賢い繰上げ返済とは？？？

>173に
大きく頷きます

ま〜最終的には、自己判断で自己責任なんだから
金利が低く手数料が高かろうが
自動返済で手数料が無料だけど、金利が高くても、
本人が満足していればそれで良い事っで！

>173の
>ほんとにこのスレを頭から読んで、感情的なのが短縮派で軽減型がそうでないと
>思ったのならちょっと診てもらったほうがいいと思いますよ。

>174の
>でも、冷静に考えてごらん
>軽減派が感情的になる理由はないでしょ？

「でも」って事は軽減型が感情的に書き込みをしている事を認めているって事なの？

私は、短縮型も軽減型も感情的になる必要はないと思うけどな〜

>166に質問！！
>奥さんのパートでしのげる程度に低減しておくのは賢い選択だと思わないかい？

奥さんのパートでしのげる程度になるまで何年掛かるのでしょうかね？
それまでは、
>払えなくなって家を手放すリスク回避
はできないのでは？

じゃ〜短縮も軽減も大差なしって事ね！

・・・又期限の利益と言われそうですけど・・・

>>177
＞奥さんのパートでしのげる程度まで軽減する必要も無いと思うけどな〜

そう、そんなに心配する必要ないかもしれないが、短縮派とほぼ同じコストで
得られるものをわざわざ捨てる必要もないと思うけどなー
「リスク回避」という言葉の存在しってる？

>>184
じゃあ返済期間も総支払額もほぼ同じなのに、わざわざ短縮を選ぶ理由を書いてください。

私は、最初の５年間くらい頑張って繰り上げ返済をしようと思っています。
最初の方が利息は高いので、貯金や買い物よりも優先的にしています。

その後は、繰上げはあまりせず、旅行をしたり買い物をしたりして行きたいです。
なので、期間短縮の方が利息分が減って得なのかと思っていました。

支払が終わるのは同じとの事ですが、それはコンスタントに繰り上げている
場合で、私のような場合は、どちらが得なのでしょうか？

５年以降は、一切、繰上げをしないとは思っていませんが、積極的にするつもりは
ありません。夫に、もしものことがあったら支払はなくなるので家は保険のようなもの
だと思っています。

ご意見よろしくお願いします。

>>183
「おりこうな繰上げ返済とは」スレで、目から鱗が落ちて繰上げ方法を
短縮から低減に変えた者ですが、なんで銀行とかファイナンシャル
プランナーって、やりようで短縮も低減も期限は変わらないってことを
言わないんだろうと疑問を持ってます。
気づいてないってことは無いですよね？

ここの期限短縮にこだわる人からなにかヒントが得られるかなと期待してた
のですが、なんかパッとしないし．．．。

基本支払額低減で繰上げていこうと思っているのですが、どうして
この方法が一般的でないのか不思議です。なんか落とし穴あるのかなぁ。

へえ〜！やりようで短縮も低減も期限は変わらないってことを教えて下さいな？

ペアローンで夫婦別々で3200万+3200万=6400万のローンをしました。
夫ガン特約付きで10年2.6%。妻3年固定で1.6%です。
1年前のローンだったので今後は上がり一辺倒と予測されており妻側を集中的に返す予定でした。
それが、1年後の金利もこの有様で…
結局私の方を400万ほど繰上げしました。
妻は夏に繰り上げしているので1年経った今、残高が2750万+2850万=5600万くらいです。
今のままであれば来年の今頃には残高4800万くらいまではいけそうなのでこの1年の情勢を
みて、どっちを優先的に繰り上げるか決めて行きたいと思います。

今感じることは、世の中予測とは逆方向に動くんだなと…
現状を見るとそれが必ずしも全ての原因ではないにしろ結果的には日銀のゼロ金利解除、
追加利上げはとても悪い時期に行ったと言われる事になりそうですね。。

>188

私は>>99を読んで、「なるほど」と思いました

>185
「リスク回避」を論じるなら、軽減前に貯蓄か資産を確保した方が
本当のリスク回避になりますよ！

私の場合（三十代）、短縮実行しています。
いざとなったら、賃貸に出している家賃をローン返済に
少し大きなお金が必要な時は、株を売却
大きなお金が必要なら賃貸物件を売却をすれば良いと考えています。
これがリスク回避です。

軽減でリスク回避と言えるまでに、何年必要か計算してみてください。
それまでは、リスク回避が出来ていないと云う事になりますので！

リスク回避が出来たと云えるまで頑張って下さい。

>183
>それからフラットで契約している人は、短縮で返していって万が一のことがあっても、
>「最初に契約した返済期限」まで延ばしなおすことはできるから、
>あまり期限の利益は考えなくてもいいかもしれないね。

知りませんでした！
フラットにはそんな得点があったんですか〜
今までのスレを読んでいると短縮したら元には戻らないと言う
発言が多かったので鵜呑みにするところでした。

普通は短縮された期間は延ばすことはできない。

これは借り換えするときも同じで、
たとえば「子供が大学生になって返済額を抑えるために借り換えたい」と思っても制限がある。

多くの金融機関は、短縮された期限内で借り換え期間を設定するので、期間が短い分借り換え可能な額も少なくなってしまう。
固定期間が過ぎた後で、有利な優遇のある銀行に借り換えしようと思っている人は、要注意なのです。

銀行は、せっせと期間を短縮した努力は評価してくれず、返済比率が増加したというマイナス評価をしてしまう。

この点返済軽減ならば、期限は短縮されていないので返済比率は減少し、銀行も高評価をしてくれますし、軽減されている額もきちんと次の繰上げに組み込めば、短縮型と比べても「期間及び総返済額」に違いはありません。

>186

私も似ているかもしれません。
最初の２年で繰上返済800万円実行しました。
以後は、繰上返済ペースは半分にする予定！
大きな出費が無ければ、勿論追加返済はする予定ですが

やはり同じ額を繰上返済するにしても
借入当初に繰上返済する事で総支払額は抑えられますので！

>コンスタントに繰り上げている
>場合で、私のような場合は、どちらが得なのでしょうか？

コンスタントに繰上返済しないのであれば短縮でしょうが
収入が落ちる可能性が高いと判断すれば軽減になると思います。

私の場合は、リスク回避を別途考えているので
基本的に繰上返済は、短縮
金利見直しで金利が上昇した時は軽減で考えています。

>>192by177

偉そうに書いてるが結局理解できてないのか、おもいっきりずれた回答
なさけないね

＞私の場合（三十代）、短縮実行しています。
＞いざとなったら、賃貸に出している家賃をローン返済に少し大きなお金が必要な時は、
＞株を売却　大きなお金が必要なら賃貸物件を売却をすれば良いと考えています。
＞これがリスク回避です。

軽減にすると、それに何か支障があるわけ？
総支払額も返済期間もほぼ同じなのに、わざわざ短縮を選ぶ理由が書いてない
ピン＊＊。

>>197

感情論、ののしりあいまだ続いていますね〜

軽減派は、皆こんな奴だと思わないでね！

「ローンを予定の半分で返した」なら
自信に繋がり気分も良い

退路を断てば士気も上がる。

>軽減にすると、それに何か支障があるわけ？
>総支払額も返済期間もほぼ同じなのに、わざわざ短縮を選ぶ理由が書いてない

私の場合、自動返済でもなく、繰上返済手数料も有料です。
仕事も忙しく、繰上返済も金利見直し時のみと考えています。
こまめな繰上返済ができないので
支払い総額に100万ほど差が出る計算になる為
短縮にしています。
勿論リスク管理も出来ているので問題ありません。

それで197の軽減でリスク回避と言えるまでに、何年掛かるのですか？
他人にリスク回避を論じる前に、ご自分のリスク回避をお考えになられた方が良いと思いますよ

>197
冷静になりなさい。

>軽減にすると、それに何か支障があるわけ？
>総支払額も返済期間もほぼ同じなのに、わざわざ短縮を選ぶ理由が書いてない

今までのスレを読んでいるんでしょ？
自動返済やマメに繰上返済する人にとっては、額も期間もほぼ同じと言える。
けど、自動返済で無い銀行の方が多く
繰上返済手数料が無料の金融機関も数行
繰上返済の頻度が少なければ
状況は変わるのでは？

もう少し色々なケースがある事を踏まえて
品格あるスレにしましょう。

>>187
>>基本支払額低減で繰上げていこうと思っているのですが、どうして
>>この方法が一般的でないのか不思議です。なんか落とし穴あるのかなぁ。

軽減で落とし穴は無いと思いますよ！
一般的でないのは、その金融機関に自動返済方法が無かったり
繰上返済手数料が有料だと、銀行の手数料稼ぎと誤解を受ける為じゃないのかな？

＞175
＞現実的じゃないのではありませんか？
＞居住する県に無い金融機関から住宅ローン融資を受けるなんて！
＞それも優遇を受ける為に、公共機関の支払いや給料の振込みに口座を作るなんて！
＞
＞全国規模と言うには、程遠くありませんか？

住信の宣伝をするわけではありませんが、
勘違いは正しく是正する必要があります。

住信の住宅ローンでは公共機関の支払いや給料の振込みは
条件にありません。

店頭での手続きでも基本的に金消時に一度だけです。
インターネットバンキング、無通帳口座、他行振込5回/月無料
ゆうちょ銀行&コンビニ(E-NET)のATM(無料)、
ゆうちょ銀行からの自動振替(無料)

県内に支店はありませんが、結構使い勝手はいいですよ。

唯一、不満な点は入金が平日のみということと、
ＩＢが携帯からアクセスできないことぐらいです。

どうせ業者に設けさせるなら、地銀を使ってコネを作ったほうがいいと思うけど？
独立や子供の就職の相談くらいは乗ってくれますよ

とにかく、繰り上げ手数料が1万円以上の銀行から
借りてしまった人はここに来る必要は無いと思うけど？

フラットの人は？

>203質問

住信の金利優遇を受ける条件って何があるんですか？

他の金融機関だと公共料金引き落としとか
給与振込みなどあると聞きましたが・・・

>>205

繰上返済手数料が１万以上って多くないのでは？
手数料がそれだけ高ければ、繰上返済を考えていない方々でしょ？

>>200

また、ずれてる・・・。

貴方の場合、「賢い・・」じゃなくて、繰上げするなら短縮しかコスト的に選択肢はないだけでは？
短縮しか選択肢がない人がいくら声高に短縮を主張されても余り意味はないと思うな。

ここは>>205さんが言われるように、
選択肢のある人（繰上げ手数料5000円以内の銀行から借りた人など）が賢い方法を求めるスレだと思うけど？

期限の利益がいらない人や支払い総額を抑えたい人って、最初からローン期間10年とか15年とか長くて20年を選んでるんじゃないですか？

最初は期限の利益が長い30年とか35年を選んでおきながら、期限の利益は不要とか言い出すから、言い訳がましいと思われるんじゃないでしょうか。

軽減実行していますが

軽減を推奨する人の中に説明不足が多いのが残念です。
錦の御旗のように、総支払額・返済期間も同じを繰り返すばかりで・・・

短縮も軽減も総支払は殆ど同じと言うけど
それには、諸々の条件がある事を踏まえて
短縮派の人達に伝えるべきではないですかね？

「殆ど同じ」と言う条件は
軽減でも軽減分を返済に回す
自動返済の様にコマ目に繰上返済をする
繰上返済手数料は無料である事
など条件が整ったうえで総支払、期間が同じと言えるのではないでしょうか？

手数料が有料で繰上返済回数が少なければおのずと総支払いが増える事を
説明する必要があるのでは？
誤解を招くスレが多いのが残念です。

>>選択肢のある人（繰上げ手数料5000円以内の銀行から借りた人など）が賢い方法を求めるスレだと思うけど？


？？？誰が決めたの？
私は繰上返済手数料1万円で延々参加してきたけど・・・

繰上返済手数料5000円以下でスレ立ち上げたら？

ほぼノーリスクの電力会社の社債でも２％で運用できる今、繰上げについて侃々諤々述べても、ほとんど大勢に影響はないのではないでしょうか？

>207さん
>住信の金利優遇を受ける条件って何があるんですか？
>
>他の金融機関だと公共料金引き落としとか
>給与振込みなどあると聞きましたが・・・

基本はＨＰに記載されていますが、
属性によってはほとんど無条件です。
（実質、借入金と年収のバランスのみでは）

私の場合、ＨＰに記載されている
30万円以上の取引実績やゴールドカードは
関係ありませんでした。
給与も公共料金もまったく変更していません。

スレ違いでしみません。

＞軽減でも軽減分を返済に回す
＞自動返済の様にコマ目に繰上返済をする
＞繰上返済手数料は無料である事
これを何度説明しても理解してくれないから、
歯がゆいのですよ。

214さん
ご丁寧に説明ありがとうございます。

素人質問をもうひとつ

>属性によってはほとんど無条件です。
>（実質、借入金と年収のバランスのみでは）

では、最初っから優遇後の金利を掲載しないのは何故なのでしょうか？
殆ど無条件であれば、他行よりも高い金利を表示しなければ良いのにと
素人考えで、思ってしまうのですが

＞軽減でも軽減分を返済に回す
＞自動返済の様にコマ目に繰上返済をする
＞繰上返済手数料は無料である事

この条件で借入をし、繰上返済をしているケースって多いとは思えないのは
私だけでしょうか？

>>213

このスレは賢い繰上返済になっているのだから
運用の話になれば、もっと荒れるでしょ！？

取り合えず繰上返済内容でお願いします。

>>211
＞繰上返済手数料は無料である事

こんなことを言うから短縮派がつけ上がる。
無料でなくても５０００円以下なら、誤差の範囲の差でしかない。
5000円以下の銀行なら都銀を含めたくさんある。

>>212

でも、コスト的に短縮しか選択肢のない人がいくら短縮を主張しても
それは「賢い・・」ではないのだからスレ違いでは？

>「殆ど同じ」と言う条件は
>軽減でも軽減分を返済に回す
>自動返済の様にコマ目に繰上返済をする
>繰上返済手数料は無料である事
>など条件が整ったうえで総支払、期間が同じと言える

分かりやすく納得です。
これ以外の条件

自動返済を利用しないで
繰上返済手数料が3,000円以上掛かる方で
繰上返済を軽減されている方
ご意見お聞かせ下さい。
実際どの程度の頻度で繰上返済されていますか？
手間は？実際どの程度の負担増になりますか？

>219
>こんなことを言うから短縮派がつけ上がる。

感情的にならずに！
もう少し理論的に論じたら？

>無料でなくても５０００円以下なら、誤差の範囲の差でしかない。

手数料が5,000円なら誤差がどの程度なのか？
10万なのか？50万なのか？100万なのか？
貴方の試算している数字で構わないので、具体的に短縮派に指摘しないと！！
理解できないでしょ？

＞手数料が5,000円なら誤差がどの程度なのか？
＞貴方の試算している数字で構わないので、具体的に短縮派に指摘しないと！！

短縮派の皆様
過去スレ参照ください。

4500万の借入で20年で完済、自動返済を利用しない場合

当初短縮、後半軽減と
当初軽減、後半短縮の試算をしてみました。

自動返済でないので軽減分を随時繰上返済と云う訳にはいきませんが
年に1度繰上返済をした場合、後者の方が40万ほど利息を多く払う事になりました。
これを高いと判断するか安いと判断するかは個々に違うと思いますが
軽減優先で保険として年間2万円は、さほど高いとは思いません。

後は手数料の問題だと思います。

＞最初は期限の利益が長い30年とか35年を選んでおきながら、期限の利益は不要とか言い出すから、
＞言い訳がましいと思われるんじゃないでしょうか

最初からローン期間10年とか15年とか長くて20年を選んでない人へ
コメントはないのですか？

>223
>短縮派の皆様
>過去スレ参照ください。

軽減を推奨する人の中に説明不足が多いのが本当に残念です。

具体的に自分で試算できないのであれば
短縮の理解を得られないので
荒れる様なスレはお控え下さい。

>>最初からローン期間10年とか15年とか長くて20年を選んでない人へ
コメントはないのですか？

何だか日本語変じゃないですか？
選んでない人＝選ばなかった人
って事？

>225
よく日本語が分からないけど
最初っからローンを20年で組まずに35年で組んだ人へ
と理解してコメントします。

私の場合、審査時の所得が少なく35年でしか借りれませんでした。
現在は、以前住んでいた物件を賃貸に出しているので
家賃収入や賞与を短縮に
金利見直し時に軽減を選んでいます。

又期限の利益といわれそうですが・・・

反匿名が殴りこんでくるぞ

こんなとこでレス繰り返す労力は、繰り上げ手数料を明らかに上回る。

224さんのケースを元に試算してみました。

4500万の借入で3.0%の35年ローン、繰上返済で20年で完済、自動返済を利用しない場合

短縮のみと
軽減＋最後だけ短縮の試算をしてみました。

自動返済でないので軽減分を随時繰上返済と云う訳にはいきませんが
前者の方は、年に1度100万円繰上返済をした場合、
後者の方は、年に1度100万円＋１年分軽減分を繰上返済をした場合、
後者の方が24万ほど利息を多く払う事になりました。
これを高いと判断するか安いと判断するかは個々に違うと思いますが
軽減の保険として年間1.2万円は、さほど高いとは思いません。

ちなみに、総返済額は
前者：¥59,597,679
後者：¥59,834,047

初回月返済額は
前者：¥173,182
後者：¥173,182

10年後の月返済額は
前者：¥173,182
後者：¥126,404

20年後の月返済額は
前者：¥173,182
後者：　 ¥9,665

＞161さん
＞住信より金利が低いところはたくさんあるようです。
＞1月金利（最初に大きな優遇コース）で比較すると、
＞
＞変動：(住信)1.575%　(住信SBI)1.375%
＞２年：(住信)1.800%　(みずほ)1.250%
＞３年：(住信)1.850%　(三菱UFJ信託)1.350%　(みずほ)1.450%
＞５年：(住信)2.000%　(三菱UFJ信託)1.500%　(みずほ)1.550%　(三菱東京UFJ)1.750%
＞10年：(住信)2.100%　(みずほ)1.900%　(中央三井)1.900%
＞15年：(住信)2.700%　(三菱東京UFJ)2.500%
＞20年：(住信)2.750%　(三菱UFJ信託)2.400%　(住信SBI)2.550%　(新生)2.650%　(三菱東京UFJ)2.700%
＞30年：(住信)2.950%　(住信SBI)2.700%　(新生)2.900%

あたかも、住信がすべての期間で金利が高いような錯覚になるけど、
優遇タイプや借入期間によっては他行より低金利なものもあります。
（当然、高金利のものもあります。）

変動：(住信)1.575%　(みずほ)1.875%　(三井住友)1.875%　(中央三井)1.875%
２年：(住信)1.800%　(三井住友)2.000%
３年：(住信)1.850%　(三井住友)2.150%
５年：(住信)2.000%　
10年：(住信)2.100%　
15年：(住信)2.700%　(中央三井)2.850%
20年：(住信)2.750%　(中央三井)3.050%
30年：(住信)2.950%　(みずほ)3.030%　(中央三井)3.100%　(三菱東京UFJ,三井住友)3.150%

自動返済があるから金利が０．１％高くてもいいなんて考えるわけでなく、
金利が同じなら自動返済があるしとか、
金利が０．１％でも低く、かつ、自動返済もあるし
って考えましたけど。

借り入れ4500万、フラット35で毎年繰上げ返済を年一回100万する場合は、どちらが良いですか？

>>231さん
詳しいシミュレーションありがとうございます。
私は前々スレで鱗が落ちた！と思って、これまで「無条件で期間短縮が有利」と思っていたのは違ってたと考えるようになりました。

231さんのシミュレーションでは、繰上返済の回数はそれぞれ何回になったでしょうか？
回数がわかると、繰上返済手数料が無料でない場合に、実際に手数料がどのくらいかかるのかがわかって、さらに比較しやすいのではないかと思います。


参考に、私もシミュレーションしてみましたので、書いておきます。
初めてローンシュミレーターを使ったので操作上でのミスがあるかもしれませんが、大勢に影響はないかと思うのでご容赦ください。

借入金額２，５００万円、２５年間、ローン金利３％
１年ごとに１００万円ずつ繰上返済する
（１）期間短縮
返済回数　１５４回（１２年１０ヶ月）
総返済額　30,099,941円　うち利息　5,099,941円
繰上返済回数　１２回

（２）通常の返済額軽減（毎回１００万円）
返済回数　２０４回（１７年）
総返済額　31,084,850円　うち利息　6,084,850円
繰上返済回数　１２回　＋一括完済１回
（１）との差　984,909円

（３）軽減額上乗せ型の返済額軽減（毎回の返済額から軽減できた分を次回の繰上返済に上乗せ）
返済回数　１５６回（１３年）
総返済額　30,203,753円　うち利息　5,203,753円
繰上返済回数　１２回　＋一括完済１回
（１）との差　103,812円

手数料がかかるといっても、期間短縮型より最後の完済分が１回多いだけでした。
期間短縮より軽減型の方が手数料が高い場合は、差額×１２回が軽減型で余計にかかりますね。

※月返済額（義務的な返済額）
・当初　118,552円
・５年目　　（１）118,552円　（２） 98,125円　（３） 96,169円
・１０年目　（１）118,552円　（２） 67,994円　（３） 52,009円
・１３年目　（１）118,552円　（２） 46,042円　（３） 8,964円（完済直前）

シミュレーションしてみて、毎月でなく年１回の上乗せ繰上返済で、期間短縮との差が９０万から１０万にまで落ちるんだ〜と感激しました。
自分でやるとよくわかるので、「軽減型でも最終返済期日はほとんどかわらない」と理屈が納得できない方は、シミュレーションしてみるといいと思います。

期間短縮と返済額軽減の、返済期間と総返済額が全く同じになる条件（毎月差額繰上、手数料無料、自動繰上なら手続き楽）というのは理論上で理解しておいて、後はご自分の条件でどのくらいの差額ならリスク回避策の費用として許容できるかで選択すればいいんじゃないでしょうか。

緊急時にローン返済額を減らさなくても、預金や他の資産の売却で十分対応できる方はまあ…羨ましいですねというところです。
でも、資産を売却するのも手間がかかるし、いっときローンを義務的な返済額だけにすることによってその場をしのげれば、楽じゃないですかね？

長文で失礼しました。

僕のケースは2200万円　固定2.5%　フラットなので手数料は無料。
ただし１回の繰上は100万円以上でないとならないという制限があります。

最初の5年間は詰めて繰上げ。その後ペースを落とそうと考えてます。
何パターンか、まとめてみました。うまくupできるかな。

支払低減とあるのは、このスレの流れに沿って、低減した分は貯めて
おいて次回繰り上げのときに追加する。もしくは100万円貯まったところで
繰上です。

５年過ぎたら２年毎に100万円+低減分繰上げのパターンでいこうかなと
思ってます。

>235さんへ
231です。

>231さんのシミュレーションでは、繰上返済の回数はそれぞれ何回になったでしょうか？

繰上返済は、返済開始月の１年後（12回目）から毎年１回としています。

>前者の方は、年に1度100万円繰上返済をした場合、
⇒繰上回数：１９回
　 残元本約100万円→その後６ヵ月で完済（約17万円×６回）

>後者の方は、年に1度100万円＋１年分軽減分を繰上返済をした場合、
⇒繰上回数：２０回
　 １９回目の繰上返済後の残元本は約150万円、
　 ２０回目の繰上返済（軽減分のみでＯＫ）で完済
　（月返済¥9,700を残り１５年払い続ける選択肢もあり）

＞緊急時にローン返済額を減らさなくても、預金や他の資産の売却で十分対応できる方はまあ…羨ましいですねというところです。

でも、それらをわざわざ残して住宅ローンを多く借りてるってのは方策としてどうなんでしょうかね？

住宅ローン金利より高く運用できてるから そう選択されてるんでしょうが、
ここで一般人の参考にならない特殊例を持ち出されても意味ない。

>224
>231

試算して頂いたので非常にイメージ沸きました。
軽減でいざと云う時の保険として
1万円だろうが2万円だろうが高いとは思いませんが
>231さんが試算して頂いたデータだと10年後軽減分が
3割減にも満たない5万円減が大きいのか小さいのか・・・

私個人的には、10年位までは軽減効果はさほど無いんだな〜
と言うのが感想です。

>166が言うように
>交通事故とかなんでもいいけど、死なない、でもしばらく働けない状況になるリスク回避に
>奥さんのパートでしのげる程度に低減しておくのは賢い選択だと思わないかい？

軽減を実行している人には
それ以外にも、会社の倒産、減給、降格など、再就職しても所得が上がるのはごく一部
色々なケースを想定しているからこそ軽減実行をしているのです。

所得が安定していると言い切れる人は短縮でも構わないでしょうが・・・

>住宅ローン金利より高く運用できてるから そう選択されてるんでしょうが、
>ここで一般人の参考にならない特殊例を持ち出されても意味ない。

特殊な例なのかな？
結構私の周りでも資産を売却せずに不動産ローン組まれている方多いですが・・・
我が家の場合は、私設年金のつもりで以前住んでいた物件を賃貸に出しています。

それとも住宅ローンを組まれている多くの方は
いざと言う時の預金だけしか確保されていないのでしょうか？

>225
>最初は期限の利益が長い30年とか35年を選んでおきながら、期限の利益は不要とか言い出すから、
>言い訳がましいと思われるんじゃないでしょうか

>最初からローン期間10年とか15年とか長くて20年を選んでない人へ
>コメントはないのですか？

ローン審査時日本企業の安月給
今は外資に転職をし年俸制になったので短縮で返済しています。

審査時と現在の状況が変われば返済能力も変わるでしょ？

>>住宅ローン金利より高く運用できてるから そう選択されてるんでしょうが、
>>ここで一般人の参考にならない特殊例を持ち出されても意味ない。

皆さん住宅ローンを組む前に資産を売却してしまうのが一般的なのでしょうか？

私はＭＳ購入時、株が買値より安かったので売却せずに運用しています。
無理して買値よりも安く売るよりも、取り合えず配当率が住宅ローン金利よりも良いので！
それでもやっぱり売却し、住宅ローン残を減らした方が良いのでしょうか？

232さん
ちゃんと話の流れを読んでいる？

>あたかも、住信がすべての期間で金利が高いような錯覚になるけど、
>優遇タイプや借入期間によっては他行より低金利なものもあります。

161さんは住信が特別高いと言っているわけじゃないよ！

>134
>住信は住宅ローンに力を入れてるからか、住信より 0.1%以上も金利が低い銀行なんて
>ほとんど無いと思うけど？

>139
>住信の基本戦略は、
>高めの店頭金利で大きく優遇です。

>146
>優遇後、住信より安い都銀があるなら教えて？
>地銀はその地域にいないとダメだから、都銀だけでいいよ

この流れから住信より安い金融機関をスレしたんでしょ？

取引銀行に住信の自動返済のようなシステムがなくても、
住宅ローンの軽減繰上げ用の口座を別に作って、
軽減分を毎月入金して、年１回の繰上返済時に
あわせて繰上げれば、年間版自動返済になりますよ。

毎月の入金が面倒だったり、忘れてしまうのであれば、
普通預金から自動振替で定期預金にするシステムなどは
どこの銀行でもあるはずなので、それが流用できるはずです。

>>235さんのレスから引用します
あまり計算得意じゃないのでアドバイスお願いします

※月返済額（義務的な返済額）
・当初　118,552円
・５年目　　（１）118,552円　（２） 98,125円　（３） 96,169円
・１０年目　（１）118,552円　（２） 67,994円　（３） 52,009円
・１３年目　（１）118,552円　（２） 46,042円　（３） 8,964円（完済直前）

我が家は元金均等なので支払い年数が経つに連れて月々の支払額がかなり減ってきます。

この（１）のパターンだと最初から最後まで同額ですが、我が家のように減ってくる家では、
年に１回ボーナスなどを利用して１００万返済ときめていても、月々の支払額が減ってくると
その分も使わず貯金して結局年に１回百何十万返済する事は普通にできます。
支払い金額が減っただけ貯金して上乗せして返済するのは、軽減の人と一緒です。
上の計算はシミュレーションなので、そういう個人のその時の事情というのは関係無いとは判っていますが、それなら元金均等で支払い金額が減ってくるパターンも一緒にシミュレーションしてはどうでしょう？

それと（１）のパターンだと１３年目も118,552円となっていますが、１２年１０ヶ月で完済してしまうんじゃないのでしょうか？理解不足ならすみません。

また（２）の、ただの軽減だけなら１３年目以降１７年目まで続くんですよね。
（３）の９６,１６９円、５２,００９円、８,６９４円と減ってきていますが、結局は軽減された金額は貯金して年１回１００万円に上乗せしてまとめて払うのでしたら、その金額を１２で割った金額も（　　　）で追加してかいていただけないでしょうか？
月の義務的な返済額ではないにしても、結局は自由に使えない、貯金しなくてはいけない金額です。
ローンをシミュレーションする時は、人間ってそういう表面的な金額だけじゃなくて、月の返済額とはいえないけれど実際は事実上は返済しているのと同じ金額をきちんと数字にして把握していないと、１０年目５万ちょっと、１３年目９千円ちょっと、安〜っぃ！！と喜んでしまうというのが一番落とし穴になると思いますので、その辺を明記して頂ければと思います。

>>242
>>243

特殊事例の貴方のはみんなの参考にならないんだけど？
自慢したいだけなら、まぁ　勝手にどうぞ。

>>244
＞取り合えず配当率が住宅ローン金利よりも良いので！


なぜ、繰上げするの？
なぜ、「賢い繰上げ返済」というこのスレにくるの？

＞今は外資に転職をし年俸制になったので短縮で返済しています。

個人の能力なぞ関係なく、本国本社の都合に振り回される可能性がある外資系の人こそ
・・・・。
それも、ほぼ同じコストでリスク回避できるのに・・・。

>ほぼ同じコストでリスク回避できるのに・・・。

このほぼ同じが個人によって捕らえ方が違うんじゃないの？
20万の差から80万位まで差があるんだから！

>>249

話の流れをちゃんと読んでいるの？

それとも資産、貯蓄無しで繰上返済しているタイプ？

>250

225に答えただけで
別に自慢する必要も無いので！

外資で渡り合える人は良いけど

安易に増収が見込めない、リスクが多いと考えている人にとっては
やはり堅実に軽減返済するしかないんですよ！

>個人の能力なぞ関係なく、本国本社の都合に振り回される可能性がある外資系の人こそ

大手企業だって同じじゃない？
個人の能力があっても、撤退する時は撤退するし、リストラもされ、潰れる時は潰れる！
だから多くの能力のある者は、年俸制の外資に行くんじゃないの？

外資だろうが国内企業だろうが関係ないんじゃない？

>>255

撤退など、外資はよりリスクが高いと言ってるだけでは？

>>252 by 244

わからないかなー？
繰上げして借金を減らしたいと思うなら、最初から借入額を少なくしたほうが
よかったのでは？

とか

住宅ローンより高く運用できるなら、繰上げ返済なんて　なぜするんだろ？

とか　素朴な疑問だと思うよ。

というか、なぜ軽減ではなく短縮なのか？には関係ない話だよね。
資産があるから同じコストでも短縮でいいとか、見当ハズレもいいトコ。

いずれにしても、手数料が５０００円以上の銀行から借りてしまって
もはや、コスト的に軽減・短縮の選択肢がない人は　屁理屈言わないで
そう言えばいいんだよ

「私は短縮しか選べません」とね。

そして、そういう人は比較検討するこのスレにはいらない人だから黙ってればいいのに。

なんだか良くわからないんだけど。

・不動産ローンを完済後にそれを売却せずに次の不動産のローンが組めるほど
　収入に余裕のある人。
・転職に成功してローン返済能力が大幅に上がった人
・既に有価証券等の資産をもっており、その運用益がローン利率を上回る人

といった資産や収入に余裕のある人は、、繰上返済の方法なんて悩まなくて
いいんじゃないの？
もう好きなだけ借りちゃって、好きなように繰上げればいいじゃない。

そういった前提条件の無いケースで、繰上げ方法について議論するほうが、
おもしろいと思うんだけどね。

誤解されるとなんなので　追記修正しときます

繰上げして借金を減らしたいと思うなら、資産があるのなら最初から借入額を少なくしたほうが

いずれにしても、手数料が５０００円以上の銀行から借りてしまって
>もはや、コスト的に軽減・短縮の選択肢がない人

でもさ、例えば毎年コンスタントに短縮で繰上げていくと決めてる人
で、繰上金額によって手数料が増加しないなら、軽減にするメリット
あるんじゃないの？

>>257
>>「私は短縮しか選べません」

ってどんな人？
繰上返済できる人は、短縮でも軽減でも選べるのでは？

>258

>といった資産や収入に余裕のある人は、、繰上返済の方法なんて悩まなくて
>いいんじゃないの？
>もう好きなだけ借りちゃって、好きなように繰上げればいいじゃない。

いや〜それでも少しでも無駄な利息は払いたくないと考えるのが恒じゃない？
高額所得があるからと言って、節税しない人っていないでしょ？

軽減に１票！！

>>258
なる程！
確かに、収入が増える可能性よりも減る可能性が高いと考え
収入が絶たれる可能性も有ると考える人で
いざと云う時に売却する資産も貯蓄も無い人にとっては
それは絶対に軽減が得策でしょ！？
その状況で短縮なんか選択する人は自爆行為ではないか？

ここの人たちはいっそ「借換え」という選択肢はないの？？？

>>258
＞といった資産や収入に余裕のある人は、、繰上返済の方法なんて悩まなくていいんじゃないの？
そういう人が、このレスに来る、そしてわざわざ発言するのは？？だよね？

でも、悔し紛れの妄想言い訳だと理解すれば、成り立つかもしれない。

>>262
いや〜それでも少しでも無駄な利息は払いたくないと考えるのが恒じゃない？
資産があるなら、最初の借入額を少なくすれば、無駄な利息はもっと少ないのにね？
期限の利益がいらず、無駄な利息も嫌ならローン期間をはじめから短くすればいいのにね？
住宅ローンより高く運用できるなら、繰上げ返済なんて　なぜするんだろね？

まぁ、どっちでもいいし、匿名スレで証明とかも野暮だし、コレでやめておきます。

>>261
＞繰上返済できる人は、短縮でも軽減でも選べるのでは？
繰上げ手数料が高いなど、繰上げ頻度が高いと軽減は総支払額が高くなりすぎて
短縮しか選べない人のことじゃないのかな。

100万円を30回入れたところで手数料は５万円。
繰上げ手数料が高すぎて短縮しか選べないという意味がわかりません。

>>264
そんな視野の広い人はいませんよ。
枝葉を突いて揚げ足取るのに必死なだけですから・・・・

>>266

以前のレスで、繰り上げ手数料が1万円以上の人は・・・
というのはみませんでしたか？

＞30回入れたところで手数料は５万円。
繰上げ手数料が1700円程度の人は
「繰上げ手数料が高すぎて短縮しか選べない」人の対象外に決まってる。

>>266は何が言いたいのかよくわかりません。

で、100万円を30回入れたところで手数料は５万円の人が、短縮を選ぶべきだと言う
積極的な理由はありますか？

仮に1万円としても僅か30万円・・・ますます意味がわかりません。
繰上げ手数料が高すぎて短縮しか選べない意味が。

>265
>資産があるなら、最初の借入額を少なくすれば、無駄な利息はもっと少ないのにね？
>期限の利益がいらず、無駄な利息も嫌ならローン期間をはじめから短くすればいいのにね？
>住宅ローンより高く運用できるなら、繰上げ返済なんて　なぜするんだろね？

教えてあげましょう！
私の場合
5000万の物件を売却して5000万の物件を買えば無駄な利息を払わなくて済む
しかし売らずに5000万借り入れたら
借入金利３％で初年度年間１５０万の利息控除を１％受けて約１００万
売却しない物件を賃貸に出した場合の利回り６％ととして年間２５０万
賃貸に関する諸経費税金を引いても２００万は残る
住宅ローン金利を差し引いても１００万残りそれを繰上返済するのです。

賃貸収益も落ちるとして４％でも２００万
その頃にはローン残高も半分と仮定して利息が７５万
十分繰上返済が出来る仕組みです。

スレ違いで多くの皆様にはご迷惑掛けましたが
265の疑問に答えさせて頂きました。

>>270
節税効果の検討で、建物償却について触れてない人をはじめてみた。

269に共感！

>>268
>>100万円を30回入れたところで手数料は５万円の人が、短縮を選ぶべきだと言う
>>積極的な理由はありますか？

何が言いたいの？
別に短縮を選ぶべきなんて何処にも書いていないと思うんだけど！？

短縮を選択している人に対して
短縮しか選択が出来た人とは書いてあるけど！？

>264
それは無理でしょ？
乏しい知識と情報で
短縮と軽減を議論している人達なんだから！

情報交換をして、知識を増やし出費を抑えるよりも
自分が置かれている状況以外は排除し
自論をぶちまけて優越感に浸りたい人が多いのだから！

>節税効果の検討で、建物償却について触れてない人をはじめてみた。

物件の償却まで説明したら
益々スレ違いになるのでは？

>>269

なら、なぜ短縮を選ぶのですか？
と、短縮派さんに聞いてみましょう

>>270
この人、まだわかってないのね・・・。

一般の人に関係のない特殊な例を理由に短縮を主張するレスをわざわざ書き込む意図は？

それとも、逆説のつもりで
そういう特殊な事情の人しか、短縮は意味はない　と言いたいのなら
書き込まれた意義は理解できますけど。

>276

>265
>資産があるなら、最初の借入額を少なくすれば、無駄な利息はもっと少ないのにね？
>期限の利益がいらず、無駄な利息も嫌ならローン期間をはじめから短くすればいいのにね？
>住宅ローンより高く運用できるなら、繰上げ返済なんて　なぜするんだろね？

と聞かれたので答えただけです。
聞かれなければ、わざわざ書き込みませんよ！！

>>277

＞一般の人に関係のない特殊な例を理由に短縮を主張するレスをわざわざ書き込む意図は？
を聞きたいね

わざとはぐらかしてるんだろうけど。

>>270
ローン控除の対象額が5000万円ということは、
99〜04年の間に２軒目の物件を購入したということですよね。

あの不景気な時に、中古5000万円で売却が可能であった1軒目の物件って、
元値いくらだったのでしょうか？

>売却しない物件を賃貸に出した場合の利回り６％ととして年間２５０万
「６％として」？ご自身の体験ですよね。なんで「６％として」って
仮定で話しするのかなぁ。

質問したら律儀に答えてくれる270さんの回答まってま〜す。

>あの不景気な時に、中古5000万円で売却が可能であった1軒目の物件って元値いくら
２億近いだろうね。
270は机上の空論者だからシラっと無視してあげようね。それが善意だよ。