住宅ローン・保険板「変動金利は怖くない?!その6」についてご紹介しています。
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匿名さん [更新日時] 2009-07-17 12:28:00

前スレが1000をこえていますので、新スレを立ち上げました。

【前スレ】変動金利は怖くない?!その5
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30219/

[スレ作成日時]2009-02-06 13:19:00

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変動金利は怖くない?!その6

  1. 951 匿名さん 2009/04/05 23:16:00

    なぜ?変動スレで短期固定と長期固定なんだ…?

  2. 952 匿名さん 2009/04/05 23:56:00

    >>949
    合ってません。

    仮に1,000万円のローンを35年変動・元利均等返済で組み、
    スタート時の金利が0.975%だとすると、
    スタート時の月返済額は28,112円です。

    途中6回の見直しが全て上限125%だとすると、月返済額の上限は、
    28,112×1.25×1.25×1.25×1.25×1.25×1.25=107,239
    より、107,239円です。

    仮に1,000万円のローンを35年変動・元利均等返済で組んだときに、
    月返済額が107,239円だったとすると、
    金利は12.71%に相当します。

    しかも、返済額には上限がありますが、金利には上限はないので、
    もし金利がずんずん上がっていったとしたら、上限の返済額を返済したとしても、
    35年後にローンが完済できないで残ってしまうことになります。

  3. 953 匿名さん 2009/04/06 00:11:00

    >>945
    >【変動金利型で多額のローンを借りている人への処方箋】
    >とにかく「短期短縮方」で元本を減らすこと。「返済額軽減方」では金利が上昇したときに
    >「未払い利息」が発生するリスクが高くなります(未払い利息が発生する金利水準が低くなる)

    こりゃ駄目だ。
    偉そうに「処方箋」などと称するのはやめれ。

  4. 954 匿名さん 2009/04/06 00:32:00

    >>949
    支払いの上限が125%ですよ。
    金利には上限ありません。
    金利上昇により125%以上の支払いになると、未払い利息がどんどん増えていきます。

  5. 955 匿名さん 2009/04/06 01:07:00

    未払い利息】
    未払い利息とは、変動金利型ローンで金利が上昇した場合、返済額を上回って未払いとなる利息のことです。
    変動金利型ローンでは、金利は半年ごとに見直されますが、返済額は5年ごとです。また、返済額の増加は前の1.25倍までという制限があります。そのため、金利上昇が激しいと、本来支払われるべき利息が返済額を上回ってしまうのです。この返済額を上回った利息部分が未払い利息となります。
    未払い利息が発生すると、毎月返済していても元金は減りません。もし完済予定時期に元金や未払い利息が残っていると、全額一括返済することになります。変動金利にはこういったリスクもあるわけです。

  6. 956 匿名さん 2009/04/06 01:27:00

    いやだから変動を35年掛けて返済するなら未払い利息の問題があるでしょうが、
    基本スタンスは3%相当分を常に返済額軽減で繰り上げしていけるくらいの余裕が有ることが
    変動借り入れの条件なんだから当てはまらないでしょ?

    スレ最初から読んでから書き込みなよ。

  7. 957 匿名さん 2009/04/06 01:51:00

    >>956
    955は、954の未払い利息につての補足でしょ。

    食いつき良いねw

  8. 958 匿名さん 2009/04/06 05:55:00

    月払額を固定するタイプの返済方法で
    フラット35の金利から弾いた返済額で
    FIXしておくと元本の減りはかなりいいよなぁ。

  9. 959 入居済み住民さん 2009/04/06 08:07:00

    変動金利なら10年で3/1も元金が減るんですか

  10. 960 匿名さん 2009/04/06 08:54:00

    だから、変動は超低金利な内に少しでも多く繰上げして元金を減らすべき。
    これが、変動のリスクを減らす最良な方法。
    今の内に繰上げしない(出来ない)人は、最良のタイミングを失う事になりますよ。
    金利的には、今が底だろうから。

  11. 961 みかげ 2009/04/06 11:50:00

    4000万円35年ローンの場合,以下のようになりますね.

    金利 10年後残高 返済の進捗
    1% 29,960,841 25.1%
    2% 31,261,919 21.8%
    3% 32,462,321 18.8%
    4% 33,553,930 16.1%

    30年ローンだと,1%で30%ほど返済が進みますから,およそ1/3になりますね.

    金利が低いほど最初の方で返済が進みます.

    ですので,ある意味10年固定とかは,最初の10年であまり返済が進まず,
    そして10年後に金利上昇したときの影響も大きい…という可能性もありますね.

  12. 962 匿名さん 2009/04/06 12:13:00

    4000万円借りるとして

    金利3%の固定金利を選択したときの月の支払い:153940
    金利1%の変動金利を選択したときの月の支払い:112914

    このまま低金利が10年続くとは限らないが、毎月153940-112914=41206円を返済軽減で繰上返済
    すると

    10年後の元金:24,785,428円 マイナス1500万
    25年で支払い終わる。

    固定金利の場合は、
    10年後の元金:32,389,497円 マイナス800万円


    金利を5年毎に1%上昇し、35年の間に金利7%まで上昇したとしても、

    881>>

    の方法で支払うと、一度も金利3%の、153940円を支払うことなく、支払い終わる。

    さらに、
    元金が2500万まで減って、そこで金利5.5パーセントに急上昇し、残り25年で支払わなければ
    いけないようなことがおきた場合

    残りの25年間を毎月:153521円を支払い続けることになります。

    これは、金利3%固定の支払額より、400円安いです。

    つまり、金利の上昇は怖いですが、この10年以内に3%を超えなければ、または、しっかり繰上返済
    をしていれば、10年後に金利が5.5%に上昇し、しかも25年間ずっと金利が下がらなかったとしても
    今の金利3%固定よりも、楽に返済できることになります。


    結局大事なのは3点

     ●金利3%支払った気分で、差額を繰上返済(返済額軽減)する。
     ●金利が10年以内に急上昇した場合は、危険だということを認識する。
     ●最初の10年で元金が減らすことに成功すれば、残りの25年は、金利が5.5%あっても
      良いということになる。

    未来のことはわかりませんが、未来の金利上昇は、元金さえ減っていれば、怖くないと
    いえるかと思います。

    ちなみに、35年間全固定で3%は、ありえません。もっと金利が高いです。
    よって、全期間固定するならば、もっと固定金利の方が支払いがきつくなるということになります。

  13. 963 匿名さん 2009/04/06 12:13:00

    結局住宅ローン減税対象は12/31のローン残高ですよね?
    それまでは繰り上げ返済しないほうが得なんでしょうか?

  14. 964 949です 2009/04/06 12:42:00

    949です
    >>949

    皆様、回答ありがとうございました。やはり間違ってましたね。
    では変動金利を利用するにあたり、過去レスにありましたが、「過去20年の金利平均は4%」
    との事なので、このあたりを参考値としてシミュレーションしてみます。

  15. 965 匿名さん 2009/04/06 13:27:00

    金利3%を払った気分で差額を繰上げ返済しますが、長期固定と変動をミックスしている私は、現段階では目先の金利で長期固定を繰上げしてしまいそうです。
    この考え方ってヤバいでしょうか?

  16. 966 匿名さん 2009/04/06 13:42:00

    >965
    変動の割合にもよるのではないでしょうか?
    でも一時期の金利低下が落ち着いた今、セオリー通りに変動からが
    良いのかも知れませんね。
    金利って上がるときはあっという間って言いますから。

  17. 967 965 2009/04/06 13:54:00

    966さん
    変動2000万、長期固定1000万です。
    やはりセオリー通りですかね?下手にミックスにすると悩みます。

  18. 968 匿名さん 2009/04/06 14:00:00

    変動からでしょう。

  19. 969 匿名さん 2009/04/06 14:28:00

    固定から返したら固定にした意味がなくなるのでは?
    金利差が勿体なくても、固定よりも変動金利が上がると不安だからミックスにしたんでしょう?

  20. 970 匿名さん 2009/04/06 14:29:00

    Mixにしたり、固定を選択した人は、変動よりも利子を支払うことで安心を買う判断をした人
    だと思います。
    せっかく買った安心ですから、そちらはそのままにし、変動の方から繰上返済をし、全固定
    にした場合よりもお得に返済してしまうのが良いと考えます。
    固定のみが残ったら(返済額軽減もやり続けると期間が減ります)、その時点で、すでに全固定
    にした時よりも返済が終わっているので、今後は楽に返済していくか、変動返済分の支払いを
    固定の繰上返済に回してしまえば、さらに早く返済が終わると思われます。

     ●固定の支払いで、変動との差額を繰上返済する。
     ●変動の金利が上昇しても、支払いが増えないように、返済軽減で繰上返済をする。

    せっかく変動よりも高い金利で固定という安心を購入した以上は、そのときの自分を信じて
    決まった額を払い続けるのが良いのではないでしょうか。

    固定を選択した人は、金利を気にしたり、迷ったり、不安になったりせずに全期間を過ごしたい
    人だと思いますので、それを貫かれたら良いと思います。

  21. 971 匿名さん 2009/04/06 14:36:00

    そんな決めつけないで柔軟に対応したらいいと思いますよ。

    低金利の間は無理に繰り上げせず、手元に資金を残すのもいいと思います。
    住宅ローン控除もありますのでその兼ね合いで繰り上げ額を決めるとか、
    手元に資金を残しつつ、低金利の間は長期固定から繰り上げして、返済額軽減で
    さらに手元資金が増えるわけですから、それを繰り上げ資金として残し、
    変動が固定金利を超えそうになったら変動を優先的に繰り上げるとか。

  22. 972 匿名さん 2009/04/06 14:40:00

    長期金利の上昇に伴って短期金利も情勢が変わるかな?
    ちょっと前までは圧倒的変動有利みたいな感じでしたが。
    本当に金利は先が解らないですね・・・
    兎にも角にも残債次第。
    変動金利のご利用は計画的に。

  23. 973 匿名さん 2009/04/06 14:45:00

    変動金利は怖くない?
    怖いに決まってるだろ・・・なんだこのスレ

  24. 974 匿名さん 2009/04/06 15:09:00

    怖いに決まってるだろw

  25. 975 匿名さん 2009/04/06 15:25:00

    皆さんコメントありがとうございました。
    やはり予定通り変動から繰上げすることにします。

    なお常識的な範囲内で金利が上がるシミュレーションもしましたが変動を怖いと感じたことはありません。

  26. 976 匿名さん 2009/04/06 15:30:00

    イールドカーブ

    本来の長期金利の上昇は将来のインフレ期待や成長期待からであって、
    今はクラウディングアウト(解らない人はググってね)的な長期金利上昇ですね。

    いずれにしてもデフレをなんとかしないと短期金利(政策金利)は上がらない(上げられない)と思います。

    金融、財政、がんばって日本を良くして欲しいですね。

  27. 977 匿名さん 2009/04/06 15:31:00

    何が起こるか解らない→変動は怖い

    そんなこと思うくらいなら、
    クビになる可能性を心配してビクビク
    生きてればって感じだけどね

  28. 978 匿名さん 2009/04/06 23:18:00

    のうてんきだね。

  29. 979 匿名さん 2009/04/07 01:26:00

    昨年~今年マンションを買った人の多くは変動・1パーセント未満で借りている。
    将来4パーセント程度に上昇することがあっても、5年ルール・125パーセントルールがあるし、金利が一時的に高くなってもいずれ下がるだろうから、大きな問題にはならないと思う。
    確かに、4パーセント以上の金利が10年以上続くようだと、とても返せなくなって破綻する人が発生する可能性はあるが、現在変動で借りている人が多すぎて、社会的に無視できない問題となることから、政策的な対応が取られると思う。
    結論としては、心配無用!

  30. 980 購入検討中さん 2009/04/07 01:46:00

    >>979
    >現在変動で借りている人が多すぎて、社会的に無視できない問題となることから、政策的な対応が取られると思う。

    ここのとこ希望的観測すぎ

  31. 981 匿名さん 2009/04/07 02:06:00

    通期で▲1.85の優遇があるから変動にしようと思ってます。

  32. 982 匿名さん 2009/04/07 02:08:00

    >>979
    そんなわけのわからん理由で変動で借りたとしたら、破産手続きの準備しといた方がいいよ。
    現在ゆとりローンの問題があって、ゆとりローンの破綻推定率はサブプライムローンよりも多いとみられている。果たして政府が助けるかな?

  33. 983 匿名さん 2009/04/07 02:10:00

    >>981どちらの銀行ですか?教えて下さい

  34. 984 匿名さん 2009/04/07 02:11:00

    979
    他力本願かよ。

    りっぱな変動さんだな。

  35. 985 匿名さん 2009/04/07 02:20:00

    今だに長期固定だけに固執するなんて私には出来ないので、ちょっと複雑です。用心深さには、ある意味、尊敬はします。ただ、金融機関の住宅ローン担当者自身が、短期固定からスタートする方々も多いらしいので、たまにここのスレを見る度に、数字使いの極論さに驚かされます。
    ちなみに私は3年固定で、成り行き見ながら派です。優遇使わない手も無いですしね。長期固定も否定する訳でもありません。自分のローン感覚で好きな方を選択でいいんじゃないでしょうか。

  36. 986 契約済みさん 2009/04/07 03:53:00

    >979
    125%ルール?
    確かに返済額の上限はあるけど利息と元本の比率が変わって、返済期間が延びる可能性があるってことも分かってんのかな?

  37. 987 契約済みさん 2009/04/07 04:00:00

    >985
    誰も、長期固定に固執してるわけじゃないよ。変動金利が低いってことは長期固定も低いってこと、
    だから長期固定を選んだわけ・・・但し、今仮にローンを組むとしたら当初10年固定を選択するかも。
    (最近の長期固定は、他と比べてちょっと上がりすぎのような感がある。)

  38. 988 匿名さん 2009/04/07 04:03:00

    成行き派なら3年固定より変動の方がマシな気がするのは私だけ?

  39. 989 匿名さん 2009/04/07 04:24:00

    普通にそう思います。
    家賃並みの返済額という営業トークに踊らされる人が、言われるままに選択しちゃう感じですかね?

  40. 990 匿名さん 2009/04/07 04:28:00

    979です。
    986さん、分かってるよ。実際、今年変動で借りたからね。
    1.25×1.25×1.25=1.95
    15年後に毎月の支払が2倍近くになる可能性がある。
    だから、4パーセント以上の金利が10年以上続くと破綻する人もいる、って書いたの。
    でも、心配ないよ。優遇後の金利が4パーセント以上になることが10年も15年も続くなんてことは殆ど考えられないよ。
    最近は、確か7~8割位の人が変動で借りているはず。
    この事実を直視すれば答えは自ずから明らかだよ。
    はっきりいって、長期固定で借りる人は、銀行のカモだね。
    1パーセント未満の金利で何千万円も借りることができる、このチャンスを逃す手はないね。

  41. 991 匿名さん 2009/04/07 04:37:00

    なんか間違っているような…

  42. 992 匿名さん 2009/04/07 04:53:00

    3000万を30年、変動で放置したら危険ですか?

  43. 993 匿名さん 2009/04/07 04:59:00

    危険な人と、危険でない人がいる。
    たぶん、992はあまりわかってなさそうだから、危険な人に入るだろう。

  44. 994 匿名さん 2009/04/07 05:11:00

    >最近は、確か7~8割位の人が変動で借りているはず。
    >この事実を直視すれば答えは自ずから明らかだよ。

    いざという時はここからもカモれる。
    借りてる人の数が多いだけに、ほんのちょっと(たとえ0.1%でも)金利を上げるだけでも、
    銀行は余計にお金を手にすることができる。

    結局、変動も長期もどっちも銀行のカモだよ。

  45. 995 匿名さん 2009/04/07 05:28:00

    長期固定の方々、この時勢に高い金利を払って下さり、誠に有難うございます。
    猫またぎ銀行

  46. 996 契約済みさん 2009/04/07 07:59:00

    >990
    おい、986だけど全然分かってないな。
    ようは、金利が急激に上がって、顧客が支払不能となるのを防ぐため、一度に上げられる
    金利を125%ルールで決めてるだけなの・・・但し、さっきも説明したけど10万円返済が12.5万円
    返済になった場合でも、金利の上昇幅によって本来の支払額が1.25倍の範囲に収まらない場合、
    元本と利息の比率が変わっちゃう。金利が上がる前は、元本5万円利息5万円だったのが、金利が
    上がった後では、元本3万円利息9.5万円となるように元本が減りにくくなる。
    元本が減らない・・・ようは途中で繰上げ返済をしない限り、返済期間が延びて総支払額が増える
    ということになる。
    分かった?・・・多分、分からないんだろうな・・・

  47. 997 匿名さん 2009/04/07 08:32:00

    金利で突然死することはないよ 日本は向こう20年くらいはひくいよ

  48. 998 2009/04/07 08:45:00

    日銀が今回見送った意義は大きいな。おかげで国債利回りは上昇基調。銀行としても手っ取り早く体力回復する手段として利上げを意識してる。

  49. 999 入居済み住民さん 2009/04/07 09:51:00

    997さん

    それはたぶん違うだろなぁ。

    日銀は金利をあげたくてあげたくてしょうがない、だけど不景気だから低金利にしている現状。

    だから今は景気は悪いがドル高になり、株価が上がり始めてきて、来年ドルが130円なんて回復したら、金利だっ

    てわからないと思いますよ。

    銀行だって金利を上げたいから変動金利5%ぐらいにはもって行きたいと思ってると思いますよ。

    その可能性は5年後では薄いかもしれないが、10年後には十分ありえる。

    よって20年ぐらいだとどうなるかはだれもわかりません。

    でも996さんの言葉には参考になりました。1.25%ルールはそうなんですね。もしかしたら元本が減りにくく

    なるような裏技があるんですね。

    これは掲示板でもあまり出てない話なので勉強になりました。

  50. 1000 購入経験者さん 2009/04/07 10:30:00

    >これは掲示板でもあまり出てない話なので勉強になりました

    過去に出てるよ!ルールの意味も分からずに変動って・・・・

  51. by 管理担当
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総戸数 41戸

シエリアタワー南麻布

東京都港区南麻布3-145-3

未定

2LDK~3LDK

53.58m2~174.24m2

総戸数 121戸

リビオ光が丘ガーデンズ

東京都練馬区高松6丁目

4,800万円台予定~9,200万円台予定

1LDK~3LDK

43.67m²~75.44m²

総戸数 74戸

バウス加賀

東京都板橋区加賀1-3356-1他2筆

未定

1LDK+S(納戸)~5LDK

59.49m2~127.92m2

総戸数 228戸

[PR] 東京都の物件

サンウッドフラッツ新宿四谷三丁目

東京都新宿区信濃町11-2

6,930万円~9,340万円

1DK・2LDK

33.22m²・49.74m²

総戸数 37戸

プレディア小岩

東京都江戸川区西小岩2丁目

7200万円台~7900万円台(予定)

3LDK

73.68m2

総戸数 56戸

ピアース石神井公園

東京都練馬区石神井町3丁目

未定

1LDK~3LDK

30.40m²~64.39m²

総戸数 42戸

リビオ高田馬場

東京都新宿区下落合1丁目

未定

1K~3LDK

27.14m2~82.06m2

総戸数 133戸

ルネグラン上石神井

東京都練馬区上石神井4-610-28他

未定

1LDK+S(納戸)~4LDK

58.28m2~91.37m2

総戸数 106戸

シャリエ椎名町

東京都豊島区南長崎一丁目

未定

1LDK~3LDK

34.87m²~63.10m²

総戸数 82戸

リビオタワー品川

東京都港区港南3丁目

未定

1LDK~3LDK

42.1m2~103.39m2

総戸数 815戸

ガーラ・レジデンス梅島ベルモント公園

東京都足立区梅島2-17-3ほか

4900万円台・6100万円台(予定)

3LDK

55.92m2・60.42m2

総戸数 78戸

ヴェレーナ大泉学園

東京都練馬区大泉学園町2-2297-1他

5798万円~7498万円

2LDK+S(納戸)~3LDK

55.04m2~72.33m2

総戸数 42戸

ヴェレーナ西新井ザ・ハウス

東京都足立区島根4-239-5他

未定

2LDK・3LDK

62m2~80.73m2

総戸数 46戸