変動金利は怖くない！！その１０

>>219さん

こんにちは。丁寧な書き込みをありがとうございます。
利子として支払う金額が割と少なくていいですね！
ざっくりと計算すると、1700万で年利固定1.7％でしたら、1年間で28万円の利子ですよね。
10年間でだいたい280万もって行かれちゃうんだって思っていました。なので、14年で160万の
アップならぜんぜんいいじゃん！とか思いました（しろうと）。繰上げとかがよいんでしょうね。
変動にするとさらにお得なんですねえ。何とかなりそうな気がしてきました（笑）。

自分ならローン減税分を考えて、10年くらいで返すことを検討するかな。
4年分くらいだったら利子払っても50万くらいのものだろうか？

また、たちの悪い変動組が出て来たね。
こういう奴は、両方に迷惑。
スルーでいきましょう。

↑何に対してタチが悪いと決めつけてるんだか？
意味わかんないよ。

いきなり、上から目線なくせに、自分からは具体的な例をあげずに、
人を馬鹿にした書き込みをする人。
ここ見ていて、そんな事も解らないかい？

>>219
すいません。
計算間違ってないですか？
自分の勘違いかもしれないけど、222さんが書いてる通りで、毎年平均20万の利息を払ったら、14年くらいで280万くらいですよね。
少なくとも、固定の1.7%だと1980万くらいにはなると思うのですが。
あくまでそう思うだけだから、違ってたらごめんなさいですけど。

>>227
利息は残債に掛かるので毎月支払いをするたびに減っていきます
なので毎年同じ利息は掛かりません

ただ、自作のシートで計算した結果なので絶対正しいとは断言できません。
計算に使ったシートをアップしたので確認してみてください。
(OpenOfficeを使っていますのでExcelでは開けません)

http://touch.moehome.jp/down/1250335672.lzh
ダウンロードパスワード：1234

・固定　　　　　
：支払額￥64,504/月　トータル支払額：約￥18,659,755　支払い期間14.83年

この条件の場合

・1年め
　利息　289，000　　残高　16，515，000
・2年め
　　　　280，755　　　　　15，211，755
・3年め
　　　　255，370　　　　　14，503，125
・4年め
　　　　246，553　　　　　12，975，678
・5年め
　　　　220，587　　　　　12，422，264
・6年め
　　　　211，178　　　　　10，859，443
・7年め
　　　　184，641　　　　　10，270，054

大体この辺で、支払い総額をこえると思うのですが、どうですか？

おはようございます。
ミスが見つかりましたので修正しました。
ミスの内容は、借り入れ金額を1700万で計算しなければならないところを1600万で計算していたという
お恥ずかしい内容でした。
計算式自体は、計算結果の利息が>>229さんの計算した利息とほぼ一致するので間違いはないと思います。

誤
・固定　　　　　 ：支払額￥64,504/月　トータル支払額：約￥18,659,755　支払い期間14.83年
・変動(上限4.9%)：支払額￥59,578/月　トータル支払額：約￥20,576,811　支払い期間16.00年
・変動(上限2.9%)：支払額￥59,578/月　トータル支払額：約￥19,077,115　支払い期間15.50年
・変動(上限1.9%)：支払額￥59,578/月　トータル支払額：約￥18,123,866　支払い期間14.25年
・変動(上限0.9%)：支払額￥59,578/月　トータル支払額：約￥18,063,975　支払い期間14.00年
　↓
正
・固定　　　　　 ：支払額￥69,598/月　トータル支払額：約￥19,875,678　支払い期間15.42年
・変動(上限4.9%)：支払額￥63,302/月　トータル支払額：約￥21,798,161　支払い期間16.67年
・変動(上限2.9%)：支払額￥63,302/月　トータル支払額：約￥20,276,123　支払い期間16.17年
・変動(上限1.9%)：支払額￥63,302/月　トータル支払額：約￥19,263,296　支払い期間14.83年
・変動(上限0.9%)：支払額￥63,302/月　トータル支払額：約￥17,980,279　支払い期間14.00年

しかし、おかげで見えてきたものがあります。
1700万借りると固定に比べて変動がぐっとお得になりますね。

借入金額が多くなればなるほど変動の方がメリットを受けやすくなるのは分かっていましたが
100万の違いでもかなり大きいですね。

頭金を100万多く入れるか、100万安い物件を選ぶのか、
物件・頭金そのままで変動にするのか、やっぱり固定にするのか
選択肢は色々ありますが、どれを選ぶのかはその人それぞれの価値観の違いですね。

私ならがんばって頭金を100万多く捻出するかな？

>>230
ごめんなさいね。
別にいじわるするつもりではなかったのですが、自分はあなたの計算パターンに、減税分を引いたものを計算していたのですが、どうしても合わないようだったので。
ちなみに、固定の利息に誤差が出たのは、ズボラな自分が計算しやすくするために毎月の支払額を4円引いたからです(笑)
本当は計算シートを見れたら良かったんですが、オープンオフィスを入れているわりに、うちのパソコンでは見れなかったので。
計算し直していただいてありがとうございます。
減税分を加えた結果を後で載せておくので、ご自分のと比較してみて下さい。

2000万以下20年ローン（繰り上げで実質それ以下とは別に）くらいの人は変動固定どちらでもいいと
思います。

問題は超長期3000万コースの人ですね。変動固定ではかなりの差が出ます。
低金利がしばらく続くようならば（今のままではなく、優遇後３％以下）元本がかなり早く減るので、
固定差額と何年かに一度の繰り上げだけで20年くらいで終わる可能性があります。
しかし、最初から35年長期で借りてしまうと、前半によほどの繰り上げを行わないと意味が無いですし、
そのような事をするのならば最初から頭金で入れればいいわけなので出来ないからそのローンを組んでいる
方が大半だと思います。

前回の好況時が5年で0．5の上昇でした。今の経済状況を考えると向こう5年は優遇後３％超えは
確率としてかなり低いのではと思います。それにそのような高金利の時代になればインフレ率もかなり
上昇し、負債の目減りもあり得ますので金利の上昇だけを見るのもどうかと思いますし。

この辺を書くと都合のいいようにしか考えてないと言われる方がいますが、都合の悪いシナリオを
言っている方は国債暴落とか財政破綻などあまり現実的では無いシナリオばかりなので・・・

>>232さん
その辺の理屈は固定選択者の僕も十分に理解していますよ。
そして前半部分の内容は可能性という意味で大筋同意します。

しかし、
>国債暴落とか財政破綻などあまり現実的では無いシナリオばかりなので・・・
などと言わずに、
>>186をお読み下さい。
僕は何度もこういう意見を述べています。
人それぞれですが、僕は超長期3000万コースの人こそ固定金利を選択するべきだと考えます。
よくある住宅ローン指南本やサイトと同意見なのです。
住宅ローンにおける安定とは、総返済額では語れません。
金利を気にする気にしないではなく、月支払額が上がらないという安心感は人によっては総返済額よりも大切です。

もっとも、今後長期固定金利が3％を大きく上回ってくると、さらに選択しづらくなるし、すでに現時点で大手都市銀の超長期固定金利は、ゼロ金利解除前から比べると1％以上上がっていますがね。
実際、固定金利を選択するには、ある程度の余裕が必要ですね。
ただし、変動選択にはある程度ではなく、かなりの余裕が必要ではないかと、僕は考えます。

もちろん一度固定で組んだからとほったらかしではなく、都度見直しを行うのですよ。
残り10年で返せる目処が立てば、より有利な固定金利への変更を行いますし、収入が増えてかなりの余裕が出来れば変動への借り換えを検討もするのです。
そうすれば、現在変動を選択されている人との総返済額の差は、縮まることはあっても広がることは絶対にない。

重ねて言いますが、人それぞれですよ。

残り10年で、より有利な固定金利があれば、ね。
実際、借り換えが有利なのは金利差1%以上で、ローンの残高が1000万以上はないと意味ありません。
手数料がかかるから。
長期固定を3%で借りているとしたら、優遇がどのくらいついているかわからないですけど、10年固定とか7年固定が優遇後2%きるかどうかは微妙ですよね。
どう借りるかは人それぞれだから、別にどちらでもいいとは思いますが。
たくさん借りるなら、長期固定が安心だとは思いますよ。

>>234さん
233です。
おっしゃるとおりですね。
ましてや僕の場合は、ネット銀行で20年固定2.5％未満で返済中ですから、そうそう有利な固定金利への変更などないと思っています。
あれば、ですよ、あれば（笑）。

とにかく言いたいことは一つです。
「変動金利は、"人によっては"、"状況によっては"怖い！！」んです。
一律に「変動金利は怖くない！！」なんて有り得ない。
だからこのスレその10まで伸びてるんでしょ？

本当の意味で怖くない人は、有効に総返済額を減らせばよろしい。
怖くないと思い込んでいるだけの人は、破綻しないまでも、お金以上に大切なものを失わないようご注意下さい。

こんな僕にも、変動金利は怖くない！と思わせてくれる新たな視点をお持ちの方は、是非ご指南下さい。

>「変動金利は、"人によっては"、"状況によっては"怖い！！」んです。
>一律に「変動金利は怖くない！！」なんて有り得ない。

同意見なんですが、ここによく書かれるかたは、そうではないと言い切るのですよ。
怖くないかたは、そのご自分のその状況を述べたうえで怖くないと言えば、皆さん納得するのにね。
明らかに怖いと思える状況の人が、大きな金利上昇は当面ないから、固定3%相当額との差額を毎月繰上すると言っても、実際出来ない人が、そういう状況だから怖くないって言っても説得力ないですよ。
その理論には、納得しますがね。ただ、一律、万人がそういう状況であることが可能であれば、みんな変動金利を選んでいるよね。(笑)

>>233

価値観の違いといってしまったら話が終わってしまいますが、

>個人的な難局に金利上昇局面が重なるという場面

もともと毎月3%相当の返済額（差額繰り上げ返済）をしておりますので、変動が優遇後3%（優遇前4.5%）
政策金利が3.5%くらいまで上昇しないと月々の返済額は変わりません。よって日銀が今後14回利上げを
行い続けなければ月々の返済額が増える事は無いのです。（実際は5年125%ルールがありますのでたぶん
可能性としては限りなくゼロに近いと思います。（毎月繰り上げ返済は過去スレを見てください）

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/29971/res/9-9

↑この辺を読むと繰り上げ返済をうまく活用すれば変動は怖くないという結論になるのではと思っています。
住宅ローンにとって最大のリスクは残債が多く残っている事だと私はとらえています。特に今のような
デフレの長期化、賃金が上がりにくい世の中では金利が上昇する怖さより負債がいつまでも減らない怖さの
ほうが私は強いです。

何度も出ていますが、3000万の借り入れの場合、当初返済額の内訳は
変動1%で
元本60000円利息25000円
固定3%で
元本40000円利息75000円
になります。変動は差額繰り上げだけで固定よりも月間80000円多く元本が減ります。
1年間金利が変わらなければ固定と同じ返済額にしているだけで960000円も元本が固定より減っています。
（計算はアバウトです）

そして返済額軽減で繰り上げしていけば、さらなる金利上昇局面でも耐えられますし、月々の返済額が
減っても月々の繰り上げ額を増やしますので毎月の返済額は最初と変わりませんので固定と同じ感覚で
変動金利が大きく上昇するまではどんどん元本が減って行くのです。

私は35年で借りるのは悪く無いと思います。リスクという面で見ればむしろなるべく長く借りるべきだと
思っています。（長く借りても繰り上げして短くなれば結果返済額はほぼ一緒なので）
ただ、35年で借りて本当に35年掛けて返すのは怖いと思っています。
今から35年前と今を比べて見てください。世の中は劇的に変化しています。35年固定にしてしまった事が
逆にデメリットになる可能性は十分にあると思います。その点、変動にして早めに元本を減らしておけば
かなり身軽になっているはずです。それに、私たちの世代は今後社会保障がどんどん薄くなって行く事が
想像出来ます。35年掛けて完済したけど手元には何も残っていなかったなんて事も大きな不安です。
35年固定で借り入れて60まで完済の目処がなく、残りは退職金でなんて考えている人はかなり
危険な部類の人だと思います。
もちろん固定だって繰り上げはするでしょう。しかし、元々高い金利を払っているわけですから変動に
比べて効果は薄いです。ですから、35年固定で借りる方はその後の返済計画をしっかり持っていないと
危険だと思います。何年でどの程度繰り上げして何歳までに完済し、定年までにどの程度貯蓄するなど。
変動と違って返済額を固定する安心感を得るわけですからそこまで考えなければ危険となると思います。
おっしゃる通り、その辺は変動はすべて金利次第ですのでこういった当初こういった計画が立てられません。
しかし、10年経過すればある程度目処がついていると思います。変動は返済のすすみ具合で常に舵を
取っていなければならないのである意味大変なのかもしれませんが、苦労するメリットは十分あると思います。

繰り返しになりますが、私の考えでは
1.借入額の如何に限らず35年で借り入れる
2.変動で借り入れて月々の返済額は3%以上を想定した額にする
3.数年に1度はまとまった額を繰り上げ返済する
4.繰り上げ返済は返済額軽減で行い、返済額が減った分は月々の繰り上げ額を増やす。
5.金利上昇局面で月々の返済額が増えた場合は、月々の繰り上げ額を減らして対応する。
です。

>>212=216さん

215です。

5年後から金利上昇かつ病気等の出費、、それは大変かもしれないですね。
精神的にも良くないですね。

ただ私は負担になるほどの金利上昇が起きるより、
今のご時世では収入減になる可能性の方が高いと考えて変動にしました。

必ずとは言いませんが、変動なら景気が悪ければ、金利も下がりローン負担も下がりますし、
景気がよく金利が上がれば収入が増える可能性も高いてす。

5年後支払額見直しと上限125%は、金利の上昇と収入の増加のタイムラグを
埋めてくれるものだと私は考えています。なので、リスクと考えた事はないですね。

この仕組みがないと、即破綻となってしまう人もいますよね。

それに5年の間に繰上でき、一部は対応できます。

>2.変動で借り入れて月々の返済額は3%以上を想定した額にする
>3.数年に1度はまとまった額を繰り上げ返済する
>4.繰り上げ返済は返済額軽減で行い、返済額が減った分は月々の繰り上げ額を増やす。
>5.金利上昇局面で月々の返済額が増えた場合は、月々の繰り上げ額を減らして対応する。

状況によっては、矛盾することになりません？
状況的にそれが出来なくなる場合は、想定されていないの?
それから、折角繰上して元金減らすのに、利息を多く払わなくて済む期間短縮型にどうしてされないの？

>>236

こういうのをあおりと言うんじゃないの？
どうせおまえは口だけとかさ、そんなおまえも口だけ固定で競売予備軍なんじゃないの？
なんならおまえの年齢と借入額と完済時期を言ってみろよ。
ってのと同じレベル。

>利息を多く払わなくて済む期間短縮型にどうしてされないの？

返済額軽減でも期間短縮でも毎月返済する額が同じならば払う利息も完済する時期も一緒ですよ。
まとめて繰り上げしても額にもよりますが、差は少額です。一度計算してみて下さい。