武蔵小杉地区の今後について・・・【43】

新住人さんは知らないかもしれないけど、昔の武蔵小杉なんてどうしようもないド田舎だったんです。ラゾーナのある川崎よりマンションの価格が高いなんて、どうみても高過ぎです。
川崎の中心はラゾーナのある川崎駅周辺でないとダメなんです。

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柴田さんは決定ですよ。
ブログ見たらわかりますよ。
すごいね！！！！！！

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これで武蔵小杉も自由ヶ丘や代官山と肩を並べられそう。
まだちょっと無理かもしれないけどいいとこ行きそう。

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話題に事欠かない楽しい街です。
住んでいてワクワクしますね！

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日経の有料会員しか読めない記事を引用するのは著作権法違反の疑いがあると思う。

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頼むアリオと言う名前だけはやめてほしい。
切なる願いです。
イメージが悪くなる。

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飲食フロアだけなのかな？どうせなら全体的にプロデュースしてもらった方が良い気がするが。
気が付くと他はセブン＆アイのしょうもないイトーヨーカ堂ブランド丸出しとかではイタ過ぎるからなあ～。

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＞716
アリオ一つでここまで期待してしまう想像力には恐れ入ります。

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そら期待しますよ。武蔵小杉の坪単価には「期待感」も含まれてるんだもの。

あなたの小馬鹿にした態度が非常に不愉快なので、恐れいったついでにこのスレに近づかないでくれますか？

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とりあえず散々小杉バブルだの言われ続けたのだから、本物のバブルを体験したいね。
あと数年後にはそれなりの価値が伴ってくるでしょう。むしろ今までが安いくらい？
あ、こういうこと書くとまた噛みつかれるのかな？ｗ

とにかく徒歩圏内にそこそこな商業施設が複数出来上がってくるのは本当に強い。
話題に事欠かない楽しい街だね。
このワクワク感も一緒に買ったと思えばやっぱり安いくらいだったかなあ。

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柴田さんだかなんだか言われてもね。

将来の顧客の前に工場跡地の土壌改良すら着手せず曝したままで決めるべき内容ですかね？

アリオを考えると憂鬱になる。

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>724 君はアリオのこと考えなくてもいいよ。アリオで憂鬱って…気の毒だ。

土壌だとか地盤だとか、なぜかここは土に興味のある人が度々登場するね。ｗ
地質学者にでもなってみてはいかがでしょう？

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ネガも苦しそうだねｗ

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ネガの皆さんも追い詰められて地盤とやらアリオとやらにしかネガる材料がなくなってきたことがよくわかりました。
苦しいお気持ちはお察ししますが、今後ともこれまでどおり武蔵小杉の話題づくりにご協力下さい。
皆さんのおかげでなんとスレが「43」まで来ています。
驚異的な伸びらしいですよ。
皆さんの書き込みのおかげで武蔵小杉の価値が高まっています。

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>725つい最近も古い学校跡地の土壌汚染が東急不動産と川崎市の間で訴訟に発展してるがご存じない？

古い工場や学校の跡地で土壌問題は基本中の基本。知らない人がむしろ羨ましい。

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>727私は小杉ネガではないが小杉再開発でまさかと思わされる話題は、ほぼ東京機械製作所さん絡みなのね。

あそこだけは再開発エリアにありながら独自行動なので甘い見方はしないほうがいいよ。

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開発って言っても所詮、神奈川県だからね。
えせレブのソウクツって感じだよね♪

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震度７の地震に襲われてからが武蔵小杉の真価。
浮かれるのはまだ早い。気を引き締めていきましょう。

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土壌調査をやってるんでしょ？工場稼働中には簡易調査しか出来ないからね。
開業までまだ2年近く先なのに、工事が進んでないことをネガるのは無理があるねー。

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731さんは不謹慎。

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所詮くんはもう少しパターンを増やした方がいい。

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小杉スレの43でスゴイとか、甘すぎる。
豊洲はほぼ同じ時期からスタートしてちょうど2倍の86だよ。
追いつけ追い越せ。

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武蔵小杉にマンション買ったやつが資産価値上げようと頑張るスレだね。
川崎アドレスや、ろくな店がないことなど、事実に対してもネガ攻撃で口を封じようと必死。
余裕がないというか、共働きでギリギリかったレベルの層が多いんだろうけど、すごくみっともなく見えるよ。
アリオアリオというが今はないよね。
アリオなんて聞いたことないけど、住民にとっちゃ一大事なんだね。
ちなみに私は別にネガではない。交通の便だけは素晴らしいと思う元住民。
都内に引っ越せば、[川崎の割に]良かったことに気づくと思う。

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ネガじゃないといいつつ都内信者

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>736 ネガな意見も事実なら良いんですよ。それはまともな意見として受け止められる。
しかし何の根拠もなくただただ中傷と取れる意見は人として見るに耐えない。
と思いませんか？
ところで都内のどちらに移られてそのように感じましたか？
川崎アドレスだと何が不味いんでしょうか？
私は都内から武蔵小杉へ引っ越しましたが特に大きな問題を感じていません。

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アメリカの医師曰く
「60デシベル以上（普通の会話位）の環境にさらされて生活をしているとストレスレベルが上がる」そうです。

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アメリカネタ〜そうきましたか（笑）
必死ですね。
ご心配なく！

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摩天楼

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↑吹いた

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そう、３７６はリアリティーがないちょっと頭が悪い人のネガだね。
都内の何処って聞いてるんだけど？
川崎だめ、都内はいい、では抽象的で議論にならない。
武蔵小杉の特にタワマンの住人は都内の、一部の高級住宅街にはとても太刀打ちできないぐらい自覚してるけどその他大勢の都内住宅地とは好き嫌いの問題か、または利便性では武蔵小杉有利ぐらいに思ってるんです。
大勢の人がそう思うからそれが値段に反映されてるんですよ。

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↑７３６のまちがい。

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>732調査をやった上で東横線の駅前かつ高級住宅地の真ん前に何ヵ月も放置してるのね。

ほんとにアリオの話は止めてくれないか？
仮に数年後に完成してもどうせ真っ昼間からおサボりJKの溜まり場、何も買わないと決めている。

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『何も買わないと決めている。』って中学生みたい。住民ならアリオできたら毎日アリオが視界にはいって、毎日不機嫌。不幸だから引っ越しすることをおすすめします。
住民ではなく、ネガさん(旧住民？)かも？

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>736 結局都内の何処に移ったかも公表出来ない場所ってこと？
少なくとも武蔵小杉より良いと思う点があっての移住だったんだよね？
だったらそこを説明してくれないとただの中傷ネガになっちゃうよ。

そもそも僕は資産価値を上げようなんて考えたこともないし、年々物件価値なんて下がるものだけど、
駅徒歩5分以内でこれだけの利便性と発展性が坪単価たかだか250万(購入時)はすごくお買い得だったと思ってる。
うちも夫婦共稼ぎなので頑張れば大崎、大井町辺りの駅近も可能範囲だったけど、
将来もう一件購入も視野に入れているので背伸びしなかっただけだし。

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>745 これから地下2階分の穴を掘る予定だよ。
解体が全て終わったのはつい最近のことだから何ヶ月も放置は言い過ぎ。
多分、住民じゃないね。

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うん、私も大井町と大崎だったら武蔵小杉が買いだとおもう。
とくに大井町なんか高すぎで築3年で3割価値が下がるとみている。

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大阪も川崎も外国人が多いとはいえ、日本人の方が数が多いのに
外国人色に町並みや行政が染まるのは、外国人の自己主張力がいかに強いかって事です

日本は地震大国なので、極端な人口集中型の開発はやめるべきだと思うんです。
タワーマンション密集は外国に任せましょう。

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>748おいおい、解体工事は大方9月中には終わってて10月の小杉フェスタでは開放までしてたでしょ？

ヨーカドーもしくはいまだに地主の東京機械製作所の関係者とみたがあまり住民感情を逆なでしないでくれ、迷惑だ。

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>747
うちは今の奥さんとの出会いが武蔵小杉だったから武蔵小杉にこだわって買った。ｗ
購入理由なんて人それぞれなのに、どうしてネガは中傷的に断定するんだろうね？
ホント不思議。

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>749日本企業の給与水準から見てどうしても大多数の人があてはまる部長、課長止まりのキャリアパスだとマイホーム資金には限りがありますからね。

バブル的な実態のない取引以外では中古で買う側の立場で考えたらおのずと予算に上限ができちゃいますよ。

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>751 オープン予定から考えると着工を急ぐ程でもないだろうに。地上4階なんて始まったらあっと言う間。

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>734 所詮神奈川と考える人がいるからこそ、武蔵小杉が安く買えるのだ。彼らには感謝せねば。

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とにかく早くきれいな街にしてほしいです

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何いってんだか…オープン予定日が遅い＝本音はライバルの出店をつぶしただけであんまやる気ないんでしょ？

ぶっちゃけ放置するぐらいやる気ないならならアリオなんてやめちゃえば？

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>749
大井町、大崎、武蔵小杉、と来ましたか。
どこも、実力以上に値上がりしすぎた典型的なエリアばかりですね。

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758さん、
なぜそんなに上から目線？

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>>758
あんたが何を言おうと、相場＝実力なんだよ。
あんたの考える実力が間違ってるんだよｗ

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二子ライズの住人が僻んでネガってます。

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確かに『実力』ってなに？
具体的に758さんの考える『実力』の説明をお願いしたいですね。

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大井町、大崎、武蔵小杉は758にとっての酸っぱいブドウなんだよ。
あんまりいじめたら可哀想だろ。
ネガだって生き物なんだぞ。

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ぼくのかんがえたじつりょく！

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ネガを叩いているポジの人って武蔵小杉の住人ですよね。
こういう人達とは、はっきり言って同じマンションに住みたくないですね。
購入した後の生活の程度が知れます。

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>765 やかましいわ！、そういう感情を抱く住民がいるわけ無いだろ。
なりすましご苦労。
万が一住民だとしたらこっちから願い下げだよ。

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マイペースな東横線住民には珍しい成金っぽい臭いがプンプンしますね。
少し前の浦安を思い出します。

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田園調布や自由が丘なんて成金臭ぷんぷんだろw

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まあ少なくとも、ボクの街は日本一！って掲示板に散々書き込む
小物たっぷりの痛い人は田園調布や自由が丘には居ません。

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今日、観点を変えて大規模再開発の先駆けの新川崎と東戸塚見てきたけど、あんまり大規模にやりすぎるのもやはり考えもんだと改めて思ったわ。街が加齢してる感じ。タワーの４００戸とかあり得ないわ。まさに誰がババを引くかの問題。

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佃のリバーシティ21は？

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>>765さんって購入検討者かもしれないのに
>>766の突っかかりようはないわ（笑）
物件も大事だが、周辺住民の質は更に大事。

このスレを見ていると武蔵小杉の住民は、自分が絶対で、
自分の意見に沿わない他人は徹底的に排除といった
ギスギスした住民が多そうだ。

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>>765
だからといって、わざわざ人に不愉快な思いさせないでください。
そう思ったら普通は黙って画面閉じるでしょう？
結局あの手この手でネガりたいだけなのは分かってますからね。

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伊勢丹のカリスマバイヤーのフジマキ氏を呼んで
見事に大失敗したヨーカドーが次は柴田氏と来たか。
よそで成功した人を呼べば成功するという発想の貧困こそが
根本的にダメなんだな、ヨーカドーは。

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やはり＞７７２の言った通りだね

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>>772
意見に合わないだけならいいけど、言い方がどれも全然ダメでしょ。
敵意剥き出し過ぎ。

仮に>>765が常識的な考え方を持っているの検討者なのであれば、
人の住んでいる地域を「程度が知れる」って言い方しないでしょ。
程度が知れるのはどっちさ。

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8年のスレの歴史の中で、住民の程度とかそういう単語が出てくるのは、いつも決まってポジの主張にネガが反論できなくなった時。

歴史はまた繰り返す。

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その言葉も繰り返すw

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町の実力ってたしかにあると思いますよ。器が古くなっても需要が出るか否かです。

多摩ニュータウンや湾岸埋め立てエリアのように団塊世代や団塊ジュニアを30年一代限りで収容する使い捨てのコンクリ群ではどうやってもそれ以上の価値が生まれにくい。
東戸塚もなにもない場所に忽然と駅だけできたコンクリの街だから劣化と共に消えていく懸念はありますね。

武蔵小杉は交通利便性が普遍なため東横線や横須賀線沿線に地縁がある人なら古くなっても需要があるんじゃないかな？

つまり実力ありと私は考えてます、思いっきり主観でごめんなさい。

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町の実力で言えば住みたい町ランキングが建物の新しさと比例してないって話です。
その常連である自由ヶ丘と日吉に挟まれた武蔵小杉はたぶん大丈夫です。

ここは東横線唯一のタワマンエリアですから。

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この駅前タワマン郡が30年後に一斉に古くなった時にどうなるかだよね。年金生活の住民も多くなると思う。当然小さい子供はいなくなるし。古くなったタワマンの価値、需要が日本ではまだわからないからなあ。タワマンは外見の良さも人気の理由だし、古くなったらそれがなくなるからどうだろう。

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多摩ニュータウンの団地群もかつては憧れの地だったようですね。
容積率が低かったから、今は建て替えで新住民を呼び、建て替え費用も抑えられましたが。
しっかり将来を見極めないとならないですね。

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＞781
これが一番怖い。
5年、10年住んで住替え前提で、っていうわけにはいきませんからね。

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パークシティ新川崎が25年間資産価値を維持しているのを見ると、それほど心配する必要はなさそうだと感じているけど。
再開発がとん挫した後の、先行きがさほど明るくなかった新川崎でそうなのだから、武蔵小杉で今のペースで今後20年予定通り再開発が続けば、資産価値はそう下がらないと予想する。

（10年～20年後に完了すると思われる再開発）
・南武線ロータリー周辺の再開発
・日医大移転後跡地の再開発
・府中街道拡幅
・二ヶ領用水北側の再開発
・NEC北側の再開発？

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新川崎の場合は駅前に何十本もタワマンないから、比較しにくいと思う。たくさんあると中古の需要が供給に対して少なくなるからね。
あとタワマンの場合将来的に耐震基準が変わったら、その対応しだいで価値も変わると思う。管理、修繕費に余裕のあるマンションは下落率低いかもね。

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東戸塚とか 佃のリバーシティ21とかみなとみらいとかは資産維持できているのでしょうか？

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武蔵小杉も駅前に何十本もタワー建ってませんよｗ

新川崎は、武蔵小杉とは比較にならないほど住宅需要そのものが少ないでしょう。
新川崎の規模で、よくタワーが建ちましたよ。
（新川崎にお住まいの方、気分を害したらすみません 汗）

武蔵小杉のタワマンの問題は、むしろ同時期に一斉に建った事で、中古市場の条件が狭くなってしまうこと。
築浅と築15年と築30年がそれぞれの価値を持って市場に存在するのが健全なのに、小杉のタワマンはせいぜい10年差。
本来なら下げなくていいところまで相場が下がってしまうケースが増えます。
でもまあ、タワーが林立している地域はみんな同じデメリットを抱えていますけどね。

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でも、修繕費に余裕のあるなしって外からじゃなかなか分からないですよね。
そもそも修繕費に余裕のあるタワマンなんて有るんだろうか、とも思うけれど・・・

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タワー自体が増えてるし、本格的な人口減少もこれからだから過去の事例はあまり参考にならない。

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過去の事例はあまり参考にならないかもわかりませんが
少しは参考になると思います。
一か八かで高い買い物するわけにはいかないので過去の事例ぐらい知っておきたいのが本音です。

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武蔵小杉に人口減の心配は当分要らない。

中原区はまだまだ人口が増え続け、2050年の時点でも今の人口より全然多い見通し。
http://www.city.kawasaki.jp/200/cmsfiles/contents/0000023/23287/suikei...
2050年以降の事は書いてないけど、グラフの推移からは2065年くらいまでは今の人口よりも多い状態が続きそうだね。
以上のように武蔵小杉についてはあと50年ほど人口減をそれほど憂慮しなくてもいい状況が続く。
その頃には、小杉よりも先に全国的に増えまくったタワマンの後処理についても、豊富な実績が残っている事でしょう。

過去スレではこの話をするとネガが「予想が甘い」「楽観的すぎ」と騒ぎ立てたが、この予想を覆すだけの資料は結局提示できなかった。
悔しかったら本筋できちんと反駁してみな。こんな住民のいるところに住みたくないとかでごまかすなよｗ

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普通に多摩ニュータウンみたいに40年から50年ぐらいで建て替えしたらいいんじゃないの？耐震性も上がるし設備も配管も新しくできるよ。若い家族も増えるしね。　

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不動産の場合は相対評価だから小杉の人口が減らないから下がらないとは言えないよ。現に埼玉とか八王子とかの郊外も人口は増えてるけど資産価値は落ちてるし、新築供給が増えれば一時的に増加傾向になるから実際にはその統計を不動産と結びつける人はいない。

資産価値に関係する人口減問題は住宅ストックに対しての需要となる人口のことだから

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八王子は都心から遠いので人口増えていても資産価値は下がるのだろうね。
そもそも人口が増えているかは未確認です。

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どこかで見たけど資産価値維持は都心へのアクセスが一番重要とのことでした。港区とかの都心はほとんど落ちないんだって。

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>>793
中原区よりも25年ほど早く人口が減少局面に入った埼玉（さいたま市）と一緒にされてもなあ…。
http://www.city.saitama.jp/www/contents/1346981103508/files/01shiryo06...

君の話は「人口推移と住宅市場の動きは別」だって言いたいんだろうけど、人口増加要素が需要増加のバイアスにはならないとでも？
市場の動きは確かに供給量に左右されるけど、武蔵小杉のタワマン大量供給は2018年あたりで一段落する。武蔵小杉はここまでの大量供給でも価格が落ちていないわけで、大量供給が落ち着いた後の人口増加傾向は、「相対的に」資産価値を維持するバイアスとなる。

君が「下がらないと言えない」と言っているのは絶対値としての資産価値でしょう？
もちろん下がるよ、普通に。数字としての資産価値が青天井に上がるだとか、全く落ちないだなんて思ってない。
それでも人が減る場所よりも相対的に資産価値の落ち方は緩いだろう、という話だよ。

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795
リーマンショック前の話でしょ
リーマンショック後は都心が一番暴落して悲惨な状況だよ

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反転する時には一番上がるんだろ

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リーマン後でも港区は別。
なぜなら港区の物件の多くがリーマン前の安い時の分譲だから。

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そもそも、小杉が港区と張り合わなくていいのに・・・

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799
バブルのピークで買った人は悲惨だよ
港区は別とか意味不明

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2003年頃港区のマンション買ったひとは笑いがとまらない
2007年頃港区のマンション買ったひとは悲惨

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1年後には、あの時の都心が買い時だったね～なんて言われてそう。
小杉はどうかな・・これまで十分あがってきてるから、これ以上どんどん上がっていく印象は持てないな。
大きな流れとして今が大底圏でこれから上がると踏むなら、できるだけ都心の一等地のほうがいいのではないかと思うけどね・・。

買えるのなら、だけど。

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パークシティ武蔵小杉は平均下落率が7％超えたよ。

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パークシティは意外にお買い得ではなかったんだね。コスギタワーとかリエトとかはどうなの？

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>796
データ出してくれてありがとう。

言いたかったのは首都圏が人口減に転じれば
マンション市場の資産価値にとっては等しくマイナスだから
中原区の人口増減がどうであれ今後の人口減を憂慮しなくていいというのは違うだろうと。

埼玉を例にあげたのは再開発されてる北区とかで5％、7%人口増で推移してるけど
地価は下がってるし、さいたま市の他区よりも地価下落が小さく済んでいるとは言えないから。

杉並区とかも値下り激しい地区で有名だけど人口増減ではむしろ増加傾向だし。

局地的な人口減は考慮するより、タワマンは維持費が高いから
二次・三次取得者に受け継がれる可能性が高いけど
それを支える需要が残るかどうか・・・のほうが重要だと思う。

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比較的近いところで街の勢いを比べると・・

渋谷、横浜、川崎、二子玉川、どこも外部からヒトを集められるだけの大規模な業務・商業の集積がある。
東横沿線の途中駅も、都心側は、代官山、中目黒、自由が丘、どこも外部から集客するだけの魅力がある。

一方、武蔵小杉は、質量ともにこういう集客力に欠けるところが痛い。街の限界を感じるのはそのせいかと。

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今から買うなら資産価値維持できるところなんて早々でないよ。

騰落率で考えるより損失の絶対額が少なくなるよう安くて住みやすいところを買うのがいい。

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安く住みやすいところ。。

追浜？

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>809
その利便性は人によるなー･･･。
確かに安いから半額以下に下がっても武蔵小杉のタワーは
3割くらい下がるのと同じくらいの額で済みそうだけども。

最終的に売れずに負債化しそう。

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追浜だと柏、八王子とおなじで10年で5割下落だろうね。

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武蔵小杉の70平米台が約6千万円半ばだから

10年後に5000万円半ば(3割減）だと

70平米が2000万円台の追浜なら7割減くらいまでは耐えられる計算？

10年で5割減なら追浜のほうが得じゃね？ｗｗ

これって都心物件と武蔵小杉でも似たようなことが言えそう。

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都心にはもう良質な土地がないからね、建て替え事業だと築数十年に住んでた先住民がかなり入るよね？


もし6500万から3割減だと4550万だが東横線特急と横須賀線が止まる駅前がそんなに落ちるかな？


少子化で土地活用にゆとりが出来ればゆとりがある人ほど職住分離のニーズも増すしね。

普通に考えてどちらかといえば下がりにくい案件だとおもう。

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