ソニー銀行ってどうですか？その６

昨年11月に超長期で契約で返済中ですが、本日の手数料も先月に引き続き無料でした。
長期金利が下がっていますので、11日以降は手数料が発生しそうな感じですね。

No.697さん

私は物件3150万で頭金150万、3000万のローンを組みました。
年収は620万です。

フラットは、どこの金融機関で借りるかで金利も違うし手数料も違います。
一般的には、フラットの金利が低いところは手数料が高いですね。

また、フラットだと団信保険料は自分持ちになります。

そのあたりを全て加味して比較しないと一概には言えないかと。

11月は変動も含め、全プランUPでしたね・・・

しかし、書き込みが無いね。

変動は、今年１月以来久々のアップですね・・
けど、１月は２．７３２％（優遇前）でしたから
今の５年固定より高かったんですよね・・・

何か、例年なみになりましたね。

先月融資実行(35年)の者です。
20年超は約0.1％増ですか・・・。
次の月の長期が少しでも高くなったら即長期固定と自分でルールを決めたつもりでしたが、
長期固定にした時の変動との利息差を考えると、もう少し変動で様子を見ようか、の迷いも
出てしましました。

今までは傍観者だったので、今の自分のような状況で迷われている人の投稿を読むたびに、
もともと長期志向なら迷わず長期に鞍替えでしょ！！、なんて勝手に思っていたのですが、
いざ自分の番になると迷っちゃいますねw
しばらく悩んでみます。同じような状況の方や、こんな考えもあるよ、という方がいたら
いろいろ聞かせて頂けると楽しく悩めると思うのでお願いします。

私なら
ここで長期を選択するよりも変動で様子を見ながら繰り上げしていった方がいいと思います
もしくは、変動なみの３年固定もありかと･･

ソニー生命経由の申し込みで手数料無料なので、初期投資を抑えられるしソニー第一候補でした。超長期希望で申し込むつもりでいましたが、ここにきてＳＢＩがＨＭ優遇で通期▲１．８％になると言われました。変動は0.9％台に・・・・やはり変動で様子を見つつ、超長期を考えると０．９％台のＳＢＩの魅力は大きいです。
ソニーの変動、もう少し安くならないかなあ。

繰上げ返済のタイミングについて質問があります。

12/10が融資実行日で12/27より月々の返済開始(ボーナスは1月と7月)で進めております。
ボーナス分25%、月々75%にする予定ですが、住宅ローン控除を考えた場合、
頭金を少なくしてその分を繰上げ返済を1/1にした方が得か、予定通りの頭金でいった方が得か
で悩んでおりますがどちらが得でしょうか？

よろしくお願いします。

>>708さん
記録ありがとうございました。助かります。

712さん
何パーセントでどれだけ借りるのか
どれだけ税金を納めているのか解らないと
ちゃんと答えられないことを解ってください。

とは言っても
計算上戻ってくる金額以上に税金を納めているとして
年利１２％未満で借りるのですから１月１日返済がお得でしょう。
一万円当り約９０円お得です。（１１月金利の場合）
大雑把に得になる金額をはじき出すのは簡単です。
がんばって計算してみてください。


>頭金を少なくしてその分を繰上げ返済を

どうせやるなら中途半端に少なくせず、０に近づけましょう。


どうでもいいことですが最初の支払は来年１月２７日ではないでしょうか？

709さん
私もそれで悩んだ結果、リスクヘッジとして、部分固定を選択しました。
今は60％が20年超です。
長期か？変動か？の2択で悩む人には良い選択肢だと思いますよ。

ほんとこのご時世なのに長期･超長期はほぼ例年並ですね。昨年11月の超長期2.522%以下はないとしても、その近い数字はもう来ないのでしょうか?!

今後、サブプライムとリーマン破綻の様な、強烈コンボがまたあれば、下がるかも・・・しれない。

>>712
そもそも年末に繰り上げ返済をするのはいろいろ問題があります。
よくわからないのなら年明けてから繰上げ返済したほうがいいですよ。

http://oshiete1.goo.ne.jp/qa2795535.html

>>717
サブプライムとリーマン破綻の様なって。。。
そんなことまた起きたら日本の経済めちゃくちゃになっちゃいますよ。。

なんだかんだで超長期は１１月固定組の勝ちでしたね。

１０月は、長プラが下がったので、ソニーの金利も１１月分は下がると思ってたのですが・・・
意外でした。

709です。
710さん、715さん、コメントありがとうございました。

なるほど、部分固定という選択肢がありましたね。
前述のように、自分は少しでも長期金利が上がれば即長期に変更と決めていましたので、
恥ずかしながら部分固定については全くノーマーク、知識0でした。(この掲示板でも
部分固定の話題のときは流し読みしてましたw)
さっそく勉強してみたいと思います。あと二週間のうちに結論を出さないと・・・

国債増発で長期金利は上昇基調になると思います。これ以上下がる要因より上がる要因の方が多いでしょう。私は来年二月借り入れますが今よりは上昇しているんじゃないかな

質問です。

ソニー銀行の住宅ローンの申し込みにあたっての注意の「お借り入れについて」の部分に、
「抵当権設定登記をおこなう司法書士は、ソニーバンクから指定させていただきます」
と記述があります。

一方、今回検討している物件の不動産売買契約書の登記手続きについての項目には、
「登記申請手続は売主が指定する司法書士に委任するものとする」
と記述があります。

競合しているように思えるのですが、このような問題に直面した方いらっしゃいますか？
その時の解決策を教えて頂きたいです。

>>723さん
私の場合、マンションですが、同様の状態でした。
結論から言うと、売り主指定の司法書士が登記関係を抵当権設定も含めて全て行いました。
ソニーの担当者が言うには、マンションでは通常そうするとのことでした。

ソニーの担当者に事情を話せば、ソニーから売り主に連絡をとって話をまとめてくれるはずです。
売り主も銀行も、きちんと登記されれば問題ないわけで、心配する必要はないと思いますよ。

>>724さん

723です。
明快な回答まことにありがとうございます！
安心しました。

私の場合、新築戸建てでしたが、抵当権はソニー銀行の司法書士、登記は売り主の司法書士と
２名の司法書士が並んで決済するという妙な状況になりました。そういうケースもあるようです。

なるほど。

その場その時で柔軟に対応してもらえるようですね。
大変参考になりました。

流れを読まずに書き込みするのをお許しください。
今年8月21日に変動で実行した素人（返済日27日）ですが、10月の変動に手数料なしで変更しようとしたら
今夜中に一旦2年固定にして、今夜日本時間で0時を回ってから変動に戻せば良いのでしょうか。
現在、出張中で海外におりますので、すっかりこのタイミングを忘れていました・・・
どなたかご教授いただけると非常に助かります。どうぞよろしくお願いいたします。

>>728さん
それで良かったんですけど、もう日本時間で０時を回ってしまいましたね。
既に固定していれば、もう変動に戻してＯＫです。

もし、まだ固定していなければ、
今日26日から明日27日にかけてのオペレーションは、返済日が27日なのでグレーですね。
27日の返済を確認してから、27日固定→28日変動の方が安全だと思います。

>>729さん

ありがとうございます。
根が小心者なもので、頭では理解できていても
最初だけはどなたかに確認を取ってからでないと、
心配でボタンをクリックできませんでした。(笑)

今回は良さそうな練習のチャンスを逸しましたが、おそらくもう大丈夫です。
また別の機会にチャレンジしてみます。

どうもありがとうございました！<(_ _)>

>>730=728さん
729です。
27日の返済後に固定→28日変動でも、10月金利が適用されます。
（12月の返済日までの期間ですが。）
練習の意味も含めて試してみてはいかがでしょう？

それから、変動→固定→変動で変動金利を下げると、利息の計算は日割りになるので、一日でも早い方がわずかですがお得です。

変動の方はそろそろ長期固定に切り替えますか？長期金利はこれからしばらくは上昇基調と読んでます。

難しい選択ですね〜
変動はまだ、暫くは低そうですし、長期は逆に高止まりしそうですし・・・

まだ、暫くは変動で様子見ですかね？

長期金利も上がってきましたね。

http://www.dreamvisor.com/paratto_chart.cgi?bcode=0551&t=D6M&m...

長期金利1.42に上がっちゃいましたね。12月は長期・超長期は更に上がるんではないかと。。。
超長期希望としては考えさせられますが、やはり変動続行で様子見ですかね？！

悩むなら、今のうちに部分固定で50％を長期固定。
残り50％は、また別のタイミングで長期固定。
これでリスクヘッジ。

スレタイとはちょっと違うけど、お尋ねします。
今、ソニー銀行に借り換えをしようと仮審査受けました。
ソニー銀行は仮審査ＯＫで本審査ＮＧとなるケースは多いのでしょうか？
ちなみに、一時的に労金でカードローン利用残高あり（９０万）で申請し
返済済みの証明提出を義務付けられてます。
こんな状況で、借り換え可能でしょうか？？？
年収７１０万　借り換え額３１００万

超長期希望なら早めに固定にしないとダメなんじゃない？変動は２，３年は現状と変わらないだろうけど長期はこれ以上下がる可能性はないんだから。変動で様子見てたらタイミング逃す人多そうだね。

もう、谷は無いですかね・・・

なんか昨日の新聞で評論家かエコノミストかわかんないけど長期金利は来年には1.7％位まで上昇するような事いってましたよ。

民主党が国債大量発行して金利上げないと買い手が現れないから下がる要素はないね。

全期間変動にて借り入れている者です。じりじりと金利が上がり始めているため、そろそろ長期固定を検討しています。そんな折に見つけたのが、部分金利固定特約。最初は魅力的で部分固定にする割合を考えていたのですが、よく説明を読むと、部分固定にしてもその金利が上下すれば、6か月ごとの金利適用時に変動して利息が増減するということですよね？完全に分離固定するミックスとは異なり不安要素はのこる、と理解しているのですが、間違いないでしょうか？

742です。
ソニー銀行の説明抜粋です。⇒部分固定金利特約は、変動金利を金利タイプとした住宅ローンについて、金利スワップ取引の手法を応用し、変動金利の利息を部分的に固定金利の利息と交換するものです。金利タイプは変動金利のままとなります。部分固定金利の設定は、変動金利から固定金利への金利タイプの変更とは異なります。また・・・

>>742さん
部分固定ですが、返済を元本と利息に分けて考えると理解しやすいです。

・元本部分：変動金利の元利均等返済での元本部分と同額です。
・利息部分：部分固定の割合に応じて、残債×加重平均金利で計算できます。

例えば、部分固定の割合を100％にしても、完全に固定したのとは異なります。
つまり、「100％部分固定」すれば、利率は固定されますが、返済額のうちの元本部分の計算は「変動金利」で計算され、利息部分は残債×固定利率となります。

「100％部分固定」の場合、月々の返済額は、初めのうちは「完全固定」より大きくなります。
これは元本部分の返済額が完全固定より大きいためです。
ただ、それは元本の減りが速いということなので、完全固定と比べると、返済額軽減型で少しずつ繰り上げているような感じになります。

部分固定金利特約はあくまでも変動なので将来変動金利が上がれば、支払も大変になりますよ。個人的にはＭＩＸを作ってほしいと思います。ソニーの変動って６か月毎ではなく毎月変動してませんでしたっけ？

744です。

＞部分固定金利特約はあくまでも変動なので将来変動金利が上がれば、支払も大変になりますよ。
その認識は誤りですよ。
金利が上がると、短期的には月々の返済額は減るんです。
つけは後に来ますが、完全な変動よりもリスクは少ないです。

むしろ、金利が下がると、短期的には月々の返済額が増えます。このあたりが、ややこしい。
744にも書きましたが、「100％部分固定」の場合、月々の返済額は、初めのうち「完全固定」より大きくなるんです。

＞個人的にはＭＩＸを作ってほしいと思います。
それは同感です。

＞ソニーの変動って６か月毎ではなく毎月変動してませんでしたっけ？
ほとんどの銀行の変動金利は、短プラ連動なので、ほとんど動きませんし、店頭金利は横並びです。
しかし、ソニー銀行の変動金利は、短プラ連動ではなく市場金利で毎月動きます。
でも、適用される金利は、６ヶ月ごとの見直しです。（５月と11月の金利が適用されます。）

>745さん

>将来変動金利が上がれば、支払も大変になりますよ。

かなり御幣がある言い方になっていますね。
詳しく説明すると長くなりますが、
部分固定は積極的な繰り上げ返済をしていく方にはオススメで、
そういう方は通常は普通の固定より総支払い額が安くなりますよ。

>ソニーの変動って６か月毎ではなく毎月変動してませんでしたっけ？

通常の変動でも、実行後は6ヶ月ごとに見直しです。
通常の場合は、一瞬2年固定ワザで毎月の変動の利率に変えられますが、
部分固定はそれが出来ません。

　742です。やはり初心者には難しいですね。結局のところ、当初借入時金利が1.513％だったのを、翌月2年固定⇒変動の操作で1.492％まで下げ、今回も2年固定⇒変動によって1.471％まで落としました。日銀の低金利政策は継続しそうなので、このまま変動で様子を見ながら繰上に励みたいと思います。
　個人的には、ＭＩＸを作ってほしいに一票です。
　また分からなくなったら訪問いたします。皆様よろしくお願いいたします。今回はありがとうございました。

私は部分固定金利特約について、以下のように理解しています。（違っていたらご指摘ください）
　部分固定金利特約を利用して残高の一部を固定金利に移行しても
①移行後も毎回返済額の元金部分は従来の変動金利を適用した元金返済である。（よって6ヶ月ごとに変動金利の上下によって元金返済額が変化する）
②利息部分のみをそれまでの変動金利と該当の固定金利と入れ替える。（スワップさせる）
　従って、適用の変動金利が移行させた固定金利を超えない限りは毎回の元金返済額が該当の固定金利を適用しての元金返済額よりも多いので、単なるミックスよりは毎回の元利返済額が多くなる。（金利が低いほど、毎回の元金返済額が多いので）
つまり、部分固定金利特約とは、借入残高総額について変動金利による元金返済を続けつつ、金利のみを該当の固定金利で固定する仕組みである。

>749さん
その理解は正しいです。
ただ、この部分固定金利特約は、自由な割合で且つ変動も含めた4種類設定できるという事が大きいです。
先の見えない経済情勢に対してロングスパンでリスクコントロールできると思いませんか？
全て超長期固定にするのがいいのは分かるが、この短期低金利な現状がもったいないというジレンマに、小さな割合でリスクを取って総支払額を少なくする。。ということができるのがいいですね。