グランドメゾン東戸塚３

溶融スラグの入っているコンクリートを入っていないコンクリートに入れかえることにより、グランドメゾン東戸塚は「溶融スラグ入り」の汚名を払拭できます。

しかし、まがりなりにも一度完成した物件のコンクリートを削り取れ、というのは技術的にどうなんでしょうか？コンクリートのことは詳しくないので、どなたか詳しい方がいらっしゃったら（売主の方でもいいですよ）教えて欲しいのですが。
コンクリートは、長年、風雨にさらされることにより、表面に入った小さなヒビが成長し、そのヒビがかぶり厚を超えて内部の鉄筋に到達し、鉄筋が風雨にさらされ、鉄筋が錆びることにより内部で膨張し、これによって更にコンクリートがボロボロになり、マンションは死を迎える・・・と理解しています。
ですので、溶融スラグをガリガリ削り取り（そんなやり方ではない？？）、正常なコンクリートにまで多大な振動を与えるのは、本当に問題ないのか？？と思っています。法的に正常な状態に戻すために技術的に不具合が生じるのでは意味がないです。そんな工事なら絶対やって欲しくありません。溶融スラグ入りのコンクリーを規格内コンクリートなどでコーティングするというのならまだわかりますが。

長谷工の方は、明言していませんでしたが（明言できるわけもありませんが）、実はこの溶融スラグというのは（技術的には）大した問題ではないが心理面の問題が大きい、と考えている印象を受けています。ただ、それを「詫びる側」が言えるわけもないので、パニックを押さえるために説明会では技術的説明に終始したのではないかと思っています。

論点がズレますが、もともとこれだけいろんな物件に溶融スラグが使われていたにもかかわらず、主要部分への使用が発覚したのが未入居のみという発表が怪しいと思いませんか？
プラウド藤沢もそうですし、ここに至っては未入居のＥ棟のみが主要部分に使えわれていたとか。そんな偶然ってあるんでしょうか？
ここの説明会では、コンクリートの納品書類や検査記録、工程表等の原本は買主に開示されたのでしょうか？
時間が経てば経つほど、業界と国交省との間で問題を軟着陸させる方法を議論されてしまうと思うので、もっとマスコミ等に取り上げてもらえるような手段はないのでしょうか。
いずれにしてもこのままでは国は企業の利益や社会の混乱を避けることを優先する為、「溶融スラグ入りコンクリートを使っていてもポップアウトしたところを簡単に補修すれば構造的にも耐久性の面でも全く問題がないと判明しました」というような見解を発表しかねないですよね。

みなさん、売主さんの対応にかなり不満がある様ですね。

私は、
・売買契約違反とは思ってないが、引渡し済みの人の解約にも応じる。
(売買契約を認めていない時点で、中古となって価値が下がり、再販売する場合
には値引きが必須になる物件に対して全額買取のリスクを覚悟した)
・今回の件で居住希望者の負担が増える事は無くすべきと考えている。
(管理費などが高くなるならその分を売主が負担する方向で考えている)
・慰謝料などはまだ検討中(払わないとは言ってない)
と説明があった為、非常に良心的だと感じました。

売買契約違反についてや、慰謝料の金額については、
・いろいろな状況の買主に対して公平になり、ある一部の人だけが得をしたり、
損をしたりしない事
・居住希望者をなるべく優遇して、解約を防いで集合住宅を成り立たせる事
・解約希望者も不満が出ない補償をする事
・今後、予想が難しい六会問題の影響に対して、どうやって補償するか
を充分に検討した上でなければ発表できないと思いますので、現時点では
はっきりとは言えなかったのはしょうがないと思います。

まだ売主3社での議論、長谷工への損害賠償の方針などが充分に整理できていない
状態で、売買契約違反なので全員に2割払いますとは簡単には言えないと思います。
その瞬間、約70億円(売買価格が一人5000万円として、約5000万×20％×約700人)
の支払い義務が発生しますので・・・

ちなみに、私は長くなってしまうし、売主さんに準備する余裕を与えてしまう
事になるので詳しくは言えませんが、売買契約違反を認めさせる理由はいくつ
か整理してますし、それに対する反論もある程度想定した上で、その反論を
更に却下する理由や、売主が反論したら宅建業法や消費者契約法に基づいて
更に反論する理由も整理してますので、通用するかは分からないのですが、
徹底的に主張し続けようと思ってます。

なので、70億円を支払ってもらうしか無いとは思っているのですが、
未引渡しの解約希望者については、売主都合解約で手付け2倍返しをすれば、
売買代金の2割は払わなくていい事になりますので、70億円よりはもうちょっと
安くなるかもしれません。(手付けが2割だったら違いは無いのですが・・・)

あと、この掲示板で契約違反の理由を書いている方が何人かいますが、
そのうちの一部には、抜け道を指摘できるものもあると思ってます。
ただ、それをココで指摘してしまうと、売主さんに有利な情報をinternetで
公開してしまう事になるので、言えません・・・

もしかしたら私の理論も他の人からの指摘でボツになる可能性もあるので、
売主さんに見えないところで、指摘をしあって穴の無い理論武装を練る議論
をしたいところですが、今週末の説明会までには機会は無いとは思いますので、
後日ゆっくりしたいですね・・・

あと、今までの書き込みで、契約書の売主の都合のいい解釈で、請求が却下される
事を恐れているという点がありましたが、契約とは売主と買主の合意によって成り
立ちますので、売主の一方的な主張だけでは契約内容は決まりません。
買主が、契約時に契約書を見てどう解釈したか、また世間一般の人が見た時にどう解釈
するのが普通か、が重要ポイントになると思いますし、売主と買主の解釈が分かれた
時は、どっちが普通かを裁判官に判断してもらえばいい事になります。
この考え方で、みなさんもいろんな契約違反の理由をどんどん考えて頂きたいと
思います。

グランドメゾン東戸塚とは状況は違いますが、下記の例の様に、住民が補償を
勝ち取った例もありますので、契約時の合意事項や、法的根拠に基づいて買主の
権利を主張しましょう。
(但し、契約時の合意事項による根拠や法的根拠が無いと裁判では勝てません)
http://blogs.yahoo.co.jp/shouhishahogo/2875645.html
http://www.ohmynews.co.jp/news/20070410/5214

最後に、私はこんな事を言ってますが、売主さんに70億円を払ってもらう事を
望んでいる訳では無く、居住希望者だけでいいから有利な条件を提示して頂き、
みんなが解約よりも居住を選ぶ事を望んでます。
自分が解約するとしても居住するとしても、みんなが大金を払って買う事を
決断したグランドメゾン東戸塚ですから、解約者を抑えて、集合住宅が成り立つ
事を願ってます。

長文書き込み、失礼しました。
最後まで読んでくれた方、どうもありがとうございました。

563です

572さん
私も問題のコンクリートを全て撤去していただければ
それが一番いいと思っていますよ。
でも住棟まるまる壊して建て直すとなれば２か月どころじゃ終わらないですよね
そのうちに、国交省の指針も出ます。
「震度５強で崩壊してしまう」みたいな次元で
ものを考えてらっしゃる方が多いようですが、実際どんな悪影響があるか含めて
調査中。見ないな感じですよね。
『起こりうる問題点と是正の方法』これをしっかりチェックしていく方が
現実的じゃないでしょうか。

578さん
私は是正がされれば、さほど重要でないと感じています
しかし重要事項として説明すべきかどうかという判断は
『ごく少数でも重要と感じる人がいるかどうか』というのが基準になると思います
（本件の重要事項にも「上空を飛行機が飛び騒音があります」みたいなことまで書いてあります）

私は間違いなく入居者ですが、同じ入居者の方に不信感を与えてしまったようで
残念です。。。

>>574さん、

私も同意見です。

ただし今回、完全に民事ですので、たとえ契約違反でも一方が非を認めなければ、契約上の義務の履行の強制は、当事者間においては非常に困難です。


以下、多少長文で失礼かと思いますが、これまでの調査と推定を記載します。


売主の戦術は、被害を最小化（且つ買主に泣き寝入りを強要）するため、「契約上の責任はない」と言い張ることにより、裁判に持ち込み、買主の経済合理性（時間的・金銭的負担）から権利の請求をあきらめさせるのが真の目的と考えています。

また裁判で時間を稼ぎ、国交省の指示による補修をもって瑕疵担保責任を全うした、という主張で、裁判にて損害賠償を低減させるという狙いもあります。
（だからこそ急いで管理組合を結成し、工事を前倒ししようとしている、と考えることもできます）


このため、説明会などでいくら立証した証拠をあげて説明を求めても、誠意ある対応は行われないでしょう。時間は売主に味方しています。


これに対し、入居者と契約者は対応が異なると思われます。
（以下にあげる対応も、完全に個人の意見で、専門家に確認されることをお勧めします）

入居者は（退去予定・継続予定含めて）すでに引き渡し時に契約違反と認められるものが引き渡しされています。現在、法的には紛争が発生していない状態ですので、内容証明などで契約違反である旨通告し、その返答を期限を切って文書で求める（法的に紛争発生を明確にする）のが良いと思います。

紛争の処理は通常は裁判ですが、今回建設住宅性能評価を取得しているので、神奈川住宅紛争審査会（横浜弁護士会）が１件1万円で紛争の処理を行ってくれます。
http://www.yokoben.or.jp/consultation/kanagawa/
時間的に余裕が少ないので、法的拘束力があり、再審請求のできない「仲裁」が良いと考えています。

これによる賠償は値引きなどではないため資産価値の低下にもつながらず、退去・入居継続双方にとって、売主から条件を引き出す、法律的手段として好都合だと思っています。（また一方の申請で紛争処理の開始が可能です）
違約金を20%と定めているのは、損害賠償金額を算定するのが困難なので、双方合意にて「契約違反なら20%にしましょう」としているのですから・・。法律上でも認められている権利ですので、使わない手はないでしょう。

風評被害や資産低下を懸念している人は、値引きではなく、こうした法的手段も一つの手かと思われます。

建設住宅性能評価書に紛争にたいする相談の電話番号が記載されていると聞きましたので、興味のある方は確認されてみてもよいかとおもいます。


一方、引き渡し前は上記紛争処理が使えないため、裁判による解決しかありません。
個別では負担が大きく、裁判で主張は認めらたが、売主に情状酌量が認められ、結果として大赤字となる可能性が高いです。

そのため、現在のところ引き渡し前は集団訴訟による裁判しか、契約者の利益になる方法が見えていません。
ただ、入居者による紛争処理で契約違反が認められれば、「契約の履行の着手」により、違約金請求の権利が発生すると考えています。

自分の力ではここまででした。あとは法律の専門家に相談する予定です。


皆さんはどうされるのでしょうか・・・。

>>570
>はがれたタイルで怪我された方いらっしゃいますか？

餃子の例えは、たしか売主が故意でなくても責任が生じるという意味の内容だったと思います。
５０８さんは、
>厚生労働省により、「毎日でなければ大丈夫です」と言われても精神的ダメージは大きいです。
と書かれています。
違法性は無いとか、強度は出ていますと言われても問題のコンクリートが使用されている限り
将来的にどのようなメンテナンスや補修が必要なのかわからない、耐久性もハッキリしないので
大きな地震の時などどうなるのかわかりません。
大丈夫だとは思うけれど全く不安がないといえば嘘になります。
さらに、風評被害・資産価値の低下の心配までしないとなりません。
つまり精神的ダメージは大きいのです。
剥がれたタイルで怪我をしていないとか、補強や補修すればそれ以上責任はとらない
という考えには私は納得できません。

>>584
少なくとも
「上空を飛行機が飛び騒音があります」ということより
「違法なコンクリートが使用されていた」ことのほうがはるかに重要だと思う。

>>586
同感です。はがれたタイルで怪我をしていないから良いのではなく、
タイルが剥がれる可能性があるかもしれないと心配しなくてはいけないことが問題。
さらに資産価値の減少のほうが自分にとっては問題。

一応プロの俺から言わせてもらえば溶融スラグのみ除去なんて出来ないわ。
従ってコンクリートの入れ替えなんてのも施工的にはまず不可能。
素人の皆さんは悪い部分だけ壊せば良いなんて簡単に思うかも知れんが
壊せば正規なコンクリートで打設したところにも多かれ少なかれ悪影響がでるのは確実。

リフォームしたら家の強度が落ちた・・・なんて話はよくあるでしょ。あれと同じになっちゃう。
購入してしまった人には申し訳ないが現実的な補修方法としては表面剥離して左官補修だろうね。

しっかりとした建物があって初めて周辺の環境の良さもいきてくるのに、
周りの環境が良いから少しくらいコンクリートの表面がブツブツしても
気にならないという発想はすごいね。。。
自分には無理。

>>588
自分は素人だけど、素人が考えても一部のみ撤去なんて本体に影響がでるんじゃないかと
思うね。それではせっかく取り除いても安全性は下がるし資産価値は変わらない。
やるなら全て基礎からやり直さないと。
グランドエントランスを作り直すとなるとその間不便になるし
補強だけで終了なら耐久性が心配。なにしろ前例がないわけだから。
どちらにしても不安は消えない。こんな状態で引き渡そうとしていることが信じられない。

NO>563さん、
NO.570産
同じ考えの方がいて安心しました。
実は私もたいして心配はしていませんでしたが、はっきりと専門家の意見を聞きたいと思いまして
友人のお兄さん（建築業界に携わり詳しい方）を紹介していただき27日いただいた資料をみていただきました。その結果全く問題なく大丈夫と言われました。溶融スラグ入りコンクリートを使っていてもポップアウトしたところを簡単に補修すれば構造的にも耐久性の面でも全く問題がないし、今後何も出ない可能性が高いよ　との事。
主要部分は構造上立て直さなくては駄目だけど、主要部分でない所に使用したって事は　個人住宅で言えば勝手口の土間に使用しましたがポップアウトしたら直しますと言われようなもの。
あなたならどう考えますか　と言われた時
そんなことで気に入って建てた家は諦めない。と感じました。
それでも心配な人はキャンセルすればいいのです。多分すっきりするでしょうね。
でも自分が気に入って選んだマンション　離れてみてはじめてその良さって分かるのですね。

>591
安心しました。

＞＞５９１
本当にそんなことを言われたの？その人大丈夫ですか？現時点で溶融スラグ入りコンクリートの
将来の耐久性についてそんなこと言い切れる人多分いませんよ。「問題が起きる可能性は低い」
ぐらいならわかりますけど・・・

＞それでも心配な人はキャンセルすればいいのです。多分すっきりするでしょうね。

　規格外コンクリートを使われて、ポップアウトが発生して、それを知らされずに購入して入居して、どうしてキャンセルしなければいけないんでしょうか？完全な物件を引き渡すのは売主の義務でしょう。入居予定の方からこのような発言がでることが私には信じられません。

>>>589
同感です。
売主の方がいくら是正します、ポップアウトは直しますと言っても
物理的な問題よりも心理的な問題の方が大きいと思います。
確かにポップアウトは大量に発生しなければ見た目上もたいしたことないでしょうし、
それによって怪我をするということも可能性は無いとは言えませんが低いでしょう。
でも契約時に納得して購入したのと、後でわかったのとでは違います。
どんなに小さいことでも、楽しみにしていただけにショックは大きいです。
まして違法建築という汚名は簡単には拭い去れません。

>個人住宅で言えば勝手口の土間に使用しましたがポップアウトしたら直しますと言われようなもの

中古物件で「わけあり物件」として購入したのなら何とも思いません。
しかし新築で完璧なものを求めているのですから勝手口の土間でも嫌です。
しかもグランドエントランスの２階部分は違法です。
エレベーターに乗っているときに大きな地震がきたらと思うと恐ろしいです。
補強したからもう１００％安心と思える人がどれほどいるでしょうか？
敷地の外にも危険がいっぱいです。その危険と比べたら大したことはないかもしれません。
しかし、これはお金の絡む契約ですからそうはいかないのです。
売主にはきちんとした品質のものを引き渡す義務があります。

すでに入居済みで、たいしたことじゃないと自分に言い聞かせたい人ならわかりますが、
本当に入居前でこのような考えとは、自分とは全く住む世界が違う人だなぁと思いました。

２か月後にどうなるかわかりませんが、
現時点では瑕疵がある違法物件なんですよ。このマンションは。
その対策を売主に期待したい。

>>594
ポップアウト自体はスラグの混入以外でも発生する可能性がありますし、
対策は技術的にも確立されています。現在の状況で読めないのはスラグの成分が
化学的に反応してコンクリートの中性化が本来の外側から想定されたスピードで進まず
内部で予想外に進行し鉄筋が結果腐食するのではとの懸念です。
それに関しても鉄筋を錆びさせない技術に関しても概ね確立されており、
このような対策をいつまで監視し、対策し続けるかが問題となります。

実際のところ強度・耐久性については現時点で予定されたメンテナンス法では”不明"
でありますが、監視と予防措置を怠らなければ”ほぼ通常施工のコンクリートと同等”で
あるというのが専門家の見解であり、公式結論となるのではと予想されるところです。
その意味で通常以上のメンテナンスを売主に約束させることによりこの「グラメ」は
他のマンションより安全な物件と世間に認識させることが出来る可能性さえあるのです。

上記見解より仮に裁判となった場合、建物のメンテナンス系の案件を除き
痛み分けとなる可能性が高く、現在の掲示板の方向性は特に解約を考えている方にとって
むしろ不利にさえなる状況ではないかと危惧しています。

現在、売主より「解約の場合は契約時点にさかのぼり」まで言質は取れていますので
いたずらに売主の責任を追求するのではなく、まずご自分が今回当該物件に掛けたコストを
冷静に見積もる時期ではないかと考えています。

この掲示板の状況は法的責任と売主の誠意のなさに話が進んでおりますが、今回の瑕疵に関し
売主の予見可能性が殆どない以上、引渡し等に関して契約者が譲歩を求められる場面は多いでしょう。
そのときのためにどこまでがご自分にとってプラスマイナスゼロなのかをまず感情抜きに
見積もり、情報交換すべきです。きっとあなたの思った以上のものがコストとして認められる
ことを発見できると思いますよ。その積み重ねが今度は売主が本当の加害者に求償できる基と
なるのです。現時点の内容は下手をすると加害者vs積水で積水が負ける可能性のあるものばかりです。

溶融スラグとは『廃棄物や下水汚泥の焼却灰等を高温で溶融したものを冷却し、固化させたもの』
こんなものを使っているだけで強度や耐久性に問題が無かったとしても（現在は耐久性については不明）
嫌だと書いている方も別スレでいらっしゃいました。
環境に優しいということで今後多用されれば慣れてしまうのでしょうが・・。
精神的なものは結構あると思います。こちらは元味の素の研究所でしたが、これが
『実は元処刑所でした』なんてことが判ったらなんだか気持ちが悪いですね。それと同じです。

＞今回の瑕疵に関し売主の予見可能性が殆どない以上
　ここに一つ疑問があるのですが、本当に売主は知らなかったのでしょうか？六会コンクリートが自社のコンクリで作ったマンションでポップアウトが発生したのを知ったのは６月２日です。その後、大船の物件は同月中旬にモデルルームを閉鎖し、同月末までに数件（五件以上）のマンション建設現場から同様のポップアウトの報告が六会コンクリートに上がっていました。全て地域は集中しております。１００歩譲って売主の積水が知らなかったとしても、施行の長谷工は知っていたであろうとの疑念が拭えません。生コン業者間でも、施工業者間でも突然モデルルームが閉鎖され、工事が中断されればそのような噂が出回るでしょう。知ってて口をつぐんで月末に引き渡したなら確信犯ですよね。