パークタワー東雲ってどうですか？その６

300戸も売れたのに住民版がないのは何故ですか？

ここを見てないから。
だから買ってしまった。

荒らしがタムロするだけで意味が無いよ
一期の当選者だけで１２月にキッザニアパーティするしね

中国のように情報統制するのが良いとでも？

買いのポイントは、物件価格の安さでしょう。
ターゲット層が大きく拡がるからね。一般的な会社員でも手が届く価格帯。

ただ、裏を返せば、それなりの安さの理由があるんじゃないかな。

①コスト削減の為に地下階を作らなかった。
②当初の555戸販売予定を部屋を狭くする事で585戸と変更。物件価格をその分下げた。
③コストが掛かる液状化対策の為のしっかりとした地盤改良を行わなかった。
④免震にする事で躯体強度を落としてコスト削減を図り、耐震より安い施工とした。
まだ見えない所でのコスト削減はありそうですね。

デベとしても、売れ行きを考慮して物件価格をできるだけ安くしたい思いがあったのではないでしょうか。その分、経済性もきちんと追求しているんでしょうね。

安さで納得できれば大きな問題ではないのかもしれないけどね。
郊外で安い物件を探すまでもなく、都心近郊でタワマンに住める魅力は大きいよね。

長期優良を取得しているぐらいだから、かなりお金をかけているんじゃないかな？
原価に応じた値段をつけると思っているようだけど、原価と売値は別の会議で決まるものなんだよ。

http://www.mlit.go.jp/common/000041843.pdf

長期優良住宅と認定されるためには、各性能項目の基準を満たすように住宅の建築計画及び一定の維持保全計画を策定して、所管行政庁の認定を受ける必要があります。認定を受けた計画に従って建築をし、維持保全を行います。

9つの認定基準の内、劣化対策、耐震性、維持管理・更新の容易性、可変性、バリアフリー性、省エネルギー性については、住宅性能表示制度の基準を基本に設定されています。

「劣化対策」では、柱や梁などの構造躯体が少なくとも75年～95年程度（3世代）継続して使用できる措置に加えて、例えば、木造住宅であれば、床下や小屋裏に点検口を設置し、床下空間に33センチ以上の高さを確保するなどの追加措置が必要になります。

「耐震性」は、建築基準法で想定している大地震がおきても、少しの改修で住み続けられるよう、損傷の軽減を図るため、例えば、住宅性能表示制度の耐震等級（倒壊等防止）の1～3等級の等級2などが必要になります。

「維持管理・更新の容易性」は、構造区体が100年程度継続使用できたとしても、給排水管などはその間に取替や補修が必要になるため、点検・補修がしやすいことがもとめられています。原則、住宅性能表示制度の最高等級3の性能が必要です。

「可変性」は共同住宅及び長屋のみの基準です。将来のライフスタイルの変化に応じて間取りが変更できるような措置が必要です。間取り変更の際に給排水、電気などが天井や床に配管配線できるように、構造躯体等のスラブ間の内法の高さが2,650mm必要になります。

「バリアフリー性」は共用部分に対する基準として、将来バリアフリー改修に対応できるようなスペースが確保されていることが必要で、住宅性能表示制度の高齢者対策等級（共用部分）の1～5等級の等級3に相当します（段差の有無、手摺り設置などは除く）。共用廊下の幅・勾配、エレベーターの開口幅に必要なスペースが確保される必要があります。

「省エネルギー性」は、平成１１年省エネルギー基準（省エネ法に基づく省エネ判断基準）相当の性能が求められています。住宅性能表示制度の最高等級4の性能を満たす必要があります。暖冷房時の省エネ化をはかるため屋根、床、壁、天井、開口部の断熱性能を高くします。

「居住環境」では、住宅の建つ地域で決められた景観などのルールに則って街並みに調和することが求められています。各地の所管行政庁が地区計画・景観計画・条例によるまちなみ等の計画・建築協定・景観協定などを定めている場合はそれに従った計画をする必要があります。

「住戸面積」は良好な居住水準を確保するための住戸の面積を定めています。戸建てでは75平米以上（少なくとも1の階が40平米以上：階段部分除く）で共同住宅の場合は55平米以上となっています。この基準は地域の実情によって所管行政庁が引き上げや引き下げを行うことがあります。

「維持保全計画」では、建築後の定期的な点検・補修などの計画を行うことが求められています。「構造体力上主要な部分」「雨水の浸入を防止する部分」「給水・排水の設備」について維持保全計画を作成して点検の時期・内容を定める必要があります。また少なくとも10年に一度は点検を行うことが求められています。

大規模なタワーマンションなら
もはや当たり前のレベルでしょ。

ネガにしても、どうして6みたいな妄想バカが出てくるかなぁ。
closedな契約者専用掲示板欲しいわ。
公開情報だけでもすぐわかることなのに、購入するつもりで調べたことないのが一瞬でわかるわ。

｢居住環境｣に関しては、計画段階から周辺とは不調和な状況だったみたいだけどね。

階数を減らすとか、ダミーバルコニーを付ける対応等で周囲の理解が得られたのかな？

以前の書き込みによると、
駐車場の収入の最大値の4割をそのメンテに
必要とするとの事でしたが、そうであれば
長期修繕積立金の見直しをすぐにでも
始めないとダメなマンションだと思う。
個人的には、駐車代相場の安い東雲に
維持費用の大きいタワーパーキングは
組合でもめるの必定と考え検討外にしました。

タワーパーキングを入れられないペンシルタワーもありますが、入っているところは多いのでは？
タワーマンションへのタワーパーキング設置率はどのくらいでしょうか？

>駐車代相場の安い東雲

お前もういいよ

http://coinpa.jp/result:a/list/rc:131080496/

東雲の月極駐車場賃料相場
最高賃料 26,250円
最安賃料 23,000円
平均賃料 約25,167円
駐車場件数 約4件

お隣の分譲マンションでは
機械式なら1万円からと聞いたけど。
近隣の契約駐車場と比較してるとは
驚きです。

古ぼけたヘンな間取りの中古がいいならそっちにすればいいんじゃない？
晴海は駐車場代500円って物件もあるよ

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お隣は飛び抜けて激安なだけ。

駐車場代で釣るマンションは何らかのビハインドがあるよ
そもそもデベの都合で駐車場分譲してるマンションもあるし

＞｢居住環境｣に関しては、計画段階から周辺とは不調和な状況だったみたいだけどね。
勝手に訴訟して勝手に2度も負けたみたいだね。反社会的職業の方みたいよ。

ヘンな住民のいるマンションだけは勘弁。自宅で事件や事故なんて散々。

月極駐車場なら月島で平均4万円。
まあ、このレベルならタワーパーキングの
マンションでもいいと思う。

>近隣の契約駐車場と比較してるとは驚きです。

周辺相場というのは通常それを指します。

マンションの駐車場代は、まわりまって自分達の負担なので市場原理は働きません。

隣が安いなら隣に借りるという選択肢もありそうだね

ヘンな住民のいるお隣のマンションなら
なお勘弁と思う。

セキュリティは万全だから大丈夫だよ（笑）

駐車場分譲してるマンションって、被災したときどうするんだろうな・・・
ま、関係ないか

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その通りだよ。
だから他の地域の月極と比較すべき。
月極とここの駐車代と比較して
高くないよう誘導したのは、
そちら。
東雲はタワーパーキングにするには
地域相場は安いよ。

車を手放すという入居者が増えるのではないかという心配はありますね。

すでに、地域相場の平面駐車場
と同レベルの価格設定なので
値上もしにくい。
相場の高い都心部なら、それが
できるが、ここがそんな事したら
さらに利用者が減るスパイラル。
かなりのリスクと見ます。

検討対象外さんこのスレには戻らずどうかお幸せに・・・

駐車場の話題は維持管理費と絡んでよく出てきますね。他のマンションではあまり話題にならないみたいだけどね。

ところで、車を出庫するのに要する時間は最大何分くらいなのかな？
ストレスにならない程度なら良いのだけどね。

ここまでの販売住戸を見れば、狭かったり眺望ないけど安い部屋がほとんど。
どんな層が買っていて、毎月２３０００～払って駐車場借りるのかの想像がつくかな。
物件価格は安いが（狭いけど）、維持・管理は高くつきそうな物件だね。

私有地内の液状化対策なんか、とてつもない巨額だろうね。
もう一棟建つほどかかるでしょ。
効果は別として。

待ち無しなら２～３分くらいかな。ただ休日夕方の入庫は渋滞になることもありますよ。

１期４次５戸販売ですね。
売れているのだろうけど、何故そんなに刻む？って感じ。

ところでキッザニアパーティあるのですか？

抽選に外れた方の救済策だと思いますが。1次は最高20倍近かったらしいですし。

パーティはあるみたいですよ。ご近所さんの不安をやわらげてくれるイベント楽しみですね。

1期で買ったけど、パーティなんてないよ?

１期から小刻みに長く販売するのは、少しでも買いたい人に販売したいんでしょう。
来年になったら新豊洲、有明、晴海などライバル物件が続々でてくるから早く捌きたいんだろうね。
いくら安さが売りでも近所での大規模物件ライバル登場は厳しいだろうから。

お子様がいらっしゃらなかったから営業が気が利かなかったのではないでしょうか？
もし興味がおありであればお問い合わせしてみてはいかがでしょうか？
お会いできることを楽しみにしています。

1期購入者ですが、キッザニアパーティあるの？
行きたいな～

子供いないとダメなんですかね～？

管理費と修繕積立金と駐車場代で５～６万円が加算される感じ。住宅ローン自体は１１万円くらいで安いと思って飛びついたけど、月々のお支払いは１７万円弱になってしまいました。これなら豊洲のマンションが買えることに気がつきましたが、もう契約するから考えないことにします。車（軽自動車）は手放そうかな、いずれ。これから契約する人、気をつけて。

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私も検討したが、豊洲タワマンはもっとするよ。

>管理費と修繕積立金と駐車場代で５～６万円が加算される感じ。

都心では安いですよ

物件価格に見合ってない維持コストと考えている人が多いのではないかな？
7〜8千万円クラスが中心ならば、5〜6万円は安いと感じるのでしょう。

パーティではないでしょ笑
キッザニアを三井で貸し切って、三井の物件の来場者とか購入者にプレゼントしてるだけ。だから近所に住んでるだけの検討者でない人もいれば、購入者もいるって感じかと。

早くブラックカード使ってみたいですね

ブラックカードの具体的な特典をご存じの方いらっしゃいますか？
どの程度のものなのかなぁ･･･と思いまして。

あと、ここは入居予定者が顔を合わせる機会はあるのでしょうか？

維持費は妥当なのがわかったから、ネガがどうやら黙ってしまったね。。

ほらほら、そうやってネガを煽るのは良くないよ。

妥当と思う人がいるから現実的に
売れてる訳だけど、やっぱり
周辺マンションと比較すれば高い
ようですね。

1期1次であっという間に買ったが確かに価格安いし気に入ったけど今になっていくつか不安になることがある。
ソラプラザで何ができるかよく分からない。アニメのヨガは分かったけど、いつも使える仕組みじゃないからもったいないと思う。
あと、管理費修繕費の高さ。申込書を書く時に渡されて説明もされず家で見ていてくださいと言われこのスレ見てたら5倍にも上がることを知った。
ここは大事な所なんだから営業さんちゃんと教えて欲しかった。と言うかもう後にはひけないあの場ではじめて言われて冷静な判断できないよ。
他の方は説明して納得して買ったの？
三井不動産だからこの程度は当たり前の知識として説明がいらないのか、三井の営業は単なる知識不足で説明できないのかどっち？
20代後半の女性の営業さん。いい人だけど。三井と言えども知識レベルはそこまで高くないなと思ったよ。

重要事項説明を受けて納得の上での契約という流れだから、納得できなければ契約しなければよかったのに。

住宅ローンや管理費が払えなくなってマンション手放さざるを得なくなったら残るのは借金だけ。

ローン組むとか簡単に言うけど、悲惨な人生に陥るリスクを孕んでるんだよね。

管理修繕費、うちは申し込み前に事前にチェックさせてもらえた。
計画なので、現時点では渡せないけど、
申し込みか重説の時に渡しますって。


＞NO.50
周辺って辰巳とかのこと？

管理費・長期修繕積立(案)という資料は検討段階から普通貰えるけどね。

ブラックカードってたしか5%割引になるんじゃなかったかな。
長期修繕計画については言ったら事前に見せてくれたけど、説明はあんまりなかったなぁ。ただ、あれはあくまで案でしかないからそれだけで検討から外すということはしないだろうな。
ところでキッザニアの件は特に話は入ってないんですが、その情報はどこで入手されたんですか？

>>51
私の担当さんは前職でマンション管理やってたから
修繕費値上がりはこちらが納得するまで付き合ってくれたよ。
今も分譲のマンションで買う時には考えてなかったけど
いざ修繕費が上がることになると意識するから今回はその説明があったから納得できた。
でも住んでから総会で頑張らないと本当にあの想定通りになりますよ。

三井不動産だから営業のレベル高いと思うのは違うと思うよ。結局は個人の資質だと思うよ。
たまたまここは相性の良い担当さんでで知識もあったからいいけど
他の三井のモデルルームではアフターサービスや修繕費の話で
こちらが求める答えが無かったね。
いいマンションです。で、買いますか？と機械的に誘導されている所があったし。

重要事項説明ももっと突っ込んで確認した方が後で不安にならなくていいので
気になるのは担当さんに質問したほうがいいよ。

>>52
マンションはじめて買うしあの雰囲気で止まれない感に負けてしまいました。
結果、他のマンションも上がるのでどちらにせよ買ったと思うのですが私の勉強不足です。

>>53-54
営業さんによって違うのですね。私は申込書の時にはじめて貰ってちゃんと見たのは印鑑押した後でした。
三越で契約した時には違う女性が担当したので聞けなくもういいかなと諦めました。
結局ここで愚痴愚痴言うぐらいの小市民なんです。すみません。

>>56
今になって思えば営業さんではなくマンションが良かったから自分で買ったと考えてしまいます。
素敵なモデルルームで上品な案内でしたけど、言われるがままに部屋の希望書かされて登録始まったから決めてくださいと流されるがままだったのでこれだけ高い買い物なので不安になりました。
三井だから間違いないと言われてマンションはたしかにそうでしたが営業さんは必ずしもそうでないのですね。
そちらの営業さんは良かったみたいで羨ましいです。

>57
残念ながら、大手不動産の営業に知識があるとは限りません。
多くはマンションを真剣に検討している素人以下の知識しか持っていません。

以前、三井の物件で何も知らない素人派遣がついたことがあります。
何か質問するたびに席を立って１０分くらいかけて確認してからショボイ回答をするの繰り返し。
例えば、建物の構造について知りたいとこちらが言うと、１０分後に「ラーメン構造です」としか答えられない。
頭に来て途中で帰ったのを今でも時々思い出します。

マンション管理していた営業が
修繕積立に詳しいとは思えない。
もし、マンション管理士という事なら
正直、このマンションのコンサルタント
を引き受けたいか聞いてみたい。

ランニングコストや維持費がたかくなるのはタワマンの常識だよ。
このくらいで高いと思うなら、その分、分譲価格が安いと思えば良い。
そうも思えないひとは、

タワマンを諦める
ブランドデベ＆スーパーゼネコン諦める
徒歩圏立地を諦める

にしたほうが良い。

>57さん

>今になって思えば営業さんではなくマンションが良かったから自分で買ったと考えてしまいます。

正しいお買い物をしてると思いますよ。営業さんはあくまで契約までのお付き合いですから。
住み続けるマンションが良くなかったら後悔の連続です。

>三越で契約した時には違う女性が担当したので聞けなくもういいかなと諦めました。

重要説明事項として説明が無かったのであれば契約の無効を申し出ることはできると思いますが、
本当に物件を解約したいのかどうか、営業さんにクレームしたいだけなのか、冷静にお考えに
なった方がよいと思います。営業さんにクレームしたいだけなら、よくあるアンケートかＭＲに
匿名なりで苦情を伝えれば、個別に対策を取っていただけると思いますよ。

また修繕計画はあくまで案で、管理組合で決定する事項だと思います。収支が明らかにされます
から、ご自分に不要なサービスなどの解約や価格折衝を提案してみるのもよいかもしれませんね。


ただ、個人的な意見ですが、抽選で当選した部屋であれば解約してほしい人の一人ですので（笑

自分の担当もイマイチだった。
物件はかなり気に入ったので、そこは分けて考えたよ。
結局営業のいう事はあてにしないで全部自分で調べるつもりで、
かなり面倒な質問と資料要求しまくったけど、それは全部答えてもらえたので、まぁ納得して買えました。

東京駅から半径５ｋｍ圏内であれば将来も大丈夫ですよ。
細かなところは妥協してもOKよ。

修繕積立費が高いのはいいけど管理費が高いのはなあ
プールとか水物ないくせに管理費が無駄に高いから躊躇してる

＞ブラックカードってたしか5%割引になるんじゃなかったかな。

すごっ！

>65
経済的に無理をしちゃ駄目ですよ。
駅から多少遠くても、東京駅から半径5km圏内であればOK。
経済力に合った物件を選べば良いですよ。

＞プールとか水物ないくせに管理費が無駄に高いから躊躇してる

契約期間満了後、下がる要素がありそうということですね
イベント系は1年契約で次も契約するかどうかは組合決定みたいですし
カフェで常駐する店員は無駄だと思うので大体なくなるみたいですよ
カフェが売りだったBEACONも営業時間縮小してます

サービスレベルは早急に下げて修繕積立に回すべきかも。
それでも全然足りないと思うけど。

あまることはあっても足りないことは無いでしょうね
だって足りなくて困るのはデベの修繕請負会社でしょ

このレベルの認識しか出来ていない
購入者のマンションと理解していいのかな。
デベの営業も問題なんだろうけど。

数億以上の修繕積み立てが入居時にあるわけですが？

無駄なものにお金を使えるのって、贅沢なことですよね。

ベンツのＣＬクラスというのは少し外れていると思うが

数億以上？
まあ、15年の大規模修繕前で
20億は最低でも積み立てられて
いないと。

っていうかマンソンは10年くらいで買い換えるものだよ。

>76
貴方が残っているかどうかは関係ありません。
貴方が出ていった後のことを話しているのです。

>76さん
10年後は都心部の座席がほぼうまって、買い替えしようにも対象物件が限られてしまうんじゃないですか？

７５
土建屋の思うようにはいきませんよ

ららぽーと豊洲のブラックカードは、対応店舗が10%引きというのが多い。

駐車場は320台中230台入れば管理費がペイできるそうだよ。

総戸数585戸だから、39%の家が車を持てばいい計算になる。
可もなく不可もなくってところじゃないかなぁ。

もっと厳しい計算してるマンションいっぱいあるよ。
全戸の6割が車持つ計算です、とか。

もう修繕費やパーキングの話しは止めね。

その計算だと、車所有していない家庭にも最初から管理費として負担がかなり乗ってるって事なのね。

逆だけどね

駐車場収入は管理修繕に回されるのが一般的
だからマンションにとって共有財産
ここはほぼファミリー向けだから当初は100%埋まり抽選になるだろう

それを分譲してしまうのはデベが利益を最大化するため

不足を予想するのは勝手だが、駐車場の空きが無いマンションは中古の資産価値が落ちる

管理費総額の何割が駐車場利用料収入で充てられていると計算されているのかな？

駐車場利用料と管理費・修繕積立の関係でおかしいと気付いた住民から声が上がって総会で揉めるかもね。

駐車場の設備管理に掛かる費用を別会計として、駐車場利用料徴収と帳尻をあわせた方がよいかもね。

ららぽーと豊洲のブラックカードの特典情報についてレスくださった方、
どうもありがとうございました。

確かに自分が車持ってたら、駐車場の空きがないマンションは欲しくないなぁ。
一定の余裕は仕方ないのかもね。

だね

駐車場の希望率なんて営業に聞いてみれば？
半分契約済みなんだからもう趨勢わかってるよ
ちなみにうちは希望したけど厳しいとも余裕とも何も言われてない

11月中に聞いたときは、半々って言ってたような･･･。

もう駐車場の話は終わりね。

検討スレ、住民スレはまだかな

何度も繰り返し指摘される話題というのは、物件に固有の問題かと思います。

それを理解した上での決断であれば、何も問題ないんじゃないかな。

購入後にこんなはずじゃなかったと思わなく済むからね。

都内では分譲価格と維持管理コストは比例するというから、逆に、維持管理コストから逆算した価格の物件を購入すると考えた方がよいかと。

そのコストは区分所有面積に比例しているから、条件悪い部屋で価格が安くても、条件が良い部屋と同じ広さならば同じ維持コストを払っていくという事。

何とか手が届く安さという事で莫大な金額の長期ローンを組むのは、リスクが大きいと思います。

モデルルームに行くと購入したくなるのは普通。でも、簡単に決断せずにそこは冷静に。

FP的な事は、人に頼る必要もなく、本屋に行けばFP関係の本はたくさんありますので、それらを読んで見る事をお勧めします。自分のライフプランは自分で立てるスタンスが重要かと。

DMが来ました。
この三連休にMR見学に行くとららぽーと買物券2,000円がもらえるので、出かけてみようと思います。

やっぱりこのマンションにとっては
駐車場が問題の核心なんだろうね。
94の書き込みが図らすも証明してる。

ここはそれなりに人気があるのにかなり広告を出してオマケをよくくれますよね。
どうしてチョコレートフォンデュセットなんてくれたのでしょうか。

地下鉄の駅も遠いし、しかも辰巳。でも人気。やっぱり価格ですかね。