横浜・神奈川の新築分譲マンション掲示板「ザ・パークハウス戸塚レジデンス」についてご紹介しています。
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マンコミュファンさん [更新日時] 2015-11-30 16:36:24

駅徒歩7分、閑静な住宅地に誕生。

<全体概要>
所在地:横浜市戸塚区品濃町560-4(地番)
交通:東海道本線横須賀線・湘南新宿ライン・市営地下鉄ブルーライン戸塚駅から徒歩7分
総戸数:105戸
間取り:2LDK~4LDK
面積:64.69~94.71m2
入居:2014年3月下旬予定

売主:三菱地所レジデンス
施工会社:熊谷組・大洋建設JV
管理会社:三菱地所コミュニティ

[スレ作成日時]2012-12-12 19:41:48

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ザ・パークハウス 戸塚レジデンス口コミ掲示板・評判

  1. 123 匿名さん 2013/04/18 19:21:54

    妥当な値段じゃないか。すぐに売れると思うよ。

  2. 124 戸塚在住 2013/04/19 01:37:54

    戸塚に住んでますが、上記のような値段の価値ってあるんでしょうか?
    この値段ならもっと都内近くのいい物件があるきがする・・・・

  3. 125 購入検討中さん 2013/04/19 13:27:02

    戸塚駅近の上倉田町字上耕地448番2の公示地価が、400000円/m2なので、
    坪あたり、132.14万円/坪

    公示地価の根拠:http://toushi.homes.co.jp/owner/kanagawa/city140110/chika13061.html

    よく言われているのが、建物の単価(施工主への支払い)は、約70万円/坪だから、

    [土地の坪単価]132.140(万円/坪)÷[容積率]150(%)+[建設坪単価]70万=158.09万円

    これに売値に対する原価率70% として、1/0.7=1.4 をかけると、

    158.09万円/坪×1.4=221.33万円/坪

    これが戸塚駅近(上倉田町字上耕地448番2)に容積率150%のマンションを建てた場合の下限価格。

    まあ、実際に、三菱がこの土地をいくらで手に入れたかで、変わってくるかとは思うけど、
    かりに132.14万円/坪で土地を購入していたと仮定すれば、坪単価平均を約240万円/坪と設定した三菱は、
    強気なんじゃないかと思う。

    どこかで調べれば、三菱の入手価格も分かるのでは?特に、パークハウス戸塚は、コンペで取得しているから、
    かならずどこかに公表されているはず。それを上記算出式に代入すれば、もっと正確な下限価格が
    わかるかと思います。

  4. 126 周辺住民さん 2013/04/19 15:53:34

    この計算、意味不明です。

  5. 127 購入検討中さん 2013/04/19 17:02:56

    【ご本人様からの依頼により削除いたしました。管理担当】

  6. 128 購入検討中さん 2013/04/19 17:14:19

    マンション分譲価格の値段は、おおよそ

    [(土地の仕入れ値の坪単価/容積率) +建物建設費坪単価 ] × (1/原価率)× 坪数 

    で設定されていると聞きます。

    本物件の実際の土地の仕入れ値は分からないので、戸塚駅近くの別の物件の公表地価を代用して、
    この物件と同じ容積率で戸塚駅近に建てる場合のマンションの坪単価を算出してみました。
    その結果が125です。なお、建物建設費を70万/坪、原価率を70%としています。

  7. 129 匿名さん 2013/04/21 02:10:52

    戸塚も便利な所だと思うのですが地下鉄はあまり利用しないだろうし、東海道線は通勤時間帯かなり混んでますよね。戸塚駅は今まででもけっこう人が多いというイメージがあったのですが、マンションが増えたら更に人が多くなるのでしょうし。街の感じは暮らしやすそうで気に入っているのですが、価格が高いならもう少し東京よりの場所がいいのかなとも思います。

  8. 130 購入検討中さん 2013/04/21 04:00:23

    129さん
    価格幅がありますので、その中で安目を狙えばいいかと。
    もっとも199万/坪でも高いと言われるなら、ここは購入対象から外れるかと思います。

    この付近の中古物件を見ると、築10年位で約40万/平米~約50万/平米、すなわち、
    これに400/121を乗算すると、132.2万/坪~165.3万/坪と落ち着いています。

    http://www.contract.reins.or.jp/search/waa01-04DSP.do?r=22498070032844...

    あるHPでは、年間約4万/坪の価格下落するとと言われていますので、
    仮に200万/坪のマンションを買った場合、その10年後に165.3万で売れれば、
    それ相応の物件だったといえるかと思います。240万/坪となると・・・・やはり戸塚再開発地域の
    不動産バブルを期待するしかないかと・・・
    勿論、マンションの価格なんて実際に今後どうなるかわかりませんがね

  9. 131 物件比較中さん 2013/04/22 13:32:55

    強気の価格設定ですね。
    この価格帯だと、東戸塚で同じ広さのタワマン、武蔵小杉のタワマン(同じ広さでも2LDKになるけども)に手が届くことを考えると、戸塚にこだわりがある人向けって感じですか。

  10. 132 匿名さん 2013/04/22 20:43:04

    武蔵小杉のタワマンは坪280~300だよ。

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  12. 133 匿名さん 2013/04/22 22:57:25

    >131
    中古タワーも選択肢として考えているようならまだ買わない方がよいかと。タワーと低層、新築と中古、駅前と駅至近の住宅地。住み心地、教育環境、資産価値、ライフスタイル、色々違ってくる。たくさん見て、自分の価値に合う条件が見えてくるとよいですね。

  13. 134 匿名さん 2013/04/23 02:15:29

    タワーと低層だと維持費も違ってきますね。

  14. 135 不動産購入勉強中さん 2013/04/23 09:09:55

    ですね~。
    掲示板を見ていて思いますが、「一戸建て」VS「マンション」。
    「低層」VS「タワー」。
    「大船VS鎌倉VS東戸塚VS武蔵小杉」
    ・・・・・

    比較に意味があるのでしょうか?

    結局はそれぞれの価値判断かと....。

  15. 136 不動産購入勉強中さん 2013/04/23 09:11:17

    「大船VS戸塚....」でした、失礼。

  16. 137 匿名 2013/04/24 13:43:24

    戸塚で坪240万て高すぎ。
    説明会やったみなとみらいのタワーマンションが買えますよ。

  17. 138 匿名さん 2013/04/24 14:06:35

    へぇ、みなとみらいって、そのくらいで買えるんですね?よっぽど条件の悪い部屋ですかね?

  18. 139 匿名 2013/04/24 14:22:51

    2~3階ですよ。
    ここも5階建てだから、金額的に同じ階ぐらいじゃない。

  19. 140 匿名さん 2013/04/25 10:37:54

    戸塚の駅近なら坪240万は普通だよ。
    まあ、高いと感じるか安いと感じるかは、その人の財力によるところだね。

  20. 141 匿名さん 2013/04/25 10:46:29

    >139
    タワー低層階と低層マンションでは全く違うでしょ。ひょっとして>131と同じ人かな?

  21. 142 匿名 2013/04/25 15:36:21

    あなたも130と同じ人じゃない。高層マンションと低層マンションの同じ階て何が違うの?バルコニーからの眺めも3階は3階じゃない。

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