グランドメゾン東戸塚３

５３９さん

②についてですが、ポップアウトはどう考えていますか？
これからまだ売れていない部屋を売るときには、売主は重要事項説明会でこれまでの経緯を説明した上で、ポップアウト等はその都度補修対応するとかの説明することになると思います。
我々は契約する前には(当然ですが)、上記の説明は受けていません。つまり、現状は、契約時に約束された物件になっていないと思います。その状態で引き渡すことが契約違反になるのではないでしょうか？

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538さんへ
私も同じ気持ちですよ。

環境、立地条件とも気に入ってましたから、最初は、諦めきれなかったですが、、先日の説明会に出て、気持ちは決まりました。解約予定です。次回までに満足いく回答が得られるとは思えません。

まだ、この先の人生も長いし、もっといい物件にめぐり会えるかもしれないと、思えるようになりました。

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もう裁判した方が早いよ、ホントに。

裁判に持ち込む前に売主が泣きを入れるだろうけど。

裁判所に決めてもらいましょうよ。

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＞No.５２３様

まず、既に説明会で答弁があったとおり、第１２条１項は今回のケースで契約違反の根拠規定とはなりません。条文のカッコ書きで（権利の瑕疵の除去および瑕疵担保責任）と記載されているため、多くの方が勘違いされやすい部分かと思われます。

第１２条１項で定められているのは、
「売主は、権利（所有権）にキズが付いた状態では引渡ししませんよ」ということ。
例として、引渡しを受けた時点でその建物に抵当権（借金を払えなかった場合の身代わりみたいなものです）が設定されている場合などが挙げられます。

今回は「権利」のキズでなく、引渡物件（売買契約の対象となっている物＝共有部分を含む）の品質上のキズについての話ですので第１２条１項とは何ら関係ありません。

では何を根拠に「契約違反」と言えるのか？？

本気で解説すると超長文となりますので遠慮させていただきますが、
売買契約における売主の「債務＝引渡し」が期日までに出来ないことが
民法上の「債務不履行」に該当するため契約違反を問うことができます。

ここでいう「引渡し」とは、単に何でも引き渡せばいいというものではなく、
売主にはあらかじめ契約者に説明したとおりの物を引き渡す義務があります。
例えば、「１００平米ありますよ」と聞いていたのに実際に引渡しを受けたら「８０平米
しかなかった・・・」なんて事があったら、誰も債務を履行したとは思いませんよね。

あえて極端な例を挙げさせていただきましたが、
共用部に建築基準法違反の状態を抱える物件を引渡ししようとすることは、上記の例と同程度、
もしくはそれ以上と言えるほどの重大な欠陥だと考えております。

偉そうに書きましたが専門家ではありませんので詳しくはご自身でご確認ください。

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８月３日にまた説明会を開く予定らしいですが、
今回もまた、役員クラスの出席はなく、前回と同じ顔ぶれだそうです。
それなら、行く意味ないと思いましたが、行かないと売主有利になりそうなので
仕方ないので行きます。解約条件について、社内で検討している部分があるという
事ですが、どうなりますかね。私は、まだ迷い中です。

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オプションの手付け金を戻すか戻さないかを、まだ決定してないとお客様相談室で言ってたからそれのことだけだったりして・・・

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>>539
貴殿は重要事項説明時に「本物件は違法生コンを一部使用しておりますが、ご承諾下さい。」
という説明を受けていますか？
売主がそういう説明をしていれば違約ではありません。
説明をしていなければ違約です。

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売主の社員のカキコに本気で相手しなくていいからいいんじゃ？

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５３５です。すいません、先ほどは誤って匿名さんになってました。

５２３（５４０）さん、契約の何条に書いてあるかとのご質問ですが、これは当事者が契約書の条項に定めるまでもない自明の理です。詳しくは５４４さんのご説明をご参照下さい。さらに気になる場合には参考書等で民法第二章「契約」を学ばれては。

それから１４条のその他事由に関するご質問ですが、正確には、その他売主および買主の責めに帰すことができない事由とのことですので、繰り返しますが、今回のように売主の施工管理責任が問われるケースには適用されません。

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Ｃ棟契約者です。

正直なところ、売主の対応がいいのか悪いのか、公平なのか、判断がつきません。
というのも、私自身が今回の件の法律関係を正確に理解できていないからです。

私が前提だと考えているのは
・Ｅ棟の瑕疵についてＥ棟以外の契約者が法律上当然に主張できるものはない
（売買の対象物でないため。マンション群全体云々・・・は弱いと思います。）
・グランドエントランスは団地共用部分であり皆共有持分を有しているから何かしら主張できる
・その他自分の棟の共用部に溶融スラグが使われている部分については（建築基準法違反ではないものの）何かしら主張できる
です。

「何かしら」というのが問題なのですが、以下、迷惑料や慰謝料といったものはいったん脇に置きます。

当初私は本件は単純な瑕疵担保責任の問題だと捉えていました。
民法５７０条と契約書１２条２項です。
これは、すでに引渡しが完了した第Ⅰ工区の方々についてはあてはまるものと思います。
民法によれば、隠れた瑕疵があった場合には損害賠償請求（修補請求）と、売買の目的が達せられない場合には契約を解除できるとあります。グランドエントランスに瑕疵があったことと、その他の場所で建築基準法違反ではないものの一部に溶融スラグが使用されたことで「売買の目的が達せられない」と主張するのはやや厳しい感じがします。とすると、第Ⅰ工区の方々が法律上当然に主張できるのは、修補請求（＋損害賠償）ということになり、今回売主が手付返還による合意解約に応じるのは（十分かどうかは別として）歩み寄りと言えるのではないかと思います。「修補」のレベルをどこに設定するかもとりあえず置きます。

問題は、引渡し前のⅡ工区です。
契約違反の根拠に契約書１２条１項を挙げていらっしゃる方がいますが、当該条項はあくまで権利（所有権）の瑕疵についての条項であって、物的な瑕疵に関する条項ではなく、説明会での売主の回答は間違いではないと思います。
Ⅱ工区については、瑕疵が既に明らかになっており、「隠れた瑕疵」ではなくなっています。民法の解説本を見ると、瑕疵を承知で引渡しを受けた場合には、民法上の瑕疵担保責任は問えないようです。とすると債務不履行の問題となるのでしょうか？債務不履行解除であれば、手付金は当然に戻ってきます。ただし、債務不履行解除は帰責事由が必要とされますが、「本当はすぐに補修して基準法違反を解消して８月末に間に合わせたいのに国からの見解が出ないからできない」ことを理由に、売主の「後で直すから違約ではない」という主張は成立するのでしょうか。
また、このまま引き渡しを受けたならば、民法上の瑕疵担保責任ではない任意の合意による瑕疵担保責任を約定する必要があると思っています。

上記の理解が正しければ、Ⅰ工区とⅡ工区とでは明確に法律関係が異なっており、いったい何をどのような基準で判断すればよいのか、分からなくなります。
本当は、昨日の説明会で、売主側から法的な見解を伺いたかったのですが、残念ながら叶いませんでした。どなたか法律にお詳しい方、ご教示願えませんでしょうか？

長文大変失礼しました。

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５４４様
５２３です。

民法ということは法律違反ということですか。

グランドエントランスに限って言えば、コンクリートの耐久性がないスペック落ということですが、ここは積水も瑕疵を認め行政指導の下、是正することを約束しています。
そういった瑕疵があっても契約書上は引き渡し可能ということで、契約違反ではないということですね。

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「売主擁護＝社員」と断定するのは如何なものか・・・という意見。

ごもっともと思いますが、
実際に社員の方はこの掲示板の内容を良く知ってますし、
今となっては貴重な共通情報源となっていますので、
おかしな方向に情報操作されないよう常に警戒する必要はあると思います。

売主擁護の発言でも、本当に真剣に考えている方のコメントはすぐわかります。

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そうです

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ウジウジ悩んでいないでとっとと解約すればいいのに…

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NO.５２３様、No.５４４です。

＞グランドエントランスに限って言えば、コンクリートの耐久性がないスペック落ということです＞が、ここは積水も瑕疵を認め行政指導の下、是正することを約束しています。
＞そういった瑕疵があっても契約書上は引き渡し可能ということで、契約違反ではないということ＞ですね。

申し訳ありませんが、私はそのような事を述べたつもりは一切ありません。
どこをどのように誤解されたのかわかりませんが・・・。

グランドエントランスはスペック落ちどころか違法建築物ですし、
是正を約束したからといって瑕疵が消えてなくなるわけではありません。
それは売主さんの持ち出した無茶苦茶な理屈です。

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判例調べましょう

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＞＞５４７
事件発覚前に重要事項説明で違法生コンの説明なんてあるわけねーだろ。
説明されている契約者が居た方がよっぽど問題だよ。

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５２３様、御社の見解はよくわかりません。

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第II工区契約者です。
先日の説明会をうけて、まだ入居か解除か決めかねていますが、今週の確認会は皆さんどうされますか？
態度保留のまま、確認会に出席するのもありかと思っているのですが、それを行うことにより契約続行の意思があると判断され、今後の選択に不利益が生じないか懸念しています。

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そういえば司会者の人もそんな感じでしたね。

発言者の質問・要望を勝手にねじまげて要約して・・・
そんな場面が何度も見受けられました。
幸い、質問者の方がすぐに訂正を求めてくださったので大事に至りませんでしたが。

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