならないにしても、
今のような低金利がずーっと続くような錯覚を見ている人は将来泣くと思う。

金利上がる、下がるって言うんだったら根拠を示そうよ。
勿論自論でもいいからさ。
ちなみに俺の知ってる不動産会社の営業マンは１０年前に
固定金利組んで泣いてるよ。
俺は無知だから上がるも下がるも言わない。
ただあがらないで欲しい。それだけ。

この前金利について銀行員に聞いたら、「それが分かったら
私行員辞めてます」なんていってたな。。。

168さん、みずほの証券化ローンはつなぎ融資必要ないんでしょうか？不動産会社には必要といわれたのですが、何か条件とかあるんでしょうか？
調べてみてもよくわからなくて。。。

3のスレを見たら、色々わかりました。このスレを最初に見て書き込んでしまったので。。
また何かあったら質問させてもらいます。

はじめまして。借り換えで近所の地銀の３年０．９、５年1.55、というのを考えていました。
最近ネットで新生銀行のキャンペーンを知ったのですが（５年１％条件付）、
評判をお聞きしたいなと思ったのですが・・・
どなたかアドバイスいただけないでしょうか？

178さん
返済予定期間と借入れ額によりますが、私は３年より５年の方が2008年に危惧される金利の大幅上昇に
対処できるのでいいと思っています。
ご近所の地銀の５年の1.55悪くないような気がします。ほかにも５年固定ではみずほが良いかと思いますよ。
現在1.3%（その後もずっと0.4%優遇）などもキャンペーンやっていますね。
新生銀行は根抵当権ということで少々わかりづらいですが、繰上返済のしやすさも
魅力ですよね。
下記をご参照しては？「新生銀行ってどうですか？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/32103/

キャンペーン金利は、期間終了後の優遇が△0.4％とかになって
しまうのが、少し微妙かなと思っています。
共働きで、全期間△1％を確約してもらってるのでやはり
長い期間のローンだとそのあたりも考えて選ばないとと、慎重に
なりますね。将来の金利上昇場面では△1％は大きいかなと。

１７３の言うリバウンドも、１７９が危惧する金利の大幅上昇も
いつになれば起こりますか？？

誰もわかりません

４年前はどうして２００８年をそんな風に特別視してたのでしょうか？

誰もわからないと言いながら、現に固定にすべき根拠として
これだけはっきり言ってるじゃないですか

私はここの掲示板を見て毎回思うのだがね、どうして固定だの変動だの繰上だのっていちいちこだわりながら家を購入するのかって思うのだよ。　たかだか数千万の買い物くらい現金で買えばいいのではないのかね、君たち。　そうすれば固定や変動など選ぶ必要などない。　銀行から借入れなどしないのだから。　少なても私のフェラーリより安い物件買うのに固定がどうだ変動がどうだってみみっちいことを言わないでもらいたいものだね。　普通は現金一括で購入。　億単位の買い物になって初めて考えるべきことだよ。

↑あはっ　愉快な方ですね　そんなに現金あるんだったら上手に運用しましょう
今回の暴落でふっとんだ？

>185
しゃーない。一応突っ込んでやるよ
その一億近いフェラーリは、何年型で型番は何？
まさか5千万以下の安っちいやつじゃないよね？

>>184
しらんがな。
誰にもわからんもんはわからん。

185のようなアフォはいちいち相手にしてるとまた現れるので、華麗にスルーでお願いします。

ＯＫ
レッツ スルー！

将来の金利のことなんて神にしかわからん。
高名な経済学者だって、真逆のこと言ってたりするじゃない。てゆうか、本当に将来を予測できるやつがいれば、そいつは億万長者。
自分でいーなーと思ってるのにしたら？人の意見聞いて失敗すると悔いが残るよ。

古いスレだけど、おもしろかった。
４年前に３年固定借りたやつは勝利者だな。ここで、また３年固定選ぶのか、それより長い固定選んでリスク回避もできる。
５年固定以上選んだ答えはまだ出ていない。
でも３０００万３５年元利均等払いで借りて、１．２％と３．２％の違いって、３年間で、約１７０万なんだよね。
内訳は払い込み総額で１１０万、利息で６０万。
俺にとっては、３０００万借り入れするのも、博打のような気がするけど。
いろいろ勉強してみたけど、借り入れ期間は出来るだけ短く、できれば２０年固定を選ぶ、繰り上げ返済で、２０年以内に返済。もしくは、２０年後の残債を出来る限り少なくする。
小心者の俺には、これが、最強だと思う。

最近ですが２５年固定の２.１９％でローン組みましたがこれってすごく高金利で損してますよね(T_T)

高金利じゃないよ！

それどこ?教えてプリーズ

20年固定2.3で組む寸前のものです
25年２．１９興味あります
どこですか？

親ローン

いま、変動で１．０％が主流。営業も変動をすすめてくる。目先の支払いがすくないからな。でも、そのうち、金利はあがる。そうすると、アメリカのにのまいに。住宅ローンを払えない人で、日本はあふれかえるでしょう。

ふ～ん、そうなんだ。だからなに？