賢い繰上げ返済とは？？？

>>318さん

ありがとうございます。

私はこれで試算した結果、元金均等、期間短縮と返済額軽減の併用で

いくことにしました。

実行が来年三月で、ローンの勉強を始めて１ケ月の初心者です。
私の疑問は、長い期間でローン契約しておき繰り上げ返済で期間を短めた場合の
利息の総計結果についてです。

例えばＡ）最初から期間20年でローンを契約。Ｂ）契約時は期間３５年にして
おいたが、繰り上げた結果20年で返済できた、を比較したとき金利その他の条件
が同じであれば、結果的にかかった金利は大きく違わないのでしょうか。
もちろんいつ繰り上げるかによっても違いますが、話を簡単にするために全期間
固定金利、返済開始直後に繰り上げ返済して期間短縮し合計期間が２０年となった
とします。（家庭事情リスクにより、返済開始時には貯金をキープしておく必要が
あったという設定。直後にそんなに返せるなら、借入を減額すればいいという議論
は置いておきます。）

疑問が発生した理由は、1）契約期間が長いと支払い開始時、返済額中の利息割合
が大きいと思われる事、あるいは2）３５年複利の計算で返済開始が始まる？場合と、
２０年複利で返済開始の場合では、全体に掛かる利息計算が異なるので、何か
大きく違ってくるのではないか

というものです。もしよろしかったら、この辺の仕組みをご教示お願いします。

Ａ）最初から期間20年でローンを契約。Ｂ）契約時は期間３５年にして
おいたが、繰り上げた結果20年で返済できた、を比較したとき金利その他の条件
が同じであれば、結果的にかかった金利は大きく違わないのでしょうか。

大きく違いません。

1）契約期間が長いと支払い開始時、返済額中の利息割合が大きいと思われる事

利息は、残債に対しての翌支払い月までの利息になります。
借入期間が長短は関係ありません。
正確には、利息の割合が多いのでは無く、
長期間返済契約だと元本減（の割合）が少く
短期間返済契約だと元本減（の割合）が多いと言う方が正しいと思います。

2）３５年複利の計算で返済開始が始まる？場合と、
２０年複利で返済開始の場合では、全体に掛かる利息計算が異なるので、何か
大きく違ってくるのではないか

・・・？複利の意味が理解できないのでアドバイスできません。

昔のディーラーのカーローンのように最初に期間中の金利総額を支払い月で割って
月々の支払い額に含めるようなあくどいやり方と勘違いしてるのでは？

>>298さん
＞ローン控除を考え、来年３００万　再来年２００万のみ
＞を繰り上げ返済しようとおもっておりました。（残金を２５００万以上にするため）
＞
＞この場合も返済軽減を選択すべきでしょうか？

もうみてないかもしれないけど、単発なら、期間短縮の方がいいですよ。


さて、私の場合、当初は短縮でいくつもりです。具体的には返済が60歳（定年）までに終わるようになるまでは。その後はたぶん軽減。
その理由は、
・例えば100万を軽減で繰り上げたとして、当初は月の返済額は3000円程度しか変わらない。
　これでは、リスク回避を実感できる額ではない。
・２馬力なので、収入がゼロになることは考えにくい。
・収入減少などのリスク回避としては、
　まず各種の積み立てをやめる→家計を緊縮財政にする→貯蓄を取り崩す。
　それでもだめなケースは、もうローンの支払いがどうのとかいうレベルではないはず。
・定年後にもローンが残るという現状から早く脱却したい。
　（退職金をあてにしたくはない。）
・同じ100万を短縮で繰り上げると、当初は約１年半短縮される。
・というわけで、現状では感覚的に短縮の方がうれしい。（気が楽になる）

・残高、残期間がある程度減れば、軽減の効果は大きくなる。
・修繕積立金は、いずれ上昇する。
・というわけで、最終返済日が定年までに収まるようになったら、軽減です。

ちなみに最初から25年とかではなく35年にしたのは、25年では返済額が大きく、収入減少に対するリスクが大きすぎるからです。


でも、本当にリスク回避というなら、東京スター銀行がいいのかもしれませんね。
繰り上げ返済しちゃったら、そのお金、使えないけど、東京スター銀行なら、繰り上げ返済せずに預金するだけで繰り上げ返済と同じ効果が得られるし、いざとなったらそのお金を使うこともできるから。
そういう私はソニー銀行ですが。

>>298
この一年、金利が上がることはないという空気なので
軽減でいいんのではと
　
なんかいま天の声が聞こえてきたが
駄目理科が0.75金利引き下げ?
この様子だと夏には追加利下げ0.5は堅そうだが
今回1%の利下げにしなかったのは
かえって不安が蔓延するからだろうかな

このシミュレーションは使いやすいですよ。

http://makiloan.com/loan/

特に複数回の繰り上げ設定が簡単だし、結果表示もわかりやすいです。

>>326さん、
ご返答有り難うございます。
単発でも複数でも軽減が総合的によいという方もおられ
迷っておりました。
また、当方の場合変動金利という違いもあり分けがわからなくなっていました。
有り難うございます。


>>327さん
変動で長期のリスクをさげたいので本当は短縮がいいけど
当面は金利が上昇しなさそうなので軽減でもいいんじゃないか
、という理解でよろしいですか？
でも金利が上がらないとすると、うちの場合半年に一回の見直し金利なので
変動で下がってくれれば、軽減しなくてもよかったりしますか？

>>298=329さん

326です。
＞単発でも複数でも軽減が総合的によいという方もおられ
軽減が良いというのは、
・軽減分は繰り上げることが前提
・将来の収入減少などに対するリスク回避
だと思います。
10年で売却予定であれば、残債は減らしておいた方が良いですよね？
また、収入から考えて、今の返済額が多少増えたとしても、問題ないのでは？と思うのですがいかがでしょう？

変動ゆえに、将来の返済額上昇が気になる、ということであれば、軽減をお薦めしますが、そうでないなら、短縮をお薦めします。

繰上返済で悩んでいます。
選択肢は新生銀行かUFJなんですが、現在財形と信託銀行で700万づつ借りてます。

新生銀行の変動で財形合わせた1400万を借りるべきか、
信託銀行の700万だけUFJの5年固定にして借換するか、で迷っています。
財形も銀行のキャンペーンと変わらない金利（2.0％）なので、メリットがないとは思うのですが。
今後の金利が読めないので非常に迷っています。

どちらにしても10年〜12年で返済完了する予定なのですが、
これからの10年の金利ってどう読めばいいのか・・・
詳しい方、よければ助言いただけませんか？

悩んでいるのは、借り換えのことですよね。
でも金利動向なんてどうにも読めないですよ。
今が底だからもう上がる、と言われ続けて何年たったでしょうか。

結局のところ、ご自身のライフプラン（収入見込み、家族計画など）から
どれだけ金利変動リスクをとれるか、ということにつきると思いますが。

まぁ、金額もそれほど大きくありませんので
低金利のうちに繰上返済を進める方がよい、という意見が大勢でしょうけどね。

332さん、そのとおりですね。
レスありがとうございます。
今は財形が1000万あり、借換時に300万返済しつつ、乗り換えも考えているという感じですが、
変動にして低金利のうちに繰上を頑張りたいと思います。

２月に住宅ローンを組んだ者です。家ももうすぐ建ちあとは繰り上げ返済で借金をいかに少なく返せるか検討していましたがこのスレを見て期間短縮型ばかり考えていた自分に期間短縮型もメリットがあることがわかり参考になりました。ただ、借金は早く返すというのは鉄則だと思いますが、住宅ローン控除が関わってくると返し方も違ってくると思います。このスレでは期間短縮と返済額軽減の議論は活発にされてましたが、ローン控除の話はあまり出ていないと思います。住宅ローンの利子とローン控除のメリットの関係で一番良い返し方はどういった方法か知りたいです。詳しい方よろしくお願いします。

↑失礼しました。期間短縮型のメリットではなく返済額軽減型のメリットです。

ローン控除って、残高の１％だよね。
所得税の支払額がそれより少なければ、結果はもっと低い％になるよね。

ローンの金利がそれより低いなら、控除のことも考えてもメリットはあると思うが。。

＞336さんに激しく同意
住宅ローン減税を考慮すると繰上げ返済は年明けが効果的
と言うのが定説ですが、それは超低金利で借りている人の
ことですよね。

単に、還付額の大小だけでいうと正解ですが、トータル的に
みると全くのデタラメですよね。

金利２〜３％で借りている人は、１％の還付のために、
２〜３％の利息を数ヶ月余分に払うということでしょう。

冬のボーナスでの繰上げ返済を１２月か１月かというのなら、
１月でしょうが、
夏のボーナスでの繰上げ返済を住宅ローン減税のために
１月まで待つというのは？？？

まあ、きちんと計算すればボーダーラインははっきりと
わかるから各人自分にあったタイミングでとしかいえないですけどね。

教えて下さい。

利息支払方法：元利均等
繰上返済：期間短縮型、ボーナス払いより充当
という銀行で、

3,000万円借入、10年固定、35年払い
支払額：毎月12万円/ボーナス時10万円程度
繰上返済：150万円/年

を予定し、15年位での完済をと考えて申込をしたところ、
銀行側から、

支払額：毎月5.9万円/ボーナス時30万円程度

に設定し、150万円/年の繰上返済をすれば
約10年後には、毎月分のみの支払となり、
負担が軽くなりますよ、と言われたのですが・・・

(1)総支払額は、どちらの方が多いのでしょうか？
(2)支払期間は、どちらの方が長いのでしょうか？
(3)そもそも、ボーナス分から先に繰上返済分を充当するのは、おトクなのでしょうか？

私は、なるべくボーナス払いは避けるのがセオリーだと思っていたので、
初めはどうかと思ったんですが、
この銀行では返済額軽減はできないので、そういう支払方法でも
ありなのかな・・・と、ちょっと迷いが生じています。

各種シミュレーションや、Excelで計算してみたんですが
うまく答えが出せなくて・・・。
教えて頂けると助かります。。。すみません。

>>334さん
336さん、337さんのおっしゃるとおりですね。

今年の２月にローンを組んだようですから、
残債が2000万になるまでは、無条件で繰上です。

残債が2000万を下回るのなら、仮に控除率１％（10年）の方を選択するのであれば、
例えばローン金利２％なら、６月までならすぐ繰上、７月以降なら翌年１月に繰上です。
例えばローン金利３％なら、８月までならすぐ繰上、９月以降なら翌年１月に繰上です。

>>338さん

＞3,000万円借入、10年固定、35年払い
＞支払額：毎月12万円/ボーナス時10万円程度

＞支払額：毎月5.9万円/ボーナス時30万円程度

前者は、年間返済額 12*12+10*2=164万
後者は、年間返済額 5.9*12+30*2=131万

ボーナス払いの比率を変えても、年間返済額はほとんど変わらないはずですが、
何か間違っていませんか？
あるいは、後者は10年固定ではない？

＞(1)総支払額は、どちらの方が多いのでしょうか？
＞(2)支払期間は、どちらの方が長いのでしょうか？
上記が不明なので正確な答えは出せませんが、
年間返済額に対する月払いとボーナス払いの比率で、
「月払いローン」と「ボーナス払いローン」の２本のローンを組んでいると考えれば、
シミュレーションは難しくないと思いますよ。
例えば前者であれば、
　月払いローンは、3000×（144／164）＝2634万
　ボーナス払いローンは、3000×（20／164）＝366万
ですね。

＞(3)そもそも、ボーナス分から先に繰上返済分を充当するのは、おトクなのでしょうか？
お得ではないです。
「月払いローン」と「ボーナス払いローン」は、利率が同じ２つのローンなのですから、
同時に繰り上げしていくのが、一番お得です。

Ｎｏ３３４です。Ｎｏ３３９さん分かりやすい説明ありがとうございます。

338さん

＞この銀行では返済額軽減はできないので、そういう支払方法でも
ありなのかな・・・と、ちょっと迷いが生じています。

ありだと思います。
借り換えを考えているのが、返済額軽減はできない銀行で、
返済期間はなるべく短くせずに（ローン控除総期間の１０年を切らないよう）、
数年後に返済額を減らしたかったので、
ボーナスを多めにして、ボーナス分から繰り上げすることを考えています。

>>340さん

ご回答いただきありがとうございます。
おっしゃる通り、毎月返済額の記載を間違えていたようです・・・
今確認したところ、

毎月支払にウェイト：10万円×12ヶ月　+　ボーナス10万円×2回
ボーナス払いにウェイト：6万円×12ヶ月　+　ボーナス34万円×2回

いずれも、年間支払額は140万円程度です。
大変失礼いたしました。。


>お得ではないです。
>「月払いローン」と「ボーナス払いローン」は、利率が同じ２つのローンなのですから、
>同時に繰り上げしていくのが、一番お得です。

なるほど・・・
利率が同じ２つのローン、という表現にかなり納得しました。
但し、この銀行は繰上返済はまずボーナス払いに充当されてしまうようなので、
銀行の選択も含めて、もう少し考えてみることにします。


>>343さん

確かに、期間短縮型だと、あまり張り切って繰上して、
うっかり10年以内で返済しきってしまわないように
気をつけないといけませんが、
ボーナスを多めに組んでおけば、ローンの期間は保持できますよね。
なるほど・・・。そう考えるとアリかも・・・
悩ましいですね。。。

私は繰り上げ返済をどんどんして早く返したいのです
現在新生銀行で借り入れをしています
毎月少しの額でもと思い繰り上げ手数料無料の新生銀行にしたのですが
ネットなどのシュミレーションを使って調べると
毎月１０万繰り上げ返済するより半年に一度６０万一度に繰り上げ返済する方が期間が短くなります
毎月よりも半年に一度の方が効率よく返済できるのでしょうか

345さん、そうなんですか？
私も繰上げ手数料なしの銀行で借入し、これから毎月10万ほど繰り上げしようと思ってたので気になります。どなたか教えて下さい！

そうなんです
ネットのシュミレーションを使うと繰上げ後の元金残高と残りの返済年数が出てくるので
その年数と元金の千円未満を切り捨てて新たにシュミレーションし直す作業を地味に繰り返したのですが
結果はなぜか半年おきの返済が一番良い結果となりました。
繰上げ返済は早ければ早い方が良いというのにも限度があるのでしょうか？
ちなみに借入金額が同じで期間が長いのと短いのだとして繰上げ返済の金額とと月々の返済額を足した金額が例えば18万だとして30年ローンと元々の返済額が18万で年数が30年より短かく組んだら同じ結果がでるのかな？？

ローン総額、金利、返済期間とも分からないけど、毎月１０万半年で６０万だと毎月の方が利息は少なくて済むけど差は微々たるものだと思う。例えば下記を使って試算してみたらいかが？
http://www.vector.co.jp/soft/win95/business/se140755.html

確認だけど、半年で６０万とは、毎月１０万の場合の最初の月から数えて６ヶ月目に繰上げするんだよね？もし一月目と七ヶ月目に６０万繰上げするのなら、こちらの方が毎月よりも有利ですから。

もちろんです！
半年に一回ですよ

毎月と半年置きとどちらがよいのでしょうか？
意外と誰も気づいていないことなのかな？
返済開始から１０年後にはかなりの返済年数の差が出るのですが？

>>345-347さん
端数処理の計算方法が原因だと思います。
新生の計算方法がどうかはわかりませんが、私が借りているソニーを例に説明します。

仮に月々の返済額のうち、元本部分が６万円だったとします。

毎月１０万円を繰り上げると、期間は毎回１ヶ月短縮づつされ、毎回４万円の端数がでます。
この４万も、もちろん繰り上げられるのですが、１ヶ月分には満たないので、
その分は、返済額軽減型で繰り上げたのと同様に月々の返済額が再計算されます。
これにより、返済額が毎月100円とかそのぐらいずつ安くなります。
６ヶ月で短縮される期間は、６ヶ月です。そして月々の返済額は600円安くなっています。

一方、半年で６０万を繰り上げると、10ヶ月分短縮され、端数は出ません。
ですから、返済額は変わりません。
（仮に端数が出れば、上のケースと同様に返済額が安くなります。）

というわけで、短縮される期間だけを見れば、６ヶ月まとめて返済した方が短くなるということになります。

では、どちらが得なのかというと、これは考え方次第。
「残債は同じで期間が違う」だけなのです。

毎月繰り上げる場合でも、安くなった返済額をさらに繰り上げていけば、
（つまり繰上分を１ヶ月目 100,000円、２ヶ月目 100,100円、３ヶ月目 100,200円…とし、
　繰上込みの毎月の返済額を同じにすれば）
結局、どちらでもほぼ同じ時に完済出来ることになります。
（厳密に言えば、毎月返済した方がほんの少しお得なはずですが、大差ないと思います。）

答えが見つかってよかったです。
これで安心して毎月少しずつ返済できます。
他の場所で書き込みしたら『マルチするな』って返って来て
？？でした。
有難うございました。

352です。

＞他の場所で書き込みしたら『マルチするな』って返って来て
＞？？でした。
複数の場所で同じ質問をすることを「マルチポスト」といって
ネット上では一般的にマナー違反とされています。
今後は気を付けた方がよいですよ。

新生の説明を読んだら、月々の返済額は変わらないみたいですね。
だとすると、新生の場合、端数処理は最終返済月の返済額で調整されているのかもしれません。
この場合、352の例では、
１ヶ月目は１ヶ月短縮、
２ヶ月目は２ヶ月短縮（通算３ヶ月短縮）、
３ヶ月目は２ヶ月短縮（通算５ヶ月短縮）、
４ヶ月目は１ヶ月短縮（通算６ヶ月短縮）、
５ヶ月目は２ヶ月短縮（通算８ヶ月短縮）、
６ヶ月目は２ヶ月短縮（通算１０ヶ月短縮）
のようになっていくのかもしれません。
いずれにしても、６ヶ月まとめた方が得ということはないはずです。

蛇足ですが、住宅ローン減税の関係で、年後半の繰上は１月まで待った方が得なことがあります。
（所得税額、借入金額、借入金利によります。）

今日初めて繰り上げ返済しました。
手数料無料のネット返済なのですが、金利が発生する
のですね。
この金利って何にかかるかわかりますか？
教えて下さい。

もちろん元金です。

「経過利息」と言うものです
。
心配しなくても、繰上返済により
余分な費用がかかったわけではありません。

このスレと関連スレを読んで驚きました。
繰上げ返済時は期間短縮だと思っていたので
ここを読むまでは返済額軽減を選択する事など
全く考えていませんでした。認識が変りました。

２０年２０００万の借り入れ
期間固定１０年１．８５％
残り１０年は店頭金利より−１．２％優遇

５年後に買い替えをしたいと考えているのですが
毎年１００万〜１５０万の繰上げ返済をしようと思っているのですが
買い替えを視野に入れた場合も、返済額軽減での繰上げで良いのでしょうか？
それとも、繰上げ返済はいっそしないで買い替え時の為に貯めておいたほうが
良いのでしょうか？

ＮＯ３６１さんありがとうございます。

住信のように手数料無料で毎月自動返済がない銀行です。
軽減分は毎月返済にはまわさず、まとめて繰上げ返済する時に
軽減分も上乗せして繰上げを考えていました。

年１〜２回の繰上げ返済をネット経由で手数料１回４２００円。
繰上げ返済時に期間短縮か返済額再計算で選べますが
実際に借り入れした銀行ＨＰから１００万円の繰り上げシミュレーションを
したのですが、ボーナス併用しているので全く同じ条件での繰り上げ返済設定が
できないので比較が・・・

期間短縮は１００万円の繰り上げ返済のうち、ボーナス払い分にも何割か入れ込まないと
繰上げ返済できないような設定になっており、返済額軽減だと１００万円全額を毎月返済分
だけに繰上げ設定できてボーナス分０円で繰上げできます。

上記のような状態でシミュレーションした結果、繰上げ後の残債はどちらも
ほぼ同じくらいで、期間短縮では１年短縮し、返済額軽減では月々約５千円の軽減

年２回の繰上げを、１回目は返済額軽減、２回目は期間短縮などにしたほうが良い方法ですか？

>>360さん

いや、繰上げ返済するなら期間を短くするのがいいでしょう。そもそも今の金額で払えるからローンを組んだのであって、収入ダウンなど何かアクシデントが起こらないかぎり月々の支払いが苦しいってことはないハズです。それで苦しいのなら少々甘い見通しで無計画に家を購入したということになります。

ひとつきでも支払いが長くなればそれだけ銀行に払う利息も年利分増えるワケですから、家計を圧迫しない範囲で少しでも早く多く返済するべきですよ。銀行を儲からせたって仕方がないですので。

>364さん
勉強不足だよ。

３６０です
アドバイスありがとうございます。

現在固定期間中の１．８５％の金利は確かに他と比べると安いと思っています。
月々の利息も２万ちょっとです。

５年後に買い替えをする時には、現在の自宅を売却してローン残債を一括返済し
手元に残ったお金を次の住宅購入資金にしたいと考えいます。

今のような安い金利での借り入れは無理だと思うし、借り入れもたぶん今より多くなる。

できるだけ、次の借り入れも少なくしたいと思っていますが、
５年後の金利がものすごく上昇していれば買い替えはあきらめます。

そのあたりも考慮するとどのような繰上げをするのが良いのか？
それとも繰り上げせずに貯めておくのが良いのか考えています・・・

>360さん

資産の流動性を考慮しないで単純に考えると・・・
ローン金利1.85%よりも利益が出る運用ができる自信があれば、そのキャッシュを運用すればいい。
そうでないなら、さっさと繰上返済してしまった方がいい。

繰上返済の方式を期間圧縮にするか返済額圧縮にするかは、既出の通り自分の好みに合わせればいい。

>>367さんありがとうございます。

安全確実な定期預金に預けているくらいなので
１．８５％より利益のでる運用なんて怖くてとてもできないです（笑）

今後も繰上げ返済にまわさなければ
それも定期預金にするくらいしか考えていないので・・・

そうなるとやはり繰り上げ返済にまわしたほうがよさそうですね。

>>368さん

その通り。堅実なのが一番ですよ。自分が充分に納得して理解できるものでない物には手を出すべきではありません。

返済額圧縮が期間圧縮と比べて総支払額があまり変わらず利点が多いことはわかりましたが、先日銀行から返済額圧縮は保障料が還付されないと言われました。期間圧縮にすると6万円ほど還付されると説明を受けたのですが、それでも返済額圧縮の方がいいのでしょうか？