ソニー銀行ってどうですか？その６

10月金利でましたね。
微下げですか。。

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金利タイプ 固定期間 2009年09月 2009年10月
--------------------------------------
変動金利 -- 2.392% 2.347%
固定金利 2年 2.367% 2.356%
3年 2.436% 2.372%
5年 2.651% 2.584%
7年 2.892% 2.826%
10年 3.228% 3.173%
15年 3.497% 3.450%
20年 3.664% 3.636%
20年超 3.744% 3.729%

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今月末融資実行の者です。
基本的に長期固定志向なのですが、これまでこの掲示板を見させて頂きながら
変動にしつつ長期固定のタイミングを見計らう・・・の生活に憧れ(?)を感じていましたw。
来月の長期固定が上がっていたらそのまま長期固定実行かと思っていたのですが、
若干下がったことで、ついに憧れの生活に突入です。
長期金利、1年前に戻りませんかね～。
辛いローン生活の始まりですが、それなりに楽しんでいきたいと思います！！

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夢の、超長期2.5％以下ですね。

かなうかな？

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11月に超長期固定組ですちなみにその固定をした20年超2.522%が今のところ最低金利です 今のところ2.5%を下回った例はないようです

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鳩山内閣発足で、もし順調に景気回復してきたら・・・
金利もどんどん上がるってくるのでは、と勝手に予想。
嬉しいような、悲しいような。。。

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ソニー銀行で借り換えしたいと思っていますが、主人が今年4月から正社員なので、今年の年収予定は370万ぐらいです。年があけてから借り換えできるところに仮審査を出そうと思っていますが、なかなか条件的に難しいとは思っています。再来年だと、勤続も２年近くで年収も１年分になるので、400万は確実に超えて、銀行の幅も広がると思いますが。

年があけると、住宅支援機構（住宅金融公庫）借り入れ分の金利が４％になります。 今のところ返済に問題があるわけではありませんが、できるならお得にいきたいので、なるべく早く借り換えしたいです。

別のスレで質問（ソニー銀行ｖｓ住信SBIネット銀行）しましたが、400万以下の年収では門前払いだそうですが、実は以前からソニーで借り換えしたいと思っていたので、ソニー銀行に45万預けてあります（年末の繰上げ返済で使ってしまう予定ですが）。ソニー生命の学資保険にも２人分入ってますが（引落し口座は別）、その辺を加味してくれることなんてないですよね？あと、ソニーの審査では借入限度額は年収の何倍ぐらいなのでしょうか？

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ここで悩むより、ソニーに直接聞いたら方が確実ですよ。
頑張って下さい。

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ソニーに関しては、勤続年数はあまり関係ない、と、どこかで聞いたことがあります。
真偽のほどは定かではありませんが、気休めになれば。

＞ソニー銀行に45万預けてあります（年末の繰上げ返済で使ってしまう予定ですが）。ソニー生命の学資保険にも２人分入ってますが（引落し口座は別）、その辺を加味してくれることなんてないですよね？

それは無いでしょうね。残念ながら。
属性や提携先によって優遇率が違うということもありません。
良くも悪くもドライです。

ただ、ソニー生命の契約者は、下記の提携ローンが使えます。
http://www.sonylife.co.jp/insurance/loan/index.html
優遇率は同じ（0.9％）ですが、
優遇のための条件が無くなり、手数料（42,000円）が無料になります。
2010年3月末までとありますが、延長されるかもしれません。

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>668さん

別板でコメントしたものです。

「ソニーがどうしても気になる」ということでしたら、
ソニー生命経由で直接お話を聞いてみてはいかがでしょう。
http://www.sonybuilding.jp/sr/sonylife/index.html

銀座のソニービルで直接、ソニーバンクについて話が聞けます。
名前を名乗る必要もないので、気軽に話が聞けますよ。
収入合算などのアドバイスももらえることでしょう。

ここで申請書類をもらってローンを申し込むと、
670さんの情報どおり、手数料無料でお得です。

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ソニー銀行の変動が他より高いということを、やっと実感しました。

今月、別件ローンをMUFGに変更したんですが、保証料を上乗せするタイプにして、変動で1.275％でした。
ソニーの変動は下がってきたとはいえ、1.447％だからまだちょっと高い。
手数料・司法書士への報酬などを含めた雑費は、ほぼ同じでした。
ネットでの繰上返済は、MUFGは今月から無料になったのでこれも同じ。
ただし、繰上返済はネットで申し込んでから、２営業日以降になるようです。

３大疾病保証などのタイプへの途中変更はMUFGでは無理とのことでした。

また、返済予定表などのネット上での表示においてはMUFGは不十分で、ソニーに一日の長があると思います。

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変動にしようかと久しぶりに確認してみたら、手数料65万だった・・・

超長期以外はソニーの利点あまりないな・・・

一年前はこうなるとは思ってなかったからなぁ・・・

借り換えたいけど、普通の借り換えだと優遇金利イマイチだから
新規物件購入して借り換えも考えてみるか・・・

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昨年の11月に超長期にさましたが、今だに手数料は0円です。

最近は、ベースレート高い状況が続いていますね。

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668です。

670さん、他のみなさん、ありがとうございました。
ダメ元承知で、ソニー生命に相談してみます。

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１０年固定メインで考えるとここはイマイチでしたね。
変動も高いし微妙です。手数料は結局０円にずっとならなかったし
さっさと借り替えた方がいいかも。

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↑
前からソニーの魅力は、超長期だよ。

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ものすごく悩んでいまして、相談させてください。
当方、36歳独身女性です。

以下の条件で、どちらにしようか検討中です。

■借入金：2,500万円
■借入年数：35年
■借入時期：2009年12月

＜候補1＞
住友信託銀行・提携ローン・全期間1.6%優遇

＜候補2＞
ソニー銀行・全期間0.9%優遇

長期の借入になるので、リスクの少ないソニー銀行にしようと思っていたのですが、
この先そう金利もあがらないだろうから、周りの意見は優遇が大きい住友信託銀行で変動がよいといいます。

みなさまは、どうお考えになりますか？

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>>678さん
せめて現在の収入と今後の収入見込みを教えて下さいませんか？
できれば物件価格も。
それによって考え方は違ってくると思います。

とりあえず、審査は両方通してしまっても良いかもしれません。

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>>679さん

ご指摘ありがとうございます。再度、以下に記します。

ものすごく悩んでいまして、相談させてください。
当方、36歳独身女性です。

以下の条件で、どちらにしようか検討中です。

■物件価格：3,000万円

■借入金：2,500万円
■借入年数：35年
■借入時期：2009年12月

■年収：580万円　※年功序列の会社で無いため、今後の年収アップは期待していません。

＜候補1＞
住友信託銀行・提携ローン・全期間1.6%優遇
※本審査通過済み

＜候補2＞
ソニー銀行・全期間0.9%優遇
※本審査通過済み

長期の借入になるので、リスクの少ないソニー銀行にしようと思っていたのですが、
この先そう金利もあがらないだろうから、周りの意見は優遇が大きい住友信託銀行で変動がよいといいます。

みなさまは、どうお考えになりますか？

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>>６８０さん

基準金利は銀行により違うので「優遇が大きい」は判断基準にならないと思います。
６８０さんが決断されるべきことは、ご自身が変動派か超長期派かという点ではないでしょうか？

変動派なら住友信託銀行、超長期派ならソニー銀行　でしょうか。

繰上返済の計画の有無も考慮した方が良いと思いますし、
女性の場合は将来的にご結婚・ご出産・退職なども視野に入れておく必要があると思います。

というのも・・
私は独身女性３０歳で３５００万を某銀行で借り入れましたが、
当初優遇期間が終了して金利ＵＰのため、３６歳のときに２９００万をソニー銀行で借り換えしました。
もちろん長期にする予定でしたが、その後予期せず結婚をし共働きとなったため
現在こまめに繰上返済をしながら変動で様子を見ています。

でも、今後出産したり収入が減る可能性が出てきたときは長期固定する予定ですので
利便性もいいしこの板も有効活用できるので、ソニーで良かったと思ってます。

私は、家計に余裕があるうちは変動＋繰上で、
余裕があまりなくなってきたら固定して無理せず地道に返済という考えです。
良くも悪くも予期せぬ将来ってありますよね＾＾；

素人意見で恐縮ですが、同年代の女性ということで参考になればと。。
６８０さんに合った銀行を見つけてくださいね。

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680さん

1.6%優遇の変動をお勧めします。
優遇後金利は現在であれば　　　0.875%ですよね。
ソニー銀行の現在の２０年超は、2.844%です。

約２％の差、繰り上げ返済無しで金利が将来も一定という条件であれば、
毎月の支払いで２万５千円、
年間３０万円違います。

金利は近いうちに必ず上がると予測しています。
ただし、短期間で１％や２％は上がりません。

貴方は繰り上げ返済をする予定だと思いますが、
そうであれば変動１．６％優遇を選び、２０年超固定との差額を
積み立てておき、将来の繰上げ返済用、もしくは金利上昇に備えに積み立ておく、
というのがベターです。
変動にしておいて、仮に将来金利が２％上がったとしましょう。
そのときに固定に変えても言い訳です。


私は貴方といろいろな面で似ていますが、
変動金利で１．６％優遇にしました。

私は、
■物件価格：3,000万円

■借入金：2,000万円
■借入年数：17年
■借入時期：2009年10月

のプランで、
年収: 550万円程度の３６歳独身男性です。
将来の金利上昇に備え、繰上げ返済して１２年程度の期間で完済を目論んでいます。

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>>680さん
私が680さんの状況ならソニーでの長期固定を選択します。
３％を切る金利で長期固定出来るチャンスはそうそうないように感じています。
しかし、680さんの収入と借入額なら、ある程度の金利変動リスクには耐えられそうなので、
どちらでも間違いではないとも思います。

年齢、年収を考えると、頭金が若干少ないように感じました。
かといって浪費癖があるようにも感じません。
収入の伸びは期待出来ないようですから、長期固定で月々の返済額を確定してしまって、
その上で収支のバランスをとって生活するのが向いているのではないでしょうか。
もともと長期固定を指向しているようですし。

ただ、住信の変動が好条件なので、揺れる気持ちもわかります。
けれど、682さんのおっしゃる
＞変動にしておいて、仮に将来金利が２％上がったとしましょう。
＞そのときに固定に変えても言い訳です。
は、やや危険な気がします。
変動が２％上がったときには長期固定もそれなりに上がっていると考えた方がよいでしょう。
ですから、変動で行くなら最後まで変動で行く覚悟が必要と思います。

いずれにしても、71歳までの返済は非現実的でしょうから、
定年までに返済出来るよう早めの繰上が必要でしょうね。

また、独身での購入ですと、
今後、仮にご結婚なさったときにそのマンションをどうするのかも考えておいた方がよいかと思います。
そこに住むのか、賃貸に出すのか、売却するのか。
売却ですと、購入時の頭金が少ないので、最悪の場合、売却額でローンが完済出来ない可能性もあります。
売却することをお考えなら、そのリスクを避けるためにも、早めの繰上は必須でしょう。
（このリスクを避けるために、元金の減りが速い変動を薦める方もいるでしょう。）

話が少し逸れましたが、結局は、性格的な部分が大きいと思います。
変動、長期それどれの特徴をよく比較して、また両行の使い勝手なども比較して、
ご自身で納得されて良い決断が出来ると良いですね。

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６８０さん

６８２です。

将来の金利変動リスクに対して
・安心をどうやって得るか
・金利変動がどの程度か？

が見えずらいのだと思います。

前者については、６８２、６８３のコメントで比較できますね。
変動（低金利）を選んで自分で蓄えるか、
固定（高金利）を選んで掛け捨てするか、
の違いと言えます。

後者についてですが、
私は以前、２００３年以降の各有名銀行の変動金利の推移を調べました。
どの銀行も２００７年秋頃～２００８年前半が最も高く、優遇前で２．８７５％が最高です。
つまり、プチ・バブル期でさえ、今より０．４％しか高くないのです。
ということを考慮すると、はやり変動金利にして１．６％の優遇を受け、
元金が早く減る方が良いと言えます。


蛇足ですが、貴方の年収、借り入れ金額からすると、
常に３００万円ぐらいの預金を保つようにしておけば
一般的にかなり余裕なプランであるかと思います。

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>682さん

あなたと680さんは全く似ていないでしょう。
ただ、年齢が一緒なだけに思います。
682さんのように目標12年程度で返済なら、変動もしくは短期固定しかないでしょう。
あまり参考にならないかもしれませんね。

また、>>ただし、短期間で１％や２％は上がりません。
なぜ言い切れるのでしょうか？
もし、そうであればみんな変動で借りますよね。
1988年～1992年の4年間で変動金利が3.6％上昇した時期があります。
こんな時勢だから、長期固定を選ぶ人が多いのだと思います。


>686さん

>>私は以前、２００３年以降の各有名銀行の変動金利の推移を調べました。
>>どの銀行も２００７年秋頃～２００８年前半が最も高く、優遇前で２．８７５％が最高です。
>>つまり、プチ・バブル期でさえ、今より０．４％しか高くないのです。
なぜ、2003年以降なんでしょうか？
たった、6年間ですよ。しかも、セロ金利時代とは。
ほとんどの人は長期で借入なので30年～35年ぐらいは考慮しないと、と私は思います

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680です。

みなさん、様々なアドバイス、本当にありがとうございます。
すごく参考になり、質問させてもらって本当によかったです。

恐らく、2-3年前の私であれば、住友信託銀行の変動という選択をしたと思うのですが
最近は常々、リスクと付き合うということを考えてしまいます。
みなさんのアドバイス、自身の性格、これまでの経験などを考えると、
長いローン返済生活ですので、やはりソニー銀行にしようと思います。

部分固定金利特約なども活用して、リスクと返済額軽減と上手く付き合っていけたら
いいなと思っております。
まだ勉強中ですので、またいろいろ質問させていただくかと思います。
アドバイスなにとぞ今後ともよろしくお願いします。

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６８０さん

一度ローンシミュレーションで比較した方がいいですね。
月々の支払い、総返済額など。

住宅ローン
シミュレーション
の２つのキーワードでネット検索すれば沢山の銀行ホームページが
ヒットします。

それと、もう一度あなたの周りの人間に意見を聞いてみたほうがいいです。
６８５はおそらくソニー銀行関係者でしょう。
つまり、貴方を取り込みたいのでしょう。


～～　６８５のコメント引用　～～～
＞もし、そうであればみんな変動で借りますよね。
＞1988年～1992年の4年間で変動金利が3.6％上昇した時期があります。
＞こんな時勢だから、長期固定を選ぶ人が多いのだと思います。
～～　ここまで　～～～

今は変動を選ぶ人が５割以上です。
1988年から1992年は、バブル時です。
でもバブルは弾け、金利は低下しました。

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687さん

＞それと、もう一度あなたの周りの人間に意見を聞いてみたほうがいいです。
＞６８５はおそらくソニー銀行関係者でしょう。
＞つまり、貴方を取り込みたいのでしょう。

680さんは周りの方々の意見も十分に聞いたうえで決断されたように文面から伺えます。
それに、685さんが「ソニー銀行に取り込む」ような書き込みをされているようには感じません、
あなたこそ住友信託銀行関係者じゃないのですか？
そう思われても仕方ない書き方されてますよ。見苦しいです。

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↑
同意。

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＞それと、もう一度あなたの周りの人間に意見を聞いてみたほうがいいです。

これの何がいけないんでしょうね？
６８０へのアドバイスに対して、６８８が何故過剰に反応するのでしょう？
ちょっとおかしいんじゃないの。


６８０さんへ
貴方にアドバイスした６８８はこういう人間です。
このページのアドバイスを鵜呑みにしちゃいけませんよ。
もう一度回りの人に聞くべし、です。
貴方の友人、親類に金融関係の人がいたら、その人に聞いてみるのが
良いと思います。
つまり、貴方と利害関係の無いアドバイザーに聞く方が、
貴方に親身になってくれるはずですので。


それから、
私は銀行関係者ではなく、通りすがりです。
借入者が長期固定を選んだほうが銀行の利ザヤが大きいですし、
その分銀行が潤うなら経済も良くなるでしょう。
そういう意味では皆に長期固定を選択してもらいたいですね。

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他人に能書き垂れるのは自分の選択肢を正当化したいだけでしょう。

>>680さん
ありきたりですがどれが正しくて、どれが間違ってるなんて誰にも分からないので、いろんな意見を参考に自分で選べばいいと思います。

ちなみに私は当初、住信で30年固定⇒ソニーで長期固定に借り換え⇒と思いきや変動で始めたまま継続中です。
固定に移るタイミングを見失ったという噂もありますが、暫くはこれでいいです。
住信で借りてた長期固定金利になるまでは変動で継続します。幸いこの1年で借り換え手数料分くらいは浮きましたから。

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↑
過剰反応はあなたです。
ちょっとおかしいのもあなたです。
６８０さんが結論出されているのに、いつまでもしつこい。

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現在、ソニー銀行に申請中です。
ローン手続きに伴う諸費用について、質問させてください。
ソニー銀行のシュミレーションは「金融電卓」というものでできますが、
住信ＳＢＩ銀行のような「諸費用（概算）」がでません。
ソニー銀行で借入をされた方で、おしえていただけたら助かります。

　　＜２０００万円借入、３５年全期間固定＞の場合でよろしくお願いします。

　　抵当権設定登録免許税　　？　（住信ＳＢＩ　→　８０，０００円）
　　司法書士報酬　　　　　　？　（住信ＳＢＩ　→　５５，０００円）
　　事務取扱手数料　　　　　４２、０００円
　　収入印紙税　　　　　　　？　（住信ＳＢＩ　→　２０，０００円）

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685です。

これ以上、火に油をそそぎませんが、一言。
「私も、ただの通りすがりで、銀行関係者でもありません。」
住友信託銀行からソニー銀行へ借り換えした、一人です。

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ソニー銀行は頭金なしのフルローンは可能ですか？

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No.696さん

私は年収550万で3000万のフルローンを申し込みましたが、
頭金が２割必要との結果でした。

みなさんはいかがでしょう？？

フルローンで借りれた方はいます？

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>>694さん
＞　＜２０００万円借入、３５年全期間固定＞の場合でよろしくお願いします。

＞　抵当権設定登録免許税　　？　（住信ＳＢＩ　→　８０，０００円）
これは法定で、原則は、借入額×0.4％＝80,000円なのですが、
50㎡以上の物件で、新規の借入であれば、借入額×0.1％＝20,000円です（住信SBIでも）。
（こまかな条件はありますが、新規ならたいていは0.1％になると思います。）
ソニー以外でも、どこの銀行でも同じです。

＞　司法書士報酬　　　　　　？　（住信ＳＢＩ　→　５５，０００円）
これはケースバイケースだと思います。
参考までに自分の場合は、ソニー銀行指定の司法書士ではなく、
デベ指定の司法書士が、ローン以外の登記関係も全てまとめて約10万円でした。

＞　事務取扱手数料　　　　　４２、０００円
ソニーでは借入額によらず一律です。
ただし、ソニー生命の既契約者ですと無料になります。（詳しくはソニー生命の担当へ）
住信SBIはこれが高額になってしまいますね。

＞　収入印紙税　　　　　　　？　（住信ＳＢＩ　→　２０，０００円）
これも法定で、借入額 1,000万～5000万の場合、20,000円です。
ソニー以外でも、どこの銀行でも同じです。

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６９８さんに補足致します。

事務手数料については、ソニー生命の既契約者でなくても良さそうです。URL参照
http://www.sonylife.co.jp/insurance/loan/index.html
ソニー生命のライフプランナー経由で住宅ローン申し込みをするようですね。

恥ずかしながら私、ソニー生命の既契約者でありお世話になっているライフプランナーもいたのに、
住宅ローン契約後にこれを知りました。。勉強不足でした；

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６９８さん　６９９さん　、６９４です。
ご回答ありがとうございます。

諸経費で２０万弱かかるかなぁと思っていました。

思ったより金額が下がりそうで、うれしいです！

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昨年11月に超長期で契約で返済中ですが、本日の手数料も先月に引き続き無料でした。
長期金利が下がっていますので、11日以降は手数料が発生しそうな感じですね。

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No.697さん

私は物件3150万で頭金150万、3000万のローンを組みました。
年収は620万です。

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フラットは、どこの金融機関で借りるかで金利も違うし手数料も違います。
一般的には、フラットの金利が低いところは手数料が高いですね。

また、フラットだと団信保険料は自分持ちになります。

そのあたりを全て加味して比較しないと一概には言えないかと。

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11月は変動も含め、全プランUPでしたね・・・

しかし、書き込みが無いね。

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変動は、今年１月以来久々のアップですね・・
けど、１月は２．７３２％（優遇前）でしたから
今の５年固定より高かったんですよね・・・

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何か、例年なみになりましたね。

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先月融資実行(35年)の者です。
20年超は約0.1％増ですか・・・。
次の月の長期が少しでも高くなったら即長期固定と自分でルールを決めたつもりでしたが、
長期固定にした時の変動との利息差を考えると、もう少し変動で様子を見ようか、の迷いも
出てしましました。

今までは傍観者だったので、今の自分のような状況で迷われている人の投稿を読むたびに、
もともと長期志向なら迷わず長期に鞍替えでしょ！！、なんて勝手に思っていたのですが、
いざ自分の番になると迷っちゃいますねw
しばらく悩んでみます。同じような状況の方や、こんな考えもあるよ、という方がいたら
いろいろ聞かせて頂けると楽しく悩めると思うのでお願いします。

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私なら
ここで長期を選択するよりも変動で様子を見ながら繰り上げしていった方がいいと思います
もしくは、変動なみの３年固定もありかと･･

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ソニー生命経由の申し込みで手数料無料なので、初期投資を抑えられるしソニー第一候補でした。超長期希望で申し込むつもりでいましたが、ここにきてＳＢＩがＨＭ優遇で通期▲１．８％になると言われました。変動は0.9％台に・・・・やはり変動で様子を見つつ、超長期を考えると０．９％台のＳＢＩの魅力は大きいです。
ソニーの変動、もう少し安くならないかなあ。

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繰上げ返済のタイミングについて質問があります。

12/10が融資実行日で12/27より月々の返済開始(ボーナスは1月と7月)で進めております。
ボーナス分25%、月々75%にする予定ですが、住宅ローン控除を考えた場合、
頭金を少なくしてその分を繰上げ返済を1/1にした方が得か、予定通りの頭金でいった方が得か
で悩んでおりますがどちらが得でしょうか？

よろしくお願いします。

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>>708さん
記録ありがとうございました。助かります。

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712さん
何パーセントでどれだけ借りるのか
どれだけ税金を納めているのか解らないと
ちゃんと答えられないことを解ってください。

とは言っても
計算上戻ってくる金額以上に税金を納めているとして
年利１２％未満で借りるのですから１月１日返済がお得でしょう。
一万円当り約９０円お得です。（１１月金利の場合）
大雑把に得になる金額をはじき出すのは簡単です。
がんばって計算してみてください。


>頭金を少なくしてその分を繰上げ返済を

どうせやるなら中途半端に少なくせず、０に近づけましょう。


どうでもいいことですが最初の支払は来年１月２７日ではないでしょうか？

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709さん
私もそれで悩んだ結果、リスクヘッジとして、部分固定を選択しました。
今は60％が20年超です。
長期か？変動か？の2択で悩む人には良い選択肢だと思いますよ。

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ほんとこのご時世なのに長期･超長期はほぼ例年並ですね。昨年11月の超長期2.522%以下はないとしても、その近い数字はもう来ないのでしょうか?!

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今後、サブプライムとリーマン破綻の様な、強烈コンボがまたあれば、下がるかも・・・しれない。

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>>712
そもそも年末に繰り上げ返済をするのはいろいろ問題があります。
よくわからないのなら年明けてから繰上げ返済したほうがいいですよ。

http://oshiete1.goo.ne.jp/qa2795535.html

>>717
サブプライムとリーマン破綻の様なって。。。
そんなことまた起きたら日本の経済めちゃくちゃになっちゃいますよ。。

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なんだかんだで超長期は１１月固定組の勝ちでしたね。

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１０月は、長プラが下がったので、ソニーの金利も１１月分は下がると思ってたのですが・・・
意外でした。

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709です。
710さん、715さん、コメントありがとうございました。

なるほど、部分固定という選択肢がありましたね。
前述のように、自分は少しでも長期金利が上がれば即長期に変更と決めていましたので、
恥ずかしながら部分固定については全くノーマーク、知識0でした。(この掲示板でも
部分固定の話題のときは流し読みしてましたw)
さっそく勉強してみたいと思います。あと二週間のうちに結論を出さないと・・・

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国債増発で長期金利は上昇基調になると思います。これ以上下がる要因より上がる要因の方が多いでしょう。私は来年二月借り入れますが今よりは上昇しているんじゃないかな

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質問です。

ソニー銀行の住宅ローンの申し込みにあたっての注意の「お借り入れについて」の部分に、
「抵当権設定登記をおこなう司法書士は、ソニーバンクから指定させていただきます」
と記述があります。

一方、今回検討している物件の不動産売買契約書の登記手続きについての項目には、
「登記申請手続は売主が指定する司法書士に委任するものとする」
と記述があります。

競合しているように思えるのですが、このような問題に直面した方いらっしゃいますか？
その時の解決策を教えて頂きたいです。

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>>723さん
私の場合、マンションですが、同様の状態でした。
結論から言うと、売り主指定の司法書士が登記関係を抵当権設定も含めて全て行いました。
ソニーの担当者が言うには、マンションでは通常そうするとのことでした。

ソニーの担当者に事情を話せば、ソニーから売り主に連絡をとって話をまとめてくれるはずです。
売り主も銀行も、きちんと登記されれば問題ないわけで、心配する必要はないと思いますよ。

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>>724さん

723です。
明快な回答まことにありがとうございます！
安心しました。

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私の場合、新築戸建てでしたが、抵当権はソニー銀行の司法書士、登記は売り主の司法書士と
２名の司法書士が並んで決済するという妙な状況になりました。そういうケースもあるようです。

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なるほど。

その場その時で柔軟に対応してもらえるようですね。
大変参考になりました。

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流れを読まずに書き込みするのをお許しください。
今年8月21日に変動で実行した素人（返済日27日）ですが、10月の変動に手数料なしで変更しようとしたら
今夜中に一旦2年固定にして、今夜日本時間で0時を回ってから変動に戻せば良いのでしょうか。
現在、出張中で海外におりますので、すっかりこのタイミングを忘れていました・・・
どなたかご教授いただけると非常に助かります。どうぞよろしくお願いいたします。

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>>728さん
それで良かったんですけど、もう日本時間で０時を回ってしまいましたね。
既に固定していれば、もう変動に戻してＯＫです。

もし、まだ固定していなければ、
今日26日から明日27日にかけてのオペレーションは、返済日が27日なのでグレーですね。
27日の返済を確認してから、27日固定→28日変動の方が安全だと思います。

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>>729さん

ありがとうございます。
根が小心者なもので、頭では理解できていても
最初だけはどなたかに確認を取ってからでないと、
心配でボタンをクリックできませんでした。(笑)

今回は良さそうな練習のチャンスを逸しましたが、おそらくもう大丈夫です。
また別の機会にチャレンジしてみます。

どうもありがとうございました！<(_ _)>

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>>730=728さん
729です。
27日の返済後に固定→28日変動でも、10月金利が適用されます。
（12月の返済日までの期間ですが。）
練習の意味も含めて試してみてはいかがでしょう？

それから、変動→固定→変動で変動金利を下げると、利息の計算は日割りになるので、一日でも早い方がわずかですがお得です。

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変動の方はそろそろ長期固定に切り替えますか？長期金利はこれからしばらくは上昇基調と読んでます。

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難しい選択ですね〜
変動はまだ、暫くは低そうですし、長期は逆に高止まりしそうですし・・・

まだ、暫くは変動で様子見ですかね？

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長期金利も上がってきましたね。

http://www.dreamvisor.com/paratto_chart.cgi?bcode=0551&t=D6M&m...

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長期金利1.42に上がっちゃいましたね。12月は長期・超長期は更に上がるんではないかと。。。
超長期希望としては考えさせられますが、やはり変動続行で様子見ですかね？！

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悩むなら、今のうちに部分固定で50％を長期固定。
残り50％は、また別のタイミングで長期固定。
これでリスクヘッジ。

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スレタイとはちょっと違うけど、お尋ねします。
今、ソニー銀行に借り換えをしようと仮審査受けました。
ソニー銀行は仮審査ＯＫで本審査ＮＧとなるケースは多いのでしょうか？
ちなみに、一時的に労金でカードローン利用残高あり（９０万）で申請し
返済済みの証明提出を義務付けられてます。
こんな状況で、借り換え可能でしょうか？？？
年収７１０万　借り換え額３１００万

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超長期希望なら早めに固定にしないとダメなんじゃない？変動は２，３年は現状と変わらないだろうけど長期はこれ以上下がる可能性はないんだから。変動で様子見てたらタイミング逃す人多そうだね。

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もう、谷は無いですかね・・・

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なんか昨日の新聞で評論家かエコノミストかわかんないけど長期金利は来年には1.7％位まで上昇するような事いってましたよ。

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民主党が国債大量発行して金利上げないと買い手が現れないから下がる要素はないね。

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全期間変動にて借り入れている者です。じりじりと金利が上がり始めているため、そろそろ長期固定を検討しています。そんな折に見つけたのが、部分金利固定特約。最初は魅力的で部分固定にする割合を考えていたのですが、よく説明を読むと、部分固定にしてもその金利が上下すれば、6か月ごとの金利適用時に変動して利息が増減するということですよね？完全に分離固定するミックスとは異なり不安要素はのこる、と理解しているのですが、間違いないでしょうか？

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742です。
ソニー銀行の説明抜粋です。⇒部分固定金利特約は、変動金利を金利タイプとした住宅ローンについて、金利スワップ取引の手法を応用し、変動金利の利息を部分的に固定金利の利息と交換するものです。金利タイプは変動金利のままとなります。部分固定金利の設定は、変動金利から固定金利への金利タイプの変更とは異なります。また・・・

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>>742さん
部分固定ですが、返済を元本と利息に分けて考えると理解しやすいです。

・元本部分：変動金利の元利均等返済での元本部分と同額です。
・利息部分：部分固定の割合に応じて、残債×加重平均金利で計算できます。

例えば、部分固定の割合を100％にしても、完全に固定したのとは異なります。
つまり、「100％部分固定」すれば、利率は固定されますが、返済額のうちの元本部分の計算は「変動金利」で計算され、利息部分は残債×固定利率となります。

「100％部分固定」の場合、月々の返済額は、初めのうちは「完全固定」より大きくなります。
これは元本部分の返済額が完全固定より大きいためです。
ただ、それは元本の減りが速いということなので、完全固定と比べると、返済額軽減型で少しずつ繰り上げているような感じになります。

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部分固定金利特約はあくまでも変動なので将来変動金利が上がれば、支払も大変になりますよ。個人的にはＭＩＸを作ってほしいと思います。ソニーの変動って６か月毎ではなく毎月変動してませんでしたっけ？

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744です。

＞部分固定金利特約はあくまでも変動なので将来変動金利が上がれば、支払も大変になりますよ。
その認識は誤りですよ。
金利が上がると、短期的には月々の返済額は減るんです。
つけは後に来ますが、完全な変動よりもリスクは少ないです。

むしろ、金利が下がると、短期的には月々の返済額が増えます。このあたりが、ややこしい。
744にも書きましたが、「100％部分固定」の場合、月々の返済額は、初めのうち「完全固定」より大きくなるんです。

＞個人的にはＭＩＸを作ってほしいと思います。
それは同感です。

＞ソニーの変動って６か月毎ではなく毎月変動してませんでしたっけ？
ほとんどの銀行の変動金利は、短プラ連動なので、ほとんど動きませんし、店頭金利は横並びです。
しかし、ソニー銀行の変動金利は、短プラ連動ではなく市場金利で毎月動きます。
でも、適用される金利は、６ヶ月ごとの見直しです。（５月と11月の金利が適用されます。）

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>745さん

>将来変動金利が上がれば、支払も大変になりますよ。

かなり御幣がある言い方になっていますね。
詳しく説明すると長くなりますが、
部分固定は積極的な繰り上げ返済をしていく方にはオススメで、
そういう方は通常は普通の固定より総支払い額が安くなりますよ。

>ソニーの変動って６か月毎ではなく毎月変動してませんでしたっけ？

通常の変動でも、実行後は6ヶ月ごとに見直しです。
通常の場合は、一瞬2年固定ワザで毎月の変動の利率に変えられますが、
部分固定はそれが出来ません。

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　742です。やはり初心者には難しいですね。結局のところ、当初借入時金利が1.513％だったのを、翌月2年固定⇒変動の操作で1.492％まで下げ、今回も2年固定⇒変動によって1.471％まで落としました。日銀の低金利政策は継続しそうなので、このまま変動で様子を見ながら繰上に励みたいと思います。
　個人的には、ＭＩＸを作ってほしいに一票です。
　また分からなくなったら訪問いたします。皆様よろしくお願いいたします。今回はありがとうございました。

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私は部分固定金利特約について、以下のように理解しています。（違っていたらご指摘ください）
　部分固定金利特約を利用して残高の一部を固定金利に移行しても
①移行後も毎回返済額の元金部分は従来の変動金利を適用した元金返済である。（よって6ヶ月ごとに変動金利の上下によって元金返済額が変化する）
②利息部分のみをそれまでの変動金利と該当の固定金利と入れ替える。（スワップさせる）
　従って、適用の変動金利が移行させた固定金利を超えない限りは毎回の元金返済額が該当の固定金利を適用しての元金返済額よりも多いので、単なるミックスよりは毎回の元利返済額が多くなる。（金利が低いほど、毎回の元金返済額が多いので）
つまり、部分固定金利特約とは、借入残高総額について変動金利による元金返済を続けつつ、金利のみを該当の固定金利で固定する仕組みである。

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>749さん
その理解は正しいです。
ただ、この部分固定金利特約は、自由な割合で且つ変動も含めた4種類設定できるという事が大きいです。
先の見えない経済情勢に対してロングスパンでリスクコントロールできると思いませんか？
全て超長期固定にするのがいいのは分かるが、この短期低金利な現状がもったいないというジレンマに、小さな割合でリスクを取って総支払額を少なくする。。ということができるのがいいですね。

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うーん、かなりややこしいですね。

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749さん
その理解はほぼ正しいのですが、そう書くと部分固定は普通の固定より支払いが増えそうなイメージに聞こえます。

100%部分固定を考えた場合、同じ金利の普通固定と比べて、当初は指摘の通り、支払額が多いですが、
元金の減りが早いめ、いずれ普通固定より支払額が減り、支払い総額も少ないです。
イメージとしては、元金均等払いをイメージしてください。
仮に変動金利が0％だとすれば、100％部分固定は普通固定の元金均等払いと全く同じになります。

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７４９です。
７５０さん・７５２さん　部分固定金利特約の解説ありがとうございます。
この仕組みはとても面白いですね。
要するに、部分固定移行後も借り入れ残高の総額について毎回の元金返済は変動金利で継続されるのですから、単に固定金利に移行させるよりも元金の減少スピードが早い。
また、ソニーは固定金利が他行よりも低いのも魅力ですね。

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ソニーにて今年の４月に3100万の借り入れをしました。
月１１万の返済です。
最初から長期固定金利で組んでいて(2.552％)、３４年のローンです。

月１１万の支払いは思ったより辛いので、月１０万の支払いになるよう繰上げ返済をどのくらいしたら良いのか、さっきシミュレーションしてみたら、300万ほどにもなりました。
１万減らすのに300万・・・結構大変です。
なので思い切って全額変動にして繰上げ返済を頑張ってみたらどうか・・・と思ったのですが、それってもったいないですかね？ちょうど長期固定金利が低い時にローンが組めたので。

他に何か良い案がありますか？部分固定金利の話が出ていますが、いまいち良く分かりません。

20超年の長期固定金利でローン組んだ方、繰上げ返済できていますか？

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>755さん
支払いがきついから変動にするという発想は危険では。
ローン期間が34年と長期ですし、現状の支払いできついのであれば、金利変動リスクの許容範囲も狭いということも考えられますよね。
先ずは、現状の家計を見直し、出費をスリムにすることを検討されたほうがよいと思います。
（既に見直し済みかもしれませんが...）

まあ、自分に対して言っているところもありますが(^_^;)

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同じような時期に、同じような残高を20年超に固定しました。

長期固定を選んだなら手元資金を残して毎月11万円返済していくほうが
あなたの考え方に合うんじゃないですかね。
将来的に年収増があれば、月々の支払いもなんぼか楽になるのでは。

手元資金にかなり余裕があるのなら、
変動に切り替えて繰り上げをしてもいいですけどね。
子育て等で今後10年ほどの期間にどれくらい現金が必要なのかにも
よるんじゃないですかね？

私はこれからお金がかかるので、
今の時点では積極的な繰上げ返済はしません。というか、できません。

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>755さん
長期固定を望んでソニー銀行にしたのでしょうから、
せっかく低金利で20年超となっているので、そのままがんばるべきでしょう。

部分固定にするには、一旦固定をやめて変動に戻す必要があるので、
2.552％は捨てて、今の20年超固定金利で改めて組む事になります。

なので、やっぱり現状維持で。

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>>755

私もソニー長期固定（2.545）ですが、繰り上げは毎月少しずつしております。
個人的推測では変動が有利と感じていますが、ソニーローンの形態及び私の考え方で今は固定です。
総支払額で納得出来る金額というのを考えて計画的に返済しています。
755さんは失礼になるかもしれませんが月11万が辛いとの事ですので今現在ギリ固定さんになると思います。
しかし、今変動にして繰り上げに勤しむにしてもギリ変動さんになってしまいます。
そもそも、変動ならソニー？って事もあります。
固定長期なのですから、一気に減額というよりも毎月地道に繰り上げされてはどうでしょうか？
安全性では、ギリ固定＞ギリ変動ですから。
部分固定は一度変動に戻す必要があるので固定部分は最新の固定金利になります。

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