リヴァリエってどうですか？　Part10

そろそろかと思ったけど、やはり賃貸が出ていましたね。
北西12階71平米で定期借家3年23万円/月。
3800万円くらいのお部屋でしょうか?

スーモで写真もいっぱい掲載されています。

>600
>東海道貨物支線貨客併用化整備検討協議会
>http://kakyaku.com/


上記の件本日の読売のニュースで出ましたね。

■貨物支線旅客化探る　列車走らせ現地調査
http://www.yomiuri.co.jp/e-japan/kanagawa/news/20130130-OYT8T01671.htm

記事内で気になった点は、
>「企業や研究所の誘致や発展にもつながる」などと好意的な意見が寄せられ
>川崎市川崎区塩浜付近に新駅を建設
>併用化について「１５年を目標に整備について検討すべきだ」

とかですかね。

東海道線の混雑を分散出来る可能性や、
神奈川臨港部の居住性の向上などを考えてるらしいです。

しかも前向きに検討はしてるっぽいです。

ただ経済試算など様々な点でまだ調査や決めごとをしてないみたいで、
今後の動きに注目ですね。

大師線の小島新田と新設される塩浜付近の新駅が接続されることを願います。

棟内モデルルーム見学会が好評なのかな。

棟内モデルルームもそうですし、
大師線地下化の廃止確実の件とか東海道貨物支線貨客併用化とかも結構プラスの材料にはなってそうか感じしますね。

小島新田と塩浜駅は200-300mくらいかな？
武蔵小杉駅の横須賀線と東急よりは近そう。

ルートのページを見てみると、
小島新田と塩浜はくっつく感じになりますね。
（図を見ると大師線と貨物線が交わってる所に塩浜駅が出来る）
http://kakyaku.com/root.html

現在は小島新田の駅と貨物線はT字にぶつかっており、
その間は数十メートル。
そこには小さな建物が2個有る程度なので（かなり小規模なコンビニとトイレ？？）、
移設は可能。

もし実現するのであればほぼ接続された状態になるのではないでしょうか？

12階の71m2が本当に23万円で借り手がつくなら、新築マンションとして相当な高利回り物件ですね。
交通の便は非常にいいと思うので、ぜひ相応な相場を構築して欲しい。

リヴァリエの価格から言って、月18万円でもペイしますね。

まあ…借り手がつかなくて4月に値下げだと思いますが…。
利回りが良いのは歓迎ですね。

実際のところ、月16万円が今までの相場かな。
新築タワーとして18万円は目指して欲しい。

>定期借家3年

71平米で3800万円くらいのお部屋
23万円/月で３年も借り続けろって・・・
冗談も休み休み言ってくれ

16～17万なら、借り手もあっさり決まるだろう。
まあ、この時期ならではの価格だね。

23万円がまともな相場になれば、
3800万円の部屋を中古で4400万円で買ってもいい。

ここって2LDKってまだあります？
夫婦二人なんで部屋数はいらないんです。
リビングが15畳程度だと嬉しいです。
4000万くらいで買えますか？

633さん

いただいた間取りの冊子をみると　リビング１６畳強の２LDKの間取りはあるみたいですよ。　ただ、ご希望の価格帯でまだ残っているかは、直接きいてみないとわからないと思います。

ロイ鶴で、75平米で22万くらいの部屋がずっとSUUMOにのってたけど、
ここの71平米に23万も出す位なら、あっち借りた方が絶対いいわ。

地下化よりも実現早いでしょうね。塩浜駅（仮称）が出来るのは、メリットむちゃくちゃ大ですね。
やっぱり購入大正解 港町駅からほぼ隣接、例え凄く遠い先に地下化になったとしても
駅まで近いし

地下化はほぼ実現出来なくなりましたしね、
リヴァリエにとってはよかったですね。

>>634
なるほど
ありがとうございます。資料請求してみさす。
急ぐ理由はありませんので、欲しくても物件がなければB棟を狙ってみます

空き駐車場にコンテナーとかを置いて、将来駐車スペースが必要となった場合は、空けてくれるんですか。
何かの事情で自分の物件を売り出したい場合を考えると、自分の首を絞めることにならないかな。

契約者板の話しをしてるのかな？
それならそちらでお願いね^^

論点を少し変えると検討者の参考になります。

空き駐車場にコンテナー
>将来駐車スペースが必要となった場合は、空けてくれるんですか。
>何かの事情で自分の物件を売り出したい場合を考えると、自分の首を絞めることにならないかな。

この疑問はもっともですが、その前に

>リヴァリエの計画は駐車場が八割埋まった状態の収入を考慮しての計画です。
>現状そこまで駐車場が埋まらない可能性があります。

こちらのほうが心配です。
駅前徒歩１分の物件なので、車は持たない住民さんが大量発生の危険があります。

>駐車場は６割埋まれば問題ないと、管理説明会で聞きましたよ。

６割で問題ないのは、駐車場そのものの維持管理で全体の維持管理はおそらく破綻します。

>リヴァリエの計画は駐車場が八割埋まった状態の収入を考慮しての計画です。

これは良心的な計画です。いい加減なデベだと１０割埋まった状態で説明したりしてます。

>現状そこまで駐車場が埋まらない可能性があります。
>その場合修繕費があがります。

そのとおり。正しい認識です。

>トランクルーム増設の件は正確な契約率が出てから慎重に検討しましょう

はい、慎重な検討が必要です。もし、住民以外に利用させ管理組合の収入にした場合、
税務署に営利事業とみなされると大変なことになりますよ。

先のことを全く考えないであれこれガヤるだけなら誰でもできる。

また誰も意見を述べないマンションは管理会社の思うままだし、良くもならない。

貧乏くさくても意見は出ることで検討され取捨選択されるのだから、本当にいい意見なら資産価値は上がるでしょう。
450世帯がまとまるのは大変だけど、まとまればいい効果を生み出しそうではある 。

来週棟内見学します。モデルルームからの眺め本当に素晴らしいですね。のんびり暮らすには最適ですね。

今年無理して買って入居しなくても、今年契約して来年入居する方が消費税そのままでローン減税は今年入居より、大幅増かな

>644さん 私は南西の住戸ですがどの向きでも眺望は素晴らしい物件だと感じてます。私の購入の決めては駅徒歩1分、眺望、デザイン、トリプルタワー、繁華街から離れた落ち着き感などなど一生暮らしたい今後二度とお目にかかれない物件だと思ったからです。ちなみに私は営業ではありませんので。

＞645さん、

3月15日を過ぎたら契約即引き渡しだと思うけど、
たとえ引越しを来年にしても住宅ローン控除は今のままじゃないかな。

644様
ありがとうございます。私は羽田空港に多摩川を見る部屋がいいかなぁと検討してます。リバリエはこんにお手頃価格で充実した設備と駅近物件ということでかなり好印象です。リバリエのかえりに銀座までで出ましたがなんと所用時間25分程！驚異的なアクセス性です。また空港職員も買う理由が分かりました。

647 今年は最大20万円だろ
来年入居の住宅ローン減税控除がどのくらいになるかまだわからんが

647 つーかA棟急いで買う必要ないって事。

今年契約したら即引き渡しなんだから、
入居（引っ越し）を来年に伸ばしても住宅ローン減税は今のままの制度で最大20万円/年じゃないの？

消費税は5％のままで、住宅ローン減税だけ新制度にできるのかな。

>648さん 羽田空港方面の北東も正直悩みました。旅客機の離発着や多摩川、スカイツリーが見えるのもいいですよね。真逆の南西にしたのは以前のマンションで東京タワーや東京湾の花火を満喫したので今度は富士山や遠くの山なみ、横浜ランドマークタワー、ベイブリッジを眺めたかったからです。ご参考まで。

消費税5%で買った人は来年4月以降に入居しても最大減税額は今と変わりません。
消費税8%か10%で買った人は消費税差額程度、減税額が増えます。
消費税8%のときは少しだけ得になるかもしれませんが、金利変動リスクや引っ越すまでの家賃と比べたらわずかなものです。

>649
それが今年も300万据え置き案が出てるんですよ。
まだそういう話がでた段階ですが、
今年は200万から去年同様300万据え置き。
んで2014年はさらなる補助って構想でしたっけ？

詳しくはまだ調べてないのでなんとも言えませんが。。。

ん？
今年引越せば300万控除ってこと？

>655
>656

そういう話が出てましたが、
最近結論が出たようですよ。

【住宅ローン控除は来年3月まで最大200万円で決着】
http://suumo.jp/journal/2013/01/24/37124/?vos=nsuusbsp20111206001


当初予定どおり200万円で決着。
長期優良住宅や低炭素住宅に認定されれば、上限が300万円にアップ。

リヴァリエは長期優良住宅でしたっけ？？

公式ページの竣工フォトギャラリー、PCのブラウザから見られない。

見れますけど。

>659
見られるけど
まともに見られないよ

クリックすると次のスライドが中央に来るような新しい見せ方のフォトデザインって感じですが。

うちのPCでは写真が上の方に詰まった感じで表示されてしまいます
本当はもっと画面全体に写真が写るのが正しい気がします。

>662
申し訳ない、
私はそれが正解なのかと思ってました（笑）

やっぱりおかしいのかな。。。

IE、Chromeは見れるけど、Firefoxだと表示されないな。

Androidでも見られます。

Androidだと正しく真ん中に表示されました。
IＥ、Chromeだと上の方に小さく詰まってしまい、Firefoxだと真っ黒で表示すらされませんね。

andoroid 4.0 4.2 では見られないけど？

コンテンツ製作会社どこだろうね。
クオリティ低くて京急不動産が可哀そうｗ

宣伝費が底を尽いてきて、安いところにしか頼めなかったのでわ。

>669
んーちょっとずれてるかな？

例え安くしようと安く見積もってくれたコンテンツ会社があったとしても、
そこの会社はそれなりの品質を保証しての見積もりのはず。

つまり高かろうが、安かろうが関係ない。

HP作成会社の品質が悪いだけ。

沢山お金をだしても不具合なんて出るのがあたりまえってくらいの世界だし。

>沢山お金をだしても不具合なんて出るのがあたりまえってくらいの世界だし。

ここのマンションのこと言ってないよね？
違うと言ってください。

>671
ネガりたいのがみえみえなんだけど、

ち　が　い　ま　す　。

棟内モデルルームって何階になるかわかりますか？

結構高層の方だった気がしますよ。
（20F～）

実際の景色なども見れて契約に弾みをつけてるらしいです。

物件はいいけど、競馬場や風俗街が近い立地で悩んでいます。
古くなった時の修繕金が高くなると聞きましたが、毎月いくらくらいですか？

>675
風俗街はわざわざ足を運ばなければ干渉ない地域なので気にしなくてもいいのでは？
（徒歩10分くらいで大きな国道渡って小道入った所にあるので）
そもそも港町駅より向こう側って中々行かないと思いますし。
セキュリティに関しては上等な物件ですしね。

競馬場は賛否両論ですね。

千葉の方でも似たような物件などがあり、
競馬場が見れるのはいいですねって発言もあれば、
競馬場っておっさんが集まる場所でしょ？って発言もありました。

川崎競馬場は子どももよく集まる場所なので、
子ども向けのイベントが多く開催されてるほどです。

競馬場利用者がリヴァリエ側に来るのもまずないと思います。
（駅の反対側になるので）


古くなった時の修繕費はどこのマンションも同じですよ。

ただリヴァリエの場合、
築年数が若い時は修繕の負担が周りの物件より少なく、
古くなると高くなります。

平均すると周りの物件とさほど差はないのですが、
その辺りをよく踏まえて人生設計しないと後々大変になるかもしれませんね。

修繕費が気になる場合タワーマンションより普通のマンションを検討すると良いかもしれませんね。

比較的抑えられるかと思います。

固定資産税はどうでしょうか？
西口のタワーマンションの二倍位します。
敷地が広いからだと思いますが、固定資産税で物件価格400〜500万円割高になるので迷います。
床暖房も西口のタワーマンションはついてるので100〜200万円割高だし。

物件自体は、ほどほどに見えます。ただ、残り戸数の価格は川崎湾岸平均価格と比べてかなり高い。。
竣工後、どれくらいで完売するつもりなんだろう。

B棟には高額な部屋を作る予定がないみたいだから、残ってるのは丁度いいんじゃない？
これからも販売が続く物件だからモデルルームを撤去する訳でもないし、完売を目指す必要はないと思うけど。
ただ契約者からみたら完売にこだわるのかな？
川崎物件の中では、順調に売れてると思うよ。

買えないなら他探せばいいんだから、無理に低所得者をターゲットにしないでほしいね。
時間をかけても、余裕のある層を呼び込むべき。

竣工フォトギャラリーちゃんと見れるようになったｗ
頑張って直したのかねｗ

ただ、床暖房や食洗機がないということは、元々安さを売りにしてるマンションなのだと思います。建物の仕様は良いのですが、先々の修繕費が川崎西口のタワーマンションより一万円高いのと固定資産税も倍で、20年過ぎると川崎西口より割高なマンションとなるので相対的に売りにくくなりそうなことが心配です。

>682
不必要な人が多い為その人達を考慮してその分安くしてるらしいです。

床暖房と食洗機はオプションで付けれますので、
必要な人は付けてくださいって感じ。


>修繕費が川崎西口のタワーマンションより一万円高い

これはどこの情報を元に計算しましたか？
リヴァリエの長期計画の修繕費を平均したら2万ちょいなので、
西口タワーマンションより安くなってるはずです。
（既に築年数が建っている西口タワーマンションは知りませんが。）


>川崎西口より割高なマンション
物件自体が安いのでそう言い切れないと思いますよ。

資産価値を考えるなら今後駅前徒歩1分の物件なんてどんどんなくなるし、
良いんじゃないか？

この先少子高齢、人口減少を考えてら、
駅前徒歩1分が将来的に希少になってくると思うよ。

ってか資産価値求めて購入考えてるのなら都内とかの方が無難そうだけど。

住みやすさを求めるならリヴァリエは良いと思うけど。

>古くなった時の修繕金が高くなると聞きましたが、毎月いくらくらいですか？
>固定資産税はどうでしょうか？

これらの質問にも答えてあげてはどうでしょうか。

所詮広告ではありますが、
先日雑誌を見ていたら、リヴァリエが紹介されていました。

http://toyokeizai.net/articles/-/12622

都心の高級タワーとは比べようもないですが、
防災、セキュリティーが充実した建物を
それなりの価格帯（グレード）であっても
求めたいという層にとっては
注目すべき物件であることは確かかなと思います。

>685
過去何回も情報提供があるから自分から探してくれっと言いたいけど。

固定資産は大体20万前後、
修繕費は長期計画で大体2万強
（最初数年は1万以下最後の方は3～4万程度で平均したら2万程度）

って調べたらすぐ出ましたよ。

そしてそれらを加味して人生設計しないと、
あとあと苦しみますよっともありました。
ごもっともですが。

計画通りの修繕積立で足りると思わない方がよいとおもうよ。

>686
全ての間取りが億ションを超えるような高級には流石に素材などは劣りますが、
設備やシステムは良いと言われ続けてますね。
地震対策や防災対策、環境面やサービスなどには定評はやっぱりありますか。


気になるのはB,C棟がどんなクオリティになるかですね。

>>685
本当に検討してるならギャラリー行って確かな数字を確認するのが吉だと思いますよ。

悪魔でここの情報はオブラートに包まれてますし、
現状大凡としか情報が出てないので。

>688
それはどこの物件も同じでしょ。。。

むしろ安くなる事だってあるんでしょ？

管理組合の質によりますよね。

現在の管理会社のいいなりだと危険ですが、
ちゃんと住人同士で話し合って管理会社を選んだりするとは思いますよ。

それにより修繕費の見直しなどもされると思いますし、
それにより高くなったり安くなったりもするのでは？

ってかこれに関しては戸建てじゃない建物なら共通の話になるので。

修繕気になるのならタワーマンション以外で、
さらに言えば戸建てを進めるがなｗ

安くなることはほとんどないでしょ。
後から上がるタイプは上げ幅が大きくなる可能性があるということだね。

老後を送るにもいいかなぁと両親用に検討してます。ゆっくり多摩川をみながら過ごし、ライブラリーで暇つぶしさせたり大師も近いのでお参りも容易ですよね。シニア世代にも安心で便利なマンションです。お風呂大好きな両親なのでお湯が間に合うか心配なのと今後の電気代の上昇は不安要素ですかね。皆さんとご近所になれたら嬉しいです。

老後はマンションって魅力的ですよね。
・セキュリティ
・階段がない
・コンシェルジュがいると有る程度サービスが頼める
・共用施設


電気代は現状ではまだガス併用よりは良いと思いますけど、
今後はわかりませんからね。

神奈川の施設では東京電力以外の会社から購入する所が今年に入りかなり増えたらしく、
勿論電気コストも削減出来てるそうです。

今後マンション1棟でも電力の購入先を変更出来るようになる時代が遠からず来ると思っていますが、
それらをどこの物件もうまく利用出来たらいいですよね。

港町駅はバリアフリーでエレベータ付きの改修中だっけ・？

それに加え駅前徒歩1分だと老後の生活にはかなり便利かもね。

大きな病院も結構近いし、
行政区間も川崎区に固まってて色々と便利な場所じゃないここ？

>>685
この額で済むのは60平米位の部屋の場合ですよね？
あと、固定資産税は6年後以降はだいた1.5倍になる計算ですよね？

>697
80㎡で20～23万くらいの物件だった気がします。
正確な数字は申し訳ないけどギャラリーに問い合わせた方がいいかもです。

5年目以降は固定資産って値上がるのですか？

そもそもマンションの新築物件はどこも5年目迄は固定資産半額制度がある為に、
リヴァリエなら5年目までは10万ちょっと、
それ以降は通常通りの固定資産になるって認識しかありません。

もちろん周りの物件も同様ですよね。

川崎付近の物件と比較検討中で、MRみました。残戸数は80強、価格が高めでした。
既に値下げとかしたんですか？、今の価格帯だと購入者層は限られますね。

ここはいろんな層から「高い」だの「安い」だの言われてておもろいねｗ
価格設定が意外と上手かったんだと思う。

>699
>川崎付近の物件と比較検討中で、MRみました。残戸数は80強、価格が高めでした。
>既に値下げとかしたんですか？、今の価格帯だと購入者層は限られますね。

タワーマンションとしては安めなのですが、
普通のマンションと比べると勿論高いんですよね。

管理費や修繕費はタワーマンション平均値ですし。
セキュリティや共用施設を考えたらまぁその辺りは妥当です。

値下げはまだHPなどではやってないですね。
ただ特定のチラシを持っていったり、
契約者の紹介だったりすると色々特権があるらしいです。

低層で安い部屋から売れてしまうのは、どこも同じですね。
高い売れ残りよりはB棟の方がお値段良さそうに思いますが、部屋が狭くなると選びにくいな。

そういえばA棟は、
北角部屋と低層階が人気だったらしいです。
恐らく価格も安価だったと予想できますね。

B棟かA棟かは色々考慮すると迷うところですよね。

低層階なら北角でも4000万円くらいからありました。
B棟がどんな価格を出してくるか楽しみです。

安い部屋から売れてしまうのはちょっと心配です。
都心の一等地のタワマンにはそれはありません。
懐にゆとりのない人たちが買ってるわけで。
電気代がどうなるかなんてレスみると。
先々、不安材料ですね。

>電気代がどうなるかなんてレスみると。
良識ある日本人なら気にして当然だと思うが…。
懐にゆとりがある方のレスは違いますねｗ

>>683

同じ程度の広さ、条件の部屋だと、修繕費はラゾーナの近くのタワーマンションより平均で1万円、20年以上経過したときも1万円以上高くなりました。管理費もリヴァリエが5000円高い。固定資産税も年15万円位リヴァリエの方が高いです。

物件価格はリヴァリエが1500万円安いです。

管理費、修繕費、固定資産税で年30万円強多くかかり、駅が川崎駅西口でなく港町、路線がJRでなく京急大師線、床暖房無しでも価格差のメリットが感じられれば、将来西口に売り負けしないのかな？微妙な差額の印象です。

>707
つまりそこのマンションは修繕費が大体長期計画で平均1万円台で、
管理費も1万円台ってことだよね？
めちゃくちゃ安くない？逆にそこまで安いと後々怖いけど。

タワーマンションの管理費は大体2万5千～のイメージ。
修繕費も平均2万5千円～。

一番新しい西口マンションは大体それくらい、それ以上だった気がするけど。

物件価格：立地の違い
管理費、修繕費：内容の違い
固定資産税：敷地の違い

こうなのでは。
立地が一番物言うので、西口には勝てんでしょう。

>立地が一番物言うので、西口には勝てんでしょう。

それはごもっともです。

勝ってる面もいくつかあるし、
その中での駅改札から徒歩1分の物件は西口ではないからセールスポイントがあるってことか。

共用施設にジムがあるのも川崎区、幸区では少ないしね。

でも、残戸数は80強
一ヶ月もしないうちに入居開始なんでしょ。
しっかり、セールスしてくださいね。

705
都心の一等地と比べることが理解に苦しむ

>>708
それよりはもう少し安かったです。広さは90平米位の部屋で比較してます。

1万円台の方じゃなくて。
西口ラゾーナ近のタワーは管理費2万円、修繕費30年平均2万円。
リヴァリエは管理費2.5万円、修繕費30年平均3万円。

リヴァリエの方が敷地広いのは嬉しいのですかね？
西口タワー並に敷地狭くても、同じ位の税金で済む方がありがたいような。
戸建ならともかく、マンションは効率を求めた住宅だから、駅に近くて敷地は狭い＝土地の利用効率が高い方がありがたいな。

>714

敷地内を歩いてみることをお勧めします。ここのような開放的な空間は川崎駅にはまずない。

狭くても別のことに価値が見いだせればそれもいいしどれに重点を置くかは人それぞれでしょうね。どうぞ西口へ。

確かに川沿いの眺めは良い。
敷地内である必要はないかも知れませんが。
利便性も川崎に出れば問題なし。
維持コストだけか。

>西口ラゾーナ近のタワーは管理費2万円、修繕費30年平均2万円。
>リヴァリエは管理費2.5万円、修繕費30年平均3万円。

あれ、リヴァリエの修繕も30年平均2万くらいと聞きましたよ。
管理費は共用施設が多い分妥当ですかね？

修繕費君、久々の登場ですねー

これだけは言っとく
修繕はきちんとしるに越したことは無い

そして多めに見積もっていても損は無い

ただそれ相応の修繕をしてもらう事が大事

管理費も二万くらいじゃなかったっけ？
駐輪場とかトランクルーム入れると二万五千くらいにはなった気がするけど