ザ・パークハウス戸塚レジデンス

東戸塚のパークハウス出てくるね。
坪単価いくらぐらいですか。
正直、予算に限りのある家族者です。
この辺に詳しい方、教えてください。～戸塚との比較等
戸塚の２物件は、５千万円台で見送りました。
このまま夢破れてしまうのか・・・
対照的に安く販売してくるとか～（笑）
娘のためにも、必死で探しているのですが。

＞101さん
残念ながら、間違いなく東戸塚の方が高いですよ。75平米5000万台半ばって感じを予想します。

東戸塚のほうが駅からは近いですが、実際に現地をご覧になってみた方がいいと思います。
敷地内は高圧線が通っているし、これはかなりマイナス。
隣地には高圧線の鉄塔がたっていますし。
用地取得価格は戸塚の2物件よりは安いと思います。
ですが、他現場で採算割れているものとかの損もおそらく乗っけてくるでしょうから、パークハウス戸塚と同じくらいか、少し安いくらいだと思います。
ただ、こちらの方が、一戸当たりの平均専有面積は狭かったと思います。（建築面積に対しての戸数が多い）
現地に『お知らせ看板』があります。
坪単価は同じくらいでも、専有面積が狭ければ必然的に物件価格は安くなりますので、ご予算が限られていても広さを求めなければ検討の価値はあると思います。

101さん、戸塚駅周辺住民Ａの意見
東戸塚は美しすぎて、くつろがない。東戸塚オーロラモールで買い物→エスカレーターから落ちないよう
手すりをしっかり握りしめて東戸塚駅到着→戸塚駅に戻ると、ほっと一安心、それはさておき。

戸塚にこだわらなければ、上大岡が良いと思う。市営地下鉄ＯＫなら、上大岡駅隣りの港南中央駅付近もいい。
港南中央駅は、すぐ近くに横浜刑務所があるけれど、マイナスイメージ薄し。
周辺も整備されて良い散歩コース。行政も住民も努力して環境の良い町づくりをしていると思う。
この近辺でいくつか物件出てるんじゃない？

あとおすすめは相鉄線沿線。星川駅はＪＲ保土ヶ谷駅からも歩いて15分弱。
確かビジネスパーク～保土ヶ谷駅を結ぶバスが無料であったような。
横浜らしい風情ある下町といった感じ。見てみて。

１０４
雑然とした戸塚も住めば都で落ち着くんだね。
東戸塚パークハウスは、宣伝しなくても高倍率であっという間に完売するよ。

戸塚も東戸塚もいい街です。どちらも人気物件になりそうですね。個人的には戸塚の電車利便性の方に魅力を感じています。

戸塚、東戸塚どちらを選ぶかは、美的センスの違いでしょう。

新しく開発された街がよいなら東戸塚、古さと新しさが混在する街がよいなら戸塚、ってことでしょうか？

だと思います。

モデルルームの先行見学が4/13から始まっているみたいですが、
どなたかいかれましたか？価格はいくらくらいなんでしょうか？

モデルルーム行きましたよ。
居室部分はいたって普通。
工期の関係でレジデンスももうひとつもオプション選択不可。
カラーセレクトはできません。
部屋ごとに割り振るとのこと。
間取り変更も不可。
一番高い部屋は7900万円台。
平均は5500万台～くらい。
どの部屋も大体の価格提示ありましたが、端数はまだ決まっていないとのこと。
営業も、マンションではなく戸塚の街のアピールばかり。
熱が冷めました。

結局なんだかんだ言ってもここって東戸塚ほどじゃないんですよね。道路も整備されてなく駅からの歩道が狭いし駅前もあたらしいだけでブランドも陳腐ですし。なのに高い設定。だんだん学区とかステータスを知ってくうちにここは高いと感じてくんでしょうね。

そんなに高いかな？初期に＞14さんが予想している適正な価格だと思いますが。

戸塚は東海道の宿場町として古くから栄えてきた街。東戸塚は20年前まではほとんど田畑だった街。私は電車利便性も含め戸塚の方がいいなと思います。

ここはプラウド鎌倉大船に条件的に似てる気がするのだが、
あちらも1階の安い部屋でも5000万以上で、最高は8000万超えてた
からね。
大船も人が住むような場所じゃないという人もいる土地だけど、
駅から徒歩圏で買い物も便利となれば、それは大きな価値になり、
あっという間に完売の人気物件だった。

だから、このくらいの値段は想定範囲内。

先日、先行ＭＲ説明会に行ってきました。
本物件は、ＭＲの説明員の話によれば、坪単価で平均２４０万の設定だそうです。
パークハウス戸塚の方はこれよりも若干安くなる予想とのこと。
ただ、先行ＭＲ見学者のアンケート結果により若干の修正が戸別に行われるみたいです。

戸塚なんてちょっと前は、坪単価１７０万～１９０万前後といわれていたけど、
やはり再開発地域であることで三菱も強気の価格設定をしているとのこと。
この点については、戸塚を含めて武蔵小杉などの再開発地域の物件リストの坪単価を
再開発前と後で色分けして説明された。要するに戸塚といえどももう今やそれなりの価格に
なるんですよーという説明でした。

２重床２重天井だけど、リビングの天井までの高さは２ｍ４０ｃｍと低め。
キッチン近くには建物の中心を横断する大きな梁があり、この地点では天井高さを低く感じます。
あと、戸塚の三菱の両物件とも宗教法人施設が隣接している点は、説明員も気にされていました。

レジデンスの方は駅から徒歩７分ということですが、
比較的交通量の多い線路沿いに道を実際にあるいてみると、やっぱり遠く感じました。
特にマンション直前の緩い坂を見上げたとき、距離を遠く感じました。

坪単価240万円ですか。思った以上に割高ですね。これだったら時間を買う意味込めて、ローン増やして都内かなぁ。…あと20万円くらい安かったらな(笑)

高すぎる。戸塚みたいな田舎でアホくさい。

認めたくない人もいるようですが、これが今の戸塚(駅近)の価格です。なんだかんだでこの価格でもそれほど時間かからずに完売すると予想します。

MRでは坪単価平均２４０万で設定しているのと話でしたが、部屋によって価格幅はかなりあります。ざっとみると約１９９万／坪（東向き１階（ほぼ半地下））～約２７９万／坪（南西向き最上階６階角部屋）です。

（例）
（最高額）南西向きの最上階角部屋（601号室、4LDK、80.69m2）：７９００万円台→７９９９万とすると、約２７９万／坪
（中間）東向きの最上階角部屋（616号室、3LDK、76.95m2）：５６００万円台→５６９９万とすると、約２４５万／坪
（中間）東向きの低層階部屋（317号室、3LDK、76.95m2）：５２００万円台→５２９９万とすると、約２２８万／坪
（最低額）東向きの低層階部屋（107号室、2LDK、64.69m2）：３８００万円台→３８９９万とすると、約１９９万円／坪

最高額の計算が違うような。面積が94.71なのかな？

120より一部修正
（最高額）南西向きの最上階角部屋（601号室、4LDK、94.71m2）：７９００万円台→７９９９万とすると、約２７９万／坪

妥当な値段じゃないか。すぐに売れると思うよ。

戸塚に住んでますが、上記のような値段の価値ってあるんでしょうか？
この値段ならもっと都内近くのいい物件があるきがする・・・・

戸塚駅近の上倉田町字上耕地４４８番２の公示地価が、400000円／m2なので、
坪あたり、132.14万円／坪

公示地価の根拠：http://toushi.homes.co.jp/owner/kanagawa/city140110/chika13061.html

よく言われているのが、建物の単価（施工主への支払い）は、約７０万円／坪だから、

[土地の坪単価]132.140（万円／坪）÷[容積率]１５０（％）＋[建設坪単価]７０万＝１５８．０９万円

これに売値に対する原価率70% として、1/0.7＝1.4 をかけると、

１５８．０９万円／坪×1.4＝２２１．３３万円／坪

これが戸塚駅近（上倉田町字上耕地４４８番２）に容積率１５０％のマンションを建てた場合の下限価格。

まあ、実際に、三菱がこの土地をいくらで手に入れたかで、変わってくるかとは思うけど、
かりに132.14万円／坪で土地を購入していたと仮定すれば、坪単価平均を約２４０万円／坪と設定した三菱は、
強気なんじゃないかと思う。

どこかで調べれば、三菱の入手価格も分かるのでは？特に、パークハウス戸塚は、コンペで取得しているから、
かならずどこかに公表されているはず。それを上記算出式に代入すれば、もっと正確な下限価格が
わかるかと思います。

この計算、意味不明です。

【ご本人様からの依頼により削除いたしました。管理担当】

マンション分譲価格の値段は、おおよそ

[（土地の仕入れ値の坪単価/容積率）　＋建物建設費坪単価　]　×　（１／原価率）×　坪数　

で設定されていると聞きます。

本物件の実際の土地の仕入れ値は分からないので、戸塚駅近くの別の物件の公表地価を代用して、
この物件と同じ容積率で戸塚駅近に建てる場合のマンションの坪単価を算出してみました。
その結果が125です。なお、建物建設費を７０万／坪、原価率を７０％としています。

戸塚も便利な所だと思うのですが地下鉄はあまり利用しないだろうし、東海道線は通勤時間帯かなり混んでますよね。戸塚駅は今まででもけっこう人が多いというイメージがあったのですが、マンションが増えたら更に人が多くなるのでしょうし。街の感じは暮らしやすそうで気に入っているのですが、価格が高いならもう少し東京よりの場所がいいのかなとも思います。

129さん
価格幅がありますので、その中で安目を狙えばいいかと。
もっとも１９９万／坪でも高いと言われるなら、ここは購入対象から外れるかと思います。

この付近の中古物件を見ると、築１０年位で約４０万／平米～約５０万／平米、すなわち、
これに４００／１２１を乗算すると、１３２．２万／坪～１６５．３万／坪と落ち着いています。

http://www.contract.reins.or.jp/search/waa01-04DSP.do?r=22498070032844...

あるＨＰでは、年間約４万／坪の価格下落するとと言われていますので、
仮に２００万／坪のマンションを買った場合、その１０年後に１６５．３万で売れれば、
それ相応の物件だったといえるかと思います。２４０万／坪となると・・・・やはり戸塚再開発地域の
不動産バブルを期待するしかないかと・・・
勿論、マンションの価格なんて実際に今後どうなるかわかりませんがね

強気の価格設定ですね。
この価格帯だと、東戸塚で同じ広さのタワマン、武蔵小杉のタワマン（同じ広さでも2LDKになるけども）に手が届くことを考えると、戸塚にこだわりがある人向けって感じですか。

武蔵小杉のタワマンは坪280～300だよ。

＞131
中古タワーも選択肢として考えているようならまだ買わない方がよいかと。タワーと低層、新築と中古、駅前と駅至近の住宅地。住み心地、教育環境、資産価値、ライフスタイル、色々違ってくる。たくさん見て、自分の価値に合う条件が見えてくるとよいですね。

タワーと低層だと維持費も違ってきますね。

ですね～。
掲示板を見ていて思いますが、「一戸建て」ＶＳ「マンション」。
「低層」ＶＳ「タワー」。
「大船ＶＳ鎌倉ＶＳ東戸塚ＶＳ武蔵小杉」
・・・・・

比較に意味があるのでしょうか？

結局はそれぞれの価値判断かと....。

「大船ＶＳ戸塚....」でした、失礼。

戸塚で坪240万て高すぎ。
説明会やったみなとみらいのタワーマンションが買えますよ。

へぇ、みなとみらいって、そのくらいで買えるんですね？よっぽど条件の悪い部屋ですかね？

2~3階ですよ。
ここも5階建てだから、金額的に同じ階ぐらいじゃない。

戸塚の駅近なら坪２４０万は普通だよ。
まあ、高いと感じるか安いと感じるかは、その人の財力によるところだね。

＞139
タワー低層階と低層マンションでは全く違うでしょ。ひょっとして＞131と同じ人かな？

あなたも130と同じ人じゃない。高層マンションと低層マンションの同じ階て何が違うの？バルコニーからの眺めも3階は3階じゃない。

＞142
同じ場所なら眺望は一緒だろうが、そもそもタワーが建つのは商業地。低層マンションとは眺望も環境も違うだろうな。日照・騒音・修繕積立金、他にも色々違ってくるだろう。

共用施設等によほど魅力が無い限り、タワーの最低層階なんかを選択するメリットあるのかなぁ？

夜暗いよね。痴漢出そう。

タワーマンションの低層階に住んでいる方全員敵にまわす発言ですね。

＞146
このマンションの検討者がタワーマンション住民に気を配る必要なんてあるの？低層マンションとタワーマンション、コンセプトが全く異なるから意見が対立するのは必然だよ。そもそもタワー住民はここの掲示板なんか見てないよ。

夜暗いよね。痴漢出そう。

高すぎ。

ほんと高いですね。
でもまぁ様子はみておこうかなと。

モデルルーム案内会に行ってきました。
マンション設備や立地については申し分ないのですが物件価格が高すぎました。
確かにここ数年の戸塚の発展は金額に値するのかもしれませんが・・・それにしてもビックリでした。
戸塚で6,000万円前後は高すぎやしませんかね。案内会で挫折しそうな方は私を含めて多いのでは？

ちなみに日立の跡地は5月中旬に何が建設されるか決まるそうですよ。高さ制限が30Mなので高層マンションは
建たないようですが、10階建としても東側なので午前中の日照が無くなりそうですね。

当方もモデルルーム拝見しました。

しかしながら、値段が高い・・・当方的には、東側D棟の階下あたりが精一杯の価格帯です。
心がおれそうです。なおかつ、パークハウス戸塚は、いまだに、販売時期が決定していないとの一点張り。

当方的には、パークハウス戸塚が良いのですが、販売時期や引き渡しによっては、8パーセントの消費税を
くらいそうで・・・レジデンスを強引でも買おうかと悩み中。

一応、日立跡地には、住宅展示場ができるとのことですが、確証はありません。

また、意外なところで、オセアンと三菱の関係があることを知り、販売時期等のからくりが自分なりに、
想像できました。

高い高いって、6000万円程度なんて駅近マンションなら当たり前でしょ。

どこの駅近かによるでしょう。
東戸塚の駅4分に比べても割高かと。
戸塚と東戸塚の街自体や学区のステータスも含め比較するとさらに割高な感があります。

土地・建材・人件費のどれを取っても去年までの相場から上昇してるんだから諦めましょう。

なるほど金利も上がりましたしいまは時期じゃないかもしれませんね。でも消費増税を前に諦めて買っちゃうかも。

なるほど。
「割高・割高」
これがキーワードなんですね。

って言われてあきらめてるうちに、購買時期を間違える人が続出してるわけなんですね.....。
マンション購入なんて、どこかでふんぎりをつけなければダメだってことがよく分かりました。
ありがとうございました。

高いと嘆いても価格が下がるわけもなく、現時点での戸塚駅近ブランドマンションの相場はこのレンジなんだと認識するしかないですね。
予算を優先して条件面を譲歩するか(二流デベ物件、駅遠、不便な駅、などの別物件を探す)、割高かもしれないが購入の決断をするか、迷いどころです。
不動産はタイミング。気に入った物件ってなかなか出てこないですからね。

駅近？坂上7分マンションが。
坂上だから帰宅時はもっと遠く感じます。戸塚も駅前タワー出来ないのでしょうか。

戸塚じゃないけど、大船に駅直結タワーの計画有るんじゃなかったっけ？

＞159
タワーが出来るのをいつまでも待ってれば？
出来たとしても、また『高すぎ』とかいうんだろうけどな！（笑）

大船タワマン完成予定時期は５年後です。

大船。。。対象外。

この手の掲示板は往々にして変えない人のグチが書かれるので、
良い話はが少ないですが、駅までフラットでも単一路線とか激混みの田園都市線のような沿線とかと
比較したら余程各種条件はよいのではないでしょうか。

たしかに「戸塚」は宣伝べたと言うか華やかな雰囲気はないけど^^;

戸塚在住（トツカーナ側）で購入を検討しています。
戸塚駅は元々便利だし、トツカーナが出来てなんだかんだ言っても生活も豊かになりました。

しかしながら、マンションそのものの訴求はほとんどなく、”６つのショッピングモール（アピタ含む）”とか”戸塚きてまっせ”と戸塚推しばかりされるのは、はて？戸塚って便利だけどそんな集客力あったっけ？と感じます。

実際、トツカーナ等のショッピングモールは、テナントが入っていない場所や開店早々に閉店したテナントもあり、まぁ甘めにみても盛り上がってはいないし、かつて目指したらしいラゾーナのように数年毎にテナント見直しなんて絶対無理。地元企業を誘致したエリアは、良くも悪くも戸塚クオリティで、やっぱりパッとしない。
唯一盛り上がってるのは飲食店のみ。週末休日は予約が取れないことも多い。。

駅ビルから出てマンションまでの道も、奇麗に舗装されている訳でもなく、細いし歩いていて気持ちよいとは言えない。

この辺が割高に感じる原因な気がします。
甘めに見て、あり得ない価格ではないと思うのですが、この価格がピークだろうなぁとは思います。


折角なので地元民らしいコメントも。
東向きD棟、道路沿いに比較的背の高い電線があります。よく見ると、モデルルームに展示されている眺望の参考写真にも電線が写っているのが確認できると思いますよ。
眺望を気にする人は良く確認しておいた方が良いと思います。

生まれてからも、結婚してからも、戸塚以外に住んだことがないので、この街しか知らないのですが、この値段出してまでそんなに戸塚に住みたいのかな？と疑問に思っています。
この周辺も、小さい頃からよく通っていますが、駅からの距離も徒歩7分とは言いながら、まったくその近さを感じないし、通勤・通学時間帯は旧日立前の歩道も人が多くて自分のペースで歩けないから、余計に遠く時間がかかるように感じています。
だからと言って、この距離では自転車使うメリットも感じず、タクシー使うにも躊躇する距離。
トツカーナも、正直パッとしない。
モデルルーム、見に行ったけど、営業マンも戸塚の街の説明（商業施設が多いから買い物便利とか、アンダーパスとか）ばっかりで、肝心の物件のセールストークが全くありませんでした。
戸塚に住むならここじゃなくても、恩恵を享受できるような話ばかり。
物件の魅力で売る気があるのかな？
横浜周辺が生活圏ならありなのかもしれないけど、都内に通勤するのなら、もっと東京寄りで探したほうがいいような気がします。

物件についてはいろんなタイプの部屋とデザインの組み合わせを用意しましたのでどれか合うものをどうぞ的な売り方ですね。そのものにそれほどウリはないですね、ウォークインクローゼットがあるぐらいで。でもまぁ、悪いとこもそんなないかなと。しいていえばキッチンが狭い印象だったかなと。

戸塚の駅近で買おうと思ったら、このくらいの値段でしょ。それが嫌なら駅からバスの物件じゃないのかな。

日立跡地は「戸塚住宅公園」になるようですね。
土日に賑やか？になるのかな。

千葉や埼玉、乗り入れの始まる茨城県でも良いという人にとっては、
戸塚に魅力は感じないと思う。
横浜市内で1時間かからずに東京に行けて、既に商業施設や学校等もある地域がに住みたいならば
割高感はあってもここは良いと思いますね。

通勤のこともあっていっそ都内に・・と考えたことはありましたが
いかんせんそれこそ広さ的に割高感があった。

戸塚は、あとは百貨店を呼んできてくれ。この開発に合わせて、百貨店があと２，３つ来れば、ぶっちゃけ立川や品川より上に行く。
すでに上大岡よりは上。東戸塚は・・何がそんなに良いんだかさっぱりわかんないけど、お受験には良いのか？？

１７１
レヴェルの低い話はよそうよ。自信がない人の発言に思われるよ。

戸塚区の中心は、東戸塚ではなく戸塚。わかりきってたことでしょ。区役所も戸塚にあるのだから。
それより物件の話をしましょうよ。

共有施設に認可保育園が入るって聞いています。規模とかお値段とかどれくらいなのか、わかる方いませんか？

保育園が入るのは、レジデンスじゃない方のマンションですよ。

１７３
よっぽど戸塚が大好きなんだね。

１７３
何、この人。

東戸塚のパークでネガを潰してるヤツが出張して来てるね。

大人しく巣に帰りなさいよ。あんたここの検討者じゃないだろ？

自分が購入検討しているマンションに認可保育園が入るなんて勘違い
普通しないでしょ。
あんたは、ただの冷やかし屋。・・・１７３

172・175・176・178 同一人物

犬の散歩で周辺を散歩させてもらっていますが、随分出来上がってきましたね。

それから日立の跡地が高層建築物でなく住宅展示場になるとかで良かったですね。
犬の散歩コースが、またひとつ増えました。

ここは良い場所だと思いますよ～。

日立の跡地はとりあえずは住宅展示場ですね。
ですが、将来的にはマンションが建つのではないかと思います。
あの立地で、いつまでも住宅展示場にしておく意味が分かりませんから。
住宅展示場だったら割と簡単に閉鎖できるでしょう。

戸塚でこの価格、ねぇ、、、

＞183
25%割高の根拠をプリーズ。
まさか、東戸塚のスレで展開している過去の駅遠物件(バス便含む)の販売価格平均値と比較してるんじゃないですよね～？

神奈川県戸塚市にしては、強気すぎる感は否めません。

＞185
周辺住民を装うよそ者が戸塚を語るなっちゅうの。戸塚市なんて言ってる時点で戸塚も横浜も何も解ってない証拠！

価格表到着。

東向きが安く次が最安値
64㎡　3680万円台 (1階上は3920万円台)
70㎡　3990万円台 (1階上は4290万円台)
81㎡　5230万円台 (1階上は5600万円台)


便利なのだがちょい高い。

南向き
（高）612　3LDK（縦LD　洋室）80.69平米　6420万円台
（安）102 3LDK（縦LD　洋室）71.49平米 4960万円台

南西向き
（高）601　4LDK＋RB（横LD 洋室）94.71平米　7920万円台
（安）204　3LDK（横LD　和室）81.10平米 5300万円台

向きがいいと、最低5000万ってことですね。
西南西向きとしている棟もあるけど、図で見るとほぼ西向きです。
そのため少し抑えめ価格・・・お部屋もほぼ均一のひろさ。
（3LDK 74.21～75.57平米　4750万円台～5210万円台）

ちなみに、ここは、上層階でないと、カラーセレクトはできないみたいです。

戸塚市とはこれまた（笑）。

しかし戸塚、キテんなぁ・・7000万とは、行くねぇ。

登録スケジュールはまだ決まらないのでしょうかね？

この価格なら東京23区内にマンションを買えちゃうような。。。

戸塚の何がいいんだろう。住んだことあるけど魅力全然わからん。

＞192
あなたが魅力を感じるエリアはどこですか？

戸塚市って、よく、戸塚を横浜市っぽくないとバカにするときに使うあれですか？（笑）
勘弁してください（＾ω＾）

興味があったけど値段が予想よりも高くて断念した人がネガり始めているようですな！
まぁ、デベとしては、万人に妥当と思われる価格で売っても意味が無く、物件に魅力を感じてこの価格でも買ってくれる105組に販売できればいいわけです。
戸塚はそれなりに便利。大手デベの駅近物件はここ暫く出てこなかったので、需要はあるんじゃないでしょうかね。

ここでごちゃごちゃ投稿している方のなかで、いったいどれくらい購入申し込みされるのか？

第１期で85戸出すんですね。なんだかんだで短期間で売れてしまいそうだ。

そのようですね。
場所も仕様も申し分ないので早く完売するでしょう。
197さんは購入予定ですか？

登録期限が近付いてきましたね。初日午前中の予約を取っていますが、倍率を見てから最終日に登録すべきか、迷っています～。

明日の締め切りがドキドキですね♪
抽選にならないといいなぁ～。