リヴァリエってどうですか？　Part10

根拠の無い数字ばかりあげないで、
とりあえずMRに問い合わせてねｗ

修繕費と管理費は部屋の大きさにもよるし。

まあ、いいじゃないですか。
修繕費と管理費の話題は盛り上がるんですよねｗ

2013/1/31現在

■A棟　竣工時期：2013年2月半ば
1期180戸　累積180/455
2期78戸　累積258/455
3期46戸　累積304/455
4期63戸　累積367/455
5期23戸 累積390/455
6期18戸 累積408/455


契約戸数：383戸
先着残り戸数：25戸
未販売戸数：47戸

販売戸数に対する契約率：93.87%
A棟全戸に対する契約率：84.17%

※HPや過去レスによる独自調査の為、実際とは異なる数字の可能性は大きいです。


先週末は7戸前後契約。

修繕費は、最初から高い方がいいな。
最初4万、年ごとに減る位の方が、将来の売却考えると売りやすくなって助かるのですが。

金があるのなら、他をえらぶよ。

デザインは飽きがこなくていいけど、床暖房と食洗機がないのはコストダウンのやり過ぎだと思う。竣工後に買うと工事費がでかくなって買う方にとってはコストダウンにならない。

販売価格は200万円位上がってもいいから、床暖房、食洗機、ミストサウナは付けて欲しい。

>724
修繕費が最初負担減なのはローンの金利を考えられてとよく聞きます。

最初負担少ない分ローン前倒しにお金回せますしね。

金利は前倒しすればするほどお得ですし、
そういった面を踏まえると最初負担減な修繕計画はよいですよ。

てか最近の物件はそういった修繕計画が多くみられます。

>728
200万あればオプションでつけれるんだから全然問題ないっすよ。
どっちも同じこと

>725
君の個人的意見はそうかもしれないけど、
私は結構気に入ってます。
もちろん色んなタワマンを吟味した結果です。

まぁまだ検討中なのですがねｗ

デザインの好みなんて人それぞれ感じ方違いますよねー。

私は逆に高級感を感じるエントランスだなっと思いました。

周りの物件はどうも好きになれないデザインも結構ありました。

ってか先週は7戸契約ですかー。

やっぱり棟内モデルルームは効果抜群っぽいですね。

悩む。

それでもまだ７０戸以上残っているんだね。
B狙いかな。

現時点で72戸残ってるのか。
先週7戸売れたのなら、
裁けない数ではなさそうだけど。

B棟竣工時の2年後まで残ってたらきついだろうね。

七戸もどこが売れたかによるんじゃない？。
目玉のプレミアムが裁けないのは厳しいよね、階数が上だから仕方ないけど。。

今週の東洋経済に特集でリヴァリエが載ってた。
外国人投資家が注目するマンションだって。
すごいな。

投資家に買われてもね。
まぁさばければいいのかね。

東洋経済凄いな。

>ＤＦＳは最強構造と言えるだろう。

って言いきってるｗ


http://toyokeizai.net/articles/-/12622

>738
しかし、タイトルが「広告特集」となってる。

本来ならC棟も着工してた時期ですね。なぜ遅れてるのでしょうか？販売側は早く売り切りたいはずなのに。B棟も当初の予定通り着工してたら増税前に間に合ったののでは。

>740
そもそもA棟自体も着工はかなり遅れてたらしいからね。
早く売り切りたいけど需要がないんじゃ作っただけ損するし慎重になってるのでは？

川崎駅周辺のタワマンの供給は一旦区切りがついて次を見据えてる段階だと思うし、
その間にリヴァリエと競合しない物件が無いうちにB,C棟を建てて売るって感じなのかな？

今まではタワマンに限らず大師線や川崎駅周辺で色々競合してそうな物件が多かったからね。

固定資産税は高めに見積もられているので実際にかかる金額は違うと聞きましたよ。
川崎駅西口のタワマンよりも評価額が高いとは思えないのですが。

震災があったのだから多少計画がずれ込んだとしても当然だと思います。
震災後であることを考えると、タワマンとしては順調な売れ行きではないでしょうか。
やはりＤＦＳ、駅前、眺望などの他のマンションにはない魅力があるからでしょうね。

クレッセント川崎タワーだと、固定資産税は89平米で15万円でした。あちらの方が圧倒的に安いのは納得いかないです。

>744
クレッセントは当初
>７０㎡で高くても２０万
ってありましたよ。

つまりリヴァリエも高めに見積もってる可能性はあります。

ブリリアとか
>８０㎡で２８万
とか前情報もありましたしね。

それらを考えるとリヴァリエもまぁ現段階では妥当な情報ですよ。

ニュースでありましたが川崎の財政が改善されたっぽいですね。

子育て支援もより一層力を入れるそうで、
これから子育て考えてる人には良いニュースですね。

人口も増える一方だし、これからの発展が期待できる日本で数少ない自治体ですよね。

川崎市としては良い発展してるので、
川崎区もそれにつれてよい環境作りが出来ればよいですね。

残ってる部屋って70戸位らしいけど、半分以上はプレミアムフロアなんだろうなー。
こんなもん作らなければ、ほぼ完売だったろうに。勿体ない

プレミアムの割に床暖房がないのは、プレミアム感がなく感じました。付ければいいんだろうけど、それすらオプションでプレミアムというのに矛盾を感じて‥。

オール電化の床暖房はオプションで正解だと思う。
ガスならいいけど、電気式はただの金食い虫。

プレミアムフロアは床暖ありますよね

>750
>～矛盾を感じて‥。
そっくりそのまま返すｗ

>750
ネガ必死だね
検討者ならプレミアムが床暖房標準って知ってるはずなんだけど。

まぁネガって根拠の無い発言ばかりだからね、
スルーが一番だよ。

プレミアと銘打ってはいるが、プレミアでようやく普通のマンションの標準仕様レベル。
掲示板見てるとここの購入層は余裕のない子育て世帯の一次取得者が多そうですね。

>756
普通のマンションであんなメーカーの素材つかわんはｗ

プレミアムはそれなりの仕様だよ。

タワマンなら珍しくもないけどな。

なんでいちいち余裕の無いとか一言文句言うんだろうねｗ
ネガりたいなら直接MR前いってさけんでろよｗ

>756
余裕の無い奴が6000万とか修繕2万管理2万とか払わないｗｗｗｗｗ

>756
いろいろと余裕がないんですね、わかります。

確かにここのプレミアムは、普通のマンション並の仕様だな。

床暖房がプレミアムのみとは。
10年前なら坪単価100万円強のマンションですらついていて当たり前の標準装備でした。ついてないのは賃貸マンション位で。最近のマンションは世知辛いです。

プレミアムは大手デベと比べたら普通仕様かもしれんが、それで十分だと思うが。

そもそも港町のマンションに都心一等地並のプレミアム仕様なんて需要がない。

A棟は間もなく完売の勢いですな！

だよね>764
だからせいぜいプレミアムでも6000くらいが関の山。
もっと出せる人なら他行っちゃうでしょ。
基本仕様をぎりぎりまでおとして床暖すらオプション扱いは
ケチくさいが方向としては正しい。
しょぼい大師線の駅で戸数さばかなきゃならんのだから
タワマンに憧れる貧乏若夫婦にお手ごろ感でアピールしなきゃｗ

>766
貧乏なら賃貸でしょ。

>766
必死必死w

東洋経済
外国人・エグゼクティブ向けマンション特集にリヴァリエって・・・提灯丸出しで恥ずかしくないのかな？

エグゼクティヴは港町には住まんわな(笑)

恥ずかしくても、竣工在庫は、今後の販売にもろに影響から色々手打ってるんじゃないかな。
値引きかオプション付きでもさっさと販売しないと、とうとう動き出したした川崎駅前中古タワーへ流れるし。
流石にプレミアム住戸の値引きは無さそうだけど、あっても不思議じゃないな。

建築現場見るとC棟の基礎も工事してるように見えるんだよね。BC棟をほぼ同時に建設、販売するつもりなんだろうか？勘違いならごめんなさい。

手を打つとしてもマンションギャラリーで相談するしかないだろうな。
ここの売主はキャンペーンがショボイ。
初来場者にはクオカードや商品券くらいあげればいいのに。

B棟のついでにC棟も基礎工事したほうが効率が良くてコスト安なのかな。

B棟の駐車場入口はC棟側にあるように見えます。C棟建設中の車の行き来は問題ないようにしないといけないよね。

住宅を購入するうえで仕様（設備）ってそんなに大事ですかね。
立地、広さ間取りを踏まえた使いやすさ、建物の品質、そして価格は
不動産を考える上で当然の価値基準ですが、
マンションの場合は加えて管理体制や共用部の充実で価値は決まるのではないでしょうか。

仕様は建築された時期の流行りは設備業界の様々な経済状況で決まるものなのあって、
そんなに考えなくても良いのでは。
（１０年前に（ガス）の床暖房がどんなマンションにもついていたのは、
需要低下に危機感をもったガス会社がデベロッパーに赤字覚悟で売り込んだからしかありません。）

とはいえ、デべロッパー側からすれば、設備程お客様を喜ばせる簡単なツールはないと
いうのが本音ですから色々手を変え品を変え強調してきますけれど。

このマンションはあえて嗜好的な設備を（低設備＝安建物）と評価され勝ちなことを知りつつ
オプションとして購入者の判断に任せている姿勢には好感が持てます。

建物も竣工していることですし、
BC棟検討者を含めて、
現地で現物を見て判断されることをおすすめします。

※十年経てばどんな建物でも設備は陳腐化します。しかし、設備は更新可能な代物でもあります。

床暖房と同じくミストサウナも殆どのマンションについてましたよね。

今売り出してるマンションってミストサウナついてるマンションってあまりないですよね。

私は壁面収納や本棚を置きたいので、熱がこもる床暖房はなくてもいいです。

食洗機は最近出たパナソニックの最新型でも自分で手配すれば15〜20万円で設置できます。面材も合わせられそうです。

後づけ出来ないディスポーザーが付いていることなどを考慮すると、住戸内の設備は良くはないが嫌になるほど悪くもないと思います。

内廊下なのは賛否両論あると思いますが、一般的には高級な方ですし、印象は良かったです。
そして、何と言っても関東にDFS構造は現在のところここしかありませんからね。

仕様はともかく構造を考えると割安感はある。
ハ○コー仕様のプ○ウドなんかよりはよっぽどよい。

今売ってる川崎のマンションはハセコー施工が多いから、そんなこと書くと荒らされるよ。

長谷工仕様のマンションをプラウド価格で売るのが問題。
川崎周辺の長谷工物件はそれなりの価格だろ。

DFSってほんとに効果あるかわからないから、あるいみ実験だな

スカイツリーで採用されているような技術だから大丈夫だろ、きっと。
スカイツリーよりチビでデブだし。

いま免震タワーに住んでるんですが一度建物が揺れますとなかなか揺れが収まらないんです。制震構造はダンパーがエネルギーを吸収してくれるので免震よりも揺れない点で期待しています。免震は船酔いします。

関西には既にＤＦＳ建物ができて何年か経ってるのもあるし、ここも建物自体は出来上がっているのだから実証データみたいなのは取ってＭＲに置いてないのでしょうかね。
震度3とか4程度はしょっちゅう起こってますから。

今の最新式免震はちゃんとダンパー付いてるから揺れはすぐに収まるはずだが……

免震につけるダンパーは数が少なく土台の階層にしか入っていないから、揺れの減衰はDFSのほうが効率的でしょうね。

いやいやHコー仕様は、考えちゃうよ。
南武線沿線は独占状態だからな、あれだけ同じ間取りを大量供給して市場価格は大丈夫か心配になるわ。
Hコー販売のスレにはネガ情報チェックで、営業さんがいると噂があるし。

あっ、ＤＦＳ以外ね

この連休の内覧会で色々動きそうな気配です。
物件の仕様的には中々よいので駅前の中古タワーと比較中。正直悩みます。

Hコーの特徴は直床、二重壁ですよね。
直床が一概に悪いとも言えませんし、二重壁もGL工法でなければ太鼓現象は起き難いようなので、Hコーはイメージほど悪く無いと思いますよ。

まあここは大◎組の二重床、二重天井だから良い。
ちなみに、残戸数はどうなんだろう？。

Hコーとか大◎組とか
何？
誰か連投してるの？

乾式壁で直床だったら、となり筒抜けだろw
まあタワーの乾式壁には期待しないほうがよいよね

>796
二重壁を知らないようだね。
直床も二重壁もここじゃないし、直床は隣との遮音性には関係ない。

遮音性は抜群だよここ。
ギャラリー行けばわかる。

797は大丈夫か？

乾式壁は低音には弱いですよ。

>799
長谷工の特徴は直床で二重壁だろ。
ここは二重床で乾式耐火遮音壁だから、796が乾式壁で直床と言ってるのが意味不明なんだが。

予想通り固定資産税高いでしょうな。毎月管理費もかかるし
年収600万円台の低層階購入者の方は大変だあ

年収600万円台なら余裕でしょ。
ここの低層階なら、もっと下でも買えました。

年収1000万円で頭金3割で物件は気に入ってるのですが、中層階厳しそうだと思って諦めかけてます。
税金と将来の修繕費が心配なのですが、心配し過ぎでしょうか?

>802さん
固定資産税が高いと考えられる理由を教えていただけませんでしょうか？

>804さん
一般的には問題なさそうですが、ご検討されている物件価格帯、年齢、家族構成などによりますね。

周辺のマンションの例を考えると固定資産は15-20万程度になるでしょうね。

友人が管理費は二万以下に値下がりしたと言ってました。
人件費の体制をうまく調整出来たらしいです。

>>807
それは何平米の想定ですか？

>809
平均値じゃない？
川崎西口のマンション群よりは高くならないと思うしたぶんそうなるんじゃないかな？
ってことは18～20万くらいを想定出来るけど。

安くてそれ以下、高くてそれ以上それぞれプラス2～3万ってくらいか？

先週末はA棟販売追い込みでMR、見学会賑わってました。来週末も混みそう。
羽田付近の再開発情報と貨物貨客計画情報持った海外の方がいたのには驚き、海外の方が情報出ていそうですね。
ただ、A棟の売れ行きからC棟まで販売をするかは少々疑問？、どうなんでしょう

昨日ニュースでやってましたからね。
日本の不動産がプチバブルになってきてると。

海外勢の投資目的でも購入があるらしく、
都内では億ションがかなり需要が出始めてるらしいです。

リヴァリエも今後は値段を据え置いて貰ってほしいものです。

需要があがると値上がりますからね。。。
川崎周辺のタワマンが今供給が少ないですからねー。

土地はリヴァリエの方が西口のタワーマンションの倍位はある分、土地代は安くても固定資産税も高くなりそうですが。大丈夫なの？

>813
詳しくはないけど、
地価：西口＞港町
土地：港町＜西口
戸数：西口＞港町

っとかこの上がりが関係するんですか？

地価は倍くらい西口のが高いしどうなんですかね？

まぁ20万前後を想像すればいいのかな？

もし西口タワマンと資産評価額でいい勝負だとすればお得じゃないですか。
詳しい人いませんかね。

地価の坪単価は西口>港町
土地の広さは港町>西口
戸数は物件にもよるが、nearly equal

よって物件当たりの固定資産税が同程度とするなら、
税務上の資産評価価値は同程度になります。

ただし、市場評価価値＝販売価格≒売却価格が西口タワーマンションと同程度にならないと、税金が高いばかりの割高物件になってしまいます。

土地の広さから得られる良好な敷地環境がマンションとしての物件市場評価につながっていないことが、税金の割高感を生じています。これだけ税金が高い物件なら、販売価格や市場の評価も上がらなければならない。

実際固定資産税が決まるのはまだわからないってことですかね？
15～20万を想定してればいいのかな？
多めに考えて23万ってくらいかな？

80平米で25万位です。

>818
何情報？契約者さんです？

知人は80㎡で20万弱っていってましたけど。

ギャラリーでローンのシミュレーションしてもらば同時に想定の固定資産税額も出してくれます。

うちは80平米で23万でした。