ザ・パークハウス戸塚レジデンス

便がいいとはいえ、通勤時の電車は座れないし、都心にさほど近くもないですからねー。。。
もう少し東京寄りでも探してみようと思いました。

戸塚は正直ほとんど今まで馴染みもなく、どんな土地柄なのか全然知りませんでした。
今回購入検討にあたり、家族で休日にレジデンスの周辺を歩いてみたのですが、周りは戸建が多くとても閑静な住宅街ですね。
細い道が多いので車の運転は慣れるまでは大変そうですか、近辺はとても静かで過ごしやすそうでした。
老後も住む事を考えれば、ショッピングセンターも近くに色々あるので日常の買い物には全く困りませんし、近くで外食も出来そうです。
日立の跡地も気になったので、工事現場の方に今後の建設予定をお伺いしたところ平地にするだけとのことでした。
近隣には個人病院や調剤薬局などもあり、安心して過ごしやすそうな環境でしたよ。
ただ都心勤務の方にはやはり少し遠いですし、戸塚という田舎くさい土地柄（名前なのでしょうか…）からはどうしても脱却出来ない感じはありますね。
住居を購入するにあたって何を第一優先に購入するかによりますが。。。
ザ・パークハウス戸塚の近辺へも行ってみましたが、こちらの方は町の中心といった感じで、単身者や共働きのご夫婦などには駅近でマンションの近くに商店やコンビニ等多いので便利で良さそうでした。
パークハウス戸塚レジデンスとパークハウス戸塚は家族構成やそれぞれが求める環境によって選択することになりそうですね。

地元民からするとやっと駅近フラットな場所にマンションが建ったなぁという感じですが、
場所や沿線にステータス的なものを求める人には不向きかも。
東海道・横須賀線が同一ホームにあって地下鉄で小田急・京急・相鉄線にアクセスできる
市内では有数の便利さなので実利重視にはお勧めかも。
と営業マンのようなこと書いてしまいました^^;

知り合いの家の近く（矢部町）にマンションを建設中らしいですが、詳細知ってる方いますか？
戸塚西口から歩いて１０分くらいで、７０戸くらい、販売は大成有楽不動産のようです。
駅前より静かでいいんですが、物件の情報が何もなくて・・・

オーベル横浜矢部の事でしょう？
新子安にも小規模物件で、敷地確保済みだよ
白楽レジデンスのイメージからすると、価格は
高っぱりな会社なイメージがありますがね。
様子見でいきましょうよ。

戸塚はマンションブームですね。

87＞こちらのマンションは、戸塚駅から長後街道を登って行って、矢沢の交差点を少し進んで奥に入ったところにあります。
住所は戸塚区矢部町字猿ケ谷1541-1（地番）
4階建ての低層マンションで、74戸。
大成有楽不動産分譲で、施工は長谷工コーポレーション。
完成予定は2014年5月末です。

戸塚駅からだと、徒歩10分はきついと思います。大人が普通に歩いて15分くらいではないでしょうか？
市営地下鉄の踊場駅のほうが若干近いと思います。
踊場駅からだと下り坂で徒歩10分くらいでしょうか？
ただ、戸塚駅からだと長後街道をだらだらとゆるい上り坂を登っていくので、坂道NGの方は候補に入らないかも。
戸塚駅までのバス便も豊富なので、帰りはバスを使うのも手です。（停留所2つ分くらいだったと思います。）

閑静な住宅街なので、落ち着いて子育てができる環境だと思います。
小学校も、レジデンスのように、パンク状態ではないので、プレハブではなくて、ちゃんと校舎で授業を受けられると思います。

まだ、HPも開設されていないので、間取りとか、販売計画がわからないのですが、ご興味のある方は現地を見て比較されると参考になると思います。

機械式の駐車場の音は、どれぐらい響くのか？心配です。
ここは、電車の音も　響くと近所の方から聞いています。
機械式の騒音状況、ご存知の方　ご意見お願い致します。

日立の跡地にはマンションが建つと、他の業者の営業さんが言ってました。信憑性はわかりませんが、あの場所で平地にするだけというのは、開発が進む戸塚ではないかと…

日立の跡地にマンションが建つとすると、価格はレジデンスの比じゃないですよね、きっと。
そうなると、レジデンスの東向きの眺望や日照に影響がでるので、販売価格が少しは下がるかな？
それとも既に織り込み済みなのかな？

>90
目の前の資生堂寮も気になりますね。退去済みのようですが。オーベルの現地見てきましたが高圧線が気になりました。

道路が追いつくのだろうか。

日立跡地はショッピングモールと聞いてますけどどうなんでしょね。
あそこ、それに、汚染水がらみでマンションは難しいと聞いたことがあります。

ユニーとか駅前にあるからタワマンを建てて。

戸塚駅周辺の開発は平面展開に徹して欲しい。
日立跡地がラゾーナ川崎みたいな作りのショッピングモールになったら楽しそう。

メーカー工場の跡地、保養所の跡地・・・
大企業保有の不動産がどんどん売却されてマンションかショッピングモールばっかり増えていく
喜んでる場合じゃないね、今の日本経済は。

東戸塚にもパークハウスできるよね。戸塚は地盤弱いし、浸水の心配もある。
個人的には、街並みも綺麗なあちらにするつもり。

東戸塚のパークハウス出てくるね。
坪単価いくらぐらいですか。
正直、予算に限りのある家族者です。
この辺に詳しい方、教えてください。～戸塚との比較等
戸塚の２物件は、５千万円台で見送りました。
このまま夢破れてしまうのか・・・
対照的に安く販売してくるとか～（笑）
娘のためにも、必死で探しているのですが。

＞101さん
残念ながら、間違いなく東戸塚の方が高いですよ。75平米5000万台半ばって感じを予想します。

東戸塚のほうが駅からは近いですが、実際に現地をご覧になってみた方がいいと思います。
敷地内は高圧線が通っているし、これはかなりマイナス。
隣地には高圧線の鉄塔がたっていますし。
用地取得価格は戸塚の2物件よりは安いと思います。
ですが、他現場で採算割れているものとかの損もおそらく乗っけてくるでしょうから、パークハウス戸塚と同じくらいか、少し安いくらいだと思います。
ただ、こちらの方が、一戸当たりの平均専有面積は狭かったと思います。（建築面積に対しての戸数が多い）
現地に『お知らせ看板』があります。
坪単価は同じくらいでも、専有面積が狭ければ必然的に物件価格は安くなりますので、ご予算が限られていても広さを求めなければ検討の価値はあると思います。

101さん、戸塚駅周辺住民Ａの意見
東戸塚は美しすぎて、くつろがない。東戸塚オーロラモールで買い物→エスカレーターから落ちないよう
手すりをしっかり握りしめて東戸塚駅到着→戸塚駅に戻ると、ほっと一安心、それはさておき。

戸塚にこだわらなければ、上大岡が良いと思う。市営地下鉄ＯＫなら、上大岡駅隣りの港南中央駅付近もいい。
港南中央駅は、すぐ近くに横浜刑務所があるけれど、マイナスイメージ薄し。
周辺も整備されて良い散歩コース。行政も住民も努力して環境の良い町づくりをしていると思う。
この近辺でいくつか物件出てるんじゃない？

あとおすすめは相鉄線沿線。星川駅はＪＲ保土ヶ谷駅からも歩いて15分弱。
確かビジネスパーク～保土ヶ谷駅を結ぶバスが無料であったような。
横浜らしい風情ある下町といった感じ。見てみて。

１０４
雑然とした戸塚も住めば都で落ち着くんだね。
東戸塚パークハウスは、宣伝しなくても高倍率であっという間に完売するよ。

戸塚も東戸塚もいい街です。どちらも人気物件になりそうですね。個人的には戸塚の電車利便性の方に魅力を感じています。

戸塚、東戸塚どちらを選ぶかは、美的センスの違いでしょう。

新しく開発された街がよいなら東戸塚、古さと新しさが混在する街がよいなら戸塚、ってことでしょうか？

だと思います。

モデルルームの先行見学が4/13から始まっているみたいですが、
どなたかいかれましたか？価格はいくらくらいなんでしょうか？

モデルルーム行きましたよ。
居室部分はいたって普通。
工期の関係でレジデンスももうひとつもオプション選択不可。
カラーセレクトはできません。
部屋ごとに割り振るとのこと。
間取り変更も不可。
一番高い部屋は7900万円台。
平均は5500万台～くらい。
どの部屋も大体の価格提示ありましたが、端数はまだ決まっていないとのこと。
営業も、マンションではなく戸塚の街のアピールばかり。
熱が冷めました。

結局なんだかんだ言ってもここって東戸塚ほどじゃないんですよね。道路も整備されてなく駅からの歩道が狭いし駅前もあたらしいだけでブランドも陳腐ですし。なのに高い設定。だんだん学区とかステータスを知ってくうちにここは高いと感じてくんでしょうね。

そんなに高いかな？初期に＞14さんが予想している適正な価格だと思いますが。

戸塚は東海道の宿場町として古くから栄えてきた街。東戸塚は20年前まではほとんど田畑だった街。私は電車利便性も含め戸塚の方がいいなと思います。

ここはプラウド鎌倉大船に条件的に似てる気がするのだが、
あちらも1階の安い部屋でも5000万以上で、最高は8000万超えてた
からね。
大船も人が住むような場所じゃないという人もいる土地だけど、
駅から徒歩圏で買い物も便利となれば、それは大きな価値になり、
あっという間に完売の人気物件だった。

だから、このくらいの値段は想定範囲内。

先日、先行ＭＲ説明会に行ってきました。
本物件は、ＭＲの説明員の話によれば、坪単価で平均２４０万の設定だそうです。
パークハウス戸塚の方はこれよりも若干安くなる予想とのこと。
ただ、先行ＭＲ見学者のアンケート結果により若干の修正が戸別に行われるみたいです。

戸塚なんてちょっと前は、坪単価１７０万～１９０万前後といわれていたけど、
やはり再開発地域であることで三菱も強気の価格設定をしているとのこと。
この点については、戸塚を含めて武蔵小杉などの再開発地域の物件リストの坪単価を
再開発前と後で色分けして説明された。要するに戸塚といえどももう今やそれなりの価格に
なるんですよーという説明でした。

２重床２重天井だけど、リビングの天井までの高さは２ｍ４０ｃｍと低め。
キッチン近くには建物の中心を横断する大きな梁があり、この地点では天井高さを低く感じます。
あと、戸塚の三菱の両物件とも宗教法人施設が隣接している点は、説明員も気にされていました。

レジデンスの方は駅から徒歩７分ということですが、
比較的交通量の多い線路沿いに道を実際にあるいてみると、やっぱり遠く感じました。
特にマンション直前の緩い坂を見上げたとき、距離を遠く感じました。

坪単価240万円ですか。思った以上に割高ですね。これだったら時間を買う意味込めて、ローン増やして都内かなぁ。…あと20万円くらい安かったらな(笑)

高すぎる。戸塚みたいな田舎でアホくさい。

認めたくない人もいるようですが、これが今の戸塚(駅近)の価格です。なんだかんだでこの価格でもそれほど時間かからずに完売すると予想します。

MRでは坪単価平均２４０万で設定しているのと話でしたが、部屋によって価格幅はかなりあります。ざっとみると約１９９万／坪（東向き１階（ほぼ半地下））～約２７９万／坪（南西向き最上階６階角部屋）です。

（例）
（最高額）南西向きの最上階角部屋（601号室、4LDK、80.69m2）：７９００万円台→７９９９万とすると、約２７９万／坪
（中間）東向きの最上階角部屋（616号室、3LDK、76.95m2）：５６００万円台→５６９９万とすると、約２４５万／坪
（中間）東向きの低層階部屋（317号室、3LDK、76.95m2）：５２００万円台→５２９９万とすると、約２２８万／坪
（最低額）東向きの低層階部屋（107号室、2LDK、64.69m2）：３８００万円台→３８９９万とすると、約１９９万円／坪

最高額の計算が違うような。面積が94.71なのかな？

120より一部修正
（最高額）南西向きの最上階角部屋（601号室、4LDK、94.71m2）：７９００万円台→７９９９万とすると、約２７９万／坪

妥当な値段じゃないか。すぐに売れると思うよ。

戸塚に住んでますが、上記のような値段の価値ってあるんでしょうか？
この値段ならもっと都内近くのいい物件があるきがする・・・・

戸塚駅近の上倉田町字上耕地４４８番２の公示地価が、400000円／m2なので、
坪あたり、132.14万円／坪

公示地価の根拠：http://toushi.homes.co.jp/owner/kanagawa/city140110/chika13061.html

よく言われているのが、建物の単価（施工主への支払い）は、約７０万円／坪だから、

[土地の坪単価]132.140（万円／坪）÷[容積率]１５０（％）＋[建設坪単価]７０万＝１５８．０９万円

これに売値に対する原価率70% として、1/0.7＝1.4 をかけると、

１５８．０９万円／坪×1.4＝２２１．３３万円／坪

これが戸塚駅近（上倉田町字上耕地４４８番２）に容積率１５０％のマンションを建てた場合の下限価格。

まあ、実際に、三菱がこの土地をいくらで手に入れたかで、変わってくるかとは思うけど、
かりに132.14万円／坪で土地を購入していたと仮定すれば、坪単価平均を約２４０万円／坪と設定した三菱は、
強気なんじゃないかと思う。

どこかで調べれば、三菱の入手価格も分かるのでは？特に、パークハウス戸塚は、コンペで取得しているから、
かならずどこかに公表されているはず。それを上記算出式に代入すれば、もっと正確な下限価格が
わかるかと思います。

この計算、意味不明です。

【ご本人様からの依頼により削除いたしました。管理担当】

マンション分譲価格の値段は、おおよそ

[（土地の仕入れ値の坪単価/容積率）　＋建物建設費坪単価　]　×　（１／原価率）×　坪数　

で設定されていると聞きます。

本物件の実際の土地の仕入れ値は分からないので、戸塚駅近くの別の物件の公表地価を代用して、
この物件と同じ容積率で戸塚駅近に建てる場合のマンションの坪単価を算出してみました。
その結果が125です。なお、建物建設費を７０万／坪、原価率を７０％としています。

戸塚も便利な所だと思うのですが地下鉄はあまり利用しないだろうし、東海道線は通勤時間帯かなり混んでますよね。戸塚駅は今まででもけっこう人が多いというイメージがあったのですが、マンションが増えたら更に人が多くなるのでしょうし。街の感じは暮らしやすそうで気に入っているのですが、価格が高いならもう少し東京よりの場所がいいのかなとも思います。

129さん
価格幅がありますので、その中で安目を狙えばいいかと。
もっとも１９９万／坪でも高いと言われるなら、ここは購入対象から外れるかと思います。

この付近の中古物件を見ると、築１０年位で約４０万／平米～約５０万／平米、すなわち、
これに４００／１２１を乗算すると、１３２．２万／坪～１６５．３万／坪と落ち着いています。

http://www.contract.reins.or.jp/search/waa01-04DSP.do?r=22498070032844...

あるＨＰでは、年間約４万／坪の価格下落するとと言われていますので、
仮に２００万／坪のマンションを買った場合、その１０年後に１６５．３万で売れれば、
それ相応の物件だったといえるかと思います。２４０万／坪となると・・・・やはり戸塚再開発地域の
不動産バブルを期待するしかないかと・・・
勿論、マンションの価格なんて実際に今後どうなるかわかりませんがね

強気の価格設定ですね。
この価格帯だと、東戸塚で同じ広さのタワマン、武蔵小杉のタワマン（同じ広さでも2LDKになるけども）に手が届くことを考えると、戸塚にこだわりがある人向けって感じですか。

武蔵小杉のタワマンは坪280～300だよ。