ソニー銀行初心者質問スレ

ソニーって中古は駄目なんですよね。
これって借り換えでも同じなのでしょうか?

>>303さん
中古でも借り換えなら大丈夫みたいですよ。>>257-259を参照してみてください。
電話してきいてみるのが一番確実と思いますが。

>>304さま
レスありがとうございます。
中古でもいけるんですね。
電話でも聞いて見ます。

ローンの借り換えで新築ってあるんすか？（笑）

無い！！

中古が駄目っていうのは
当初の借り入れが中古物件だった場合ですよね？

将来的に20年超えの長期固定を希望してますが、ただいま変動中です。
5月に金利が上がりそうな感じがしますので、4/15前に固定にしようと考えてますがどうなんでしょうかね？
詳しい方アドバイスお願いします。

>309

固定にするにしても月末が吉です。

月末まで変動の旨味をじっくり堪能。

＞固定にするにしても月末が吉です。

固定にする場合、なぜ月末が吉なのか、よくわからないので教えてください。
仮の話として、4/15に20年超えの優遇後金利が2.6％以上に上がったら、月末に固定にすると2.6％以上の金利が適用されますよね？
今の2.545％が底と考えその金利で固定にしようとするなら、5月の金利発表前に変更しておかないといけないと理解しているのですが間違っていますか？
なお、返済日は27日です。

>>309さん
>>311さん
根本的に間違えています。
５月金利は4/15に発表されますが、その適用はあくまでも５月（1日～31日）です。
５月金利発表後であっても、４月中（正確には「月末前日」まで）に固定すれば４月金利が適用されます。
というわけで、５月金利を予測して固定するのではなく、確認してから固定して大丈夫です。
それがソニーの良いところ。
４月の返済日を過ぎていても大丈夫です。

ですから、５月金利が上がって４月に固定するにしても、なるべく4/29（4/30はダメ）まで変動で引っ張るのが正解。
4/29は祝日ですが手続き可能です。
なお、4/30 0:00を過ぎると５月金利になってしまうので、その点だけは要注意。
（手続きの翌日の金利が適用されるので）

>312さん
ありがとうございます。
理解しました。

教えてください。
ボーナス時の返済の割合を５０％に設定しています。
この不景気のためボーナスが大幅にダウンする予定
なので、ボーナス時の返済割合を４０％程度に
減額したいと思っています。
ソニー銀行のHPを探しても変更する項目が
ありません。
やはり変更できないのでしょうか？

>>314さん
繰り上げ返済時に変更できますよ。
繰り上げは１万円以上からなので、最低１万円は必要ですが。

超初心者です。
どなたかご教授お願いいたします。

今日ソニー生命の営業の方からソニー銀行の住宅ローンについて説明を受けました。
その中で、固定から変動に変更するときは手数料がかかるとの説明を受けました。

自分の認識では固定→固定は手数料がかかるが、変動→固定、固定→変動は手数料がかからないと
思っていました。

これまでの口コミを見ても、皆さん固定⇔変動を手数料なしで行き来している印象だったのですが、
私の認識違いということになるのでしょうか。

よろしくお願いいたします。

318さん
残念ながら認識が違います。変動→固定は無料ですが固定→変動は手数料が発生する場合があります。
既出ですが非公開のベースレートが重要となります。
ちなみに固定→固定は間に変動をはさまないと変更はできません。
なので固定→変動→固定という操作になり、固定→変動に変更するさいに手数料が発生する場合があります。
ご参考まで。

もうすぐ実行のものです。
どなたかご教授ください。

1，２年固定を１年間継続して変動に変更。
2，すぐに変動から２年固定に戻す。

とした場合、2の時点では2年固定期間はその時点からさらに2年間あるのでしょうか？

>>320さん
＞2の時点では2年固定期間はその時点からさらに2年間あるのでしょうか？
そのとおりです。ただし、金利は再固定した時点の金利です。

318です。

教えていただきありがとうございました。今後ともよろしくお願いいたします。

ソニーに限ったことではないと思いますが，
ソニーでは変動と固定の行き来が結構あるので質問です．
ソニーで変動35年で借りました．
1年の間に4年分繰り上げ返済して残り30年で全額返済となったとします．
ここで固定に変更した場合，返済期間は34年で計算されるのですか？
それとも30年？詳しい方宜しくお願いします．

>>324さん
ご質問の意図がよくわからないのですが・・・、
期間短縮型で繰り上げたなら、当然短くなった期間（30年）で計算されます。
でなければ、何のための期間短縮型かわかりません。

ちなみに、繰上と金利タイプの変更を両方行う場合、どちらを先にするかで、短縮される期間と変更後の月々の支払額が変わってきます。

ご質問の意図は、34年に戻せるか（延ばせるか）という意味でしょうか？
でしたら、ソニーではおそらく延ばせませんが、銀行によっては延ばせるところもあったように思います。

ありがとうございます．
そうですよね期間短縮のために繰上げしているわけだから
当然，金利タイプを変更しても期間はかわらないわけですね．
納得しました

>>316さん
>>317さん
お礼が遅くなりました。
314です。
ボーナス返済の割合を変更可能な事及びその方法と
注意事項まで教えていただきありがとうございます。
感謝です。
7月のボーナス返済までに割合を変えるつもりです。
又今回の話題とは関係ありませんが、固定金利（15年以上）
上がってしまったので、変動から固定に変えます。
融資開始が先月だったので、たった1ヶ月間でしたが
皆さんから教えていただいた裏技？を行い、結構楽しめ
ました。　ありがとうございました。

先月実行のものです。

現在変動にしています。将来的には、部分固定（２０年）と変動を半々にしたいと思っています。
５月金利で２０年固定が上がりました。どのようにすべきでしょうか？教えてください。
よろしくお願いします。

もうすぐ実行なのですが、初回の支払いだけ高いのはなぜですか？

>>329さん
返済は実行日の翌月からはじまります。
たとえば4/20実行で、返済日が27日の場合、初回返済は4/27ではなく5/27です。
この時、利息は１ヶ月分ではなく37日分支払うことになります。
ですから、初回の支払だけ高くなることがあります。
実行日と返済日の関係によっては、反対に安くなることもあります。

借り換えを考えていますが、ぼーーーっとしていたら長期上がってしまったー！どーしよう！！
住信SBIにするしかないか・手数料高いけど

>>330さんへ
ありがとうございます。納得しました。

教えてください。
今月２０年超に固定するつもりです。
現在は変動なのですが、変動の金利を４月ギリギリまで享受したいです。
２７日が返済日なので、その日から３１日までの間に変更するので
大丈夫でしょうか？

返済日は関係ないっしょ。
ちなみに29日まで変更しないとまずいよ

あ、４月は３０日まででしたね。。。

>>333さんと同じ質問をしようとしていたものです。
私も27日が返済日なのですが、例えば今日16日に固定へ変更した場合でも、
27日（つまり今月の返済分）は今までの変動金利分として計算されるのでしょうか。

それとも17日を境にしてそれ以前が変動、それ以降から固定として再計算されるのでしょうか。

私からもどなた様かご教授お願いいたします。

>>333さん
>>337さん
金利タイプを変更した場合、変更後の最初の返済日における返済額は以下のように計算されます。
・元本：変更後の金利で計算した元利金等返済の元本分（エクセルのPPMT関数で計算可能）
・利息：日割りの加重平均金利で計算した利息（金利①×日数/365＋金利②×日数/365）

337さんの例でいうと、4/16に固定した場合、返済日は27日なので、4/27の返済額は、
・元本：3/27から「４月固定金利」だった場合の元本分と同額
・金利：3/27～4/16の変動金利での利息 ＋ 4/17～4/27の「４月固定金利」での利息
です。
これは少しもったいないのです。
変動金利の期間が長ければ長いほど利息が少なくなるということの他に、
４月返済日（4/27）以降に固定したときと比べて元本返済ペースがわずかに遅くなってしまうのです。
固定するなら、４月返済日～29日までをオススメします。

ギリギリまで変動で引っ張って4/29に固定した場合は、4/27の返済額はもちろん変動金利での元利均等返済。
5/27の返済額は、
・元本：4/27から「４月固定金利」だった場合の元本分と同額
・金利：4/27～4/29の変動金利での利息 ＋ 4/30～5/27の「４月固定金利」での利息
となります。
この状態が一番お得です。

これが4/29までに固定し損ねて4/30に固定した場合、5/27の返済額は
・元本：4/27から「５月固定金利」だった場合の元本分と同額
・金利：4/27～4/30の変動金利での利息 ＋ 5/1～5/27の「５月固定金利」での利息
となってしまいます。

なお、4/29は祝日ですが手続き可能です。
４月金利で固定したい場合は、4/29 23:59までに手続きを完了させて下さい。
（ちなみに私は金利タイプを何度か変更しましたが、万一のトラブルが怖いから、いつも１日程度早めに手続きしています。）

あ、↑で
・金利：
としているところは、全て
・利息：
の間違いです。すみません(^^;)

>>３３８さん、
丁寧な解説ありがとうございました。
しくみがよくわかりました。
しかし、実はまだ変動を続けようか迷っているところなんです・・・。

>>３３４さん、３３６さん
ありがとうざいました。

今は変動なのですが、20年超が高くなったことをうけこのさい部分固定で７０％固定くらいにしようかと思ってます。あまり部分固定などのうわさを聞きませんが、全固定か全変動かでいく方がいいのでしょうか？乗りかえるのに有利とかあるのでしょうか？何かメリット＆デメリットとかあれば教えてください。

5月の固定金利はなぜ7年以下は横這いだが
10年だけ下がったのでしょうか?

通常固定期間が長いほどリスクが大きくなると
思っていましたので金利も横這いか上がる事はあっても
10年固定だけ下がるのは理解できません。

詳しい方ご教授頂けますでしょうか？

そりゃソニー銀行に直接聞くしかないわ

10年固定は、一般的に選ぶ人が多いから、
一つの戦略でしょう。
ただ、今の経済情勢ならば、
10年は、中途半端な選択だと思います。
今は、超長期か変動がベストではないかと、
考えます。

>>338さん

大変参考になりました。

私は今月末に固定に切り替えることに決めました。
祝日でも変更できる点も助かります。これもネット系銀行のメリットの一つですね。

御礼が遅くなりましたが、ありがとうございました。

10年固定を下げて超長期をあげるのは10年固定に誘導してるのでしょう。
銀行側のリスク軽減だと思います。これ以上2.545が増えるのはリスクが高いと判断されたのでは？
そして銀行側のリスクが少ない変動を下げて、他行と足並みを揃えてくるのでは？
変動を低く超長期を高くというスタイルに少しずつシフトさせてくるのではないかと・・・

>>341さん
部分固定は、あまり聞きませんねぇ。わかりにくいから、ですかね？
一般的な「ミックス」とは全く異なる、ということは理解なさっているでしょうか？

リスクの大きさという意味では、
　変動＞50％部分固定＞100％部分固定＞完全固定
です。

「100％部分固定」という不思議な状態が、いちばん特徴をつかみやすいです。
この場合、毎月の返済額は
・元本：変動金利での元利均等返済の元本部分
・利息：残債×固定利率÷12

変動金利＜固定金利の状態では、返済ペースが完全固定よりも速い（変動金利と同じペース）ということですから、それはメリットです。
しかしこれ、当初の返済額が完全固定より多くなるんですよね。それがデメリットのひとつでしょうか。
（月々の返済額は毎月減っていきます。）

変動金利が上昇すると返済額は逆に下がります。
これは、すなわち元本の返済ペースが落ちることを意味しますので、メリットというべきか、デメリットというべきか。

総返済額という面では、変動と完全固定のどちらが大きかったとしても、両方の間になります。
これもメリットというべきか、デメリットというべきか。

将来的に完全固定にするには、いったん変動に戻す必要があります。
そのときの手数料は、完全固定→変動の手数料×部分固定割合　です。
「変動→２年固定→変動で変動金利を下げる」という技は使えません。

だらだら書いてすみません。
何かの参考になれば。

すいません、ちょっと教えて下さい。

　『　変動　⇔　超長期　』の変更があるソニー銀行ならではの疑問なんですが、

超長期って、最初に元金よりも利息が占める割合が大きいですよね。

これって、毎月の返済であまり元金が減っていかないので、期間短縮繰上げ返済をして、超長期の状態で毎月の返済額に占める元金の比率を増やしたとします。

この後に、超長期金利が下がった時などに、『　超長期　→　変動　→　超長期　』　という処理を行った場合、この毎月の返済額に占める元金の比率は再計算されて下がってしまうのでしょうか？

それとも、残っている返済期間が同一ならば、比率は一定のものなのでしょうか？

ご存知の方がいらっしゃいましたら、教えて下さい。

そもそもの前提として「比率」って考えがおかしいんじゃないですか？
返済額は、そのときの元金と返済期間と利率で決まるものですよ？
その返済額から、月利息を引いた額がその月の返済元金です。
適用利率を変更すれば、そのたびに計算しなおすのは当然です。

348です。

つまり、「期間短縮型だろうと返済額軽減型だろうと最終的に、【元金】【返済期間】【利率】の３つが変わらなければ返済額に占める元金の比率は同一」と、いう事でよろしいでしょうか。（もちろん、期間短縮型を選べば、返済期間が変わるのは理解した上です。）

変動から超長期に固定すると、現時点だと返済額の中で占める割合が　『　利息　＞　元金　』のため、
せめて　『　利息　≦　元金　」　になるまでは期間短縮型で繰り上げしようと思います。

有難う御座いました。

現在変動ですが、今回金利上で超長期にしようと思っています。
その場合、30日までに変更すれば４月金利が適用されるのでしょうか？
27日支払いなので、その後に変更したほうが少しでもよいかと思っています。

初心者質問で申し訳ありませんが、上記で問題ないか教えてください

>>351さん
30日はダメです。手続きの翌日の金利が適用されるので５月金利になってしまいます。
29日までに手続きすれば４月金利が適用されます。祝日ですが手続き可能です。
返済日（27日）以降に固定した方がいいのはそのとおりです。

p.s.>>333-340に同じ質問が出ています。少しは過去スレ見ましょうね。

現在変動です。
５月に金利が上がるので、部分固定にしようと思います。
６月以降で現在の金利より下がる場合、再度、全部変動に戻し、
固定があがるまで変動でいるというようなことで問題ないでしょうか？
問題点や認識に間違いがあればご指摘をお願いします。

部分固定７０％とした場合、この７０％部分の固定の金利を下げるため、いつもの固定金利を下げる方法、固定->変動（手数料確認）->固定は使えますか？
また、同時に変動の３０％部分の金利も下げる場合、いつもの変動->2年固定->変動で変動金利の30%部分のみを下げることができますか？
イメージとしては、３０％変動、７０％固定で開始して、３０％部分の変動金利は変動金利の安くする方法を、残りの７０％の固定金利の部分は固定金利を安くする方法で、それぞれの安くする方法がアプライできますか？

354さん

>部分固定７０％とした場合、この７０％部分の固定の金利を下げるため、
>いつもの固定金利を下げる方法、固定->変動（手数料確認）->固定は使えますか？

出来ますよ。

>また、同時に変動の３０％部分の金利も下げる場合、いつもの変動->2年固定->変動で
>変動金利の30%部分のみを下げることができますか？

部分固定は変動金利契約の特約なのでどんな操作をしても金利タイプは変動のままです。
ですから見かけ上は、「変動->2年固定->変動」でも実際は「変動->変動->変動」ですので
操作時の変動金利にはなりません。
新規契約時と、金利タイプを固定から変動に変更した場合のみ操作時の変動金利が適用されます。

>>348さん

銀行がせっかく貸してくれるんですから、期間短縮なんかしないで返済額軽減して繰上げ返済すべきですよ。
どっちを選んでも繰り上げ返済後最初の利息は同じだと言うことはお解かりなんですよね？
一定期間ごとに元金差額分を繰り上げ返済すれば支払利息の差なんてたいしたこと有りません。
一度短くした返済期間を、後になって短くした分だけ元に戻すことは出来ないんです。ご再考を。

ベースレートが現在どれくらいか、大体の予測をしたいのですが指標的なものって存在しますか？たとえば、長期国債利回り推移（http://www.bb.jbts.co.jp/market/index_rate.html）とかと相関関係があるとか。

ベースレートは未公表ですからね～。
指標ならありますよ。
http://www.opticast.co.jp/cgi-bin/tm/chart.cgi

超長期が上がったら、超長期に変えるつもりでした。
こんなに早くとは思いませんでした。
今後は更に上がる傾向なのでしょうか？
どなたか詳しい方お願いします。

金利の予測なんで誰にもわからないですよ。

みんな自分で判断しているんですから。

判断する目安としては日米国債の動きやプライムレートを調べる、経済情勢を日ごろ
から気にかける、それくらいですよ。
逆に言うとそれを調べる手間を惜しむようではこの銀行のメリットを享受できません。

掲示板で他の人の意見で決定するもんじゃありませんよ。

>>358さん
ソニー銀行に関していえば、金利は毎月変わるのが常でした。
超長期についても、昨年の12月以降この４月まで「ずっと横ばい」だったことの方が異常事態です。
これは、「今のところ、これより下げるつもりはありませんよ」というメッセージにも聞こえます。
現実に、現在、超長期でソニーに対抗できるのは住信SBIぐらいでしょう。
貸出金利は、市場金利と競争原理で決まるのでしょうから、競争相手のいない現状では下げる理由がありません。

今後のことは、359さんのおっしゃるように誰にもわかりません。
ただ、ソニー銀行が超長期の取り扱いを開始して以降、現在が最低の水準にあることは、過去の事実としてはあります。
（これまでの金利の推移は下記にあります。）
http://www.ac.auone-net.jp/~taro_k/sonybank_loan/kinri.htm

一旦固定しても、再度変動に戻すことができるのが、ソニー銀行のメリットです。
（手数料がかかる可能性はもちろんありますが、無料の可能性もあります。）
また、翌月金利を確認してから固定（あるいは変動に）できるのもソニー銀行のメリットです。

固定して、いずれ下がったら、手数料次第で変動に戻して再固定する可能性にかけるも良し、
変動のまま、超長期金利のボーダーラインを決めて、それを超える直前まで引っ張るも良し、
どちらも他行では出来ませんが、ソニー銀行では可能です。

どの方法が最善かは、考え方や収支バランスにより、人それぞれでしょう。
358さんご自身が決めるしかないです。

あ、ちなみに私は昨年11月に固定してます。

教えてください。
今月変動金利17年、金利１．６９３％、２７日支払い、賞与７・１月で借り換えしました。
ソニーのサイトの支払い予定一覧で７月迄金利１．６９３％となっています。
この場合５月変動１．６６１％を適用する事は可能でしょうか。
５月金利が７月から適用されると理解していたので、7月１．６６１％とになると思っていましたが違ったようです。
どなたか詳しい方お願いします。

>>361さん
4/30以降に一旦２年固定して、翌日変動に戻して下さい。
それで、７月返済日まで５月金利になります。

＞賞与７・１月で借り換えしました。
この場合、通常のルールで５月金利が適用されるのは、７月の返済日以降です。
http://moneykit.net/visitor/hl/hl04.html

３６２さん
ありがとうございます理解しました。
来月早々に固定変動にチャレンジしてみます。

話の腰を折るような質問ですみません。

ソニー銀行って物件価格全額の融資は可能なんでしょうか？
諸費用は資金使途を読むと無理って感じなんですが。。
担保物件については「所定の審査基準により評価」と記載があるものですから
全額の融資は厳しいのかなと。。

繰り上げ返済について教えてください。

3600万円借り入れ、35年返済　27日支払いボーナス返済なし
今月　変動1.692％で実行したのですが、1回目の返済を待たずに
繰り上げ返済はできるのでしょうか？

もともと長期固定希望で借入金も3500万円以下で考えていたのですが、
昨今の景気不安や新居の家具や追加の設備工事に現金が必要かと思い、
多めに借り入れました。
でも、100万円ほど予定より残りそうなので先に返してしまいたいのです。

来月は長期固定の金利があがりますし、固定への切り替えも今月にするかどうか
悩んでいるのですが、その前に100万円返すと月々の返済が下がるので
まずは繰り上げようかと思っています。

ご存知の方、アドバイスお願いします。

>365さん

一回目支払い前に繰り上げは可能ですよ。
私も契約当日に繰り上げしましたから。

①
５月になってなくても５月変動に変更できるのですか？

>>370さん
金利タイプの変更は、手続きの翌日に実行されます。
ですから、4月30日に固定→変動にすれば、翌日＝5月1日の金利が適用されます。

ただし、367さんの①のケースでは、必ず4月30日に手続きしないと手数料が発生する可能性があります。
（変動→固定と固定→変動を同じ月にしないと手数料がかかる可能性があります。）

＞＞371さま
ありがとうございます。
さっそく今日、変動→2年固定にしてみます。

366さん

アドバイスありがとうございます。
早速、１００万円繰り上げ返済しました。

＞＞371さま
来月５月２７日実行で７・１月ボーナス払いでの借り入れです。
まだ一度も支払いしていないのに、1.692から1.661に変更できました。
そして５月２７日からの支払額も６００円ほど低くなりました。
ソニー銀行って面白いですね。
ありがとうございました。

先日仮審査を申込み、本日やっと承認がおりました。他にも仮審査の承認をもらっていて借入先を決め兼ねているので、何点か情報のご提供をお願い致します。①本申込前にＭｏｎｅｙＫｉｔの画面上では、優遇の－０．９％の適用金利にはなっていないのですが、皆さんも同じだったのでしょうか。因みに優遇条件の一つである給与振込口座に指定し当該銀行を利用しています。②他の銀行ですと、登記費用等のほかに保証料７０万円程度も含め諸費用が計２００万円ほどかかる予定ですが、他方、ソニー銀行は諸費用も格安と聞きました。比較するとどの程度割安なのでしょうか？③ソニー銀行は基準金利が住信SBIや中央三井信託に比べると低く、優遇幅も比較的小さく感じるのですが、この基準金利と優遇幅の差は、借り入れてからの返済にどのように影響してくるのでしょうか。不勉強で申し訳ございませんが、皆様の知恵をお貸し下さい。宜しくお願い致します(借入金額２８７０万、物件価格３８００万、仮審査は変動金利で承認済)。

376さん

記憶での回答です。

①覚えてませんが、優遇金利が適用されてます。
②手数料42,000円＋諸費用20,210円のみでした。（借入3,000万弱）
③優遇解除がなければ、基準金利は支払いに影響しないと思いますけど。
　優遇解除の可能性は契約書に「急激な環境変化により云々」とありますが、
　ソニーに限らずどこの金融機関でも同様の記載はありますので、
　それを心配してもしょうがないかなと思っています。

金利、諸費用、応対、実行後の操作性等、
ソニー銀行に満足してますよ。

>>375
おいおい600円を馬鹿にするなよ。

年間にすれば7200円。30年ローンなら216000円やぞ。
君達の大好きな「総返済」が216000円も下がる事になるんやぞ。

もちろん30年も変動が続くなんて事はないと承知済みなので、くだらんレスはいらんぞ。

>>376さん

①
画面上のことは私も覚えていませんが、本審査の後で契約書と一緒に「金利優遇に関する確認書」というものが送られてきました。0.9％優遇はそこに書いてあります。

②
印紙代、登記費用は、物件価格で決まりますので、どこの銀行でも一緒です。
登記の司法書士報酬は、私の場合、マンションのデベ指定の司法書士が一括で手続きしたので、結果的にはどこの銀行でも同じでした。
また、火災保険は必須ですが、保険会社は選択自由ですので、銀行をどこにするかとは無関係です。

他にローン関係の諸費用としては、ローン手数料、保証料、登記の司法書士報酬などがありますが、
ソニーの場合、ローン手数料は42,000円、保証料は無料で、これはかなり安い方だと思います。
（例えば住信SBIでは、保証料はソニー同様に無料ですが、手数料が「借入金額に対して2.1％」と高額です。また、中央三井信託は保証料が必要です。）
他行での保証料分が、まるまるお得と考えていいと思います。

③
通期優遇であれば、377さん同様、あまり気にする必要はないと思います。
当初優遇（ソニーでは扱っていませんが）であれば、目先の金利だけでなく、当初固定期間が明けた後の金利がどの程度になるか確認しておいた方がいいと思います。

---
ずっと変動をお考えなら、今のソニーは変動金利が高めなのであまりオススメしませんが、
変動でスタートしても、いずれ長期固定を考えていらっしゃるならソニーはオススメです。
なお、仮審査や本審査時の金利タイプ（変動とか○年固定とか）と実行時の金利タイプが異なっていても問題ありません。

質問です。

少しでも安い金利で固定したいと思い、フラットからの借り換えを検討しています。
（残高2000万、残期間32年）

ソニー銀行の現在の20年超との金利差は1％以下なのですが、
　　①　20年超で固定
　　②　変動スタート、いずれ20年超固定
どちらが借り換えをするメリットがあるのでしょうか。
それとも、今のままで借り換えなどしない方が良いのでしょうか。

勉強不足で申し訳ありませんが、シミュレーションすればするほど、どれが良いのか
わからなくなってしまいます。
客観的なご意見をよろしくお願いします。

>>381さん
今の借入金利がわからないので何とも言えませんが、
借り換えた方が良いかどうかで考えるべき事項として、下記があるかなと思います。

◆借り換えで不要になる費用
　・金利差による総返済額の差額
　・フラットでは別払いの団信保険料
◆借り換えで必要になる費用
　・抵当権設定登記費用（残債×0.1％）＋司法書士報酬
　・手数料 42,000円＋印紙代 20,000円
　・現在の借入先での手続きに必要な費用

で、
＞　①　20年超で固定
＞　②　変動スタート、いずれ20年超固定
＞どちらが借り換えをするメリットがあるのでしょうか。
＞シミュレーションすればするほど、どれが良いのかわからなくなってしまいます。
それは、当然でしょう。
不確定要素が多すぎて何とも言えません。
・借り換え時の20年超・変動の金利は？
・いずれ20年超のいずれとはいつか？それまでの期間は？その時の金利は？
・その間の変動金利はどのくらいか？
これらは誰にもわかりません。

ただ、１つだけ確実に言えることは、ソニーでは翌月金利が前月15日にわかるので、
固定するタイミングが計れると言うことです。
ですから、
＞少しでも安い金利で固定したい
のであれば、
・変動でスタートし、
・15日以降に翌月金利を確認、
・翌月金利が上がっていれば上がる前に固定、下がっているなら変動継続
というのがソニーでの長期固定派の典型的なパターンです。

金利の底は誰にもわかりませんが、ソニーの場合、
固定した後でさらに長期固定が下がったら、一旦変動に戻して再度固定する、
ということが無料で出来る可能性も残されています。（絶対に無料とは言い切れませんが）

382さん
ご意見ありがとうございます。381です。

借入金利は3.1%です。
ソニー銀行の20年超固定は現時点で2.64%ですのであまり差がありませんが、変動⇔固定と変更することで長期固定金利を下げられる可能性がある点に魅力を感じています。

ただ、固定金利はこれから徐々に上がりそうな感じなので、最初は変動にしたとしても、借り換え時の費用を考えると、今借り換えしてもそれほど意味がないのかなと疑問に思ったもので・・・。

最終的には自分で決めなくてはならないのはわかっているのですが、なかなか決断できません。
しばらく悩みそうです。

３７６です。３７７さん、３７９さん、詳細な情報ありがとうございました。デベ提携の中央三井信託通期－１．６％もたいへん魅力的ですが、保証料がなにぶん高いので、金利上乗せ０．２％にするか、ソニーにするか、あるいはフラット３５もクリアしているので、３者で悩んでます。
７月実行なので今は何ともいえませんが、３５Ｓ適用なので10年は－０．３％になるとの事でした。とはいえ、この低金利時代、わざわざ長期固定にするメリットも薄いのかなーと、ソニー銀行はホントに魅力的ですね。自分の中では頭一歩リードです。

383さん

私は、最近借り換えをしました。
ですが、借り換え時の費用分＝保証金の返金分で相殺されてしまいました。
ですから、自分の手間だけで金利を少し安くすることが出来ましたよ。

フラットだと、保証金の返金はあるか分かりませんが、金利差と団信保険料でも十分にお得になると思われます。
さらに、繰上返済のしやすさなど、利点があると思います。

>>383=381さん
382です。
3.1％なら、５月金利（優遇後 2.640％）で月額 約５千円、
総返済額は繰上返済しないと仮定すると 170万円以上違ってきますね。
（実行時の金利はわかりませんが・・・）
繰上すればその差は縮まりますが、繰上のしやすさという点では、フラットが100万円以上に対し、ソニーは１万円以上。
また、フラットでは別払いの団信保険料も、ソニーでは不要です。

最初から固定だったとしても、今の金利差なら、385さんも書かれているように借り換えするメリットは十分にあると思いますよ。
それにソニーは初期費用が安いという点でも借り換えに向いていると思います。
一般的に言われる「金利差１％」とかは気にする必要はないでしょう。

まずは仮審査と口座開設だけでもしてみてはいかがでしょう？

>>384さん
中央三井信託の通期 -1.6％は、変動なら確かに魅力ですね～。
長期固定なら、フラットだと団信保険料が必要なので、仮に７月も今の金利差なら、たとえ35Sでもソニーに軍配が上がるかなと思います。

＞この低金利時代、わざわざ長期固定にするメリットも薄いのかなーと
低金利時代だからこそ長期固定という考え方もありますね。
そのあたりの答えは、ライフステージや長期的な収支バランス、性格的な考え方などで違ってくるのでしょう。

384さんの三択の選択肢から選ぶなら、
・最後まで変動一本なら中央三井信託（上乗せ）
・長期固定を視野に入れているならソニー
・迷っているなら動きやすさでソニー
かな？

中古物件なんですが、下記において借り替えの場合は有効ですか？

例えば地銀でローンがおりて、その後ソニー銀行へ借り替え申請をするのは可能でしょうか？
地銀でローン開始後、すぐに借り替えは可能ですか？

9月1日　地銀ローン実行

10月1日　ソニー銀行へ借り替え！

て出来ます？

地銀での解約時には手数料などあるのでしょうか？（サイトで検索しましたが、見つける事が出来なかったんで）

ただいま本審査中です。

ローン実行日は9月の予定です。

>>388さん
過去スレをみると、中古でも借り換えなら大丈夫らしいです。

ただし、最速でも、他行のローンを実行してから、ソニー銀行での仮審査申込みですから、
＞9月1日　地銀ローン実行
＞10月1日　ソニー銀行へ借り替え！
は時間的に難しいのではないかと思います。
あとは、１回も返済していない状態で「借り換え」としての審査に通るのか、そのあたりの基準はわかりません。

＞地銀での解約時には手数料などあるのでしょうか？
一般的には繰上返済手数料がかかりますが、これは銀行によりますね。
一部繰上時と全額繰上（＝完済）時で違う銀行もあります。

あんまり答えになっていませんが。

390様

コメントありがとうございます。

中古での借り換えならOKなんですね！（過去レスにあったんですか。。。スミマセン）

そうですね、１カ月で即別のとこへって言うのはちょぃと難しいでうね（＾＾；

まづは変動で1.675%(先月時、優遇1.0%込み）で様子見でしょうか？

皆さんは最短ならどれくらいで借り換えなどされているんでしょうか？

借り換えに関しては、ソニー銀行は６ヶ月以上の返済履歴がないと
借り換えできないと思います。
以前、ソニー銀行に確認したらそのような回答がありました。

私の場合は、昨年他行から借り替えしましたが、
仮申し込みは最初に他行で契約してから、5ヶ月で申し込めましたよ。

初心者です。教えて下さい。
固定２０年超で実行した場合、たとえば３０年で２．６％で実行した場合、３０年間２．６％のままなのでしょうか。また、繰上げ返済をした場合、期間短縮によって借入返済額は減少するのでしょうか？

ソニー銀行で住宅ローンを借りて、火災保険もソニー生命で掛けていらっしゃる方はどのくらいいらっしゃるのでしょうか？自由設計の出来るソニーかねセゾンかで悩んでます。

＞395さん

ソニーはセゾン程細かくばらせなかったような。。。
自分は割引の多いAIUしました。

>>394さん
＞固定２０年超で実行した場合、たとえば３０年で２．６％で実行した場合、３０年間２．６％のままなのでしょうか。
そのとおりです。完済まで固定されます。

＞また、繰上げ返済をした場合、期間短縮によって借入返済額は減少するのでしょうか？
「借入返済額」とは「総返済額」という意味でしょうか？
であれば、もちろん減少します。
概算でいえば、総返済額の軽減額＝短縮される月数×毎月の返済額の利息分 です。

それとも「月々の返済額」という意味でしょうか？
であれば、期間短縮型では「月々の返済額」は変わりません。（厳密に言うと少し減りますが。）

恐れ入ります。
過去レスを読んだ上での質問なのですが、重複していましたら申し訳ございません。

変動→2年固定→変動で極力金利を抑えつつ様子を伺い、ここぞというところで20年超の長期固定にする、
というのが基本的な考えで間違ってないでしょうか？

自分の場合は多くを望まないので、6月実行（予定）金利が5月と横ばい、もしくは上昇の場合、
そこから0.1〜0.3程度まで下がった時に固定出来れば満足なので…

1）6月上旬融資実行（予定）時に20年超の長期固定で申し込み
　↓
2）20年超の長期固定が（0.1以上）下がるのが分かった時点で、固定→変動→固定と操作して低金利を維持。
　↓
3）20年超の長期固定がこのまま上昇、もしくは横ばいならばそのまま。下がる場合は（2）を繰り返す。

といった流れは…おかしいでしょうか？
不安に思っているのは変動でスタートして（いずれ20年超で固定するつもりでも）、
結局スタート時の20年超の金利以下にならなかったら…という事なのです。

それとも、やはり変動でスタートして、7月金利を見てから固定にするか、下がるもしくは横ばいの場合は
変動でそのまま様子を見て、固定が上がると分かった時に初めて固定した方がスマートでしょうか？

的外れな質問でしたら申し訳ございません。長文で失礼致しました。

>>398さん
基本的に長期固定をお考えなら、
＞変動→2年固定→変動で極力金利を抑えつつ様子を伺い、ここぞというところで20年超の長期固定にする、
で良いと思います。ただ、変動→2年固定→変動はあくまでもオマケです。

まず、実行時ですが、６月上旬実行予定とのことですので、変動での実行をオススメします。
6/15には７月金利が発表されます。
それを見て、変動継続か、６月金利で固定するかを判断すればＯＫです。

＞不安に思っているのは変動でスタートして（いずれ20年超で固定するつもりでも）、
＞結局スタート時の20年超の金利以下にならなかったら…という事なのです。

もしかすると何か誤解なさっているのかもしれませんが、
７月金利は6/15に発表されますが、発表日以降も6/29までに固定すれば、６月金利で固定されます。
手続きは返済日に関係なく、いつでも可能で、翌日からその金利が適用されます。
（このため、手続きが6/30だと７月金利になってしまいます。）
また、１回も返済していない状態でも、固定することが可能です。
ですから、変動でスタートしても、６月金利を確保することは可能です。

月の途中で、変動、固定などを変更した場合、利息は日割りで計算されるので、６月中に固定するにしても変動スタートがセオリーです。（数日分、変動金利の恩恵を受けられます。）

次に、固定後の話です。
＞2）20年超の長期固定が（0.1以上）下がるのが分かった時点で、固定→変動→固定と操作して低金利を維持。

0.1以上と言わず、翌月金利が少しでも下がることがわかったら、その月の内に変動に戻すのがセオリーです。細かい理由は省きますが。
そして、翌月金利が発表されるまで変動でいるのが基本です。

例えば、
６月変動で実行
→6/15 ７月金利upして６月中に固定と仮定します。
（微増の場合どうするかは個人の判断で。横ばいか下がるならもちろん変動継続。）
→7/15 ８月金利が６月より下がったら７月中に変動へ
（この時手数料のチェックを忘れずに。またすぐに固定はしない。）
→8/15 ９月金利を見て８月金利で固定するか、変動継続かを決める
というような流れです。

長文になりましたが。

＞＞399さん
早速の丁寧な分かりやすいレス、ありがとうございます！
とにかく融資実行時は変動スタート、というのは鉄板なのですね。
最低限、6月の（20年超）金利だけは確保出来ると。

それから、恐縮ですが、宜しかったらもういくつかご質問させて下さい。

変動→固定→変動などで様子を見る場合の固定は、やはり手数料の件で
2年固定を選ぶのがセオリーなのでしょうか？
つまり、この固定から変動に戻す時に、2年固定→変動と、20年超固定→変動では
手数料がはるかに違うのでしょうか？
実は、まだ口座開設したばかりでカードも届いていないので、サイト上で
色々出来ない状態なのですが、手数料は金利タイプを変更する前に
サイト上に表示されるのでしょうか？

手数料の事を考えて、仮に７月金利upして６月中に固定する時に
取りあえずと2年固定で固定しておいて、その後じわじわと上がり始めた場合、
やはりどこかの時点で2年固定→変動→20年超固定としておかないと…、
もしくは2年固定で様子見（期限は2年間？）、
それとも、いつかまた下がる筈、と変動で様子を見る、という3択の考えで間違ってないでしょうか？

基本的には、翌月の金利が横ばいか下がるなら変動継続、というのがセオリーなんですね。
微増の時だけは個々の判断で固定にするか、様子見にするか…と。

20年超の長期固定の金利が、うまくやりくりして（市場金利が下がっていれば）
融資実行時の金利より安く出来るというソニー銀行のこのシステムは
複雑ですがすごく魅力的ですね。何とか頑張って使いこなしたいところです…。

お手隙の時にでもレス頂ければ幸いです。よろしくお願い致します。

>>394さん
＞また、繰上げ返済をした場合、期間短縮によって借入返済額は減少するのでしょうか？
もしかして、繰上返済は期間短縮型になるのかという意味でしょうか？
ソニーでは、期間短縮型と、返済額軽減型が、繰上の都度選択できます。


>>395さん
見積を数社からとりましたが、結局ソニー損保にしました。
ソニーは、最初に送られ来たものは家財の金額が高めだったので、減額して見積を出し直してもらいました。
一番安かったのは、セコムだったかなぁ。でもうちの場合は大差なかったです。

うちもソニー損保にしました。ただソニー損保の地震保険は時価払いというところが気になります。