- 掲示板
前スレが1000をこえていますので、新スレを立ち上げました。
【前スレ】変動金利は怖くない？！その５
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30219/
[スレ作成日時]2009-02-06 13:19:00
[PR] 周辺の物件
変動金利は怖くない？！その６
-
821 匿名さん
変動を決めた人に、固定の人がリスクヘッジはどう考えてるんだ？？と聞くこと自体がおかしい。
だって、
リスクヘッジ＞低金利 ⇒ 固定を選ぶ
リスクヘッジ＜低金利 ⇒ 変動を選ぶ
なんだからさ。
まぁ、あるとしたら（リスクヘッジと呼べるかどうか分らんが）、
『金利が上がっても払える余裕がある』
っていうのはあるか。
分類
・予算ギリギリ ⇒ 変動じゃなきゃ買えないから『変動』
・予算若干余裕あり ⇒ 変動で金利が上がったら生活が厳しくなるから『固定』
・予算かなり余裕 ⇒ 変動で金利が上がっても払えるから、それならば最初からリスク分払うのは勿体無いから『変動』 -
-
822 匿名さん
>>820
自分のレスに自分でレスするのもなんだが、
金利変動に対する最善のリスクヘッジ方法は
「固定金利で借りること」のような気がする。
素人考えでリスクヘッジ方法を試みたところで、
結局プロのパフォーマンスには勝てないのだから。 -
-
825 匿名さん
住宅営業です。私のお客さんも皆さん迷われてすね。具体的には低金利の今、実際に長期固定選択の方々は正直少ないです。
だいたいは低金利短期固定で、とり合えず様子みて3年後なり5年後に継続なり、借り換えをという方が殆どです。バブルの教訓を学んだ日本において、今更、極端な物価変動がおきるとは私的にはちょっと考えられませんが、まぁ大きな借金ですから、金利には用心に越した事はないと思います。現役の住宅営業でした。 -
826 匿名さん
変動を選ぶ事でのリスクって金利上昇だけなんだから
>>702の書き込みが全てじゃないんですか？リスクヘッジを語るなら金利上昇時の対応のみでしょ？
それと＋50万は充分なリスクヘッジになってると思いますし、固定さんは否定的ですけど具体的に
何故+50万がリスクヘッジになっていないのか誰一人説明出来てませんよ。 -
-
828 匿名さん
>>50万は変動と固定の差額プラス50万ですよね？
そうですね。
>>それだけ用意できなければリスクヘッジにならないですよね？
そうですが、想定金利がバブル期並の7%を想定していますので実際はそこまで見る必要は
無いと思いますし、名目金利ではなく実質金利で考えればさらに低くても大丈夫だとも思います。
その辺は個人の考え方次第だと思います。ですので+50万円は絶対的な安全圏と見て良いと思います。
>>なら固定さんがその分貯蓄もしくは繰り上げしたらどうなるの？
元本が減るから喜ばしいじゃないですか。しかし、変動さんが同じように繰り上げすれば
さらに元本が減りますので、借入時のヘッジが+50万円でも繰り上げが進むほど、低金利が
進むほど、ヘッジの為の余剰資金が下がって来ます。
>>それとプラス50が無理なひとは固定にしなさいってこと？
そういう事になりますね。しかし、プラス50万が人によってはもっと少なく考える人も
いるとは思いますが・・・
今の変動金利が20年続くと思う人はプラス0円でもいいわけですが、バブル期並の変動金利に
数年以内になると考えるなら+50万なわけです。その辺はいろいろとシミュレーションをして
個人の環境に合わせて決めればいいと思います。
結局日本が近い将来にインフレ率や成長率が大きく上がるとの期待感を誰もが持っていれば
近い将来金利が大きく跳ね上がる可能性の高い変動金利を選ぶ事は危険度が高いと誰もが
分かるはずですが、実際は何十年もデフレが続き、派遣社員が増え、賃金が増えにくく、
少子高齢化の世の中がそう簡単に変わるとは思えないので、ならば変動で負債を早く減らそうと
思うのはそれほど無謀とは思えません。
結局は>>702のように、月々の返済額がいくらまで大丈夫かにつきると思うのですが。
月々可能な返済額と借り入れ期間が決まれば自分がどれだけ借り入れ可能かが判断出来ます。
欲しい物件と借り入れ可能額を比べて有る程度余裕がああれば何パーセントまでの金利上昇に
耐えられるかが分かるわけですから変動をうまく活用して早期完済を目指してもいいのではないかと思います。 -
-
829 匿名さん
ゲーム理論のミニマックス法、マクシミン戦略、そのあたりで誰か論文かいてくれ。
固定か変動か。
それですっきり。 -
-
830 入居予定さん
考えるの面倒・・というか結論なんか出ないので
長期固定と変動で3000万ずつ借りました。
同僚もそうしている人が割りといますね。
今度はどちらを繰上げするか・・・勉強中です。 -
-
-
832 匿名さん
ここのところ日経平均も長期金利も爆上げです。
変動で借りている方は急いで繰り上げるのが賢明ですね。 -
-
836 匿名さん
都市銀行で４月変動基準金利０．４下がってるとこがありますね
固定上がりすぎだし・・・悩む -
-
840 匿名さん
未来のない日本に金利大幅上昇もないね
-
-
841 匿名さん
ミックスしてる人って少ないんですかね
-
-
843 匿名さん
>ここのところ日経平均も長期金利も爆上げです。
>変動で借りている方は急いで繰り上げるのが賢明ですね。
こういう事書くからアオリだとか無知だとか言われてしまうのです。
何故、日経が上がっているのか？長期金利があがっているのか？その辺を理解していなければ
変動を繰り上げる理由にはならないでしょう。たぶん、釣りだと思いますけど。 -
-
844 匿名さん
>ここのところ日経平均も長期金利も爆上げです。
>変動で借りている方は急いで繰り上げるのが賢明ですね。
↑すごくあせってる？せっぱつまてる？
「爆」ってことばつかうこと自体子供っぽいね！
もうしこし勉強しましょうね！
そうそう、変動にかりかえれば？まだまにあうよ～。 -
-
-
846 匿名さん
名目金利-物価上昇率=実質金利
金利がゼロでも物価上昇率がマイナス(デフレ)なら実質金利は高くなってしまいます -
-
847 匿名さん
・変動金利+優遇金利を選択し、固定3パーセントと同等の支払いを毎月する。(繰上返済)
・繰上返済は、支払額軽減を選択する。
・変動金利3パーセントになる頃には、毎月の支払額も減っている。
・変動金利5パーセントになる頃には、元金が減っていて、支払いがキツクない状態になっている。
・支払えないぐらいに金利が上がる頃は、物件の値段も上がっているので売る。
と、考えるのはどうでしょうか。 -
-
848 入居済み住民さん
ところで変動はどの銀行が良いのでしょうか。
私が訪れた地銀はいずれも変動は優遇なしで、
ＨＰで見たＵＦＪ（優遇後1.075％＋保証料）くらいしかないのですが。 -
-
849 契約済みさん
デベ優遇が効くかどうかがデカイよね。
0.875(通期1.6)とかはザラっぽいし。 -
-
850 匿名さん
>>846
ようするに実質金利で考えると固定にしたから安心とは言い切れないって事ですね。
固定を選ぼうが変動を選ぼうがある程度経済に関心を持って備えを怠らない事は大事だと思います。
先の事は予想出来ない、何が起こるか分からない。確かに正論ですが、だからといって、
無関心でいるよりは関心を持っているほうが絶対に良いと思います。 -
-
852 匿名さん
その考えは危険ですね。
-
-
854 匿名さん
今は年中金利優遇キャンペーンをやってる異常事態が続いているだけ
今月から金利も上がったし、優遇キャンペーンがこれからも何十年も続くと考えている人がいるならおめでたい
優遇キャンペーンで金借りるなら出来るだけ長期間で組むほうが特に決まっている
今この時期に目先だけを考えて変動組むなんて頭おかしすぎるだろ -
-
-
856 匿名さん
変動、固定関係なく
優遇は大きいわ -
-
857 匿名さん
モデルルームでよく使われるセールストーク
「金利があがると給料もあがるので心配ないですよ」
「頭金はちょっとでいいんですよ。ローンをたくさん組んだほうがトクですから」
「１％の超低金利ローンは今だけ！」
「家賃はもったいない。ローンで買ったほうがトク」
売り手の発信情報をうのみにする馬鹿が多くて笑えるｗ -
-
858 入居予定さん
結局
女は度胸だ
男は決断だ
というわけで 私は
変動でローンを組みました。
ある意味賭け事だよね？
ちなみにパチンコ
年に３回して勝率１回程度です。 -
-
859 匿名さん
1％とか０．９８％とか本来考えられない「超」低金利ローンは優遇キャンペーンで本来の金利を割り引くことで実現しています
それらの多くは1年～3年の固定金利選択型です
固定金利が明けると大型割引も終了するので当たり前ですが返済額はアップします
1％ローンで3年固定で組んだと考えて、優遇が１．２５％だったとすると、３年後には
銀行によって異なりますが、割引率０～０．４％です。ですから適用金利と返済額はかく実にアップするのです
３年後、金利が３．５％では４２％のアップに（３．５％は充分にありえます）
１年目毎月の返済額８万４６８５円 → ３．５％なら毎月の返済額１２万５３３円（４２％アップ）
そうなると家計がパンクしますので他行に乗り換えるしかなくなります -
-
860 匿名さん
「金利が上がらないうちは変動金利にしておいて、上がり始めたら長期固定に切り替えればいい」と聞きますが本当にうまくいくのでしょうか？
一般的な住宅ローンで変動金利を利用した場合、金利上昇の気配があって、来月から１０年固定にしようと思っても
来月の金利が発表になるのは月末か当月１日。切り替え先の固定金利が更に上がるかいったん下がるか解らない状態で変更手続きをとらなくてはいけません。
また返済当初の金利割引が大きいキャンペーンを利用していると、固定に切り替えた時点で割引率が下がります
１％半ばから３％半ばまで適用金利が上がるとよほどの余裕がある人で無い限り
「切り替えたくても切り替えられない」事態に陥るでしょう。 -
-
861 匿名さん
私は変動にしました。
低金利の現在はかなり余裕があります。
今のうちに返せるだけ繰り上げした方が賢いのかも知れませんが、我が家は貯蓄に励んでます。
繰り上げの額やタイミングは確かに見極めが難しいですが、ある程度の貯蓄があると家計のリスクは軽減できるのでは？ -
863 匿名さん
固定さんお得意の話題のすり替えですね。
優遇金利は通期適用を選べばいいしだけの話だし。
結局何言いたいの？今が異常事態だから変動が危険だとでも言いたいの？
セールストークで変動勧めるから危険だとでも言いたいの？
今月金利上がったって・・・そりゃあがったり下がったりするでしょうよ。
でも変動は変わってませんけど。 -
-
-
868 匿名さん
安心料を払っているはずの固定さん。ここを見るとなんか必死。
高い金利を払っても不安が消えない(ここレスを見る)ならもう一度電卓をたくさんたたいて変動も視野に入れることをオススメします。
嫌みじゃないんで悪く受け取らないで下さいね。 -
875 匿名さん
固定と変動の違いをただ論ずるより、自分の年収と今後の年収のUPや首切りリスクと
物件の価値とを総合的に考えた方が良いのではないでしょうか。
例えば、公務員で首切りリスクはなく、年収のある程度毎年UPする人のローンと
収入の増減や、雇用の安定が不明な業界で働く人では、考え方が異なるのではないでしょうか。
一番良いのは、固定金利＋繰上返済に決まっているかと思います。
しかし、その支払いが、35年にかけて安定している人と、そうでない人がいる。
4000万円の物件を35年で支払う場合最初は下記でスタートをします。
3％固定の毎月の支払額 153940円
1％変動の毎月の支払額 112914円
153940円の支払いを35年間安定してできる人ならば、3％固定が良いです。
35年後が60歳であれば、(今25歳であれば)、繰上返済をしなくても良いです。
しかし、35年後が70歳(今35歳)であれば、10年分の繰上返済をどこかでする必要があります。
(退職金がある会社ならば、それで支払うこともできます)
しかし、この支払いができる人がどれだけいるのでしょうか。
ここからは、どうリスクをとるかです。
変動金利1％を選択して35年をどう返済するか。
・変動がずっと1％ならば、多少の給料の増減があっても返済可能でしょう。
では、どこから返済不可能になるのか、どの場合に返済不可能になるのか。
半年後にでも変動金利が3％になり、来年には、5パーセントになり、その後35年間一定か
上がり続けていくようなことがあれば、計算するまでもなく、返済不可能と考えます。
※ただし、そこまで金利が上がるような状態ならば、借金を帳消しにするぐらいの値段で
物件を売ることはできるかもしれません。
ここからは、個人個人で変動金利の上昇をどう考えるかです。
例
1) 5年後ごとに、0.5％金利が上昇していく場合
01年～05年 金利1.0％ 月の支払い：112914円
06年～10年 金利1.5％ 月の支払い：121135円
11年～15年 金利2.0％ 月の支払い：128356円
16年～20年 金利2.5％ 月の支払い：134427円
21年～25年 金利3.0％ 月の支払い：139199円
26年～30年 金利3.5％ 月の支払い：142524円
31年～35年 金利4.0％ 月の支払い：144256円
5年後毎に、0.5％あがるという予想をするリスクをとった場合に、この考え方
で返済できるかどうか。これだと固定3.0％の支払額153940円には、一度も
到達しません。
このリスクの考え方は甘いと思われますが、このリスクで、固定3％と同じ
支払いを繰上返済の返済額軽減で計算するとどうなるでしょうか。 -
-
-
876 匿名さん
不動産営業です。
実際、長期固定を選定する方は少数です。最近は、だいたい3年短期固定で様子見、貯蓄＆切り替えへの学習という方々が多数です。
出入りの金融マンの彼等自身（銀行や信金）が長期固定派は少なく、あっても変動との二本柱です。低金利を素直に利用しない手はないと思います。
政府自身もバブル経験で懲りており、いたずらな物価上昇は国民生活に好ましくないと確実に認識し
てます。あまりうがった見方ばかりすると、低金利の新規時期の住宅ローンの恩恵を享受できる機会を失います。
実際の住宅不動産業界の人間として意見を述べさせて戴きました。 -
878 みかげ
>877
計算してみました．
http://loan.mikage.to/loan/plan/2009040415070230e027811600
～5年：112,914
～10年：141,142
（略）
16年～：192,627
返済額が5年毎に125%までの上限にひっかかるので，
繰り上げ返済しないとなかなか大変なことになりますね．
固定と同額になるように繰り上げ返済した場合，
http://loan.mikage.to/loan/plan/2009040415081531c187921364
～5年：153,940
～10年：154,472
11年～：166,571
となり，固定3%より少し高いくらいですね． -
-
879 877
>>878
ありがとうございます。
これすごいですね。
自分じゃ計算できなくてすいません。
やっぱりこの低金利がしばらく続くかどうかで、全然変わりますね。
2年後に１％上昇しただけで、4000万借入れに対し約2万も返済アップ。
まあ、そんなことは無いかな・・・。
返済や貯蓄に余裕の無い人は、絶対変動にすべきじゃないですね。 -
-
880 みかげ
低金利がどのくらい続くかどうかがもとても重要ですね．
同じような0.5%ずつの上昇でも，上昇開始が4年遅れたらだいぶちがいます．
http://loan.mikage.to/loan/plan/200904041642010c6427483161
繰り上げ有りのパターンで，金利上昇が5年目からだとしたら，
最大で142,400円までしか増えませんので，固定3%より安いです．
更に，32年で完済できてしまいます．
この金利があと4年続くかどうか，でこれだけ変わります．
そこをどう予想するかじゃないでしょうか？
返済や貯蓄に余裕…といっても，とりあえず固定3%と同額くらいを
返済できるのであれば，なんとかなる可能性がほとんどだと思います．
まぁ，金利の動向については確実なことは言えないので，
破綻する確率は0%ではないですけどね．(^^;
（でもこれは10年固定とかでも一緒なので，本当に安心なのは
全期間固定の方だけですね．最近は選択される方が少ないようですが…）
ちなみに，35年固定は今月などはかなり高めのようなので，
実際はもっと変動の方が有利かもしれません．
三井住友で3.94%
みずほで3.77%
3.77%だとしたら，月額171,634円ですからね．
変動の方が不利になるには相当な金利上昇が必要になると思います． -
-
881 匿名さん
2) 5年後ごとに、0.5％金利が上昇していく場合
+ 固定金利3％相当を5年に1回繰上返済をする。
01年～05年 金利1.0％ 月の支払い：112914円
(153940円-112914円)×12ヶ月×5年分=246万円を繰上返済する。
06年～10年 金利1.5％ 月の支払い：112626円
(153940円-112626円)×12ヶ月×5年分=247万円を繰上返済する。
11年～15年 金利2.0％ 月の支払い：108844円
(153940円-108844円)×12ヶ月×5年分=270万円を繰上返済する。
16年～20年 金利2.5％ 月の支払い：99639円
(153940円-99639円)×12ヶ月×5年分=325万円を繰上返済する。
21年～25年 金利3.0％ 月の支払い：80632円
(153940円-80632円)×12ヶ月×5年分=439万円を繰上返済する。
26年～30年 金利3.5％ 月の支払い：38842円
(153940円-38842円)×12ヶ月×5年分=690万円を繰上返済する。
※しかし、この時点で残金が210万円しか無いため、繰上げ返済すると全額
支払い終わる
5年短縮になるため、最後の5年の変動金利が4.0％だとしても支払いが無い
為、影響が無い。1)と2)は、予想が甘いを思われます。
金利の予想などは、誰にもできるものではなく、どこまで金利上昇をリスクとして考えるかです。
次に、5年毎に1％上昇するリスクを考えます。3％固定分を想定した繰上返済はするものと
して計算します。
3) 5年後ごとに、1.0％金利が上昇していく場合
+ 固定金利3％相当を5年に1回繰上返済をする。
01年～05年 金利1.0％ 月の支払い：112914円
(153940円-112914円)×12ヶ月×5年分=246万円を繰上返済する。
06年～10年 金利2.0％ 月の支払い：120600円
(153940円-120600円)×12ヶ月×5年分=200万円を繰上返済する。
11年～15年 金利3.0％ 月の支払い：125379円
(153940円-125379円)×12ヶ月×5年分=171万円を繰上返済する。
16年～20年 金利4.0％ 月の支払い：126560円
(153940円-126560円)×12ヶ月×5年分=164万円を繰上返済する。
21年～25年 金利5.0％ 月の支払い：122243円
(153940円-122243円)×12ヶ月×5年分=190万円を繰上返済する。
26年～30年 金利6.0％ 月の支払い：106687円
(153940円-106687円)×12ヶ月×5年分=283万円を繰上返済する。
31年～35年 金利7.0％ 月の支払い：52400円
これでも、一度も金利3％の支払いに達することなく、支払いが終わります。
まだ、私の考え方が甘いかもしれません。
固定金利3％相当の返済を変動金利のままで支払うと、余程の金利上昇があり、
さらに、一度上がった金利が下がらないという状況が続かないと、支払いでき
ないことにはならないように見えます。
変動金利7％にはなるとして、それが何年後か？
変動金利3％や4％が続くとして、それが何年後か？
3％以上になるまでに、3％相当の繰上返済をしていれば、支払いはできるように考えます。
この考えは、甘いと思いますが。 -
-
883 匿名さん
ちょっと失礼します。長期固定派さんの論じる机上の数字は、正直？です。ご自分の選択を納得（短気固定変動組の低金利に対し）する為に、必死にしか見えません。
私は信金に勤めてますが1％優遇・3年固定変動です。借り換えを基本に、その時の流れ次第です。同僚は様々です。フラット25等もいます。
自分はあまり金利が極端に上昇するとは思ってません。庶民生活を圧迫してしまいますし、今は政府が金融機関に対し監視介入が厳しいですから金利動向にも非常に敏感です。
長期固定がいいという方々がいても否定はしません。それもまた自己の選択肢の一つですから。 -
884 匿名さん
将来の不安は変動固定に関係なく平等に有る訳だから、そのリスクを減らす最大のヘッジは
負債を抱えない事ってなってしまうけど、人生１度、マイホームくらいは手に入れたいよね。
では次に考えるのは負債を早く無くす事だと思うんですよ。３５年固定で金利上昇リスクは
無くなるけれども、年金問題や後期高齢医療など、これからの高齢化社会、住宅ローンを
払い終わる頃の日本が実際どうなっているかという事に大きな不安を持っている人がほとんど
だと思う。
ならば初期に金利上昇リスクがあるかもしえないけど、今の低金利を最大限に利用して負債を早く
減らしてさらにその後の不安に備えると考えるならば人生においてのヘッジにもなると思います。
予想が付かないとはいえ、日本が金利上昇局面を迎える為には解決しなけらばならない問題が
数多くあると思われ、それが短期間でクリア出来るとも思えないです。負債を早く減らす事を
第一に考えるほうがいいと思います。 -
-
886 匿名さん
私はずっと10年固定を選ぶつもりでしたが、
http://www.e-sumaisagashi.com/news.htm
のサイトの過去5年間の店頭金利を見て、変動にするつもりです。
東京三菱UFJの場合、
2003年7月からの変動金利最高値は2.875％（2008年）
仮に全期間優遇幅が－1.2％だと、1.685％となり、
優遇後の変動金利が2％を超えるのは相当の好景気が来る場合でしょう。
住宅ローン金利と日本円TIBORの関連性は不明ですが、
1995年からの3か月TIBORの最高値は約0.9％（2008年）なので、
私は大幅な金利上昇は起こらないほうに賭けます。
http://www.zenginkyo.or.jp/tibor/rate/archive/index.html
TIBORを使って、適用金利を算出するおおよその計算式について詳しい方がいれば、
説明をいただけたら幸いです。
（例）6か月TIBOR＋0.3％＝変動金利など。 -
-
887 匿名さん
今は金利が低いから上がるとか上がらないとか議論されてる。
金利は上がったり下がったりが正解だと思う。
今、この景気で急に金利上がることは考えにくい。
固定は金利上昇を現実化させていまったようなもの。
固定で払っているつもりで貯めておいたらどう？
みつみつる -
889 匿名さん
今巷では金利が低金利なので長期が有利って謳ってますが、
長期は過去に比べて低金利ではありません。
変動は以前の低金利時同様の金利＋以前になかった大幅優遇。
どう考えても今は変動で組むべきだと思います、
ただ金額と返済金額にもよると思いますが。
金額が２０００万程度で年数が２０年くらいなら変動がいいと思います。 -
-
892 匿名さん
>>889
たった2000万を20年もかけて返すのか？
その程度の稼ぎで「どう考えても今は変動で組むべきだと思います。」
とのたまうのか？
ちなみに俺は長期固定じゃないのでいらん返しは不要。 -
-
893 ビギナーさん
検討中なんですが、住信ＳＢＩネット銀行でローン3000万、内ボーナスを500万、期間30年です。
30年固定で月98780円ボ118949円です。それを
変動選んで月85980円ボ103428円にして
差額分を月12800円 ボ15521円繰上げ返済して行こうと思うのですが
やはり危険でしょうか？素直に固定にすべきでしょうか？ -
-
895 みかげ
金利の予想は人それぞれ．
人の予想にあれこれ言っても仕方ないのではないかと思います．
自分の予想に従って変動・固定を選べば良いだけであって，
どっちが正しいかは未来になってみないとわからないわけですし．
可能性でいえば，あと20年この低金利が続くかもしれませんし，
3年後に今から6%以上上昇しているかもしれません．
（昔金利が上下していたころは，5～6%の幅で上下していましたから）
とても可能性が低いことでも，可能性が0でなければ大きなリスク，
ととらえる人もいるでしょうし，そんな万が一のことがあったら
そんときはそんとき，と楽観的な人もいるでしょうし．
（わたしは後者の方ですが(^^;）
できるなら，根拠とともに自分の予想を書くまでに留めて，
人の予想には文句を付けない，という感じの流れになると嬉しいです．
予想の善し悪しは，読む人の判断に任せるという形で． -
-
896 関西人
892。自分、何が言いたいねん…、何かごっつ腹立つわ、流れ的に不必要や。2000万をたったと思うなら金利で支払い３、４万変わろが、どうでもいいやろ？ここ見る意味あれへんやん。ホンマ何が言いたいねん。２回言うたったわ(笑)
-
897 匿名さん
先月２０年固定が２．２だったのに、今月は２．５平均ぐらいまで上がってるな
ぶっちゃけ２０年固定２．２で支払い考えてたのに０．３もあがると計算すると驚くほど支払いが増えるんだな・・・
マンション完成するまで金利確定出来ないからマジ不安だ（完成来年の６月）
金利なんて政府の経済施策ですぐ変わる
頼むから俺のマンションが建つまで麻生おとなしく馬鹿政府続けて欲しいものだ；；
最悪来年固定金利がこのまま上がり続けると変動とか恐ろしいトラップ契約に踏み込むしかなくなったりして・・・
素で怖い -
-
899 匿名さん
http://www.boj.or.jp/type/stat/dlong/fin_stat/rate/prime.htm
↑を見ると、去年10月と12月の利下げがそれぞれ翌月に反映されています。
さらにさかのぼると福井総裁時代の2度の利上げ2006年と2007年にあった事も見て取れます。
さらにさかのぼると1995年頃（バブル崩壊3年後くらい）から超低金利政策が
実に15年近く続いている事になります。
さらにさかのぼると90年代初めのバブル期に高金利が有った事が分かります。
さらにさらにさかのぼるとバブル期以前は高金利では無いにしてもそこそこの金利だった
事が分かります。
では、この金利の推移を頭に入れて過去の成長率、インフレ率を見てみます。
http://www.math.tohoku.ac.jp/~kuroki/Readings/jstat.html
バブル期以前は名目成長率が最低でも5%近く有り、高い時で10%も有り、インフレ率も
おおむね2%以上で推移していますので、短プラもそれなりに高くて当然でしょう。
そしてバブル崩壊後は成長率で2%以下、インフレ率はマイナスに転落。（ようするにデフレ）
今後低成長、低インフレが続くのであれば、金利も低位で推移する事が予想出来ます。
逆にバブル期以前のような短プラが4～5%常に有った時代の成長率、インフレ率になれば
今後金利は上昇するでしょうが、仮に来年からインフレ率3%くらいに跳ね上がって、
政策金利も+3%くらい上がったとします。そして、この状態が何年も続くという事は
物価は年々上がって行く事を意味しますので、バブル期以前の物価の推移を見れば
高金利が続く状態がどういう事かを予測出来ます。
http://rich.xrea.jp/200807/4.html
↑のように、インフレ率が高くなると言うことは負債は目減りしますので何も問題は無いです。
ただし、これは、政策金利と成長率とインフレ率の相関が有る場合です。
低成長、低インフレでの政策金利上昇があり得るとしたら変動は危険という事になります。
しかし、通常は考えにくいので変動は怖く無いというのが結論だと思います。 -
-
901 匿名さん
>先月２０年固定が２．２だったのに、今月は２．５平均ぐらいまで上がってるな
>ぶっちゃけ２０年固定２．２で支払い考えてたのに０．３もあがると計算すると驚くほど支払いが増えるんな・・・
>マンション完成するまで金利確定出来ないからマジ不安だ（完成来年の６月）
>金利なんて政府の経済施策ですぐ変わる
>頼むから俺のマンションが建つまで麻生おとなしく馬鹿政府続けて欲しいものだ；；
>最悪来年固定金利がこのまま上がり続けると変動とか恐ろしいトラップ契約に踏み込むしかなくなったりして・・・
>素で怖い
金利の仕組み分かってませんな、おとなしくFLAT35にしときな。 -
-
903 匿名さん
素朴な質問なんですが、変動が怖く無いと言っている人は、
支払いに余裕があって(＋50万？)尚かつ、金利が上がる要素が無いから、
変動は、怖く無いって考えているのですか？
それとも、単に金利が上がらないと、考えているからですか？
皆さん、どの程度の余裕がある人達なんでしょうか？ -
904 匿名さん
支払いに余力があって、最低限3%相当分の繰り上げはしてますよ。さらに年間50万くらいの貯蓄も
していますので、金利がバブル期並になれば貯蓄分が金利負担になるだけなので危険では無いでしょう。
ただ、総返済額は増えるでしょうけどね。
しかし、3%以下の間は繰り上げを常に行っていますから元本がぐんぐん減って行きます。
変動で借りて長期固定で借りたつもりで繰り上げ返済しながら貯蓄にも回せる余力があるならば
危険とは言えないと思います。 -
-
905 匿名さん
みんなすごいな…
正直な感想です。私がローン実施したのが19年の9月でリーマンの前で世の中こんなになるとは思わなかった。
変動 固定どちらがいいでわなくて性格上 変動はちょっとなぁ～て気持ちだけで固定にして繰り上げ頑張ってた
ここ読んでると変動いいかもって考え方変わってきてる俺がいる。
でも読んでても金利の仕組みが分かったようで 実はあまりよく分かってない
素朴な疑問なんですけど サブプライムとかリーマンとか原油も予想できた人っているのかな？
金利とかローン減税とか時期的に悪かったなぁ～
なんか裏目裏目にきてる私が変動に借り換えたら また裏目になりそうで……
しっかり変動を理解してない人にとっては変動は危険てことですかね？ -
906 匿名さん
いつでも繰上返済に回せる運用資金を持っている人は
変動金利が正解。 -
-
907 匿名さん
もう固定で組んでおられるならそれでいいのでは？
借り換えとか心理負担も大変ですよ。だいたい３５年払いでも利子の半分は１０年以内に払うでしょう。つまり変動で支払い利息を抑えるやり方は、ローン実行直後からの短期決戦なのです。 -
908 匿名さん
903さん
私の場合、３％を超える部分については勤務先が負担してくれます。
３年固定とかだと、1.3％ぐらいだけど上限が３％なので、怖くないです。
なので、２％後半の長期固定は、私にはあり得ません。 -
909 匿名さん
変動金利は、下記の計算式がでています。
>>875
>>878
>>880
>>881
自分が選択しようとしている変動金利と自分が選択しようとしている固定金利をまず選択し、
変動金利が危なくなる具体的な金利上昇パターンをみなさんで検討しませんか。
私は、固定金利を支払うお金があるのならば、(固定金利での支払額)-(変動金利での支払額)
を繰上返済すれば、金利上昇に耐えれると思います。
固定を選択するメリットは、支払い当初の5年～10年以内の極端な金利上昇のみと考えています。
始めの10年を繰上返済できてしまうと、残りは、金利がどんどんUPしても、支払いできてしまう
計算になるような気がします。
私は、「固定金利」と「変動金利+固定金利からの差額の繰上返済」で変動金利が固定金利を
上回る支払いになるパターンがわかりません。
そのパターンがわかれば、その危険の対策を考えておきたいです。 -
-
912 みかげ
> 私は、「固定金利」と「変動金利+固定金利からの差額の繰上返済」で変動金利が固定金利を
> 上回る支払いになるパターンがわかりません。
金利をあげればすぐにそうなりますよ．
サイトでシミュレーションできますので試してみてはいかがでしょうか．
（携帯ではみれませんので，PCからどうぞ）
たとえば，2年後から半年ごとに1%金利があがり，金利+5%まで上昇したら，
最大で295,212円の支払いまで上昇します．
http://loan.mikage.to/loan/plan/200904051019320e2486745938
同じように上昇しても，その後2年毎に1%ずつさがり，
平均4%でおちつけば，最大182,155円．
この場合も固定の返済よりは上回ります．
http://loan.mikage.to/loan/plan/2009040510231512e685275634
過去の金利をみると，過去3回ほど金利が急上昇していますね．
上昇した後は，すぐに下がっていますが…
http://loan.mikage.to/graph/primerate.html
もっとも，金利急上昇時は給与等も急上昇していると思うので
単純に考えない方が良いかもしれません．
899さんの書き込みのリンク先などが参考になると思います．
上限付き変動金利が選べると借りる方としては嬉しいのですけどね．
どの銀行も優遇0%だったりして実質使えないのが残念です． -
-
913 匿名さん
金利みたいな自分の実力ではどうにもならないものを世の中の流れに身をゆだね
これから金利は上がらないと思うとか願望に近い妄想を抱いてどうする
変動なんて不動産の営業がマンションが家賃並みの値段で手に入ると風潮流すために存在するような借入方法だろ
今の超低金利は優遇キャンペーンが異常なほど長期間年中行われているからの特別な金利なんだぞ？
目先の金利だけを見ずに大きな買い物するんだから１０年２０年後も見据えた借入方法を考えろよ -
-
914 契約済みさん
提携の優遇金利で通期1.6％とか取れる時代だからね。
元金の減りを考えれば別に変動でいいんじゃない？って感じはあるわなぁ。
店頭金利が5％近くになって今のフラット35の金利に並ぶぐらいでしょ？
金利は自分ではどうしようもないし、ローン控除1％＞ローン金利の現状で
繰上げが得か、キャッシュ手元保管が得か、
ちっちゃい計算に精を出すことにしようかな。
まずは10年だ。 -
-
915 匿名さん
>>914
１０年で払える額なら変動のほうが得だろ
今の景気の状況考えて１０年以内でそこまで大きく金利も変わらないと思う
１０年以降も続くようなローン組むなら変動がいいとか断言してる奴は狂気の沙汰だとは思う
１０年後金利が上がり始めたときに固定に借り替えようとか思ってるなら、その時に今の金利優遇キャンペーンやってるとかといえば可能性は薄いだろ
店頭価格の金利で固定に乗り換えたくても乗り換えられない真綿で首を絞められるような老後も普通にありえる
銀行は国の機関でもなんでもなく民間の金を転がすことで利益を出す組織だという事を踏まえてお金を借りないと。
素人の金利の予想が銀行の先を読めるなんてありえないんだから -
-
916 匿名さん
＞１０年以降も続くようなローン組むなら変動がいいとか断言してる奴は狂気の沙汰だとは思う
だからさ、あんたはどうやって10年以上の変動が狂気の沙汰になるとの答えを導き出したんだよ？
他の人は具体的にシミュレーションして計算結果を出して比較検討しているのにあんたはその
「10年以上＝狂気の沙汰」という答えをどのようなシミュレーションでどういう状況になった結果
そういう答えになったのかを述べてよ。あんた、自分の勤めてる会社が35年後も存続していると思う？それを当てにして長期固定ローンを
組むなんて狂気の沙汰だね、って言ってるのと同じレベルなんだが。 -
-
917 匿名さん
>>だからさ、あんたはどうやって10年以上の変動が狂気の沙汰になるとの答えを導き出したんだよ？
単純に１０年以上先の金利なんて誰にも読めないからだよ
何千万もする買い物するのに、そんな誰にも読めない金利でローンを組むのがどんだけ愚かな事か解らないのか？ -
-
918 匿名さん
はいはい、分かりました。お代官様の言う通り長期でヨゴザンス！
も～凄い偏執的だね。自己責任なんだから変動でも固定でもイイじゃん。だいち変動派はフレキシブルに時代が固定に行けば移行する柔軟さも持ってるよ大方がね。 -
919 匿名さん
>>「金利が上がらないうちは変動金利にしておいて、上がり始めたら長期固定に切り替えればいい」と聞きますが本>>当にうまくいくのでしょうか？
>>一般的な住宅ローンで変動金利を利用した場合、金利上昇の気配があって、来月から１０年固定にしようと思って>>も
>>来月の金利が発表になるのは月末か当月１日。切り替え先の固定金利が更に上がるかいったん下がるか解らない状>>態で変更手続きをとらなくてはいけません。
>>また返済当初の金利割引が大きいキャンペーンを利用していると、固定に切り替えた時点で割引率が下がります
>>１％半ばから３％半ばまで適用金利が上がるとよほどの余裕がある人で無い限り
>>「切り替えたくても切り替えられない」事態に陥るでしょう。
ほとんどの銀行がそうだけど、ソニー銀行だけは15日に翌月の金利が発表される
ノーリスクとはいえないが機動的に変動に変えられるのはソニー銀行ぐらいだよね -
-
920 匿名さん
10年先の金利なんて誰もわからん。
変わらないと思うという根拠は何もない。
10年先の金利が予想できたら、固定金利なんて必要なし。
もしかしたらＢＲＩＣＳが再度V字回復を果たし、エネルギーインフレが
おこるかも知れないし、赤字国債の乱発でインフレが起きるかもしれん。
大店法の改正や中国の人件費高等で物価が上がるかもしれん。 -
-
by 管理担当こちらは閉鎖されました。
[PR] 周辺の物件
同じエリアの物件（大規模順）
- THE TOYOMI TOWER MARINE＆SKY (2046戸) | まとめ | スムログ | スムラボ
- シティタワーズ東京ベイ (1539戸) | 住民スレ | まとめ | スムログ | スムラボ
- グランドシティタワー月島 (1285戸) | 住民スレ | まとめ | スムログ | スムラボ
- グランドシティタワー池袋 (878戸) | まとめ | スムログ | スムラボ
- リビオタワー品川 (815戸) | まとめ | スムログ | スムラボ
- パークシティ中野 ザ タワー エアーズ/ザ タワー ブリーズ (807戸) | 住民スレ | まとめ | スムラボ
- パークシティ小岩 ザ タワー (731戸) | 住民スレ | まとめ | スムログ | スムラボ
- プラウドタワー池袋 (620戸) | まとめ
- ジオ板橋浮間舟渡 (598戸) | 住民スレ | まとめ
- THE TOWER JUJO（ザ・タワー十条） (578戸) | 住民スレ | まとめ | スムログ | スムラボ
- リビオシティ文京小石川 (522戸) | まとめ | スムラボ
- シティタワー武蔵小山 (506戸) | 住民スレ | まとめ | スムログ
- シティタワー千住大橋 (462戸) | 住民スレ | まとめ | スムラボ
- シティテラス赤羽 THE EAST/THE WEST (438戸) | 住民スレ | まとめ | スムラボ
- シティタワー新宿 (428戸) | まとめ | スムラボ
- シティタワー綾瀬 (422戸) | まとめ | スムラボ
- クレストプライムシティ南砂 (396戸) | まとめ
- ブランズタワー大崎 (389戸) | まとめ | スムラボ
- プラウドタワー平井 (374戸) | 住民スレ | まとめ | スムラボ
- プラウドタワー小岩フロント (367戸) | 住民スレ | まとめ | スムログ | スムラボ
スムログ 最新情報
スムラボ 最新情報
[PR] 周辺の物件
東京都江戸川区中葛西４-16-1 |
|
6990万円～9990万円 |
|
1LDK+S（納戸）～3LDK |
|
56.35m2～77.29m2 |
|
総戸数 48戸 |
東京都江戸川区南小岩７丁目 |
|
5600万円台・8200万円台（予定） |
|
2LDK・2LDK+S（納戸） |
|
45.12m2～74.98m2 |
|
総戸数 45戸 |
東京都江戸川区南葛西５-6-4 |
|
4600万円台～7700万円台（予定） |
|
1LDK+2S（納戸）～4LDK |
|
62.72m2～82.02m2 |
|
総戸数 155戸 |
[PR] 東京都の物件
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
|
4900万円台～7100万円台（予定） |
|
3LDK |
|
55.92m2～63.18m2 |
|
総戸数 78戸 |
東京都文京区小石川４丁目 |
|
9290万円～1億5990万円※権利金含む |
|
2LDK～4LDK |
|
57.4m2～82.67m2 |
|
総戸数 522戸 |
東京都練馬区大泉学園町２-2297-1他 |
|
5798万円～7498万円 |
|
2LDK+S（納戸）～3LDK |
|
55.04m2～72.33m2 |
|
総戸数 42戸 |
