東京スター銀行の預金連動型住宅ローン、どうですか？4スレ目

前スレ>>1111

ここの住宅ローンはメリットのある人は絶賛し、
メリットの無いひとはこき下ろすという、
賛否両論が激しくアンチの多い不思議なローン商品です。

別に金持っている人しかメリットが無いと限られるわけではなく、
私のような貧乏人であっても使い方によってはメリットが出ます。


他人にメリットがあろうがデメリットがあろうが関係ないです。
自分にとってメリットがあるか無いかの判断で使う使わないを決めましょう。

メリットのない人は絶対ここのローンを使わないから、
批判は単なる僻みにしか聞こえない。
ローン減税と手元キャッシュの減少がメリットなのに、
金利の高さや東スタの経営を批判しても無意味。

モレが今年（2009年）に実際に契約した例
※千円以下の端数は省略、一部はシュミレーションでの予測の為、不確定要素はあるものの大差なし

物件購入価格 ： ２７００万
頭金 ： ５４０万 ※現金にて支払い済み

ローン借入金額 ： ２１６０万 ※購入価格の8割が融資上限
東京Ｓへの預入金額 ： ２１６０万
金利 ： ０％、固定ｏｒ変動？金利ゼロなので関係なし
返済期間 ： ３３年ローン（年齢が関係する為、自分の場合での最長）
メンテナンスパック ： パック３
〃支払い額 ： ５９万（６万程度×10年）※１０年後に一括返済予定の為
手数料 ： １０万

住宅ローン控除額 ： １９３万（１０年で） ※実際にはこれの８割程度になるらしいので
〃再計算 ： １５４万
ローン契約の為に火災保険加入が必要 ： １万（１０年分を一括払い）
抵当権による登記金額上昇額 ： ２万

※なので、住宅ローン控除額（１５４万） − メンテナンスパック料（５９万） − 手数料（１０万） − 火災保険（１万） − 登記金額上昇額（２万）で
●●●８２万分、現金購入よりローンを組んだ方がお得。

俺の場合は住宅ローンがある場合のみ、会社から住宅手当９０万（月１５０００×１２ヶ月×５年）が出るので更にお得。

●●●注意！ １０年後に一括繰上げ返済しないと残りのメンテナンスパック料（70万）を支払う事になる。

最近TVCMで見ることが多くなったような。
ほとんどがおまとめの方だけど、住宅ローンもちらほらと。

おまとめの人たちが俺たちの分の利子を払ってくれているんだろうから、
ありがたやありがたやと感謝すべきかも。

借り換えしました。
ローン全額分普通預金しました。
あとは、景気がよくなるのを待つだけです。

ローン組んでマンション買ったのですが、転勤になってしまい、現在人に貸しています。
（賃借に出す事はローン会社に事前連絡済み）
東京スターのＨＰに以下の記載がありましたが、私のような境遇で借り換え出来た人いらっしゃいますか？
通常金利より高く設定されたりするのでしょうか？
ご教示いただければ幸いです。

>ご資金のお使いみち
>● 現在お借り入れ中の住宅ローン(当行のローンを除きます)の返済資金
>※ 現在居住されていない住宅に関するお借り換えの場合もご相談ください。

参考スペック
年齢　　　　　　４０歳
年収　　　　　　１０００万円
対象物件価格　　４０００万円
現行ローン残高　３０００万円
現行ローン金利　２．５％（３５年固定）
貯蓄　　　　　　５００万円

>>08
すみません。一部自己解決しました。
借り換え出来そうな事がＦＱＡで確認できたので一応貼っておきます。

Ｑ２１：今自分が住んでいない家でも借り換えることはできますか？

Ａ：転勤などで現在、ご本人様がお住まいでなくても、ご家族が住まわれている場合や、第三者に賃貸している場合には借り換えることができます。ただし、誰もお住まいになっていない場合や、別荘やセカンドハウスとしてご利用されている場合には借り換えることはできません。

http://www.tokyostarbank.co.jp/starone/products/homeloan/ans3.php#22

アドバイスお願いします。

土地は２５００万円で決済済み。（抵当権ついていません）
建物２５００万円を東京スターで検討しています。
手持ち資金１３００万円あります。

その際、５００万円頭金を入れて２０００万円のローンを組み、８００万円預金でスタートがいいのか、
２５００万円借りて、１３００万円預金の方がいいのか…。

そもそも東京スター銀行で借りることでメリットはあるのか悩んでいます。

東京スターから試算が送られてきて、３０年２０００万円借りた場合、総返済が２５００万円で、返済とは別に年３０万円程度預金を増やしていければ総返済が２３００万円になるようでとても魅力的です。

東京スターで借りない場合はＪＡで１０年固定１．８％、１１年目以降（上限金利設定４．２％）の元金均等で３０年で総返済２８００万円。
こちらは初期費用が５０万程度かかります。

本日、店舗に確認したのですが預金に1000万円以上入れてた場合は、ペイオフの対象は1000万円まで
といわれました。
　住宅ローンとは別物ですので相殺はしません。（できません）と言う事でした。
別物でなければ、住宅ローン控除を受け取れないのでそれはそうかと納得はしたのですが、
1000万円以上に当たる部分のリスクを考えるとココは怖い所もありますがその辺のリスクヘッジは
どうしているんでしょうか？

>住宅ローンとは別物ですので相殺はしません。（できません）と言う事でした。

預金連動住宅ローンなら、預金はローン残高と相殺される。
聞き間違えか、説明の間違い。

>>12さん、13さん
　他銀行の友人に確認した所、通常ペイオフの規約で債権（住宅ローン）と相殺されるという規約が付与される
為、大丈夫と言う事でした。但し、提出書類等が必要だそうですが。
（東京スター銀行にあるかは確認してませんが、返信を見る限りされてるようですね）

　借り換えの為に自分から店舗に出向いたので新人（もしくはそれに準じる若い方）があてがわれたのかな？
と今となれば思いますが･･･
　とりあえず、疑問は解決しましたのでありがとうございました。ただ、ここで実行はしなそうです･･･すいません。

ご教示下さい。
ローン額1200万、貯金可能600万、以後毎年100万弱の貯金が可能です。
東京スターを選ぶ価値が有るでしょうか？

他者の資料も見て居ますが、いつでも引き出し可能な貯金連動型に魅力を感じて居ます。
しかし、メンテナンスパックに癌保険まで入るとあまり旨味は無いでしょうか？
家族に癌が多いので、癌に対する保険も欲しいのです。

>>15
私は某ネット銀行からこちらに借り替えたものです。
そのペースですと５年目くらいに貯蓄とローン金額がほぼ同じになって
ローンの金利が０になりますね。ただし、メンテナンスパックは貯蓄額に
連動しませんからガンと入院保障を含むメンテナンスパック３ですと金
利0.702%相当とありますので最低0.702%相当の金利（実際は利息ではない
ですが）が最低かかると考えてよいでしょう。
そのほかにも繰り上げ返済手数料無料や返済休暇（元金のみ返済を猶予）
が最大で２年ありますから安心も増えると思います。
なにしろ貯蓄分が繰上げ返済と同じ効果がありその分金利０ですからほか
のローンと比べるとぜんぜんこちらの方が魅力があるとおもいます。
東京スター銀行の住宅ローンのページにシミュレーションできるページ
がありますので実際どれくらいの返済になるか数値を入れてみて
シミュレーションされてみてはどうですか？

>>16
ガン保障を含むのはメンテナンスパック２でした。すいません。

比較対象の他ローンや、返済期間とか固定をするしないとかがわからんので、
メリットがあるかどうかは試算してどうでるかだろうから、本人しだい。
でもざっと考えてもはじめに半分預金があるなら利息で100万以上は違うんじゃね？

ここはメンテパック必須だから、連帯保証人必須な３は避け普通は１だろうから、
１と２の差額だけ見ればいいと思う。1200万だと月2000円弱。
わずかの差だから、利息軽減額に比べりゃ気になるほどじゃないと思う。

もっともガン保険でどこまでカバーされるのかは直接確認すべし。
たしか引き受けはカーディフ、検討もせず１を選らんだ俺には２はわからん。

>>16
>>18

御丁寧なレス、感謝します。
自分なりに考えて東京スターを選択しようとしていますが、
周囲に同じ境遇の方がおらず、なかなか相談し難いもので不安でした。
もう少し良く調べ、たぶん東京スターを選択すると思います。
本当に有難うございました。

預金連動型ローンでの借入を検討しています。
スター銀行に加え、関西アーバン、北日本、ＨＳＢＣの４行（＋オーストラリア銀も？）がこのシステムを採用してると思うのですが、スターかHSBCが条件的には一番いいですかね？

あと愛媛銀行とか荘内銀行ってのもある。

キャッシュバック型は相続・贈与とか考えずに家族の預金をあてにすることができる
というメリットがあるから一概には言えないんじゃね？
個々の事情も勘案しないと比較できないと思う。

東スタとHSBCは差っ引き型だからメリットが感じやすいし、運用するというメニュー
が多く利点は多い。が、通常の銀行窓口業務を主としていない分取っ付きにくい。

試算すべし。

>11
取引を開始したときにもらった『スターワン取引総合規定』の第９章　第４６条に相殺できると書いてありますよ。

第４６条（預金者からの相殺）
１、当行に預金保険法の定める保険事故が発生した場合には、預金者は、本章の規定に従いスターワン預金と当行に対する借入金等の債務を相殺することができます。（以下略）

第４７条（相殺手続）
　相殺通知は書面によるものとし、複数の借入金等の債務がある場合には充当の順序方法を指定のうえ、当行所定の支払請求書に届出の印章により記名・押印して直ちに当行に提出してください。（以下略）

つまり、「破たんしたら、速やかに支払請求書を出してね。自動的には相殺しないよ」と。
一般的な対応ですね。

東京スターがどうなろうと知ったことではないですが、1ドル120円台でドル預金してしまった私は、既にゼロ金利が破綻同然です。ほんとに外貨預金を両建てするのは恐いですね。