変動金利は怖くない！！その１０

>>801

要するに、どこにリスクを置いているかの話だから、
きついローンでも、余裕のローンでもどちらもで正しいのでは無いですか？


リスクが嫌だったら買わないのだから、業者にとってはいいお客様では無いような気がするのですが。

メンテや地震天災が嫌だったら賃貸に住めばいいんですよね？

そんな話だと思うのですが。

>>800さんへ

797です。

>考え方として固定でリスクを逃がして、変動より高い金利分は繰り上げでカバー

文面を間違えましたが、変動で安くなった分、繰上げをしようと言う意味でした。

変動さんは、どちらかと言うと固定さんより繰り上げしようと思われている人が
個人的には多いと思っています。

安くなった分、早く返さないと意味ないですよね。

>家賃を払っているよりは、固定でも変動でも安いハズです。

この「ハズ」が問題なのです。
賃貸と購入のシミュレーションは雑誌等によく掲載されていますが、
購入が有利なのは、80年代のようなバブルが永遠に続く前提でなければ成り立ちません。

きちんと計算すれば日本で住宅を購入するのが如何に不利なのかが判ります。
お金持ちは決して家を買いません。買うのは投資にするか賃貸にしてお金儲けが目的です。
営業さんに欺されてはいけません。

ですから、無理をしてはいけないのです。


ちなみに、私は25年間で5000万貯蓄してキャッシュで購入しました。

すみません！書き方が紛らわしかったです。

「固定20年 2.9％」　or　「変動30年（20年以内に完済予定）1.2％」
という意味です。

ミックスも銀行の方に勧めて頂いたのですが、どちらの長所も得られる変わりに短所もあるわけで、私の感覚としてはどちらの恩恵もあまり得られないのかな？？と思ってしまったのですが・・・これって思い込みでしょうか？？

固定にすると、いちおう[今の生活と同じレベル＋広くなった分の光熱費]くらいでおさまると思います。
なので、無理して変動の低金利を求める必要はないのかもしれません。

ただ、では今の家計の収支で今後を考えたときに余裕があるかというと、決してそういう訳ではありません。
（教育費、老後資金等）

なので、どうせローンを組むのなら、最大限経済的な自由度を高めたいと思い、変動一本で考えた次第です。
※経済的自由度とローンが相反するということはおいといて。

799さんがおっしゃるように、4.0％〜4.5％の時代がくれば・・・についてなのですが、私の手書き＆電卓での試算では、10年後に残高が半分以上減っていれば、それでも損はないかと思うのですが．．．
やはり計算間違っているのでしょうか？？

もちろんこれは繰り上げ返済必須です。
1.2％で30年で組めば、当初の毎月の支払額は66,000円程になります。
固定20年2.9％なら110,000円なので、44,000円の差になります。

44,000円×12ヶ月で528,000円、これに現在の家賃との差額分432,000円を足すと960,000円
年間100万円、繰り上げ返済できると考えます。
それを借入から7年間、毎年できるとして。

3年後に金利が2％　7年後に3％　10年後に4％あがると仮定。

それでも、完済まで18年、月の返済額は最高でも9万円弱になるかと思います。

これなら、ローン開始直後の低金利をとって、のちのち金利が上昇して損をしたとしても、爆発的な失敗までには至らないかと思ったのですが・・・

そのうえ、もし今の低金利がもう少し長く続けば、もっと早く返し終えることができるかもしれません。

変動金利を選べる人は、収入が多くいざ金利が上昇したとしても一括（もしくはそれに近い状態で）で返せるような人だと思いこんでいたのですが、うちのような中流サラリーマン家庭こそ、微妙な金利の差による損得は生涯の収支に大きな影響を与えるので、変動を選ぶべきなのかな？？と思いはじめているのですが・・・
（↑中流じゃなくて下流ですかね？！）

ここには変動金利について知識が豊富な方がたくさんいらっしゃるので、もし上記の内容の落とし穴的なものがあれば、是非ご教示願います。

↑
また、バ カがでてきたね。

ごめん、801へのレスです。

長期ローン組んで家買わないと買えないのがおかしいよね。
そんなことより株で億損した私はもっとおかしい。。。。
この家も株利益で買ったから文句言えないけど
賃貸よりローンのほうが安いから買うなんてばかな
発想だけどそんな奴もいるから世の中はまわる。

「賃貸よりローンの方が安い」と思っていらっしゃる方って首都圏に限っていえばそんなにいないのではないでしょうか？

ただ、地方在住の知人は上記が事実だと言っています。
もちろん物件や立地に左右されることが多いと思いますが。

賃貸の方が安いの？まじで？なんで？

突っ込んでやるなよ
賃貸と持ち家は結局、リスクをどう見るかで損得が変わるのは常識なんだから
みんなそれぞれが信じる宗教を信じ続けてりゃいいんだよ

家を一生もんと思うから、持ち家がいいと考えがちだが、実際は違うんだな。
所詮、家は消耗品。車よりは長持ちするという程度。
どんなに屁理屈こいたって、20年30年経ったら住み替えたくもなる。

だから、建物にお金がかかった家を買うから資産価値が無いんだよ
家は土地で買うんだよ、土地で。
日本は資本主義でなく地本主義って言われるくらい土地が大好きなんだよ。

ちなみに、東京って賃貸の安いの？？？
先ほど例があった分譲貸しとローンを組んだ人を比較しても？？？
だったら、なんで東京の人はマンションや戸建てを買うんですか？？？？？？

何のために？？？？？

庶民にとって、「家」は物欲を満たす至極の物だからだよ。

たとえ、住み替えや建て替えで、またローンを組んで、
家賃を永遠に払い続けているのと同じだとしても、
これ以上の物欲を満たせるものは他にない。

物欲を抑えられないから、庶民はローンを組んで買うのさ。
そして庶民ゆえに、変動にするか固定にするか、生活を賭けて悩むのさ。

貧乏庶民だから僅かな土地所有に憧れるものなのよ
しゃないね。身に付いてしまった悲しい思い込みだもの。
なんかもんくあるか！貧乏人がようやく手に入れた庭付き戸建です。

>年収３００万の人が５倍で１５００万月々６万くらい。年収の住宅ローン以外に使えるお金２３０万。
>年収３０００万の人は５倍で１億５千万月々６０万くらい。年収の住宅ローン以外に使えるお金２３００万。
ところで、これ本当？って思わんほうがええよ。税金・社会保険料・通勤手当どこに消えちゃったのかな
それから、今の２０歳台の人は、１０～１５年以内に返済出来る額で借りないと４０歳過ぎたら、ぐっと支出増えるから、年収上がる見込みがない人は気～つけといたほうがよいよ。特に子供がいる人は気を付けてね。そん時、金利０.数％でも上がったら、大変だよ。当然年収６００万円以下の人の話だけどね。

それから、変動の人は、固定に対してどうこう、とかじゃなく、どういうケースが怖いか怖くないか、もっと建設的な意見だせないのかな？
なんか、固定と比較しての現状での有利点ばかり並べて、それに安心を求めているようにしか聞こえんな。
そういう私も変動ですが。

それから、個人に１億５千万貸してくれる金融機関ってどこにあるのかな。

１億５千万・・ＨＳＢＣはいかがでしょうか？

>>816

おまえばか？
年収比で比較してるんだから高年収のほうが自由に使えるお金が多くなるに決まってるじゃん。
おまえみたいなバカでもわかりやすいように300万と3000万の極端な例で説明して頂いてるのに
それでも分からないんなら本当のバカだな。

というか、たぶん、おまえの年収が低すぎるから実感出来ないんだろ？がんばって働け

年収300万円も年収3000万円も現実に存在するのが現在の格差社会。

派遣労働者なら40過ぎても300万円、外資系のエリートなら30歳で幹部になって3000万円も可能。

ところで、住宅ローンだけど、年収3000万円ある人が1億円の家を買うことはあっても
2億円以上の家を買う人は稀にあるだろうし、仮に買ったとしても年収3000円の人は、1億円以上の蓄えはあるから、1億円以上のローンなどしないのです。基本的に金持ちはビジネスのための投資目的以外の借金はしませんから。

年収比率5倍の原則は年収800万以下の一般庶民に適用してみるとより現実的でしょうね。


年収1000万円以上の人が年収5倍の借金するほど頭の悪いことはしないでしょう。
2000万円程度は最低でも頭金はあるでしょうし、3000万円ほど借金すれば十分です。
年収が増えるほど蓄財は増えますから、年収がより多い人は年収比率は減っていきます。
首都圏の一般人が住む家の価格は安くて3500万円、高くても6000万円の間に大体収まるので、価格の格差は2倍ないが、年収400万円の庶民が年収800万円の庶民が無理なく借金出来てしまう3000万円のローンをした時に悲劇がおこる。

年収3000円の人は→
年収3000万円

手取年収－最低限必要な生活費－（子供の教育費×人数）－貯蓄や遊行に回すお金＝住宅ローン可能金額

と考えればよろしかろう。最低限必要な生活費は収入の大小に関わらずあまり変わらないだろうから、
後は子供と貯蓄や遊行費をどの程度見るかで借り入れ可能額は変化すると思う。
確かに「破綻しない」で考えれば子供の教育費、貯蓄、遊行費は削ることも可能ですが、そんなことを前提に
ローンは組みたくはないですよね。

単純に年収の何倍だからってのは一つの目安では有るけど、アバウトすぎて個人差でかなり変わってくると思う。

それと、年収比で言ったら「最低限必要な生活費」自体はあまり変化しないのでやはり高年収の人のほうが
有利なのは確かですね。

年収比率3〜5倍って話が出てから、完全にスレタイから逸脱してきましたねf^_^;

変動というより、住宅ローンは怖くない？ってスレみたいですね…。

>>819

年収１０００万以上の人が、５倍以上の借入しないって本当ですか？？
２０００万円頭金あって、３０００万借りるって５０００万円の物件ですよね。
高額年収の人が、５０００万円の物件で満足するもんなんでしょうか？

田舎であれば、十分だと思いますが、首都圏では、５０００万円の物件ってどこにでもある普通の物件って感じだと思いますが。

僕の知り合いの人は奥さんと合算所得で１０００万円で６０００万円超えの物件を買われていました。（首都圏ですが）

高額所得者の方も、怖いから高いのは買わないのかな。

首都圏で、高額所得者が購入される物件って、どんなのが多いでしょうか？
マンションですか？　戸建てですか？

億越えのマンションが、一般的な金持ちは多いじゃないかな？
一握りの超お金持ちはそれこそ、成城や田園調布なんかに一戸建てを買うでしょうね。（3億以上）

>年収１０００万以上の人が、５倍以上の借入しないって本当ですか？？
>２０００万円頭金あって、３０００万借りるって５０００万円の物件ですよね。
>高額年収の人が、５０００万円の物件で満足するもんなんでしょうか？

そのくらいで我慢されると思いますよ。

実際に、6000万円超の物件になると世帯年収1000万円では足りないでしょうね。
夫婦共稼ぎで1500万円以上なら世帯の方が多いです

823さん、合算所得で1000万だと6000万の物件はよくある話ではあります。
ただ、親から頭金を援助してもらってたり、ある程度の年齢で蓄えがあったりでないと、少し生活のゆとりはなくなると思います。
私が住んでいる地域は（私は賃貸ですが）、そのような方が多いです。
そういった層は子供の私立中受験は当たり前のようで、スーパーで節約を意識した買い物をされています。

＞僕の知り合いの人は奥さんと合算所得で１０００万円で６０００万円超えの物件を買われていました＞。（首都圏ですが）

奥さんが安定的な職につかれていて、旦那さんも昇給が見込めるのであれば問題ないでしょうが、
レッドゾーンですね。
奥さんが会社を辞めることになったら転覆してしまうので、子供の問題があっても仕事をやめられません。厳しいですね。そんな生活でいいのですか？

>>親から頭金を援助してもらってたり、

これは重要なキーワードです。
結局のところ本当の年収は多いのです。
親にいくら援助してもらったかは、他人にはいわないのですが、実態は非常に大きいものがあります。
地方に住む親からの財産分与的な要素がありますからね。
頭金をだしてもらうほかに、月々の返済を支援してもらうパターンもあります。

首都圏の場合、年収以上の家を買う人の裏には、地方に住む親からの援助があると考えたほうがいいです。

親から支援のある人などという話をしてしまうと、年収比5倍のローンということも無意味ですけど。

年収1000万円なのに、6000万以上の家というのは、からくりがあるので、真に受けないほうがいいです。本人だけの力では無理がありますよ。

首都圏で、年収1000万円同士の夫婦なら、世帯年収2000万円にはなりますが、親の支援なしで、
1億円の家を買う人はまれだと思います。（買える金額ではありますが）
人より年収が多い分は、貯蓄や生活の余裕分にまわすのであって、住宅ローンに全部つぎこむようなことはしません。

住宅ローンにふりまわされるのは、お金の少ない庶民だけです。

夫婦合算年収で1000万円程度しかないのに、なぜ6000万円の家を欲しがるのでしょうね。
首都圏でも、5000万円以下で十分な家を買えますよ。
都心の山手なんかにすまなければいくらでも買えるじゃないですか。
千葉、埼玉なら余裕です。

連投してスレ汚ししていまい申し訳ありません。しばらくROMして投稿自粛します。

年収１０００万で５０００万の物件かー。
５０００万って、環境のいいところでは、余り大したものないんだよなー。

マンションって３５年かけて住み気分にならないしなー。
戸建てだったら、途中で売る事できるけど、マンションってどうなるうだろー。
３５年ですよ。マンションで。

聞いた話だけど、安くしても売れないって言ってたなあ。
安い以前に売れない事が問題だっていってた。
売れないから、結局１０年間単身赴任のままって聞いたし。
それってどうよって感じ。
分譲貸しにすれば、良かったのにね。

それは、昔の古いマンションがそうなのかなー。

>>833

売れるかどうかは、立地次第です。

3年ほど前の中野区のマンション（地下鉄の駅そば5分以内）だけど、
15年前に3500万円で買ったものが、3200万円で売れてましたよ。
異常に値上がりしたバブル期物件は除くけど、
都内の好立地のマンションだと値落ちしないものもある。
ちょっと前のミニバブルの頃だと、買って3年くらいして転売して数百万円儲けたという話もある。
これもマンションだよ。
都内の場合、マンションの方が換金しやすい面もあるかな？
木造戸建だと建物は15年過ぎると価値ゼロだよ。結局土地代だけで売ることになる。
土地も立地の良いところじゃないと買い手がつかない。
結局、資産価値があるかどうかは、立地しだいであり、戸建かマンションかではない。

立地がいいとはいっても、たかがサラリーマンが青山や麻布とか夢見るのは無理なんで、都内といっても山手線に接続した私鉄沿線とか、地下鉄沿線になるわけ。中央線でも荻窪より都心側は手が出ないから荻窪より以西になるけど、最寄り駅に近いところを選べばそこそこ売れるよ。
マンション買って35年ローン組むけど、ほとんどの人は転売するのじゃないかな？転売したときにローン残がでないようにすればいいだけだと思う。当然、買換えできるだけの資産は残しつつローンはしたいね。

私は大阪市内港区ですが駅5分のマンションを28年前に1560万で新築購入しました。
５５歳になりこのたび西区の新築マンションに買い替えました。先般お陰で1100万で売れ
ましたので来月無事転居となりました。
やっぱり不動産は立地だと確信しました。

>>836

貴重な経験談参考になります。
駅近5分以内は重要な要件ですね。　サラリーマンの年収だと駅近で、戸建は難しいですよね。駅に近いが、ものすごい郊外で通勤1時間半ではだめだし。
不動産初心者は、戸建の方が土地が残ると単純に考えるけど、立地の悪い土地は値下がりするし、買い手もつかないことや、建物は15年過ぎると価値ゼロになり建物の取り壊し料金分値引きされてしまう事実を知らない。
郊外＆バスアクセス（徒歩15分以上）の戸建なんかかったらそれこそ処分できないよ。

徒歩15分だと、どうですか？
ヤバイっすか？

徒歩15分って戸建の話ですか？　転売しやすいかどうかは消費者意識の問題でしょうね。

戸建なら仕方ないとはいえ、駐車場つきならまだ許容範囲と思いますが、売りやすくはないでしょうね。徒歩15分の借家に住んでいたことがあるけど、不便で早く引越したいと思いました。
5分以内　便利、　10分以内　我慢できる　15分　不便　20分　もういや　30分　ダメ　って感じでしょうか

駅10～12分だけど歩いてる(バス停目の前)
去年ガソリンが値上がりしたときは
車通勤の人はなみだ目になっていたよ

昨年大阪近郊の戸建（40坪)11年前5,480万で購入。駅（急行停車）徒歩10分東南角地でしたが
最後が坂道の為か半年間売れず4000万弱で売却望んでたんですが結局3200万でようやく
売れました。今年に入り同地区新築物件（35坪）2980万でも売れないそうです。
無論景気もありますがこれから益々人口が減少するなか利便性・立地の締める割合が高く
なるでしょうね。もう不動産で売買益がでる時代ではないですね。

駅徒歩10分圏内なら値崩れは心配しなくていいよ

現に８４１してるじゃん？？？
なら具体的に教えてよ

ここでは無いのかもしれないけど、土地の価値について頻繁に会話されていますので質問してみます。

固定資産が毎年きますが、そこに土地と家の評価が出ていますが、

通常は、この価格より随分上の価格で売買されていると思うのですが、
この価格より下で取引される事ってあるんでしょうか？

うる覚えですが、市場の取引だからいくらでもあると聞いたのですが、
特に土地って市場より下だと思うのですが…。
（建物はどっちでもいいんですが）

みなさん、実際どうでしょうか？

徒歩15分の場合、そのエリアが閑静な住宅街であったり、学校やスーパーが近くにあったりだとそこそ需要があると思います。

駅からの徒歩が近い程、利便性はよいわけで当然価格はさがりにくいですけど、そこに手が出せない購買層や専業主婦の奥様に小さな子供だと、駅から多少遠くても生活エリアが快適ならば、人気はあると思います。

>>845

それって新築限定の話ですよ。

中古になったとたんに、立地のいかんで不動産価値が上下しますから。
新築なら、多少遠くても消費者は目をつむりますが、中古となると厳しいです。
それと中古狙いの消費者は安く買おうという意識がるので、つけこまれます。

>>844

固定資産税の評価額は取引価格よりも低めに設定されないとみんな土地を持たなくなるよ。
当たり前の話です。
日本の制度は、土地を持っている人間に有利にできているのだから。
バブル崩壊の時に、急激に土地の値段が落ちて実勢価格と評価額が逆転したことがあるけど、
それは異例な状態。

もはや、変動のへの字も出てこないスレになってるなｗ

>>847
と言う事は、固定資産での評価額より同じくらいは小さいくらいは
お買い得って事？？

去年11月に7000万で売り出していたのだけど、リーマンのおかげで
さっぱり売れなくて、一度引っ込めて、また最近売り出したみたい。
そしたら、なんと5000万。余りにも値下げが出たから、見に行ったら
もう既に申し込みが何件も入っているようで、どうしても諦めがつかなくって
固定資産の評価額を見せてもらったら、そんなんでした。

これって、お得なのかなー。
そこは中古で30年以上古い物件です。
それって30年前の評価を継続しているからとか、なにかあるんですかね

転売を視野にいれてマンション買うなら尚更少しでも早く残債減らしますよね。それなら今なら変動＋繰り上げがベターですか？

残債を減らすなら変動で繰り上げは勿論だが余裕があれば元金均等払いで元金を早く減らすのもありだ。
無駄な利払いを減らすことができる。
それから繰り上げのタイミングは早め早めがポイント。数ヶ月でも利払い削減効果が現れる。繰り上げ返済手数料も無視出来ないから銀行選びの際は金利だけではなく、手数料も注意。