東京スター銀行の預金連動型住宅ローン、どうですか？3スレ目

＞＞３６５

おそらく、相殺する口座は選べるものの、「いくらを相殺してくれ」という額までは指定できないと思います。
ローン残２５００万と預金残高２５００万を完全に相殺して「０」とされるのだと思います。

いずれにせよ損はないですよ。
まあ相殺してしまうと，これからもらえるはずだった住宅ローン減税額分は損をすることにはなるのでしょうが。

相殺額の指定なんぞできないだろうし
必ず保障される1000万も
相殺手続きをすればローン返済に回され、手元には残らないだろう。

借入額＝預金額なら問題がないが、
借入額＞預金額で相殺する場合は、
残額を即時返済しなければならないらしい。

我が家は借入額＝預金額まであと数年かかりそうだが
ペイオフ時の細かい説明は、東スタから一切なかった。
しかも東スタから渡された書類にも
ペイオフ時の相殺について書かれていない。

ちっちゃいマンションを現金購入予定でしたが、貯蓄すべてを吐き出しての購入なので不安で震えていたところ、ここのローンを知りました。
ローンを組む場合、現金購入よりは諸費用が余分に発生すると思いますが、

・事務手数料（\75,000-）
・団信
・登記費用→現金購入でもかかるので一緒
・つなぎ融資→なし？

で、75,000円＋団信のみ余分にかかると思っていていいのでしょうか。
登記費用は現金購入の方が安かったりしますか？（ちなみに共有名義ではなく単独名義です）
あと、それ以外にかかる費用はあるでしょうか。
諸費用がさほどでないなら、ローンにしようと思っています。

「ローン額＝預金額」なんだとしたら諸費用なんざ住宅ローン減税の還付金でカバーできちゃうよー。

まあローン額が１千万円以下だと話は別だけども。

「契約済み」でも心配でしょうがない人は早く解約したほうがいい。
契約書に書いてない事が心配な人は、契約などしない事です。

>>No.368

＞借入額＞預金額で相殺する場合は、
＞残額を即時返済しなければならないらしい。

これは本当ですか？
破綻した銀行に即時返済もなにもって気もしますが・・・。
債権がその後どうなるかにもよりますが、ようするに他でローンを組めってことですよね?

>>No.368

＞借入額＞預金額で相殺する場合は、
＞残額を即時返済しなければならないらしい。

「風説の流布」っていうやつですよ。
話の出所を明らかにしないで、「らしい」と断定しないのが特徴。
「契約済み」氏はどこと契約しているのやら・・・・・・？。

塩漬けにしている皆さん〜。
このところの円高で、
円普通預金を、
ドル普通預金に変換している人
居ませんか?

私、ゼロ金利実行組で、
ノホホンと★の事を
先日まで、忘れていたのですが、
銀行から直電があり、
今が変え時ですよ・・・
とすっかり乗せられて、
300X3回も変換してしまいました。

しかし片側1円の手数料と
売り買いの変換レート差で
変更後には
円ベースでゼロ達成していたのに
単純に20万円近く目減りしてしまいました。
金利計算は毎日行なうので、
慌てて不足額が出ないように追加入金をする事に
なりました。

そして今週またまた円高更新していますが、
皆さんどうされています?

私は８月の円高のときに２千万円を外貨に換えて、１０月の円安のときに７割を円に戻して差し引き７０万円くらい儲けました。
円高のときに外貨に換えておくと、ほんとおいしいです・・・。

そんなこんなでまた円高になってきてるので，１ドル＝１０５円くらいになったらまた外貨にしようかなーと思っていますが、なんだか最近は為替レートの方向が定まらないので、年末くらいまでちょっと様子を見ようかなーと思っています。
ユーロと豪ドルも、もっと下がってくれないかなー。

>375
そうですか・・・
そんじゃ今日も、
もう一声($27,000/約300万)いっときます。

当面\104/$までバランスは維持できそうですので
このまま再凍結します。

$ベースの為替レートでハラハラするより
外国債券を別の資金で運用したほうが安心確実です。

でも塩漬け(無金利)普通預金で運用するわけですから、
多少のリスクは理解しなくてはですね。

＞376
同感です。
物件を現金で購入していたら預金なんて０なわけなので，本来使えないはずの資金を使って運用できてしまうというのは，かなりおいしいと思っています。
金利０のために塩漬けになっていて当然なのに，それがうまくすると金利と為替差益の両方を狙えるわけですからね。

当然リスクはありますけど，それは個人個人のやりかた次第ですよね。
アホみたいに円安だったときに外貨預金を始めるなんて無謀なだけですが，円高のときならそれほどのリスクはないと思います。

・・・とはいえ，現状ではさらに円高が進む可能性もありますから，まだ様子を見たほうがいいのではないでしょうか？
このところ，ガクッと円高が進んでジワジワ円安に戻すってパターンが続いているので，大金を外貨にするのは怖いです。

２千万円も外貨に換える勇気はない。一気に100万くらい損を出しそう。

ここは為替手数料が高い。
外貨を買うんだったら他の金融機関にするべきだろう。

>379
ここで住宅ローンやってない人は好きなところでやればいい。

＞ここは為替手数料が高い。
＞外貨を買うんだったら他の金融機関にするべきだろう。

過去ログを見ても、こういうふうに言う人が多いけど、正直「わかってないな」と思う。

確かに一般論としては上記の発言は正しい。つか、余剰資金を運用するなら、新興国株とかもっといい方法はたくさんあるわけで、「外貨預金」なんて当然選ばないさ。外貨をするにしてもＦＸとかＭＭＦのほうが有利だし。

なぜスター銀行の外貨預金に魅力を感じるのか。
ポイントは「外貨預金も預金連動の対象になる」ってところだ。

スター銀行に住宅ローンが１０００万円あって、預金も１０００万円あるとする。
円預金なら預金の利息は０％だが、住宅ローンの金利も０％。
それが外貨預金だと住宅ローンの金利が０％になるうえに、外貨預金に３％程度の利息がつくわけ。
預金の１０００万円のうち５００万円を外貨預金に変更しただけで、単純に計算して、毎年１５万円の利息が手に入ることになる。
手数料の問題や為替差損の問題もあるが、住宅ローンはそもそも長期で組むものなので、長期投資を考えればリスクもかなり軽減される。
スター銀行に住宅ローンを持っている人には、外貨預金はなかなかおもしろいなと思う。

さて、３７９のいうように，ほかの金融機関で外貨にする場合を考えてみる。
同様にスター銀行に住宅ローンが１０００万円あって預金も１０００万円あり、そのうち５００万円を外貨にすることを考えよう。
スター銀行の預金が減るので、減った５００万円分に約３％の住宅ローン金利がかかる。この５００万円を確実に３％以上で運用しないと損になる。
もし外貨にするなら６％以上の運用益が出てはじめてスター銀行の外貨預金と同じになるわけだが、正直いって相当の努力が必要だろう。
そういう努力ができる人、年６％以上の運用益をコンスタントに稼げる人は、そもそもスター銀行の住宅ローンは利用しないだろう。当然もっと安い金利で借りられる金融機関で住宅ローンを借りて運用したほうが効率がいいからだ。

また、外貨は基本的にペイオフの対象にはならないというところもポイント。

スター銀行で住宅ローンを借りている場合は、外貨預金分もローン額と相殺できるから、資産を失う可能性は少ない。
ほかの金融機関の場合、最悪外貨預金が「０」になる可能性がある。


・・・これでもまだ「ほかの金融機関で外貨を買った方が有利だ」というなら、どこがどう有利なのかを説明してほしい。

>382
完璧ですよ!

ここ数日の円高傾向に乗せられて、
トータルで
$108,000も換金してしまいました。
片側手数料と売買いレート差で
約30万の目減りをしていますが、
\120/$になれば両側手数料含めても
100万以上得する計算です。
まあ年末ジャンボ宝くじより
ローリスク・ハイリターン
ですかね?
気長に再凍結させときます。

いやいや
あくまでもゼロ金利が
優先です。

他の金融商品への投資に回さずに
目減り分を含め、
\104/$まで円高になっても
吸収できるようとりあえず、
50万を★へ投資したことになります。

先ほどの382さんの通り
50万を別の投資で転がしても
さほどハイリターンな商品は
見込めませんから・・・
まして50万を$にしてもリターンはごく僅か。

なので、
塩漬け資金を円高の流れで
大量を$にして、50万の追加投資で
ゼロ金利分の維持として
為替変動分を吸収する事と解釈しました。

ゼロ金利
節約額はデカいですから、
絶対にやめられません・・・

私も金利０状態で外貨やってます。

まあ、どうせ塩漬けの預金だし、単にほっとくくらいなら外貨にしたほ
うがいいかなー、１０年くらいほっとけば大損することはなかろー、
とか思って、今年の２月に気軽に始めました。

でも、いざ外貨に換えてみると、円換算預金額が５０万円くらい目減り
しちゃっていて、これは失敗したかもーとか思って、ちょっと後悔した
りしましたよ（笑）

今年を振り返るとぐんぐん円安が進んで、７月には１００万円以上の含
み益が発生！
半分を円に戻して５０万円の差益をゲットしました！
ところが８月になると今度は急激に円高になって３０万円程度の含み損
が発生！
でもまあ２０万円もうかっているし、逆に買い時かなーと思って外貨を
買い増しました。
で、１０月にはまた円安が進んだので、また半分くらいを円に戻しまし
て３０万円くらいの差益をゲット！
そしてそしてまた円高で・・・・

ちょっとハラハラさせられますけど、外貨ってなかなか楽しいですよ。
毎日の為替相場が気になりますから、今までの興味のなかった経済の
ニュースも、最近は食い入るように見てます（笑）

134を書いたものです。
ここ数ヶ月、金利０預金を外貨に回すチャンスをうかがっていましたが、昨日、決行しました。
ご存知のとおり、昨日は午後に米シティのニュースでドル急騰（＋１円）しましたが、スターの取引値は1日に時々しか更新されないため、仲値107.3円＋手数料1円で約定できました。片道手数料を得した気分です。

なお、巷ではまだ円高が進むとも言われていますので、今回のドル買いは預金額の1/4に留めておきました。

ここしばらく相場を観察していて思ったのは、外貨の金利なんて為替の変動に比べると屁みたいなもの、ということです。134ではあのように書いてしまいましたが、金利で為替差損をヘッジ出来るなどとは考えないほうがよいかもしれません。

なんか外貨預金をしている方はみんな金利ゼロ状態の人たちなんですね。

私は、金利ゼロまで５００万円くらい足りない状態ですが、外貨預金をしています。

為替レートが変わるのでいちがいにはいえませんが、平均してみると外貨預金の利息でローンの利息を相殺している感じです。
事実上は金利ゼロと一緒かなと思っています。

>388
それは微妙かな〜?
円と外貨の預金比率にもよりますし。
節約額で確認したほうが良いですね。

借入額と預金額(日本円預金+外貨換算額)を
毎日計算するとの事で、平均ではありません。
預金額がマイナスの時はしっかり利息計算され、
為替レートで預金額がプラスになっても
取られた利息は返してもらえませんので、
"毎日"がミソですね。

外貨＝ドルですか。
ドルと円は世界の２弱通貨なんだが。
ドルと円を売ったり買ったりして儲かったと自慢しているが、
それをユーロベースで計算してみれば、あら不思議、目減りしているんだな。
資産は強い通貨で持て。これが鉄則。
今後１００年間ドルは弱体化傾向が続く。
１９世紀後半から２０世紀後半にかけての１００年間、
イギリスポンドがどうなったか。
その道をドルは辿ることになっているんだが。

米ドルは、割安になってきた感があるけど、
そのほかの外貨は割高な気がする。

いくら「ドルの時代は終わった」って言われても、
正直、短期的にそこまでの事態にはならないんじゃないか？と思う。

いくら、「これからはユーロの時代」って言われても、
正直、今のユーロは高すぎると思うから、そのうち調整されるように思う。
ということは、レートは下がるだろうから、怖くて買えない。

てなわけで、今はユーロを買うよりもドルを買っておいたほうが短期的には有利なんじゃないか？
と思うけどなあ。

スター銀行のHPにこんなのが！

[2007/11/29] 大好評の「預金連動型住宅ローン」がさらにパワーアップ
http://www.tokyostarbank.co.jp/profile/pdf/071129.pdf

・・・パワーアップしたのか？
すでにローン金利０％な人にはカンケーねー感じ？

結局一寸先は闇なんだけど、長期的には米ドルは怖いと思う。
理由としては、以下の4点。

①大半の新興国はもう十分に外貨準備高を蓄積している。従ってこれ以上更に米ドルを買います必要がない。投機アタックのリスクも低い。

②中国のインフレ率が高まっている。経済成長率世界1位がドル買い介入を続けるのも限界がある。かといって金利を上げればますます海外資金を呼び込むことになる。

③中東産油国のペッグ制廃止の動き。②と同じ理由になるけど、原油高騰で潤ってる国がいつまでも米ドルとペッグしてたら輸入価格の高騰で国内がインフレになる。クエートやシリアは既に廃止を決定している。またロシアも石油代金の決済通貨を米ドルからユーロに切り替える意向を度々示唆している。

④米国経済の悪化。サブプライムの問題は根が深い。FRBが利下げで延命処置みたいなことをやっても問題の解決にはならないが、いずれにせよ企業業績の悪化は必至であり、米ドル資産を購入する意欲は後退する。利下げによる金利差縮小も魅力後退に。

だからといってユーロが良いとも言い切れないが。391さんの言うように
割高なのかもしれないし。難しいですね。。。

>392

・出産や進学など生活スタイルに合わせて返済を一時的に減らせる「返済休暇」のご利用も無料
・繰上げ返済手数料無料。金利の期間変更も無料

これも新規契約者だけかな？

> 394 さん
> ・出産や進学など生活スタイルに合わせて返済を
> 一時的に減らせる「返済休暇」のご利用も無料
> ・繰上げ返済手数料無料。金利の期間変更も無料
私には、メンテナンスパックと称してオプション料
金を払い続ける必要があるように見えます。もしそ
うなら、それって無料といえるのでしょうか？

> これも新規契約者だけかな？
商品改訂だそうですから、既存契約で実際にやろう
とすると契約変更になるように思えます。
なので基本的には、新規契約者だけではないでようか。
でも、私の疑いが正しければ、一部の人を除くと
東京スター側に利益が大きい内容に思えるので、利用
したいのならば東京スターに直接聞いてみてはいかが
でしょう。

> 392さん
> ・・・パワーアップしたのか？
選べる選択肢が増えるのは、一応、歓迎します。
> すでにローン金利０％な人にはカンケーねー感じ？
関係ないように思われます。

>395
> 私には、メンテナンスパックと称してオプション料
> 金を払い続ける必要があるように見えます。もしそ
> うなら、それって無料といえるのでしょうか？

いま東京スターに確認しましたが、３種類のメンテナンスパックのうちどれか１つを必ず選択しなければならないそうです。
したがって、０金利になった場合でも、オプション料として少なくとも年率0.3％は支払い続けることとなり、改悪といえます。

３種類のメンテナンスパックのうちどれか１つを必ず選択しなければならないとは。明らかに改悪ですね。

>>392>>396
情報ありがとうございます
・・これは改悪ですよね。
ローン全額分預金しても最低０．３％の支払いって、全然ゼロ金利じゃない。
ローン減税もほぼ無くなったし、これからはあまり魅力無いですね。

やっぱり、住宅ローン減税のうまみが年々減っていく現状を打開するための方策なんじゃない？

今までは、いきなりローン金利０に近いところから始められるような人たちだけをターゲットにしてる感があったじゃないですか。でもその人たちに「ホラ、住宅ローン減税があるから、現金で買うよりこんなにオトクよ！」って言えなくなってきますからねえ・・・。

というわけで、これからはその下の層とか借り換え需要を掘り起こしていかなきゃ！ってことなんじゃないの？

387です。

>>393 etc
皆で脅かすから怖くなっちゃったじゃないですか。
今日利食いました。小銭程度ですが。僅か２日のポジションでした。

円高が進んだらまた考えます。

東京スター銀行の預金連動型住宅ローンを行う予定です。
ローン残高≦預金残高で金利０％とし、預金部分で外貨預金運用を行いたいです。

ただし、東京スター銀行の外貨預金は手数料が安くない（１ドル＝１円）ので
手数料の安い他行で外貨にした後で東京スター銀行の口座に送金するなど、
なにかウラワザはないでしょうか？

また、お得なステージの上げ方など金利に関してのウラワザなどもあれば教えていただきたいです。

よろしくお願いします。

私は「土地＋建物」の融資を東京スターで受ける予定です。
土地の融資は６月に実行されていて、建物の融資は１２月中旬の予定で、契約日も決まっています。
この新しいローンは１２月３日からということですが、私にも当てはまるのでしょうか？
私はローン額と同じ金額を預金出来るので、メンテナンスパックとやらには興味ありません。
しかし、ただでさえ高い金利なのに、更に0.3％も上げようとするとは・・・

以前、ここに海外赴任時代にためたドルを送金して預金してるから
レートは気にならないと書いたら嘘つきといわれたしまった私が
やって来ましたよ。(笑)
>>401
普通に国内の銀行からドル建てで送金できますよ。
送る側の銀行が対応していればですが。ソニー銀行などは無理ですね。
FXなんかで対応しているところを探してみてはどうでしょうか？
ちなみに私は、赴任時代のUSのシティバンクの預金を小切手で日本の
口座に振り替え(シティバンク同士の小切手仲介はタダ。)して、
日本のシティバンクの口座からスター銀行に振り替えました。
(この手数料もキャンペーン中で、手数料の4000円はスター銀行
持ちでした。)
資金の移動に1ヶ月ぐらいかかりましたが、手数料は全部タダ
で済みました。
うまいことやれば、何かいい方法があるかも。
誰か思いついたら紹介してほしいなー。

>>401
裏技というほどでもないですが、
前日の最終残高 ＜ 当日の最終残高 「当日残高 ÷ 昨日残高」を
ポイントとして付与。
とあります。
で、30ポイント以上になるとステージが上がるというルールなので、
1000ドル預けて、次の日に30000ドル預ければ、一日で1ステージUp
できます。その次の日に、900000ドル預けられれば2日で2ステージ。
(そんなに預金できる人は、こんなセコイ技は使わないか…。)

私の場合、他の銀行から送金してきたので、その日のうちに、1000ドル
残して1ヶ月定期に。(2月以外の月)
1ヶ月後に、普通の1ステージUpして、その次の日に定期が満期で
預入されて1ステージUpしました。

> 399さん
> やっぱり、住宅ローン減税のうまみが年々減っていく現状を
> 打開するための方策なんじゃない？
：
> というわけで、これからはその下の層とか借り換え需要を掘
> り起こしていかなきゃ！ってことなんじゃないの？
392さんから398さんに内容へのレス？
そうなら前段はわかるけど、改悪では需要を掘りおこせないと
思うのですが。ゼロ金利に引かれる人から毟ろうってだけに見
えます。

> パワーアップした新しい預金連動型「スターワン住宅ローン」のポイント
> ① 借り換えのお客さまは当行所定の金利より1％優遇
> ② 返済休暇や入院保障など、ニーズに合わせて選べるオプションを拡充。
> （繰上げ返済手数料や金利の期間変更も無料に）
> ③ 派遣社員や契約社員の方など非正社員の方でもご利用可能

これを見るとトースターとしては「その下の層とか借り換え需要を掘り起こしていかなきゃ！」「スターワンとスターフィット住宅ローンのいいところを合わせて、さらに魅力度アップを図ろう！」って意図なんじゃないかな。

しかし、メンテナンスパックって負担は増えるわけだから、はたしてトースターの思惑どおりに事が進むのかは謎だが。

４０３さん
過去ログ拝見しました。「災難」に遭われたみたいですね・・・。
なんだかこの銀行・この住宅ローンの特殊性をわかってらっしゃらない方々が
多くて、困りますね。
また、基本的に資産を多くお持ちの方が多く集まっていらっしゃると思いますが、
それぞれの資産運用の考え方などにも違いがあるようで、そこも混乱の種に
なっているようです。

外貨送金の体験談、非常に参考になります。
どこかTTSレートが低く、送金手数料も安いとこをを探せるといいのですが・・・。

４０４さん
なるほど！それはいい方法かもしれません。
確かに、一気に大量の資金を外貨預金にしても、ポイントは１ですもんね。
とりあえず１０００通貨単位で外貨預金をしておいて、その後に大量の資金を
外貨に換える・・・というのは盲点でした。

ほかの方々も、何かこのローンの裏技などご存じでしたら、ご披露いただけ
るとありがたいです。
よろしくお願い致します。

「毟」って読めなかったから、調べますた・・・orz
「むしる」って読むんですね・・・。

今朝の読売経済面に、こんな見出しの記事がありました。

”住宅ローン　新規頭打ち　「借り換え」で顧客争奪”
・・・中略・・・メガバンク３行では９月末の残高で前年を上回ったのは、みずほフィナンシャルグループだけで・・・中略・・・また日本では住宅ローンは貸し倒れの少ない優良資産として個人向け業務の柱と位置付ける銀行が多い。収益力向上を図る上で、残高の伸び率は心配のタネだ・・・中略・・・東京スター銀行は借り換えで金利を１％優遇する新サービスを開始する。

以下は私の想像です。東京スターは次の客を狙っているのでしょう。

・メガバンクでは受け入れてもらえない、非正社員の新規顧客。＋０．３％のプレミアをつけてリスク軽減。
・借り換え顧客。−０．７％の優遇によって商品力を強化、そこそこ預金はあるが繰り上げたくないと考えている他行客を奪取。

しかし、「預金するだけで繰上げ返済と同様の効果」と言いつつ「繰上げ返済手数料無料」を謳うのは、論理破綻スレスレか。

振り込み手数料がもったないなくて、ATMでちまちま預金したよ。面倒だった。

>しかし、「預金するだけで繰上げ返済と同様の効果」と言いつつ「繰上げ返済手数料無料」を謳うのは、論理破綻スレスレか。

このローンの特殊性を理解していない人が多いから、「スター銀行は繰り上げ返済手数料が高い！これなら○○銀行のほうがオトクだわ」って思う人も多いんだと思う。

だいたい、このローンを組んで住宅ローン減税をねらうなら「超長期でギリギリまでの大金を借りてなおかつ大金を預金する」のが定石なのに、過去レスを見ると「１０年のローンにした」とか「頭金をもっと入れればよかった」とか「ローン額＝預金額になったら繰り上げ返済するつもり」とかいう人が多いじゃない？

わかってない人たち、物事を単純にしか見られない人たちに向けてアピールするのって大事なんだと思うよ。
基本的に、住宅ローンを比較検討して組む人って少ないみたいだしね。

ぎりぎり借りればよかったわ。1割払ってしまった。
変動で借りればよかったわ、また利率が下がってる。
どうせ、貯金で金利0になるのを狙ってるんだから
固定なんぞした私は・・・だわ。

すでに金利0達成ですが、固定と変動で何か条件は違うのでしょうか？
利率以外の違いが判りません。

>>413

金利ゼロなら、ローン残が多い＝金利が高い＝固定の方が、ちょっとローン控除が多い。ローン控除狙いの人は固定でいいと思う。

ちょ、価格の8割借り入れで＋0.6%、6割借り入れで+0.3%っていう割り増しがなくなったの？
借り換え変動で2.0％、3年固定・5年固定で2.2％の金利？
団信込みで＋0.504％だったら今借りているよりずっと金利が低いんだけど・・・・。
8月に借り換えしたばかりなんだけど、すごく損してる？？？