駅徒歩7分、閑静な住宅地に誕生。
＜全体概要＞
所在地：横浜市戸塚区品濃町560-4（地番）
交通：東海道本線・横須賀線・湘南新宿ライン・市営地下鉄ブルーライン戸塚駅から徒歩7分
総戸数：105戸
間取り：2LDK～4LDK
面積：64.69～94.71m2
入居：2014年3月下旬予定
売主：三菱地所レジデンス
施工会社：熊谷組・大洋建設JV
管理会社：三菱地所コミュニティ
口コミまとめ：https://www.sutekicookan.com/ザ・パークハウス 戸塚レジデンス
[スレ作成日時]2012-12-12 19:41:48
戸塚駅近の上倉田町字上耕地４４８番２の公示地価が、400000円／m2なので、
坪あたり、132.14万円／坪
公示地価の根拠：http://toushi.homes.co.jp/owner/kanagawa/city140110/chika13061.html
よく言われているのが、建物の単価（施工主への支払い）は、約７０万円／坪だから、
[土地の坪単価]132.140（万円／坪）÷[容積率]１５０（％）＋[建設坪単価]７０万＝１５８．０９万円
これに売値に対する原価率70% として、1/0.7＝1.4 をかけると、
１５８．０９万円／坪×1.4＝２２１．３３万円／坪
これが戸塚駅近（上倉田町字上耕地４４８番２）に容積率１５０％のマンションを建てた場合の下限価格。
まあ、実際に、三菱がこの土地をいくらで手に入れたかで、変わってくるかとは思うけど、
かりに132.14万円／坪で土地を購入していたと仮定すれば、坪単価平均を約２４０万円／坪と設定した三菱は、
強気なんじゃないかと思う。
どこかで調べれば、三菱の入手価格も分かるのでは？特に、パークハウス戸塚は、コンペで取得しているから、
かならずどこかに公表されているはず。それを上記算出式に代入すれば、もっと正確な下限価格が
わかるかと思います。
マンション分譲価格の値段は、おおよそ
[（土地の仕入れ値の坪単価/容積率） ＋建物建設費坪単価 ] × （１／原価率）× 坪数
で設定されていると聞きます。
本物件の実際の土地の仕入れ値は分からないので、戸塚駅近くの別の物件の公表地価を代用して、
この物件と同じ容積率で戸塚駅近に建てる場合のマンションの坪単価を算出してみました。
その結果が125です。なお、建物建設費を７０万／坪、原価率を７０％としています。
129さん
価格幅がありますので、その中で安目を狙えばいいかと。
もっとも１９９万／坪でも高いと言われるなら、ここは購入対象から外れるかと思います。
この付近の中古物件を見ると、築１０年位で約４０万／平米～約５０万／平米、すなわち、
これに４００／１２１を乗算すると、１３２．２万／坪～１６５．３万／坪と落ち着いています。
http://www.contract.reins.or.jp/search/waa01-04DSP.do?r=22498070032844...
あるＨＰでは、年間約４万／坪の価格下落するとと言われていますので、
仮に２００万／坪のマンションを買った場合、その１０年後に１６５．３万で売れれば、
それ相応の物件だったといえるかと思います。２４０万／坪となると・・・・やはり戸塚再開発地域の
不動産バブルを期待するしかないかと・・・
勿論、マンションの価格なんて実際に今後どうなるかわかりませんがね
ですね～。
掲示板を見ていて思いますが、「一戸建て」ＶＳ「マンション」。
「低層」ＶＳ「タワー」。
「大船ＶＳ鎌倉ＶＳ東戸塚ＶＳ武蔵小杉」
・・・・・
比較に意味があるのでしょうか？
結局はそれぞれの価値判断かと....。
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<サンプル> タワー棟の予想平均坪単価は？
神奈川県横浜市磯子区中原１-2021-20 |
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4900万円台～5600万円台（予定） |
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2LDK+S（納戸）～3LDK+S（納戸） |
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64.01m2～76.98m2 |
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総戸数 32戸 |
神奈川県横浜市金沢区富岡東６-126-65 |
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4400万円台・5700万円台（予定） |
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3LDK |
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58.05m2・62.35m2 |
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総戸数 37戸 |
神奈川県横浜市金沢区並木三丁目 |
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4,410万円～7,860万円 |
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2LDK～4LDK |
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58.86㎡～85.00m² |
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総戸数 509戸 |
神奈川県海老名市東柏ケ谷２-1752-1 |
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4588万円～6288万円 |
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2LDK～3LDK |
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57.34m2～70.63m2 |
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総戸数 55戸 |
東京都町田市南町田１-161-2 |
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4900万円台～8400万円台（予定） |
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1LDK～4LDK |
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66.7m2～91.5m2 |
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総戸数 153戸 |
神奈川県海老名市めぐみ町512-13 |
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4998万円～7618万円 |
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2LDK～3LDK |
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54.61m2～75.32m2 |
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総戸数 304戸 |
神奈川県横浜市港北区日吉３-1052-6 |
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5800万円台～7200万円台（予定） |
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2LDK+S（納戸）・3LDK |
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61.12m2～70.52m2 |
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総戸数 42戸 |
神奈川県川崎市麻生区栗木台２-7-1 |
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4418万円～6818万円 |
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3LDK・4LDK |
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61.7m2～80.94m2 |
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総戸数 127戸 |
神奈川県川崎市幸区下平間字池渕耕地387番1 |
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4900万円台～1億円台（予定） |
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2LDK～4LDK |
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50.35m2～100.13m2 |
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総戸数 147戸 |
神奈川県川崎市多摩区登戸1260-1及び1259-1・1260-2の各一部ほか |
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5400万円台・6300万円台（予定） |
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2LDK・3LDK |
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54.2m2・62.6m2 |
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総戸数 23戸 |
神奈川県相模原市緑区橋本２-336-1 |
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4100万円台～1億8500万円台（予定） |
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1LDK～3LDK |
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34.39m2～93.2m2 |
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総戸数 458戸 |
神奈川県相模原市緑区西橋本３-2171-1 |
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3900万円台～6200万円台（予定） |
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3LDK |
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58.57m2～68.67m2 |
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総戸数 140戸 |
神奈川県川崎市川崎区大師駅前１丁目 |
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3600万円台～7900万円台（予定） |
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1LDK～3LDK |
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36.63m2～64.84m2 |
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総戸数 132戸 |
