財形住宅融資って本当に一番良いローン？

>361さん
住宅金融公庫のHPでは財形住宅融資の融資金利の特徴について
「5年ごとの適用金利見直しには上限・下限がありません。」
とあります。
ただ、原則として新返済額は旧返済額の1.5倍が上限となる
ので1.5倍を超えた分は未収利息となり、繰り延べて支払う
ようになるそうです。
http://www.jyukou.go.jp/index/zaikei_index.html
↑
ここの、「融資金利」の「財形住宅融資の融資金利の特徴」を
ご覧下さい。

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返済額が１．５倍以内ということなんですね。勉強になりました。
金利は２倍までと聞いた事があるのですが、それは違うんですか？

フラットと財形の割合は悩むところですが、皆さんどういう割合ですか？
私の借り入れ総額は4000万円の予定です。

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>>363

「返済額が１．５倍以内ということなんですね」
月毎の返済額はそのとおりですが、未収利息が発生するため
最悪元本が一円も減らないまま返済を続ける可能性があります。

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財住金の融資って、登記後2ヶ月先に実行されるじゃないですか。これって絶対的につなぎ融資が必要ってことですよね。

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>365
売主に確認してみれば？
「代理受領」して２ヶ月待ってくれれば大丈夫なんじゃない？

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ありがとうございます。代理受領ですか。初めて聞きました。早速売主に相談してみます。
つなぎ融資の手数料は14万円ほどになるので、銀行ローンでさっさと融資してもらおうかと
悩んでいるところでした。

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代理受領についてかかれているサイトがあったので貼り付けておきます
http://www.ntt-ba.co.jp/living/consul/myhome/zaikei/

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うちのデベからは「代理受領は行っているが、財形に関しては代理受領しない」と言われました。
よく意味がわかりませんが、代理受領すると売主にはよくない状況が発生するのでしょうか。

そもそも代理受領って、「売主が申込人に代わり財形融資の実行金を直接受領する」という行為ですよね？
そこまでは私にもわかります。
でも、登記後1ヶ月先に実行されること自体にかわりがないのであれば、そこでなぜつなぎ融資が必要でなくなるのか、そこの部分がよく理解できないのですが・・・。

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代理受領は、売り主にとって入金が遅れるというデメリットは有りますね。
でも、それはどんなローンでも一緒であって、財形だけダメってのは理解できないなぁ。
担当営業が、何か勘違いしているのでは？

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３７０さん、レスありがとうございます。
代理受領しても、売主にとっては「入金が遅れる」という状況は変わらないのですね。
では、なぜ売主の代理受領によって、買主である我々はつなぎ融資を受ける必要がなくなるのでしょうか？
（つなぎ融資を受けなくてすむのなら代理受領してもらいたいのですが、なぜ代理受領によってつなぎ融資不要となるのか、そこの部分の仕組みがよく理解できないのです。
どなたか詳しい方がいらっしゃいましたらご教示いただけないでしょうか。）

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代理受領は、回収が楽になるというより、「間違いなく」回収できるからですよ。
「不動産は現金と権利の引き替えが取引の大原則」という事があるためと、
融資が買い手側の口座に振り込まれて、買い手が大金つかんでそのまま・・
というリスクを回避するために、つなぎ融資が存在します。

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財形と新生銀行5年固定では新生銀行の方がお得なのだろうか？
財形貯蓄をやっている意味が薄れてきた

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すみませんがお教えいただきたく存じます。

Ｑ１ 住宅財形貯蓄は、目的内払い出しを行うことは一般的ですか。
「実は、目的外払い出しが一般的だ」 ということはありますか？

Ｑ２ つなぎ融資の利率は、何％程度なのでしょうか。

住宅財形の目的内 (用件内) 払い出しのためには、
登記完了を証明する資料 (登記簿謄等) が必要なため、
つなぎ融資額は、住宅財形貯蓄分だけ多くします。
(財形貯蓄額が 500 万円あるなら、つなぎ融資額はローン額より 500 だけ多くする)

私の場合、つなぎ融資が年利３％なら、損得無しの計算です。
(つなぎ期間が２ヶ月間として)

デベの案内書には、引渡しの２ヶ月前から公庫財形の解約手続きを始めろ
と書いてあります。
デベは、目的外払い出しが当たり前、と言う認識なのでしょうか。

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デベの認識が間違っていると思うよ
目的外だと、非課税ではなくなってしまう。
つなぎ融資は今年の４月では１．７％台だったと思う。

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>375,376
誤解してると思いますよ。
財形貯蓄の払い戻しの前に、残高証明書をもらう必要が有ります。
この手配のことも含んでいるのでしょう。ちょっと気が早いようには思いますけど。

ただ、財形の金利って雀の涙ほどに低いので、目的外で払い出しても
大して痛くはないです。
むしろ財形貯蓄を頭金に組み入れて住宅財形使う場合の手続きの方が面倒。
最初９０％引き出して、登記終わってから残り１０％とかね。
この辺は、このスレの前の方に詳しく書いています。

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>公庫や財形などの公的融資は抵当権一位必須、大抵の銀行のキャンペーン金利も抵当権一位必須。
>キャンペーン金利を抵当権二位で設定できない場合はあきらめること。

財形と併用可能でキャンペーン金利が適用される民間の銀行はどこになるのでしょうか？
併用先で条件のよい金利の選択肢を探しています。

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公庫財形で、既に取り扱い銀行から融資OKの連絡は来ています。
この場合、目的外で払い出しても、融資を受けられるのですか。

そもそも、融資の可否は、払い出しが目的内か目的外か
とは無関係なのでしょうか。

公庫から見れば、財形利用者が利子の税金を払おうがもらおうが
どうでも良い事とは思いますが。

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>381
払い出しは大丈夫だと思いますが、念のために取扱銀行に確認しましょう。

>381
融資の条件は、申し込みの時点で、残高などの条件がクリアできているかどうか、です。
融資実行できる状態からの目的外払い出しは関係ありません。
各種の書類手配が面倒なので、目的外扱いにしてしまう人も多いのでは？

利子の話と、財形の期間と残高が条件を満たしているかどうかは、無関係です。

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金利1．74％から1．92％に引き上がるみたいだね

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おお、ほんとだ。結構あがりますな。
可能な人は、この三連休に書類用意して、週明けに駆け込み申し込みですね。

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財形の金利は申し込み後、一年間有効と聞いたことがある。
今年３月に申し込みが通りました。
金消会来年２月、建物竣工が来年３月、ローン実行は５月予定。つなぎ利用。
この場合、今年３月の金利が適用可能なのですか。

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>>385
物件が公庫付きなら、融資決定から1年後でも申し込み時の金利摘要です。

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金利が1．74％から1．92％に引き上がるのですか、、、、

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10月〜12月までは、1.54％ってＨＰに出てるけど、、、
今 1.74％？　来月から1.92％？？

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>>388
http://www.jyukou.go.jp/news/news/news_kinri_happyou.html
1月1日からですよ。

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388
財住金だと１月から１．７２％ですね
http://www.zaijukin.co.jp/hp/1yuusi/kinri_suii/kinri_suii_frame.htm

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これ、保証料の違いによるものなので、事実上、同率ですよ。
フラット35併用に対応するために、今のようになっています。
詳しくは、過去レス読みましょう。

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>>391
過去レスをみていますが、
「保証料の違いによるもので、事実上、同率」
の意味がよくわかりませんでした。
すみませんが、教えて頂けませんでしょうか？？

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>392
165〜170を読むべし。って、これくらい他人に頼らないでよ。

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いいじゃん、掲示板なんだから、フツウに教えてあげれば。

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>>393
> 165〜170を読むべし。って、これくらい他人に頼らないでよ。

一言余計です。「165〜170を読むべし。」 だけでよい。簡潔に。

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　保証金込みになってよかったね。
以前、住宅財形借りるときに、借金するのに、何故金を払わなきゃと思ったもの。

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財形とフラットの併用を考えていたんですが、公庫の特約火災保険は使えないのですか？火災保険が安いから財形を使おうと思ったのに、とてもショックです。

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フラット35と財形を併せて利用する場合、
http://210.198.117.77//document/combi.html
↑に特約火災保険は使えませんって書いてありますね。

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9割払戻す時に売買契約書コピーを社内総務部門へ提出するのだが、
値段から持分から面積から住所から何から何まで
会社に知られてしまうと言うのが何とも・・

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どうせ住所も氏名も年齢も所得も会社にばれてるんだから(笑)

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銀行が住宅ローンに力を入れている関係で、最近住宅財形はメリットない？

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財形のメリットは会社からの利子補給がどの程度かで随分変わってくるかと思います。
私の会社の場合、3%を超える分については会社が利子補給をすることになっています。
フラットが3%近くですので、この条件が続けばメリットがあります。
もちろん、利子補給の制度は、会社業績や周囲環境で保証されているものでありません
ので、その部分のリスクをどう考えるかで悩んでいます。

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質問させてください。
先日新築のマンション契約を行い、現在某都市銀行のローンを審査中です。
ローンの審査を申し込んだときに”財形と銀行のローンを併用したいのですが？”
と質問したら、
”そんな人はほとんどいない”と相談にも乗ってくれませんでした。
私としては固定金利と変動金利の2つを合わせてリスクヘッジを行いたいたく銀行と相談したいのですが、
提携ローン銀行ってこんなもんなんでしょうか？
また、相談するならどこに行けばいいのでしょうか？
教えて下さい。

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>403
財形を使える人（財形貯蓄をしている人）は、財形を使う比率が高いそうです。
でも変動の低金利もすてがたいので、組合せの人が居ても不思議でもなんでも
ありません。
財形は手続きが少し面倒なので、それを嫌がっただけでしょう。
銀行ローンと併用するなら、銀行に相談するしか無いので、
併用の旨をマンションのデベに説明して、別の銀行を紹介させては？

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>404
早速のご解答ありがとうございました。
今週MRにいきますので、その際にデベと話し合ってみます。
4月からの金利下がってくれるかな・・・。

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質問です。
過去のレスをみたんですが、財形がフラットと併用できるようになってから
全額財形でローンを組まれている方はいるんでしょうか？

私は勤務先経由の財形転貸融資が使えるため、利子補給を考えると財形が
提携ローンより有利と判断しています。

しかし、この利子補給があるため逆に全額財形でいくか併用するかで悩んでます。
同じような悩みの方、どうされているか教えてください。

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>406
利子補給があると、どうして悩むのかがわからないと答えようが無い。

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>408
406です。
説明が足りなかったようですいません。。

借入れは2800万
返済期間35年（繰上げ返済はして25年で返済終了予定）
でローンを組む予定です。

利子補給についてですが財形の金利が1〜2%であれば少数点分、2%以上で金利の半分分、
3.4%を超えるとその内1.7%分が勤務先より補給されます。
これがあるため財形の金利が急騰して仮に今から5%まで上がったとしても利子補給が
あるため実質3.3%で借りていることになります。

このためあえてフラットのような長期固定を借りるメリットがあるんだろうかと考えています。

全額財形でいく場合のデメリットは
①財形は金利が5年毎に変動する。（過去に8%だったこともある。）
②利子補給制度は勤務先の業績次第でなくなることもある？

と考えており、このようなリスクを避けるためにそして低金利のいいとこどりをしたいため
フラットとの併用を考えてます。

ただ、攻めるにも守るにも幾分中途半端な考えのような気がしており、
みなさんはどのように考えていらっしゃるのかと投稿させていただきました。
（ちなみに守るなら長期固定、攻めるなら２〜３年固定もしくは財形1本＋利子補給かなっと勝手に思ってます）

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会社にもよるが、利子補給のメリットが受けられるMAXの融資金額ってあると思うよ
例えば、2000万までは利子補給受けられるがこれを超える借入金額には利子補給が受けられないとかね

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>409
まあ、枠内には収まるものとして、
利子補給制度があるなら、とりあえずは全額財形でいいんじゃないですか？
長期固定とは、現時点で利子補給分も含めて1.6〜1.8%程度の差が出ますから。

元金がでかい時にこの差は大きい。当初は金利差だけで年に40万ほど違うことになり、
最初の5年で200万くらいの差が出ます。これをいかして繰り上げ返済できます。
5年後にどうするかは、その時の金利の状況と会社の制度次第で決めれば良い
のではないかと。

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