ザ・戸塚マークレジデンス

一昨年の台風の時ですよね。
車もかなり水没したらしいですよ。
機械式駐車場はちょっと心配ですよね・・・

「浸水」等は事実としても「２，３年前にも柏尾川が氾濫」というのは認識違いでは。本掲示板でもすでに話題に上がっていて決着済みと思いますが。

ところで駐車場の稼働率ですがそもそも稼働率が低いとの情報はどこまでの情報なのですか。具体的な数値は出ているのですか？
仮に稼働率が低くかったとしても管理費/修繕費を維持できないか考えることが最初に来るべきではないですか？

仕事から0時過ぎに帰ってきました。今日は一日しとしと霧雨でしたが、第27回とつか納涼大会は延期されたんですかねー。

私も>>283さんのご指摘に賛成です。
>>281さん,>>282さん
３年以内に柏尾川の氾濫は起きていませんよ。
戸塚区の公式記録でも、最後の氾濫は1977年です。

一昨年の台風のとき、というのは、集中豪雨で日立前の交差点が冠水したことではないでしょうか？
2004年10月9日の台風22号で、こちらに記録があります。→
http://www.city.yokohama.jp/me/anzen/kikikanri/saigai/pdf/h16.pdf
この時は戸塚町で2棟、上倉田町で1棟の床上浸水が出ていますが、上倉田町は教習所隣のマンションのことだと思います。

このスレの頭の方などでは誤った書き込みが多く目に余りますので、ここで整理しておきたいと思います。

まず、川の氾濫と集中豪雨による冠水とは全く別のものです。集中豪雨による冠水は、1時間に50ミリとか60ミリとかの非常に激しい雨が降り、その地域の下水道のキャパでは排水仕切れなくなった時に雨水が溢れて、周りより比較的に低くなっている土地に水が溜まる現象です。基本的に川の存在とは関係がありません。山の上でも窪地であれば冠水は起こり得ます。
戸塚駅西口の場合、下水にあまり傾斜がないのでその能力を補うために、図書館の隣にポンプ場があります。雨水はここで強制的に汲み上げられて柏尾川に流されます。一昨年の豪雨では、このポンプ場の能力も一時的に超えて雨が降ってしまったようです。

集中豪雨の冠水では基本的に川の水位の方がずっと下ですが、一方で氾濫は川の上流で集中的に降った雨のため、水位が上昇して堤防を越えたり堤防を壊したりして溢れ出す現象です。言い換えるとその場所では全く雨が降らなくても、川は氾濫することがあるのです。

集中豪雨の場合、分水界を越えられないだけの水が溜まるだけです。マークレジデンス前の交差点では国道１号方向への分水界を考えれば、冠水の深さはせいぜい数十センチです。それを考慮して高さ60センチの防水板で設計したのでしょう。マークレジデンスでは、地下の雨水調整槽を設けたり住戸地下のピットに一時的に雨水を溜めるようにしてあるなど、低い土地だけに集中豪雨対策としては意識的によく考えられていると思います。

これが柏尾川の氾濫となると話は全く変わります。
川の水位がどこまで上がるかですので、可能性としては2ｍ、3ｍにでもなる恐れがあります。
こちらに1976年の氾濫の時の現マンション前の写真があります。→
http://www.city.yokohama.jp/me/totsuka/koho/pdf/p0509/0509ura.pdf
写真では判りにくいですが、日立の正門には防水板が設置され、交差点付近では人がボートで移動しています。防水板のレールは今でも日立の正門にありますが、レールの高さは約1ｍですので、写真の水の深さは90センチぐらいはありそうです。これではマークレジデンスの設備では歯が立ちません。

ただマークレジデンスの設計は、まだ水害を意識している方だと思います。日立の西側にも門があり、行って見ればわかりますが、この門にも防水板用の高さ約1ｍのレールがあります。つまり川が氾濫すれば、日立の西側もかなりの高さまで水が来るということですが、その前に最近建ったネクサスガーデン・フェアプレイス・ネクサスシティといったマンションは、エントランスもごく普通です。すなわち、水害を意識さえもしていないことが解かります。それは何を意味するのでしょう？

柏尾川は傾斜の緩やかな川で川底に土砂が溜まりやすいので昔はよく氾濫したそうです。
下流に金井遊水地を造って一時的に溢れた水を溜められるようにした後は、これまで一度も氾濫は起きていません。
現在も川幅を広げ、川底を掘り下げる工事が続けられており、2008年までに1時間60ミリの雨量にも耐えられるようにするそうです。

しかし横浜市は「ハザードマップ」の中で、柏尾川沿いの地域を30年に1度程度の豪雨で氾濫する可能性がある地域、と指定しています。柏尾川の氾濫が決して過去のものではないと言っているのですね。

話を戻して集中豪雨による冠水が発生した場合、マークレジデンスでは防水板などの設備がしっかりしているとは言っても、それが速やかにセットできなければ何の役にも立ちません。無論管理人さんがひとりで組み立てられるものでもないですし、やっぱり我々住民の連携が最後にはものを言うのだと思います。今更ながらにふだんから良い隣人関係を作っておきたいものだと思うのですが、皆様はいかがお考えですか。

>上に出ている範囲の話（営業さんのコメントや周りの状況等）だと思いますが。
それくらいは教えられなくてもわかってますよ。

>で、別段、この意見に相対するような見解は出ていない気がしますが、何に対してのコメントでしょうか？
そうですか。それは安心しました。
ところで、何に対してのコメントなのかわからないなら別に気にしないでください。

>上の方々は、「最初に考えるべきこと」は当たり前（それで済むなら理想的ですよね）のこととして、その>先の心配しているのですから。（年間数百万の穴が開く可能性に対して、管理費等を上げなくてもなんとか>なるでしょ、と安心していられるほど、楽観主義者ではないので）

そうですか。
そこまで思慮深いとはとても気が付きませんでしたよ。
参考までに、どなたの記述がそこまで考慮されているのか具体的に示してもらえませんか？

あらゆる可能性を考慮した上でという話なら理解できます。しかし、そこまで議論されているのでしょうか。少なくとも私には、そうはみえませんでしたので、いかがなものかと思ったまでです。「苦笑い」と言われようが、管理費/修繕費を維持できないかを諦めず考えることが妙案を生み出すのではないですか。

議論が過熱してますが、それにしても実際にマンションの駐車場よりまわりの駐車場を選んだ方が特だ・・・なんて雰囲気が出てきてしまうと怖い気がします。それで稼働率が悪くて管理・修繕費が上がるしでは悪循環ですよね。

これ以上ここで深く議論するのは色々な意味で良くない方向に向かう可能性もありますね。

まったくの私見ですが、「マンションの駐車場でなく、まわりの駐車場を選んだ方が得だ」ということはないと思います。周りの月極め駐車場は、我が家が通勤通学のため、車で戸塚駅西口まで行く必要があって調べたことがありますが、駅周辺は２万円位です。高いところで、２万５千円。マークは機械式で割高感がありますが、シャッターゲートがあったり、防犯カメラの設置、高いセキュリティ基準を設けています。また車寄せがあり、荷物の多い日、雨の日等非常に利便性を感じます。子供が小さいうちは、どうしても車が必要なので、割高感はありますが、確保したいものです。稼働率は入居後わかることですので、入居前からあらゆる視点で活発な意見があり、私は無関心よりはむしろ安心しました。管理組合結成後は、いろいろな意見をまとめあげなければ決まりませんので、入居者が納得いくような結論がいつもだせるとよいなあと思っています。

いくらマンション内にあり多少の便利さはあっても、戸塚駅前駐車場よりずっと高いねづけはできません。
つまり上限は２万５０００円で、ふつうなら２万円以下が適正でしょう。
駐車場料金をあげれば、マンション内より周辺駐車場に流れるということは現実にはなく、ただ単にクルマ保有者がクルマをあきらめることになります。
私が以前いた公団住宅では、クルマ保有率が当初見込みより低かったので、空きの出た駐車場を途中で撤去していました。借りてのいない駐車場の維持のために駐車料金を上げる必要はなく、無駄な分をやめてしまえばいいのです。

駐車場の撤去は将来のひとつの案に成り得るとは思います。公団住宅とマンションでは駐車場の管理者が違うように思いますので、その例をそのまま適用できるか疑問が残りますけど。

駐車場の撤去は、最終手段です。先の団地の例では、駐車場の半数が埋まってなかってなかった（空き部屋もあった影響が大きい）。言いたかったのは、機械式駐車場が埋まらなくて、維持費捻出のために、駐車料金を値上げするのはおかしいのです。収入が減れば、支出を減らせばいい。すなわちムダにしている駐車場があれば撤去すればいいだけ。他の管理費用の収支についてもこのことは言えるのですよ。どこかの国の財政のように、無駄を放置し赤字を垂れ流して、増税するようなばかなことをするのではなく、収入に見合った管理体制を組めばいいのです。管理費用が足りないと心配する前に、管理費用収入に見合った、身の丈にあった管理サービスを目指す（支出項目を見直す）べきなのです。

ここのマンションの場合、空き部屋があるわけでもないので、管理組合がしっかり管理会社を監視して、無駄遣いをしないように目を光らせていれば、ある日突然、大赤字になることはないし、資金不足が見えてきたら、管理会社を叩くなり、他の管理会社にコンペをかえて変更するぞと圧力をかけるとか、いろいろやりようはある。

他の管理会社にコンペをかけて、変更するぞと圧力をかけるとか

入居者のクルマ総需要に対して、仮に、駐車場数が多すぎて、供給過多になっているとしたら、駐車場の数を減らさないと、意味がない。
値上げは不可能で、経済原理からいって、近隣駐車場と比較して、マンション内駐車場の方が割高になれば、稼働率は下がるだけで事態は悪化する。

ただし、私は、駐車場数が多すぎて、供給過多になっているという前提は疑わしいと思っている。

１駐車場があまりそうだという根拠が営業のあやふやな発言からだし、信用に値しない。
２都心の物件でクルマは不要というならまだわかるが、少なくとも戸塚では、クルマはかなり必要度が高い
３マンションも何年か経つと、学生だった子供がクルマを持ちたくなるとか、子供が生まれて奥さんが運転をし出すとか需要発生も考えられる。長期的にみてもクルマの空きが常態化するとは考えにくい。

管理会社にコンペのご意見には賛成です。まずはこれでしょうね。
ところで、３０１さんが書いているように、駐車場が余るという前提が疑わしいというのにも、賛成です。営業がそんなに根拠のない発言をするとは思えませんが、信用に値するかというと、？です。

どうも駐車場が余りそうだというのは、根拠のない情報だと思うので、実際は、空きがたくさんでる状況はないものと考えますね。もし余ったら、潰してしまえば、メンテナンス代はなくなるということです。

もちろん、あてにしていた駐車場収入が減るので、収入源を埋めるべく、管理費を値上げするか、コストを削減するかの選択をせまられるので、厳しいことにはなるでしょう。

しかし、この前提は間違っていると考えますね。駐車場が大量に余るケースはこの物件ではかんがえにくい。

管理組合って私たち自身がやる仕事なのですが・・。先にも出ていますが、他人まかせのように聞こえてならないのですが気のせいでしょうか。

同感です。

わざわざ感じ悪いと書き込んで、さらに暗いムードにするより

サラリと別な話題を提供すれば、
薄々同感だと思ってる方々が続いてレスくれると思いますよ。

>>314
多少の検討の範囲を超えてると思いますよ。
掲示板だと読む人によって受け取り方の違いがより大きい場合もあるし。

今までの内容を見てると、逆に、実際の話し合いになったときにも過度の心配性の為決断が伸び伸び
になる可能性のほうが怖いかと。（問題がどんどん山済みになりそう）

引用しての否定は止めてほしいな。揚げ足を取るような書き込みだからね。
だから真似されて同じように否定されるんじゃないの。

懸念事項を出すのはいいが突っ込んだ討論は当事者でってことでしょうよ。
問題提議は気づかない人もいるからありがたいと思うぞ。
（やりすぎということです．．．．）

購入者専用サイトってまだですかね？
先日案内の手紙が届いたので早速申し込んだのですが、まだ連絡ありません。

↑
正しくは「住民版」では？
なのでスレ立てられるのは入居以降ですね。
事前登録になるので書き込み数が激減するみたいですけどね。

いや、そうじゃなくて三井不動産販売が運営する『インターネットカスタマーサービス』のことなんですが．．．

そうですね。まだ来ないですね。。。

さてマンションですが、8/24頃に屋上が出来上がったようです。これって"上棟"って言うのかな？
おめでとうございます。
外壁へのタイル張りも下の階から始まりました。それまでコンクリート打ちっぱなしの壁面だったので、雰囲気がガラッと変わって、ぱっと明るくなりましたよ。
エントランスの曲面の壁も、だいぶ形が出来上がってきました。思ったより大きいですね。
あのエントランスはとても特徴的なので出来上がりが楽しみです。
ちょうど今は、ＭＲ跡地が空き地になっており、隣も道まで一般駐車場なのでさえぎるものが何も無く、マンションの中庭部分と一体となって大変広いスペースになっています。戸塚駅方面から商店街・住宅街を抜けて歩いてくると、ひときわ異彩を放つ立派なマンションに見えますよ。
現場の掲示によると、"躯体工事"が8/31でやっと終わり、9/1より"仕上工事"が始まるそうです。

安い買い物ではないのだし、何かしらの思い入れがあっても良いではないですか。

今日『インターネットカスタマーサービス』へのアクセス方法について連絡がありました。
早速アクセスしてみましたが、ためになる情報が分かりやすく入手できるのでとても便利ですね。
コンストラクションレポートのページがまだ『準備中』でしたが、ここで工事の進捗状況を確認することができるようになるのでしょうか？
現地を見に行く時間がないのでとても楽しみです。

しかし昨今の集中豪雨をみてると柏尾川問題って不安ですよね。
直近で大騒ぎしたのは２〜３年前の１０月中旬位でしたか？
まぁ一度は水没するかもしれませんね。

洗濯機置き場のサイズ、ご存知の方いらっしゃいますか？
ふと、家の洗濯機が入るのか不安になりました。。。

最近のマンションなら２槽式でないものならばダイジョウブではないですか・・・多分。
あと柏尾川もダイジョウブかなと安心しているのですが・・・

最近流行のドラム式の中で入らないものがあるって聞いたことがあります。
もし心配ならカスタマーサービスセンターに問い合わせてみては？
サイトからメールでも質問できますよ。

>335さん
洗濯機の件、プライズのスレを見たからですか？

お返事ありがとうございます。
購入を決めてからは、他の物件の掲示板は殆ど見なくなり、プライズヒルの掲示板で洗濯機の話題が出ている事、知りませんでした。いろいろ書き込まれてますね。少し参考になりました：）
もしご存知の方いたら・・と思ったんですが、いざとなったら買い換えるしかない・・ですね。

>335さん
５９×７５でしたよ。
メジャーで測った時のメモ書きですがご参考までに。

340さん、情報ありがとうございます。
我が家の洗濯機の説明書をみたら、このサイズの防水バンなら入るようです。
良かった！安心しました。

なんとか、普通の洗濯機だったら入りそうですね。

コンストラクションレポートがなかなかアップされませんね。
どなたか問い合わせた方いませんか？

先日現地見てきました。エントランスの外観もはっきりしてきましたね。確かに未だにコンストラクションレポート無いです...どうなってるの？

コンストラクションレポートはまだですが、現場は仕上がりに入っています。
今日見たら東棟の北側(ルーフバルコニー側)から足場と「おおい」が無くなり始めていました。
北側は明るい色のタイルですが、遠めに見るとほとんど真っ白に見えます。
青い空に映えて、カッコィィ！

今日現地を見てきました。
商店街から歩いていくと突然視界が開けてドーンとそびえ立つ姿はかなり存在感がありますね。
でもタイルの色が明るいのであまり圧迫感は感じませんでした。
エントランスもほぼ形は出来上がっていて、こちらも思っていた以上にインパクトがあります。
早くバルコニー側からの姿も見てみたいものです。
足場が解体されるのはいつ頃なんでしょうね？
ちょっと気になったのですが、柏尾川に掛かる橋の下にホームレスの家らしきものがありますね。
気づいた方いらっしゃいますか？
結構立派(?)な家で、かなり長いことそこで生活している感じでした。

戸塚の山側は昔からホームレス多いし、ヤンキーも多い。まあ、仕方ないでしょ。

うちには、来年、幼稚園入園の子供がいるのですが、近くのルーテル教会付属幼稚園を検討しています。教育内容や、校風、イベントのことなど、何でも結構ですので、ご存知の方教えてください。よろしくお願いします。

>>348さん
以前ルーテル幼稚園の件が話題になってましたよ！
過去レスを参考になさってはいかがですか（＾−＾）

>348さん
過去レスの１３〜１４ページに幼稚園の話題がありますよ。
ちなみにルーテルは１１月１日に願書受付の様です。

南側バルコニーも「おおい」が取れました。
夕日に映えて綺麗です。
あー早くバルコニーで日向ぼっこしたいな。

このところ毎日のようにマンションの様子が変わっていて目が離せません。
南棟は完全に足場も撤去されて全容が現れました。
ＡタイプやＧタイプの広いバルコニーも姿を見せています。
ほんとにタイルは思った以上に明るい色ですね。

私も見ました。想像していたより白い感じですが明るくてきれいな色ですね。

コンストラクションレポート解禁ですね。工事も順調のようで、何よりです。
完成が楽しみですね。

おっ、本当だ。約１年前から、つい２〜３日前に撮ったらしい写真まで沢山出てますね。
でももうちょっと大きくないと良く見えないな。。

。。と思ったら、紙の見やすいコンストラクションレポートが来ましたね。
自己レスですみません。

東側も足場が無くなり、全ての住戸が現れました。
もうほとんど出来上がりに近い形になりましたね。
住戸の中もチェックできるところもあります。床下の配管を敷設中の部屋もあれば、キッチンの棚が取り付けられた部屋もあります。だいぶ「人が生活する場所」の様になってきました。

今日午前中は天気も良かったので、何組もご家族連れが見にいらしてましたよ。

113さん、いつもレポートありがとうございます！！
今日の午後、我が家も現地見学してきました。
南東からの外観はパンフレット図そのままって感じでしたね。
1階東側住戸テラスのコンクリートを打ってました。
南側住戸はとっても日当たり良いですね〜
引越しした後の桜の時期が、今からとても楽しみです。

>>359
ルーテルに何か恨みでもあるんですか？
明らかに何の根拠も無さそうな、デマ書き込みに見えますが…。

釣りはスルーでしょ

インテリア相談会の案内が届きました。
バルコニーウッドデッキが気になってますが、結構高いんでしょうね。

ところでこの掲示板、購入者の方で見てる方はどのくらいいるんでしょう？？
某戸塚の物件の掲示板は結構盛り上がってるのに。。。

私もバルコニーウッドデッキが気になっています。
水はけやカビ・臭い等が心配なのですが、大丈夫なのかな〜。

いよいよ入居の時期も近づき、ますます楽しみになってきました！

>364
おそらくすでに引渡し済みのこの物件↓だとおもいますよ。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8615/

戸塚は便利だす

東海道線

連休中も工事が続いてましたね。大変お疲れ様です。カントクさん(?)らしき方とたまたまお話できて、中も見せてもらいました。
１階のテラスの壁を作っているところでした。エントランスも仕上がりに入っているので、テラスが出来上がると外壁は完成なので、工事現場の外周を仕切っていた鉄板も、今週から順次撤去していくそうです。
住戸内は水周りや電気の配管・配線がほぼ終わり、下の階から床暖房やキッチン・クロゼットの据付をしています。これも５階まではほぼ終わって、６・７階に取り掛かっているところです。
気づいたのですが、ほとんどの方がキッチンの上戸棚は付けたままなのですね。(というか、上戸棚を取り外した住戸を遂に見つけられませんでした。)
ＭＲでは上戸棚が無いバージョンで、リビングと広々一体感があってかなり魅力的だったのですが、収納が不安で我が家でも断念しました。
。。。ほとんどのお宅でも同じ決断をされたようです。。。

ずっと見ていまして、初めての書き込みです。いつも１１３さんのレポ楽しみにしております。
私も先週木曜日にちょっぴり現地に行きました。
１階のキッチンが入っているのを見て「段々出来上がってるのね〜」と思っていたのですが
すでに５階まで入っているのですね☆
まだまだと思っていても、あっという間に３月になるのかな〜なんて思いました。
ちなみに我が家はキッチンの上戸棚は取り外しました。
収納は心配でしたが、スペースがあればものも増える！と自分に言い聞かせたのと
背の高い家族のため対面の意味がなくなりそう（笑）との理由です。
そろそろインテリア相談会もあるようですし、ドキドキしています。

【ご本人からのご依頼により削除させて頂きました。管理人】

鍵の引渡しが早まり、2/27になりましたね。
どうせなら大安がよかったなぁ・・・なんて、思ったりして。
いづれにせよ、入居後に快適な生活が出来ればいいですよね。
楽しみです。

同感ですわ。

重要なのは引渡し日よりも引越し日ではないですか？

私たちにとっては引越し日も重要ですが、三井にとっては私たちの残代金の支払期限を３月ではなく２月に前倒しにしたことが最大の関心事のはずです。
数十億円のキャッシュが日付でひと月早く得られることの意味は大きいですよ。
そう言えば耐震偽装の某デベも、事が発覚する前にと、慌てて引渡し日を前倒しして負債を逃れた、なんて事がありましたが、まさかうち等は大丈夫ですよね。。。

資金調達の計画上困る人も出てくるような気がしますが。。。
何の相談もなく支払期限前倒しとはちょっとひどくないでしょか？皆さん大丈夫ですかね？

金利の上昇を考えると、後ろにずれるよりいいかな？
と単純に考えていました。
引渡しが2月末になるかもしれないというのは、契約前に
モデルルームを見に行ったときから言われていましたし。

こんばんは。
昨日入居手続会と内覧会などの書類が届きましたね。
いよいよ入居まであと少しという感じで楽しみです。
ところで内覧会には立会業者に依頼されたりする予定ですか？
我が家はどうしようか迷っているところです。

おはようございます。久々にスレ上がってますね(^_^)

まだまだ先だと思っていましたが入居まで3ヶ月ちょっとなんですね！
いつもは主人に任せきりですが、入居説明会には夫婦揃って出席
しようと思っています。
最近ですが家具屋巡りを始めました、欲しいものばかりで困っています・・・・
予算がいくらあっても足りないですね。

>>378さん
　主人の知り合いに建築関係の方がいますので、一緒に内覧をお願いする予定です。
　三井不動産等が売主で三井住友建設の施工ですので特に心配はしておりませんが
　念のため。

こんばんは。
先日届いた資料の中にＫＤＤＩのものが入っていましたが
インターネットをする場合ＫＤＤＩしか選択肢はないのでしょうか。
資料を読んでもいまいちわかりませんでした。
現在、ＹａｈｏｏＢＢを利用しているのですが
継続することは可能なんでしょうか。
どなたかわかる方教えてください。。

KDDIの足回り（ひかりONE）に、YahooBBを組み合わせることは無理そうです。
（ひかりONEが対応しているプロバイダは、DION/@nifty/BIGLOBE/DTI/so-net/ASAHIネット/@TCOMの７つのようです）

KDDI以外の足回り（Yahoo!やBフレッツ）の追加導入は、入居後であれば、管理組合として了承が得られれば可能だと思いますが、事前に導入しておいて欲しい場合は、売主側に働きかけるとかですかね？