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セントスクエア武蔵小杉
http://www.sts113.jp/
武蔵小杉の西側、東横線武蔵小杉駅徒歩２分 聖マリアンナ医科大学東横病院跡地
はいかがですか。
[スレ作成日時]2006-12-18 13:45:00
セントスクエア武蔵小杉
http://www.sts113.jp/
武蔵小杉の西側、東横線武蔵小杉駅徒歩２分 聖マリアンナ医科大学東横病院跡地
はいかがですか。
[スレ作成日時]2006-12-18 13:45:00
もう２ヶ月間位、２期のセールスしてたんじゃないの？
それの売れ残りを、８月下旬までに売り切れるかぁ？
普通に考えれば、無理。普通に買って下さいでは、無理。
254で出た件、気になって調べたんですけど、
イトーヨーカドーの建っている土地を購入した
日本リアルプライムティ投資法人の
資産運用を委託されている会社って
東京建物が筆頭株主で２６％の株を持ってるんですね。
今後も小杉人気が続くのなら
私はイトーヨーカドーの地にブリリアが建つ可能性も低くない
と考えます。
データソースは、
以下の日本リアルプライムティ投資法人のHP
IR情報→IRライブラリ→決算短針→18年12月期のP38あたり
http://www.jpr-reit.co.jp/
あと20戸なんですか。
繁華街が好きな人結構いるもんですね。
ブリリアタワー武蔵小杉ウエスト
ブリリアタワー武蔵小杉イースト
ヨーカドー跡地と
東京機械跡地、かもね
ＨＰみたら、先着32戸って載っている。
ということは、第二期は48戸中16戸のみ売れたということ。
全体で113戸中80戸完売とみると、すごいけど、
この先、しんどいだろうな。競合がいないといっても。。。
小杉の再開発ネタ(特にＡ地区、小杉3丁目近辺）で
良いのが出れば弾みもつくだろうけど。。。。
本当ですね。
２期は半分位の申し込みがありますと言われたのは、営業トークだったのか。
それともキャンセルがいくつもあったのかな。
やはり、２期の価格設定が高過ぎたのでは。
武蔵小杉であれだけ駅近で、タワーではないという条件をみれば
需要はもちろんあると思いますよ。私はタワーは遠慮したいタイプなので。
使われない共用施設もないですしね。
むしろパークシティのように「最終期2次、販売戸数：未定」
とかよりも潔いんじゃないですか。
低層階は結構はやくに完売したはずだし、
価格設定の点ではいろいろあると思いますが、
最上階は結構売れてますから、徐々に売れますよ。
３連休は台風とかあったしね。
一度、売れ残り物件のイメージが付くと後がつらいですね。
来年２月の完成までには完売するんでしょうが、秋には住友も販売するようだし強気な価格設定もどうなることやら。
出た、自画自賛。
一般のマンションとタワーマンションを同列に考えるってのはどうかな。
タワーマンションなら、価格が高いのが普通だけど一般のマンションまでそれに合わせた価格設定するのは、強気すぎるでしょう。
３連休の台風はたいしたことありませんでしたよ。
以前ナイスのMRに行ったとき担当者に、「ナイスは鶴見が本拠地なの
で鶴見・川崎エリアの値付けには絶対の自信をもっており、野村や
住友のように売れ残ったり、バーゲンセールをすることはない」と
聞きました。
つまり、値引きなしで売り切れる自信があるのですね。
ここの営業さんが無愛想だったのも自信の表れかな。
ナイスは鶴見・川崎エリアを中心に賃貸を手広くやっているんで、
売れ残ったら賃貸に回すことも容易でしょう。
駅近だと賃貸の客付きもいいし。
潔い営業トークだったのか。
いくらこれから売り切ると言っても、第二期は販売戸数の３分の２が売れ残ったというのは紛れもない事実。
この値づけでは完成時にも売り切れず、本当に賃貸マンション化してしまうのでは。１Fにナイスの仲介が入るのは、賃貸管理には好都合でしょうが。
私も、１階にナイスの仲介が入るから賃貸になっても便利なんだろうなと思いました。
そうか、賃貸という最終手段があったのですね。
問題は、いくらで、貸せるか。ナイスの試算では、
セントは３ＬＤＫでも２０万以上で、賃貸も強気の設定でした。
実際に、近くにあるナイスの新築賃貸のエクセル武蔵小杉は
7月末からの入居で77戸中残り3戸となっていたので
需要があるんですね。そちらは３７平米で１３万ぐらいですから。
賃貸が多くなると、住民のマナー意識が悪くなりがちです。
分譲で買った人には、歓迎できないでしょうね。
「武蔵小杉の聖蹟」
・・・聖マリの跡地だから「聖蹟」とは恐れ入った。
宗教上の用語をキャッチコピーにするとは
ちと軽率かと。
止める人間が社内にいなかった会社の程度が知れる。
あ、「セント」ってのも、ね。
いくら東急駅からの距離が同等とはいえ、パークシティーと同等な価格では、
建物のグレードやデベロッパー格差、共有設備の充実度などからして、
中古価格や賃貸価格で差が付いてしまい、なんか損した気がしてしまう。
ここだと、MSTとの比較どころか、SFTより安くないと割に合わないよなぁ。
MSTの予定価格表は、ネットの何処かに上がっていたけど、
SFTの価格表って、何処かに載っていないかな。
どこかのタワーと違い、玄関を出たら50数戸に付き１基あるエレベーターで直ぐに１階に降りて直ぐに外に出れる。
この違いは大きい。特に朝の出勤時間では。
どこかのタワーと違い、浄水器が標準で付いている。
付いてるのが普通だから特に言う必要もないが。
どこかのタワーよりも管理費が大幅に安い。
無駄な共用施設がないからできること。
無料でメニュープラン変更や好きなカラーが選べる。学区が良い。免震。来春入居できる。自慢することでもないが。
ああ、パークシティー信者が来てしまってるね。
デベロッパー格差っていわれてもねえ。
有名なデベだからしっかり作られているとかそんなのないよ。
思いは人それぞれだけどね。
だって共有設備の充実ってマイナスじゃん。
まあイメージ戦略に湯水のように金をつぎ込む会社ってどうかな。
>>403さん
"共有設備の充実ってマイナス"とかって書くと、
敏感に反応する人がいるから止めといた方がいいですよ。
そんな人たちを釣っているなら構いませんが・・・(沢山、釣れるかな(笑))
それにしても、価格が高いなんて話もずっと前から上がっている話だし、
今さらキャッチコピーに噛み付いてもねぇ。
ネタ切れですなぁ。
ネタ切れですね。。。
新丸子徒歩5分の築1年中古(住友)が75㎡6000万円超えで
出ていたよ。。（真南向き13階で自走式駐車場だけど）
ここが7000万円以上でも仕方が無いように思えてきた。。。
エリア全体が価格高騰し過ぎだね。
ここが7000万円以上でも仕方が無いように思えない。こんなの。
あー、あの広告、この辺一帯によく入りますよね。
売れないから広告入れまくっているんですよね。
いくら住友だからって、ちょっと無理かな。あの価格付け。
駅近といっても、鈍行しかとまらない新丸子だからね。
多摩川沿いだから、夏の花火大会を独占で見れることが
付加価値になっているのかな？
でも、丸子橋あたりって、花火大会あったかな〜。
丸子橋に花火大会なんてないですよ。
何十年も前に二子橋に移りました。
もし新丸子駅近が6000で売れたらここは6500で売れるかもよ。
しかし住友は強気だ、レジデンス隣もどんだけ高いんだろか。
中古の売り出し価格は、
売主が勝手に付ける希望価格だから、
値引きしなきゃ売れはしないよ。
もし新丸子の中古でそんなに高く売れるのなら、
ここのマンションはとっくに完売してるよ。
その中古物件も、ここも、どちらも値付けが高過ぎ。
よってどちらもなかなか売れない。以上、ちゃんちゃん。
てとこですか。
ここ、ＭＲ見に行ってアンケートも書いたけど
最近は宣伝のハガキもこない。
セールスが下手なんじゃないの？
もっとも、三井のＭＲも見に行ってアンケート書いたけど、
それっきり一度も何の連絡も郵便もこない。
人を何だと思ってんだ。
ちゃんちゃん。だね、全く。
もう小杉を買う気は無くなった。
学区が違う。地名が違う。制震より免震。人が住まずに長く野晒しになった建物は心配。タワーは管理費修繕費が高い。タワーは将来建替えになった時の経費はメチャ高い。浄水器も付けないような売り方のデべは信用できない。無料でカラーや間取りも選べないような殿様商法は嫌だ。などなど。
って言ってもここを選ばない。
ナイスより三井。格が違いすぎ。
ああ、またまたパークシティー信者が来てしまってるね。
パークシティーのの板が荒れてるからかもしれないけど、
他の板を荒らすのは止めて欲しい。
1戸減って、31戸になったね。
売れ残り３２戸のうち売れたのがたった１件？
いくらなんでも売れナイスぎ。
売れなくても賃貸に回せるかも・・・
場所はいいけど、やはり価格？
70平米台で7000万を超えるのは・・・
ただ、ナイスの物件は他社よりいいかなと思う点は
シンプルでリーズナブルであること。
販売の姿勢が「どうだ〜！」というところがなく好感が持てる。
格にこだわる人はそういう物件にすればいい。
価格が高くて売れないのに、リーズナブルのイメージがあるって矛盾ですね。
販売の姿勢は熱意がない。２期だけのパンフを作らなかったり、ロフトの見本がなかったり、大きな面格子の見本がなかった。
１戸減ったみたいですね。おめでとう。あとたった３１戸。
とにかく高い。
小杉バブルで調子に乗ったんだろうがありえない価格だね。
1期に検討したけど2期は話にならん。
２期販売の方にも結構 済 マークが入っていました。のこり２５，６件だと思います。でも、本当に高いですね。モデルルームみても、フローリングは安っぽいし、キッチンの床もビニールシート。間取りは工夫していると思いますが、部屋を大きくしている分キッチンや洗面所が狭いので、まるで賃貸のように思ってしまいました。うーん。。。 やっぱり場所なんでしょうけど、救急車はうるさそうだしヨーカドーも古いし、いまいちステキ度が下がりました。でも、いろいろ工事中だったからそんな印象をもっただけかもしれません。初めて小杉に行ったので、この先きれいに生まれ変わる様子を想像しきれなかったので。 予想図をみるとすごくステキになりそうですもんね。
予想図はどこのマンションでもステキです。魅力的に書くのですから。
フローリングなどはあれでも高級なんだって。だけど一般人には見分けが付きませんね。
中古になって転売しようとしたとき買う客は、高級な床だなんて思ってくれないでしょう。
リビング天井高２４０cmは今時有り得ないし。三井は２５３cmですよ。
最初は、隣りの病院と提携して色んなサービスが受けれるってマスコミに発表したのに、いつの間にか立ち消え？
２期では何も言わなかった。
まさか結局、健康診断は受けれますよレベルじゃないよね。
病院建替え資金捻出した為の高額マンション販売なのだから。
買えば、三井よりも１年早く住めるのは確かです。
1期と2期とでは価格が違うのですか？
買えば、三井よりもずっと後悔するのは確かです。
あと、28戸だね。
5000万円台の部屋は早めに売れるだろうな。
問題は上層階ですね。がんばれー
年度末物件か・・・
武蔵小杉で物件を探しているのですが、高所恐怖症のためどうもタワーは苦手。
それでもやはり三井よりも後悔してしまうのかな・・・。
435
そんな訳ないでしょう。
434
デベの方、お疲れ様。孤軍奮闘でひたすら養護って痛々しいよ。
高所恐怖症なら低層階を買えばいいのでは？タワーかどうかは関係ないでしょ。
過剰供給気味な武蔵小杉で、たくさんあるうちの１つでは価値が維持できるか不安。
コスギタワーやレジデンスみたく安く買えればまだいいけど、再開発後見込んで
新々価格を設定されても、それに見合うかのリスクを背負わされる購入者側は手を出しにくいわけよ。
駅直結となるA地区、駅沿いのC地区、3駅ホームに囲まれたD・E地区は、
明らかに再開発の中心地区で特異に価値を維持しやすそう。
このうち、A地区とC地区はこれから発売で高めの価格が設定されかねない。
しかし、比較的早めに販売されて比較的安かったE地区と比べると辛いわけで。
結局、入居が早いのと間取りプランを選ぶ余地が有る1次購入者のメリット
は有るんだけど、2次販売時の資産価値を考えれば、後悔までいかなくとも
微妙ではないかといろいろ考えるわけよ。
確かに、現在の商業地区中心にあってコスギタワーより立地が良いのは間違いないし、
A地区の再開発が終われば、東急南口へのアクセスが良くなってくから悪くは無いけどさ。
http://www.city.kawasaki.jp/50/50zigyo/home/kosugi/kosugi060328/top/im...
中古で転売しようとした時に価格で困らないかが問題でしょう。
新築分譲価格が高過ぎます。
中古で買う客は、カラーも間取りもセレクト出来るわけではなく、
仕様の微妙な高級感なんて分かる人は少ない。
バルコニーから見えるのは病院。
騒音もある。
ヨーカドーがいつまでもあるとは限らない。
学区のメリットがいつまであるかも分からない。
小杉の中古を買う客が、そのような条件の物件を
駅近というだけで高く買ってくれるのか。
４３５さん、４３６さん>
2期が1期より価格が高いのは、仕様が高くなるからといった話を私も受けましたよ。どうも納得できませんが。
２期の価格が高いのは、
役員会で高く販売することに決まったからだと営業が言ってました。
まず価格があって、それに合わせて仕様を高くしたらしい。
立地などはまずまず良い方だけど、やはり価格が問題でしょうか。
武蔵小杉地区の今後について・・・【5】の186で15階の坪単価比較が上がってます。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8978/
タワーの方が普通は割高なのになね。
普通のマンションよりも。
434って、高所恐怖症だからタワーは…ってひとね。
ここのマンションだって１階２階に住居はありませんよ。
高所恐怖症が事実なら１階から住居があるマンションを選ぶんじゃないの。
> ４４５
> 高所恐怖症が事実なら１階から住居があるマンションを選ぶんじゃないの。
高所恐怖症はデジタルなんだぁ。１、２階かそれ以上。不思議な感覚な人もいるんですね。人には程度があるようですけどねぇ。
タワーの低層階じゃダメってのもおかしいね。
上の階に行かなきゃ良いだけなのに。
立地は悪くないのに、売れ残りそうだね、ここ。
役員会での決定とか、情報がザルなところも、
やっぱり三流デベっぽい。
せいぜい賃貸でもとがとれるといいね。
駅の裏側と違って、地名は小杉町。
こちらが小杉の中心地。
こちら側の発展無くして、武蔵小杉の発展はない。
高層ビル再開発が終了する頃には、どちらかというと、
こちら側が『駅の裏側』てきな雰囲気になってしまうかも・・・
東京建物にデパートが入ったりして人の流れが出来るとなお一層・・・かなと。
でも、駅までの距離は変わらないし、
あちら側の開発は彰側にこちら側の便利につながっているからいいじゃああーりませんか。
東京機械の跡地はデパートが入いるなんて決まってないし、
ショッピングセンターは駅裏にあるケースもあるし、
客は東横線を降りて三井側の出口ではなく南口から最短距離で行くでしょう。
住宅がある側よりも繁華街や役所警察郵便局などがある側の方が、
永久に表です。
駅の表と裏が大事な方がいるんですね。
すみません。
どちらでも便利ならいいのではと思ったものですから。
ちなみに４５１さんは，このマンションの契約者さんですか？
駅の裏表。慶応の学生さんのいうところの「ヒヨウラ」ですか？
学生さん以外にとっては「ヒヨウラ」が「オモテ」だと思いますが
デベさんにも同じくオモテとウラですかね。
残り28戸。
人気の武蔵小杉です。
裏の畑でＰoＣhiが鳴く〜
28/112戸＝25％ 慌てなくてもまだたくさん有るよ。
裏の警察署新庁舎でパトカーが鳴る。
神奈川県で販売中の全物件と比較しても、セントスクエアは断トツ高い。
いくら人気が出たとはいえ、坪単価300万では売れないよ。
今後、小杉にできる物件がここくらいの値を付けたら、売れ残りが多発して、小杉の再開発も失敗に終わるか。。
活性化するまでは坪230万くらいが妥当。
大丈夫、こんなに駅近で小杉町でしかもタワーじゃない物件は、ここ以外は簡単に出てこない。
希少価値で、ライバルなどいない。売り急ぐ必要ないよ。
供給過多のタワーとは違うから。
三流デベが何を言っても無駄
腐っても鯛っていうか。食えん。
今後も他物件の売れ行きを見ながら値づけしてくるだけですよ後発は。
300万じゃ売れ残るかも知れないし、ある訳ないけどもし230万円になれば
欲しい人はいくらでもいるし。需給のバランスが取れるところで落ち着く
だけですね。開発自体はそう失敗しませんよ。
小杉だからって、
後発は立地が違うのにここと同じに300万付けたってダメ。
開発だって、もし不景気になれば計画見直しがあるだろうし。
強気すぎて将来の値下げが心配。
未だに駅西側が武蔵小杉のメインだと思っている人がいますが、
武蔵小杉新駅が出来たら、あっという間に西側は裏側になってしまいます。
残念ですが仕方ない。
他地域（例えばニコタマ）のようにかつてのメイン側がシャッター通りにはならないように西側周辺の開発が必要です。
徐々に売れているみたいですね。
もういいんじゃないですか？値段の話。
ここも聖マリと提携して
広尾ガーデンフォレストみたいな提携サービスが受けられると
いいですね。協力関係はあるみたいだし。
http://www.nice.co.jp/release/release_pdf/2006/2007_01_17.pdf
あと、２５戸じゃね。
病院との提携サービス話、いつの間にかシリツボミになりましたね。
最初はマスコミ発表して新聞記事になったのに、結局ウヤムヤに。
普通の内科外科がない新病院に期待し過ぎてもしょうがないけどね。
小杉ではコスギタワーが一番いい
駅近だし車も使える
共有施設も素晴らしい
こんなところは避けておとなしく
コスギタワーの中古が出るのを待って買うのが吉
コスギタワーなんて駅近じゃないじゃん。不動産表示で
7分だっけ。普通10分はかかるよ。
異常な修繕費積立金の上がり具合といい、全然魅力感じない。
駐車場もタワーで2万ぐらいしたんじゃなかったっけ。
ペアガラスでもないし、内廊下でもない。
共用施設は覚えてないけど、パンやかなんかだっけ。
別に必要ないし。
ここも高いけど、コスタの中古よりはいいんじゃない。
この物件の見晴らしはいい方ですか。土地かんが無いのですみません。
見晴らしは期待できないでしょう。
東は三井のタワーがそびえ、西は新しい警察のビル。
南は病院の屋上の先に、繁華街や他のマンションが見えるだけです。
天井高240cmと低いし。
都心並みの立地と値段ですね。。。
ナイスは玉川学園の物件でずっこけたから、なんとかここで収益を
稼ごうと思っているらしい。
うーん。
立派な値段ですがきっと何か良い所があるのでしょう。
ナイスの営業力とか？(笑)
前が大学病院で救急車が要らず、右隣が警察署で防犯も優れている。後ろにはスーパーがあるので買い物も便利で、左には小杉駅が。
年取っても不自由なく暮らせそうですね。
↑
その代わり、生活費に不自由したりして。
あの病院、救急指定になってたっけ？
警察の隣りだからって、特に何かして貰えるわけじゃない。
ヨーカ堂はいつまであの場所を賃貸していられるか分からない。
小杉駅との間のパチンコ屋などの環境はあのまま変わらない。
歳を取ったら、24時間管理人か警備員のいるマンションの方が安心です。
その通りです。
↓
