武蔵小杉地区の今後について・・・【43】

八王子は都心から遠いので人口増えていても資産価値は下がるのだろうね。
そもそも人口が増えているかは未確認です。

どこかで見たけど資産価値維持は都心へのアクセスが一番重要とのことでした。港区とかの都心はほとんど落ちないんだって。

>>793
中原区よりも25年ほど早く人口が減少局面に入った埼玉（さいたま市）と一緒にされてもなあ…。
http://www.city.saitama.jp/www/contents/1346981103508/files/01shiryo06...

君の話は「人口推移と住宅市場の動きは別」だって言いたいんだろうけど、人口増加要素が需要増加のバイアスにはならないとでも？
市場の動きは確かに供給量に左右されるけど、武蔵小杉のタワマン大量供給は2018年あたりで一段落する。武蔵小杉はここまでの大量供給でも価格が落ちていないわけで、大量供給が落ち着いた後の人口増加傾向は、「相対的に」資産価値を維持するバイアスとなる。

君が「下がらないと言えない」と言っているのは絶対値としての資産価値でしょう？
もちろん下がるよ、普通に。数字としての資産価値が青天井に上がるだとか、全く落ちないだなんて思ってない。
それでも人が減る場所よりも相対的に資産価値の落ち方は緩いだろう、という話だよ。

795
リーマンショック前の話でしょ
リーマンショック後は都心が一番暴落して悲惨な状況だよ

反転する時には一番上がるんだろ

リーマン後でも港区は別。
なぜなら港区の物件の多くがリーマン前の安い時の分譲だから。

そもそも、小杉が港区と張り合わなくていいのに・・・

799
バブルのピークで買った人は悲惨だよ
港区は別とか意味不明

2003年頃港区のマンション買ったひとは笑いがとまらない
2007年頃港区のマンション買ったひとは悲惨

1年後には、あの時の都心が買い時だったね～なんて言われてそう。
小杉はどうかな・・これまで十分あがってきてるから、これ以上どんどん上がっていく印象は持てないな。
大きな流れとして今が大底圏でこれから上がると踏むなら、できるだけ都心の一等地のほうがいいのではないかと思うけどね・・。

買えるのなら、だけど。

パークシティ武蔵小杉は平均下落率が7％超えたよ。

パークシティは意外にお買い得ではなかったんだね。コスギタワーとかリエトとかはどうなの？

>796
データ出してくれてありがとう。

言いたかったのは首都圏が人口減に転じれば
マンション市場の資産価値にとっては等しくマイナスだから
中原区の人口増減がどうであれ今後の人口減を憂慮しなくていいというのは違うだろうと。

埼玉を例にあげたのは再開発されてる北区とかで5％、7%人口増で推移してるけど
地価は下がってるし、さいたま市の他区よりも地価下落が小さく済んでいるとは言えないから。

杉並区とかも値下り激しい地区で有名だけど人口増減ではむしろ増加傾向だし。

局地的な人口減は考慮するより、タワマンは維持費が高いから
二次・三次取得者に受け継がれる可能性が高いけど
それを支える需要が残るかどうか・・・のほうが重要だと思う。

比較的近いところで街の勢いを比べると・・

渋谷、横浜、川崎、二子玉川、どこも外部からヒトを集められるだけの大規模な業務・商業の集積がある。
東横沿線の途中駅も、都心側は、代官山、中目黒、自由が丘、どこも外部から集客するだけの魅力がある。

一方、武蔵小杉は、質量ともにこういう集客力に欠けるところが痛い。街の限界を感じるのはそのせいかと。

今から買うなら資産価値維持できるところなんて早々でないよ。

騰落率で考えるより損失の絶対額が少なくなるよう安くて住みやすいところを買うのがいい。

安く住みやすいところ。。

追浜？

>809
その利便性は人によるなー･･･。
確かに安いから半額以下に下がっても武蔵小杉のタワーは
3割くらい下がるのと同じくらいの額で済みそうだけども。

最終的に売れずに負債化しそう。

追浜だと柏、八王子とおなじで10年で5割下落だろうね。

武蔵小杉の70平米台が約6千万円半ばだから

10年後に5000万円半ば(3割減）だと

70平米が2000万円台の追浜なら7割減くらいまでは耐えられる計算？

10年で5割減なら追浜のほうが得じゃね？ｗｗ

これって都心物件と武蔵小杉でも似たようなことが言えそう。

都心にはもう良質な土地がないからね、建て替え事業だと築数十年に住んでた先住民がかなり入るよね？


もし6500万から3割減だと4550万だが東横線特急と横須賀線が止まる駅前がそんなに落ちるかな？


少子化で土地活用にゆとりが出来ればゆとりがある人ほど職住分離のニーズも増すしね。

普通に考えてどちらかといえば下がりにくい案件だとおもう。

パークシティが既に7パーセント下落ってことだから確かに3割下落はないかも。でも2割下落はあり得るね

814
おかしいなパークの住民皆の所に買値以上で買い上げます、ってはがきがずいぶん来てるけどね。
お客様がこの値段でご購入検討ってのもずいぶん入ってるよ。それ見ると軒並み1割は上がってるけど？８１４はどっかのがせねただね。

今でも築5年のパークシティの70平米が4000万円後半だから3割減で4000万円半ばおかしな話じゃないよ。
なにしろ、10年後だしね。維持費上がってるし、人口減ってるし、
公務員宿舎や東電の不動産処分で都心の再開発物件も増えるし。

住まいサーフィンで登録すれば下落率見れますよ。
あの手のハガキは成約価格じゃないからね。
とにかく売ってもらって手数料取りたいだけだから売る気にさせる為に色んな手使うから。

勿論、平均であって眺望が良い部屋だったり、元が安いお買い得だった部屋などは
買い値以上で売れるケースもあります。
あくまでも平均。1年前はプラス1.7％だったから9％近く落ちたことになるね。

上がってるのはSFTでしょ？
MSTは成約価格では北東とか一部の向きを除けば下がってるはず。

>>816さん
レアケースでなければ紹介してほしいです。
知る限り、これまでそんな破格な物件なかったよ。
３階北向きとか？

>819
レアケースかどうかはわからないけど、ここ数年で２回見かけた。
普通にYahoo!不動産に載ってたよ。
両方とも最初は5000万円台半ばだったのが4900万円まで下がってた。
今でも10階以下で5000万円前半で出ることは珍しくないから
秋口に売り急いでるとそんな価格になるんじゃないですかね。

たしか15階よりは下だったけど3階とか極端に低層でもなかったと思う。
向きは東だったかなぁ。

武蔵小杉ブログにシティタワー武蔵小杉の話題が来てたよ～
http://musashikosugi.blog.shinobi.jp/Entry/2139/

ホームページ見る限り高級感ない安売りっぽいな…。

出てくるの早いね。

プラウドとかぶるし。

住友不動産にかって特徴のない
空前のタワー？
※都心には存在しません

800邸もあるのか。地味にリエトも売ってるし、築5年超えで中古も増えてきてるのに。
GWTも売れ残りばかりとはいえ完売してないからどうなることやら…。

>710
>701 ちゃんと日経新聞読んだ？
武蔵小杉のアリオは初めて「外の人の知恵」を借りようと考えている、
とだけあって、柴田氏が武蔵小杉のアリオを手掛けるとまでは書いてない。
確かに紛らわしい文脈だけど誤解が広まるといけないかなあと。

小杉ブログにこう書いてあるが
「東京機械製作所跡地に開発される「アリオ武蔵小杉」の飲食店フロアのプロデュースを、著名プロデューサーの柴田陽子さんが担当することがわかりました。」

土地が160億で800戸、単純計算で1戸2000万として、このくらいのタワーって建設費どのくらいなんでしょう？
内装が多く見積もって平均1000万として…
こんなに階層高くする必要あったんですかね？
色々考えちゃいます。

４０階くらいのマンションの建築費が１００億円ちょっとだったので
シティタワーは１５０億円前後ではないかなー。
でも免震にして耐力落としてればもう少し削れるかも。
売値を考えると間違いなく２００億はかけてないでしょうし、
内装費もそれなりにケチってきそうな気がします。

これで全部じゃないよね！？
http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/ct_musashikosugi/detail.cgi
間取り　2LDK/3LDK
専有面積　54.66m2～71.78m2　

えっ？８０平米台と９０平米なし？

いやいや。いくらなんでもそれはないでしょー・・・。

GWTじゃ狭い部屋ばかり余ったので本気でそれやると相当売りにくくなります。

>>820
それがレアケースじゃなくて何がレアケースなんですか。

「今でも築5年のパークシティの70平米が4000万円後半だから」
って言うからには相場だと思ってしまうじゃないですか。

実際には5000万円台半ばでしょう？
相場が下がっていると錯覚させる書き方はフェアじゃないですよ。

夏ごろにGWTが余りに高かったためMSTとSFTの中古を検討した時期があります。
三リハウスがずらりと専任で出してましたがかなり割高な印象でした。

その時に売れてたのはMST30階の東向き76平米3LDKで6150万→5750万に値下げした物件でした。引っ越しクリーニング代別で総額6100万ぐらいの支払いでした。

SFT37階75平米の2LDK5800万、MST10階75平米5500万、SFT西向き64平米2LDK5400万円も長い間売れ残ってました。
中〜高層階は向きに関係なく80〜120平米が平米100万弱ぐらいで出てて丸々売れ残ってましたよ。

スーモではSFT42階の北東角(ビューラウンジの上階)が6300万で丸々３ヶ月残ってから消えましたが最後下げしたんじゃないでしょうか？


住人の皆さん、お得感ありましたか？

プラウドタワーよりシティタワーのほうが横須賀線近い（4分）のはポイント高いですな

>>830
マジ臭くない？？？
↓
・販売戸数が未定の場合は、予定販売住戸を一括して販売するか数期に分けて販売するか確定しておらず、販売住戸が未決定のため、間取り・面積等は今後の予定販売住戸全体を対象として記載しております。また、販売戸数は本広告時にお知らせいたします。

あまり大量に売れ残りが発生すると、百害あって一利なしなんですが（汗）

住友がアリオを許容した理由が理解出来たような気がする。
戸数を可能な限り多くして、最大限の利益を出すつもりなのかと。

>831
いや、5000万円半ばで動いているのをほとんど見ないので70平米で動きがいいのは相場は5000万円前半ですね。
その価格でも動かない物件は動かないし、かと思えば南向きが6000万円近くで売れたり、
武蔵小杉は坪単価でみると変動が激しいのでこれが相場って言える値が実際よくわからないですが。

毎日見てるわけではないけどそのうち2回見たことと
レアケースと言えるか迷ったのはYAHOO不動産に掲載されたからです。

普通相場より格段に安ければすぐ売れますがその物件は暫くの間掲載されていたし、
本当に安い価格なら掲載すらされないのでそもそも掲載されること自体年間通して
それくらいで売られる時期が普通にあるってことでしょう。

もしかして住友団地状態になるのか…。

これは…大量売れ残り発生の予感。

スミフは当初の800戸から一割ぐらい減らしましたからこれでも当初よりは間取りを広くしたと思われます。

リエトイーストの広告で相当数のデータ収集をした上で80㎡以上を外したのでしょうがつまり小杉は予算ありきであり、坪単価は300UPそれより広い住戸ならリエトイーストってことですね。

下層北西2LDK4000万～上層南向き3LDK6500万円ってとこか。
これ800戸売るのきつくない？

きついよ。てか無理だよ。
スミフだから当然割高だし、営業さんに同情してしまう。

北西じゃない、北

建築面積と戸数からするとマジっぽいなー…。

悲惨物件になるんじゃいの、これ。

>840そうですね730って聞いてましたけどいずれにせよ大変ですね。
平均坪単価300万円(270〜330)とするなら、
50㎡台が4500万円〜
60㎡台が5000万円台中心
70㎡台が6000万円台中心
ぐらいでしょうか？

上下左右であまり価格差をつけず要望書を無駄なく振り分ける団地売りパターンで間違いなさそうっすね。

>710
>701 ちゃんと日経新聞読んだ？
武蔵小杉のアリオは初めて「外の人の知恵」を借りようと考えている、
とだけあって、柴田氏が武蔵小杉のアリオを手掛けるとまでは書いてない。
確かに紛らわしい文脈だけど誤解が広まるといけないかなあと。

小杉ブログにこう書いてあるが
「東京機械製作所跡地に開発される「アリオ武蔵小杉」の飲食店フロアのプロデュースを、著名プロデューサーの柴田陽子さんが担当することがわかりました。」

>832 もう入居から３年以上経ってますからね。住んでた人によっては中身も異なってくるでしょうし、
そもそも買い方は震災の影響でタワーを警戒する人もいたでしょうし、
売る方もその影響で多少安くなっても売りたい人は売るでしょう。
さすがにパークは１棟で700世帯以上もあるのですからそんな売りが出ても不思議じゃない。
色んな人がいますから。
現在はどうですか？長期で売れ残ってる物件はあまり見かけないような気がしますが。
売りたい人が一巡したのかな？

私は実際に住んでいるのでお得感アリアリです。
多分一生売ることは考えないと思うので資産価値なんてあまり気にしてませんし。

武蔵小杉の地震の被害予測見て震えて、そんで開発も頭打ちなのかシラケて売れ残りも目だって来てる、そんな武蔵小杉は損切りして、羽田空港需要独占で、キネマの都の由緒ある大田区蒲田へ移ろうかと思ってます。

>846そうですね、何部屋か内覧したのですが生活感がまったくない部屋が多かったです。

たぶんどこかのお金持ちが取りあえず買っとこうみたいな持ち方をしていた気配でした。

なんというかワードローブと書斎と趣味の隠れ家みたいな使い方でした。

なるほど。タワマンって儲かるのね。
それにしてもスミフ北側って売れるのかね？
南と北でかなりの差が付きそう。

うちの嫁さんもそうですけど陽当たりというか紫外線を好まない女性は急増してますからそれなりに安きゃ埋まると思いますよ。

>849儲かるというか金持ちの道楽みたいです、銀行に何千万も寝かせていても仕方ないですし。
自宅はあるが自分だけの場所が欲しいから次々大規模開発の走りを買っては数年で転売してるんじゃないですかね？

下手な別荘地を買い塩漬けにするより正解ですよ。

神奈川は南向き信者が多いみたいだけど坪260以下なら間違いなく売れる。
でも北向き眺望なしの見合いで坪270以上はさすがに苦しい。

それでも、スミフのことだから完成後にダラダラ売るんだろうね。

>851 あ、ごめんね。儲かるって言ったのは事業主の方ね。
スミフの利益を考えるとタワマンっておいしい商売だなと思って。

>852きっと太陽に誘われて東京から南に下ってるんでしょう。

スミフの営業マンは会社に居場所がなくマンションに通勤するので当たり前に5年計画で売るでしょ。
売る部屋がなくなると営業マンは生活の保障がなくなり困るという売り残し万歳な営業スタイル。

>>844
TOPに思いっきり800邸って書いてあるよ？
http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/ct_musashikosugi/

タワマンは販宣伝費や人件費を考えると
会社としての利益は普通のマンション建てて短期で
安く売るより儲かるというわけでもないよ。

ただ販売期間が長く取れるから在庫リスクを最小限に高値で売れるのが強み。
土地がなかったり買い手が減ってるから供給減らしてる中で
リストラできない営業マンを養うのに都合がいいシステム。

タワマンが増えなかったら供給を激減させた時に失業者が溢れることになってたかも。

武蔵小杉の住民が、最後に目指したいところは大田区蒲田!! 羽田空港へは、みんな京急線を了解です！川崎市民の憧れの地、大田区蒲田!! はわく武蔵小杉から頑張って抜けましょうね！

まるで首都圏24区っていうスミフのコピー、苦笑。

でも感覚わかるかも。どこに行くのも便利。
都内が庭のイメージ。

ここが川崎市でなくて東京都だったら良かったのに。やっぱり23区はいろいろな面で優遇されているよね。

武蔵小杉が東京都だったら良かったのに、と思ってる人は予想以上に多いのだと思う。
川崎市であることのメリットが少ないからね。道路・鉄道・インフラ・子育て・医療補助・開発主導力、
あらゆる面で都内には劣る。唯一いいのはゴミ出しぐらいか。
もし都内だったら唯一のSCがアリオになる、なんてことも無かっただろうし。

ただ、川崎市で無かったらここまで野放図なタワマン開発も無かっただろうから
今のような発展も考えられなかったことを考えると、そう単純に言えない部分もあるのかもしれない。

23区って優遇されるのですか？でも物件価格高いですよね。価格やすいほうがいいです。

24区って言っている時点で23区になりたがっているみたいじゃないか。

捉え方は人それぞれ。

>>862
武蔵小杉ぐらいの値段だったら、立場が似ている湾岸とか品川の海側とかの
タワマンであれば坪単価的な大差は無い。それこそ新川崎とか川崎臨海部とか行けば別だろうけど。

やっぱり川崎市民だとコンプレックスから解放されないのでしょうね？！ となると、やっぱり頑張って大田区蒲田に購入、あるいは賃貸を急ぎたい!! だって、羽田空港国際化の影響で、羽田へのアクセスなら皆が京急使うし、国策もかかっている京急蒲田かな？！ キネマの都であり、田園調布もある大田区蒲田!! 早く過疎化されそうな、そんで地震での液状化や火災などの危険度も激しいせいで、資産価値もヤバそうな川崎市民、武蔵小杉からは、早く脱却が賢いとの予測。

田園調布は確かにいいけど、マンション少ないよね。

文春などの各誌新春号でもマンションは即買いって記事が目立ってたな。。やっぱ風向きもデフレ終焉、インフレ局面。。
参院選狙いの安部はなりふり構わずバラマキ予算つぎ込むだろう。不動産建設はたっぷり潤う。今年夏頃はマンションミニバブル再来か。小杉も計画が前倒し続出するね。。スミフの計画も意外に早かったのはその口か。。

果たしてタワマンダブつきまくりの小杉に将来を託していいものか。
自己責任で真剣に考えなくちゃ。
デベさんの口車に乗りすぎると、痛い目にあうからね。

武蔵小杉コナミも今は会員月額15,000円ですね、ちょっと前は午前中5,000円なんてあったのに。残念
今や15,000円でもいくらでも会員入ってくるみたい。
武蔵小杉ってどうなってるの？？？？？

NECタワーの北の地区 小杉東部地区B
将来は、研究所になるようです
http://www.city.kawasaki.jp/500/cmsfiles/contents/0000006/6508/kosugit...

これだけインフレ傾向を政府全体で試行してる以上不動産はイの一番で値上がりするね。
不動産もってない物はどん底に落ちるだろう。
小杉のタワマンなんか年率１０％ぐらいの値上がりで手が届かなくなるのは間違いない。

いまの値段で買えるのはあと一年。　いや半年だと思う。

確かにね~。
理論的にも今が絶対の買い時、最後のチャンス。
もしこの機を逃したら。。。。
１）阿部のミックスでインフレターゲットで年率２－３％のｕｐ
２）インフレターゲットがうまくいけば消費税５％
　　従い普通に最悪７－８％+毎年２％増加。
３）万一阿部のミックスが失敗すれば日本国は負債の山となりハイパーインフレとなり１０－２０％はあっという間の死にも　　の狂いの世界。

今があなたの人生で唯一残された最後のマイホーム取得の瞬間だと思いますよ！！！！！

田舎から出稼ぎに来てるような人たち以外はね、

売って利益を出してももっと高い物件か思いっきり郊外に引っ越さなきゃいけないのね。

アベノミクスな。ちゃんと新聞読もうね。

地方出身者や外国人による土地転がしの時代なんて来てほしくないね、国は実態以上の不動産投資には再び制限をかけてほしい。

誰も首相の名前書けないのかい？
「阿部のミックス」じゃなくて「安倍ノミクス」だろう！？
これじゃぁ、まったく説得力無し！

>>877
規制どころか国は外人の不動産投資には大歓迎と思うけど

今は現物を買うんじゃなくてファンドやREIT・不動産流動化が主だからね
プチバブルの時はリーマンショックが起きて失敗したが

>871
それはNECが所有し続ける前提。
A地区やC地区と違って、B地区は用途制限がない。
再開発の話が浮上すれば、今までと同じで市はどんな許可でも出すよ。

>879そうなんだよね。
外国人に投資させて地価を実態以上に動かすことで東京の土地は資産形成の道具と化している。

リタイアしたら都内の物件を売り払い不動産投資とは無縁の地方にある持ち家に戻ればいいという田舎のボンが一番美味しいね、安部ちゃんは下関、麻生太郎も北九州のボンだし。

武蔵小杉は川崎市だから実態のある堅実な値上がりに止まって欲しいな。

値上がり期待の方の書き込みが続いてますね。そもそも物価上がらないかもしれないのにちょっと話が飛躍している気がします。

堅実な値上がりを期待したい、どころか武蔵小杉は豊洲と同じで
タワマン＋再開発バブルの最たる例だと思うけど。
再開発初期（レジ・コスタ辺り）は新川崎と坪単価が大差無かったことから考えると
もはや天井付近にあると言っていい。シティタワーが控えてるからまだ上がるかもしれんが。

安倍さん、またコケるんじゃないかな～

値上がり期待して、皆さんいったい何%ぐらい買値から上がったら売っちゃうんですか？
最初から投資目的であればともかく、住んでいればなかなか売る気にはならないですよね？
売ってしまえばそれまでですから。
売って別の物件購入狙っても、ランクや条件を下げるか、狭い物件に変わるわけですよね？。

>>885
そもそも投資目的なら居住はしないで、使うとしてもセカンドハウスでは。
住むマンションで投資なんて論外。

>882
物価は上がらなくても株と地価は上がる可能性が大いに有ります。
少子化でも、お金持ちの外人さんウェルカムです。
住民税、固定資産税バンバン落としてくれますし。

>886 だから投資目的以外の人でってことですよ。
ちゃんと汲み取ってあげましょうよ、面白い質問なんだから。

不動産が上がる時、上がり方は地域によってマチマチです。
上がると思うなら、もっと都心物件のほうが間違いがない。
少なくとも下がる時に下がりきっていない小杉エリアは、反転局面では相対的に不利、買われにくいのでは。

885さんへの答えになっていなくて申し訳ないけど。

アリオってなんだと思ってググったらイトーヨーカドーだった。
今あるヨーカドーが移転するってこと？そんであそこも再開発だね。

アリオ店舗一覧みると
蘇我、川口、亀有、西新井・・・・そして堂々と武蔵小杉。
晴れてダサイ町リストに仲間入り！！！

>890 ダサい街で結構。
君は今そのダサい街の今後を考えるスレにわざわざ訪れ、ダサいことをご丁寧に教えて下さっている。
君の行動は最高にカッコいい！

>888さん >>889さん、夏頃に某所のみずほBKで融資相談に乗っていただいたのですが、融資金額を決める際いったい何%ぐらいの金利上昇に耐えうると想定して決済しているのですか？と質問したら4%という回答が来ました。

安部ちゃんの2%インフレなら想定内なのですが住み続けるには現在賃貸に出している新婚当時の小さいのを売りに出さないといけないかなと思ってます。

サラリーマンに三軒はきつい。

>890>>891ヨーカドーさんはそのダサいイメージを打ち破るために武蔵小杉を利用する目論みのようですが必死に上を目指す街の足を引っ張ってるようにしか見えないから困りものです。

せめて名前を変えてあのマークを使わずヨーカドーオリジナルブランドを排除して欲しいな。