住宅ローン・ＪＡあんしん計画について　２スレ目

１７７さん。
スミマセン、説明不足で。。

土地を買って家を建てる場合なんですがローンは２本組む事になり、土地分ローンは土地購入時に融資・建物分ローンは建物完成時に一括融資との事でした。

家を建てる時は着手金・中間金等を完成前に工務店に支払わないとならないので自己資金が無い場合はこの辺が問題になってきます。

大阪は6月から10年2.45%。一気に0.4%も上げよった。銀行は下がってるのに。
これやったらＪＡにした意味ないがな。7月実行なんですが、下がらなへんかな。

http://www.jabankosaka.or.jp/ja/news/news_jutaku/index.html

ＪＡ兵庫六甲の長期段階固定も当初10年は1.965％でおすすめですよ〜♪
11年目以降は3.265％ですが・・・
うちも借り換えることにしました。担当者も良い人ですが、担当以外の方々もとても良い感じです。
いい支店が近くにあってラッキーでした。

http://sv08.jarokko.or.jp/Contents/Bank/K-Kariru/SuperJyuutakuLoan.htm

JA大阪のやり方はとてもきたないよ。

事前審査に通ったとの電話がデベ営業から　キタ——(゜∀゜)——!!

営業いわく、JAの事前審査は3つの情報機関のうち1つで審査するとのこと。
本審査では残り2つを見るが、そこに事故情報がなければ大丈夫でしょうということでした。

JAで事前⇒本審査でダメだしされた方がいたら、体験談を教えてください。

164さん
私が2ヶ月程前に、セレサに行った時は、11年以降の予定金利3.5%程度で試算してもらった気がします。多分その時点での固定10年の基準金利を使用してたんだと思います。11年以降に関しては、あくまでも予定金利での試算なので、あんまり意味ないんじゃないでしょうかね〜？
ちなみに11年以降も0.3か0.4%程度の優遇があると、説明されましたよ。

１８７さん

１１年目以降も優遇と言われたのですか？

私も同じ時期に申し込みましたがそんなこと言われませんでしたよ。

変動の方はあるみたいですけど。

事前審査もJAによって違うみたいですね。
JA横浜の場合、事前審査制度そのものがありません。
最初から本申し込みになります。

175さん
まだ申し込みもしていないので確実な話ではないですが、5月に二宮支店に電話で聞いた
ところでは、「工事の中間金など必要になった時点で一括融資する。ただし振込みは、
その時どきに必要な分だけJAバンクの口座に振り込む」とのお話でした。
うちにとっては金利だけでなく、それも魅力に思っていますが、175さんのお聞きになった
話と明らかに違いますね。そろそろ請負契約なのでまた聞いてみようと思います。

９３さん。
ありがとうございます。
支店が違うと細かなトコロが違うのでしょうかねぇ！？！？
とても魅力的な話だけに残念です(>_<)
実際どうなったかゼヒ教えて下さい。

金利の件はどうでしたか？
まだ申し込まれていないという事は、やはり融資があまりにも先だと申し込み時の金利で確定できないという事だったんでしょうか？？

>>187さん
レスありがとうございます
優遇があるかもしれないのですね
うちもそこら辺をもっと聞いてみます

審査の時、４％位の金利を基準に査定すると聞いたことがあったので
それで４％の試算表が作られたのかなって思っていました。違うのですね〜
１１年目以降の予定については理解していますから、ご安心下さい

もしかすると、１１年目以降変動金利を選択したら
０．４％優遇って話かもしれませんね。要確認ですね

市川市民さん
金利の話ですが、やはり厳密な意味での「申込時金利確定」ではないと思います。
融資が３ヶ月以内くらいなら申込時確定で大丈夫と言うことで８月実行のわたくしも申込時金利で確定しました。ただし、１０月とかそれ以降になると難しいと言う話でした。
一応、３箇所の支店に確認しましたが、同じ回答でした。
組合の加入時にかかるお金も、借り入れ金額によるそうで、支店による大きなばらつきもないようでした。

今日ポストにＪＡめぐみのの住宅ローンチラシが入っていたのだが…
「キャンペーン金利は平成１８年９月２８日までお申込みいただいた方に適用されます」と書いてあった。
詳しいことは明日聞いてレポします。

名古屋のJAみどりはHP上は３年固定と変動しかありませんが、借りてる方いらっしゃいます？
３年固定は０．５％なのでかなり安いですが

>>195
借り換えだけど
http://www.jamidori.or.jp/loan/karikae1.html
というのも見つけました。
3年固定以外にもあるのかな？

市川市民さん

再度二宮支店に問い合わせましたが、
１．中間金に対応できる
２．6月はまだキャンペーン実施中（金利も5月から変更なし）
ということで、鬼高支店とは対応が違いますね。

金利確定のタイミングですが、中間金に対応してもらう場合には、申し込みして審査が
終了しだい融資が開始されることになります。
（前に書いた「必要なときから融資開始」というのは私の勘違いでした）
そういう意味では申し込み時≒（融資実行時＝）金利確定となります。
実際には7月から着工でも、6月中に必要な書類をそろえて申し込み、審査が通って融資が
開始されれば6月のキャンペーン金利でいけるそうです。
では着工は８月でもはたまたその後何月でもいいかということになるとわかりませんが、
193で船橋市民さんがおっしゃっているような感じではないかと思います。

年末に融資実行というのは、中間金に対応してくれないから引渡しのタイミングで、という
ことですよね。ということは、そろそろ着工ですか？
だとするとうちとほとんど似たケースですから、もうちょっと担当者に突っ込んだほうが
いいかもしれません。

93さんへ

はじめまして
私は二宮支店で申し込みして、現在審査認定待ちのものです。
93さんの言う通り、6月中に工事請負契約書等の必要な書類を揃えた上で申し込みを行えば、4月からのキャンペーン金利が確実に適用可能との情報を入手し、先週申し込みを行った口です。
もちろん融資実行は完成時ではなく着工時（7/E)となり、返済開始は8/Eからとなります。
93さんのケースと非常に似ていますね。
5/E時点では「現在のキャンペーンは中止し、大手銀行並みの金利になる」との事を言っていた事から、可能ならば93さんも今月中に申し込みを済ませた方が良いと思いますよ。

198さん
私とほとんど同じケースですね。情報提供まことにありがとうございます。
キャンペーンが済めば当初の5年の優遇期間がなくなって、若干金利が上がるだけかと
思っておりましたが、大手銀行並みになるとは予想を上回りますね。
ご忠告の通り急ぎたいと思います。
返済開始は8月からとのことですが、これは198さんが希望されてそうなったのでしょうか。
私のほうでは着工まで利子の返済だけでよいと聞いておりました。

>着工まで利子の返済だけ
引渡しまで、の間違いです。失礼しました。

据置期間のことね

三重県のJAで当初１０年2.4％、以後3.4％（保証料含む諸費用が１２０万円ほど）と東京三菱UFJの全期固定3.14％（保証料含む諸費用８０万円ほど）のどちらが良いか決めかねています。
JAは保証料が高く、もし借り替えたり、繰上げ返済しても保証料は戻らないとのことです。繰り上げ返済の手数料は21000円です。どなたか同じように悩まれた方ご意見お願いします。

まず一つに、自分の借り入れ期間でどちらが多いか、少ないか、計算したら、
どういう結果だったのでしょう？フリー・ソフトを使えば、すぐに総額が出ますよね。
あと、当初10年間はJAなら低率なので、繰り上げしやすいかと思います。この10年間で、
繰り上げ返済できるのか、できないのか、するとすればいくらくらいできそうなのか、
といったことでも変わるのではないでしょうか？

JA大阪で仮審査を申し込みました。
ただ10年固定で2.45％　以後店頭金利　-0.5％ではどうかな？
８月までにさがらないかな〜〜

２０４さんへ　池田銀行の方が安いよ。１０年固定２．３５％以後店頭金利−０．５％ではどうかな？

JA大阪でも北摂のある地域は、２．０５％でした。大阪でも地域によって違うそうです。池田銀行は２．３５％でさらに保証料無料ですね。どちらか迷いますね。

保証料は無料じゃないよ。トンチンカンチン一休さん。（２０６）

JAは審査厳しいですか？？返済率は何パーセントくらいで通るのでしょう？？

>>208
各JAによって保証会社が違うからなんともいえないんじゃない？
私が借りたJAは返済比率はあくまで目安だっていってたよ。

船橋市民さん
私が受けた説明とほぼ同じですね！
『融資実行まで２〜３ヶ月なら』申し込み時の金利で確定。
という事なのでしょうね。
残念ですがどこの支店も同じ対応なら渋々納得です(^-^;

９３さん
毎々ありがとうございます。
土地の引渡しが１２月なので、着工は１月〜の予定です。
土地の分は３ヶ月前の９月に申し込めばその時の金利でいけるそうです。
ただし建物分はやはり完成時に一括で支払うとの事。。
キャンペーンが終わってしまわないこと、金利が上がってしまわないことを祈る日々です（−人−）

93さん
大手銀行並みはちょっと大袈裟かもしれないですね。でも恐らく、7月からキャンペーン金利を上げてくるのは間違いないと思います。5/下の休日ローン相談会はその前振りと聞いています。

返済開始に関しては、JAサイドから93のケースのような提案は一切なく、着工日から返済開始となりました。引渡しまで利子分だけで良いなんて知りませんでした。その間生活が苦しいので、JAにそのケースの適用を要請してみます。

JAの安心計画に借換の仮審査OKが出たのですが、保証料のことが引っかかって本審査に進めないでいます。どうして銀行の保証料より割高で、繰上げ返済・一括返済しても保証料の戻りは少ないのでしょう？？金利が低いので借り替えたいのですが、保証料のことを思うと何だかもったいない気がします。

JAの保証料は高いですよね〜。
ただ、全体の借入金や年数などを考えて、総額で考えると、
銀行の保証金との差額程度は微々たるものかもしれません。

そーなの？
近所のＪＡでは１００万あたりの保証料が銀行と変わらないですけど・・・？？？

213さん
そうですよね・・・。銀行との保証料の差額はわたしの場合30万です。でも最初に支払う諸費用が高額だと何だか損をしているような気がしてしまうんです。もう少し何とかならないのかなぁ。

私もＪＡの保証料は高いと思っているのですが。３０００万を３５年で借りて保証料６５万って普通の金融機関より高いですか？

地域によっても違うようなのですが、私の場合は借換で担保価値の130％まで借りれるという商品のでその分保証料が高くなるようなのです。2950万、30年固定で95万です。高すぎです！！

２１６です。　ちなみに借入金額は物件価格の７０％程度です。

217です。
私の家の担保価値は2500万円しかありません・・・。なので第一候補のろうきんでの借り入れは出来ませんでした。（今となってはろうきんの金利に魅力はありませんが・・。）

>>216さん
３０００万の３５年ローンで、６５万でしたら普通ではありませんか？
大手銀行のシミュレーション等を試してみれば、保証金額もでますよ
我が家は、銀行で６９万→ＪＡだと１１０万です（涙）

ただし銀行でも保証料の高いところはあるようで
三菱東京の場合、最高４倍まで保証料が高い場合があるようです
それは、借りる人の収入や返済能力に応じて、設定されるそうです

将来繰り上げ返済時に、差額分の保証料は戻ってきます（場合によっては戻らないが）
その時高く払った分は高く戻るようですが・・・、しかし一概には言えません

自分はＪＡの他に、大手銀行かＳＢＩフラットを検討していますが
フラットは保証料が無くても手数料が高いですよね
その手数料は、いくら繰り上げ返済しても戻ってきません
また、団信が任意なのでその分（私の場合８０万程度）かかるようです

＞＞２２０さん　レスありがとうございます。
他の金融機関で保証料は0.2%とかっていうのを何度かみたものですから。。。とはいえ他の細かい条件を確認したわけではないのですが。

たしかにＪＡは保証料が高い。ただし、貸し出し金利は低かったというか一声で０．２％下げてくれたが。
銀行（ＢＭＴＵ）より２９００万の保証料で１５万も高かった・・・。

222さん
値切れるんですか？？？

値切れるんじゃなくて、向こうから言ってきた（銀行も考えていると言ったら、うちも融資をしてほしいんで0.2％くらいなら引きますと言ってきました）。
１０年固定で２．０％の提示でかなり魅力でしたが、当方は長期の借り入れでしたので、１０年後の優遇措置等や返済支援保険の設定など考えて結局銀行ローンにしましたが・・・。

住宅ローン申し込み時に火災保険の話を聞きましたが、月、年払いはＮＧで一括のみとの事でした。
せっかくなので地震保険もつけたいのですが、一括だととても高くなります。
ちなみに、ＪＡさんで用意している一括、掛け捨ての住宅ローンだと２０〜３０万程度（２０００万借り入れ）火災のみ、地震は免責だと聞きました。ＪＡで借り入れされた方は火災保険どうされていますか？
（もしかしてこれも支店によって違うのかな？ちなみに私はＪＡ市川市です）

>>225
火災保険のスレを見ただけですが
掛け捨てで２０万程度なら普通ではないでしょうか？
ＡＩＵで水害をはずすと安くなるとか・・聞きましたけど
（地震保険の場合５年契約とか聞きました）

ＪＡの火災共済も検討したのですが、満期金とか定期返戻金のあるタイプで
年払いがとても高かったので・・・
貯蓄も一緒に出来る余裕があればいいのですが
火災保険はシンプルに必要最低限の掛け捨てにしようかな〜と考えているところです

>>225さんのお話では、掛け捨て保険の取り扱いがあるのですね
支店に確認してみます

JA市○○は融資担当者のレベルが低く、同じ質問しても人によって言うことが違うことが多い。
（いろんな支店で聞いている為）　組織としてどうなのかと思うが。。
よーく条件を確認しないと○○な担当に振り回されるよ。

JA市川市は7月もキャンペーン続けるようですね。

家の地域のあんしん計画は7月から金利アップだと聞いてます。
みなさんの地域はどうでしょう？

横浜は６月からすでにアップしています。

今日本審査申し込んできました。仮審査が通っていれば本審査が通らないということはまずないとのことでしたので安心しました。（新たにローンをくまないかぎり・・・）来月からあんしん計画は0.4％ずつあがるそうです。（その他固定は6月とかわらず・・・）