東京スター銀行の預金連動型住宅ローン、どうですか？3スレ目

確かに６０にもなって、月１０万とか払うのは気分が悪い
しかし、その頃には１０万が１０万の価値でなくなったり

２年固定0.8％が終わるので、借り換えに使おうと思っているのですが、
固定終了後、変動で３年程返済しつつ貯金して、
ゼロ金利から始めたいと思います

>>04　さん

分からないので教えてください。
ゼロ金利で、固定を選ぶのと、変動を選ぶのとでは、
違いがないのかと思っていたのですが、
どう違うのでしょう？

期間を長く借りるなら分かる気はするのですが。

＞シミュレーションで一見お得に見えても実はトリック
＞他行の繰上返済がないものとして計算されるから

トリックなのでしょうか？
皆さんちゃんと理解してそれでもメリットがあると考えているから借りているのだと思っていました。

他行の場合貯金が500万あったとしてもすべて繰り上げすることは通常ありません。
300万手許に残し、200万繰上げするといった方が多いと思います。
たまに1000万近く手許に置いて、繰上げしないのと聞くと、「いざと言うときに・・・」という人までいて、
なかなか手元資金を薄くする勇気はないようです。
私も借り換え前はいくら手許に置きいくら繰り上げしようというのに頭を悩ませました。

他行で繰り上げした分はこの先どんなことがあっても決して返ってこないお金です。
これだけでも東京スターを選ぶにあたいします。

うちの場合、0金利に達成したあとも定年まではそのまま保険代わりに支払を続ける予定です。
0金利後支払額が増えていくも考え、支払い期間は長くとってあります。
団信だけがちょっとネックかな。
でも保険代わりなので小さな額だと思っています。

ゼロ金利は、預金とローンを相殺して達成する実質金利のこと。
固定や変動などの商品別に異なる金利は、ゼロ金利の場合は実際は払わない、名目的な金利ではあるが、ローン控除には影響する。

ローン控除は、ローン残高の1％分が控除される仕組みなので、
元金均等払いだと、名目金利が高い→元金分が少なくなる（金利分はゼロだけどね）→ローン残高が増える→ローン控除額が増える。

エクセルなどでシミュレーションしてみるとよくわかります。


要するに、ローン控除受けられる限界まで、高い金利で、たくさん借りた形で契約しましょうということです。（でも実際はゼロ金利状態なので支払い金利はゼロ、ロー控除分がまるまる懐に残るという節税策です。）

私の場合、既契約している生命保険や会社の団体保険がありますので、団信はあえてはいりませんでした。（既契約の保険金額で、融資額を全額カバーしてしまうので）
東京スターの場合、金利の中に、団信保険料が入っていないので、はいるのがもったいない感じがする。

もちろん融資額が数千万あるのだったらはいったけどね。1千万しかかりなかったら、入る必要なかった。

もともと住宅ローン控除狙いなので、10年過ぎたら返しちゃうかもしれない。
定年前の15年で完済する予定だし。

3000万円くらいローンしたら、外貨とかで遊べたということか。
でも為替リスクが恐いから、2000万円も預けられないね。

ようやく今の円安で、新生銀行で預けていた300万円相当のドルを円に戻せた
ところだよ。円安のおかげで、幸運にも差損はなかったけど、取り戻すのに、
3年もかかる長い道のりだった。

これが2000万だったら大変だったよ。。300万円が一時は250万円になっていたからね。2000万円だったらと思うとぞっとする。

毎月5万円＝年間60万ぐらいのおこづかいだとするとリスクが高すぎるね。

ローンを組んできます。
1割頭金の5年固定で4.15％です。
最初金利が高いけど、がんばればどんどん減っていく仕組みなので
無駄遣いしないようにがんばるつもりです。うまくいけば、5〜7年で
ローン＝貯金になりそうです。病気しなければの話です。
また何かあったときに金利は高いけど、貯金分で返していけばいいので
いいのかなと思っています。また、他の生活ローンに比較したら
住宅ローンは安いので、借りられるだけ借りてしまおうと思いました。

あとは団信をがんを入れるか入れないかで迷っています。
支払い金額が2倍以上になるので、どうしようかな？と。
何かあったら怖いしなと。

でもガンマではいる人は少ないらしいです。

5年固定で4.15％か高いけど、
5年でゼロ金利になればOKですね。ゼロ金利になると毎月に支払いは気にしなくなるから（預金＆ローン残が減っていくだけ）気がらくだよ。　毎月ローン払っている感じないよ。

でも東京スターの変動の金利高いよね。固定モノと差が少ない。
5年か10年にするよね普通。こんなので変動や3年で頼む人いるのかな？

今は変動は怖いかもですね。
固定も5年にしようか10年にしようか迷いましたが、順調に行けばローン＝貯金になるのが早いので、とりあえずは5年固定にしました。

でも困ったことに今度はお金を使うのがもったいなくなってしまうんですよね。無駄なものにはお金を使わないようにしてもけちにはならないようにしなきゃ。また人生を楽しむことも忘れないようにしなきゃなって思いました。

これで団信も不要なら、もっといいのになあ。
新生銀行みたいにならないのかな？

外貨預金は今、円安なのでもう少し状況を見てから考えようかなと思います。手数料が往復で1ドルに対して1円、計2円かかるので考えてしまいます。また円高が怖いです。何せ1ドル80円を経験しているので・・・。あのころは50円まで行くといわれてましたから。あのころにドルに換金しとけばよかったと後悔しています。今は状況がまだ読めないので考え中です。

それにしても銀行は損をしない仕組みができていますね。リスクは消費者が負う。まあメリットもあるので、世界情勢が読めればいいのでしょうけどね。

07です

外貨預金のリスクは確かに怖いですけど、ローン完済までに与えられた時間は35年ですよ。（まぁその35年間元本は減り続けるわけですが）。我々は時間を売って利息を得ているわけですよね。35年あれば円の価値が半分くらいになるような為替リスクでも、わずかな利息で取り戻せますよ。数年と言うスパンでなく、長期スパンで考えればいいと思います。

とはいえ，外貨は別の議論でしょうね。ここは住宅ローンのスレですので，他のサイトで勉強したり議論した方がいいと思います。

ただ、少なくともいえることは、
・外貨預金には預金保護がないけどローンを組むことで相殺されるため、結果的に銀行が破綻しても損しない形になる（2000万円借りて2000万円預けているという状態なら破綻すればゼロ）。
・もともとキャッシュで物件を買えば無くなる予定だったお金から利子が生まれる。
のは大きなメリットですので、ここでローンを組んでいる人は他で外貨預金をする理由はないと思います。絶対ココでやったほうがトクと言えます。

もともとスター銀行の住宅ローンビジネスモデルは私のような顧客を主として想定してます．実際にローンを組む人の半分は金利ゼロからスタートし、外貨預金を３割以上は保有すると銀行の人も言っていました。つまり典型例であり、カモとも言えます。

銀行はローンを組みつつ預金をしてもらって体力を得ると同時に，大量の外貨預金による手数料利益と利息の一部を手に入れているわけです。他の銀行とは顧客は競合しないはずです。逆に言えば、他の銀行と比較している人はその時点でスター銀行のビジネスモデルから若干外れています。（とはいえ、数年でローン残高と同じくらい預金ができるという見込みを持っている人を囲い込みするという意味ではサブの目的にはなっています）。

いずれにしても、普通はローンを組まない（キャッシュで物件を買う人）と数年で払いきる力のある人を対象としているので、金持ち狙いの銀行ですね。普通にローンを返すのに10年以上はかかりそうだなーという人は他行の方がいいでしょう。また、一方ではおまとめローンとかスターフィットのローンはお金のない人狙いのローンなので、真中ぐらいの人はホント対象にしていませんね。