リヴァリエってどうですか？　Part10

まだ結構残ってるけどBとCは建つのかな～

A棟が完売しないとB棟は無理でしょう。
棟内モデルルームで売れなきゃ。もう無理じゃないかな。

近くのアクアリーナの住民板にこんなレスがあった。

「第６号議題に修繕積立金改定がありますが。
今までの７０円／㎡を２５０円／㎡に上げたいというのだけど、
これだと修繕積立金５,６１０円／月の部屋は２０,０６０円／月と大幅な値上げとなりますね。
こんなあげ方は一般的なものなのでしょうか？
事前アンケートでは、この上げ方に賛成した世帯は１４４世帯の中で９世帯しかいないのですが。
これではアンケートをとった意味がないような感じを受けます。
こんなに高いと払えなくなるかもしれないので、そのときは管理費・修繕積立金滞納するしかないのかな。」

ここもタワマンだし、同じようになるのかね。
だったら怖いね。

ご近所さんが気にする必要はありませんよ。

管理費や修繕積立金を入居後上げるのは大変難しい、それなのに中途半端なデベは最初に売れればそれで良いということで勝手に切り詰め切り詰め安く見えるよう出してしまう。


私は中途半端なデベ（地元では有名）が建てたマンションに住んで約６年経つが、２年くらい前に、早速管理費と修繕積立金の値上げをせざるを得なくなり、結局は近くに同時期に建った大手デベのマンション（私が最後まで購入検討していたマンション）と同じくらいの水準になってしまった。

その際、いろいろと調べた経験では、大手デベと言われている会社、鉄道系の会社、商社系の会社は、そういったことはやっていない（昔はあったようだが修繕積立金不足の問題が表面化してから、現在はないはず）。


私の実感としては、管理費は住んでから管理会社とも協議して、これはいらないからやめようとか削減できることもあるが、積立金は多く積み立てられているに越したことはない。積み上がったお金を管理会社が勝手に使うことはできないのだから、後で足りなくなって住民間で意見が分かれギクシャクする不幸を味わって欲しくないものです。（売主が適当だと買うときは良いと錯覚させられるが、これが一番不幸）

リヴァリエは住み替え検討で管理費も修繕積立金も教えてもらいましたが、やはりちゃんと正直に隠さず出しているなという印象。
住み替えを検討中だが、今のマンションの売り価格が低いようなので・・・希望の価格で売れそうならＢ棟かＣ棟で考えるという将来計画ではあるが・・・

>積立金は多く積み立てられているに越したことはない。

そうとも言い切れないですよ。
途中で転売するとき
積立金はそんなに高いのって二の足踏まれて売りにくくなるかもしれません。
多く積み立てた分を返してもらえるわけじゃなし
寄付して出ていかなきゃならないじゃないですか。

エントランス二階

ゲストルーム洋室

二階エレベーターホール

玄関やエレベータに乗るのにもセキュリティがきいてるのはすごい。
タワマンなら普通？

マンション内共用部分は撮影禁止とされています。セキュリティーのこともありますから写真を載せるのはNGです。

ウチも棟内見学行きましたが、最初に写真撮影は禁止と説明受けましたよ。

管理費や修繕積立金から話題をそらせたいのでしょう。
わかってやりなさいよ。

管理費やら修繕積立の計画なんて、契約者は納得して買ってるのに。
貧乏くさい外野の書き込みが多いね、ここは。

そこまで話題にするほど高くないでしょ。
タワマンを購入検討する人にとっては想定内の管理費、修繕積立金だと思いますよ。

＞447さん、の言う通り。
ご近所さんが気にする必要はありません。

急に必死な人たちが登場しましたね。

まあ、検討者の中には詳しくない人たちもおられるでしょうし。
管理費、修繕積立金の話題も結構なのでは。

むろん、将来、あがることを承知の上で買っているかたはそれでよろしいでしょう。
そんな契約済みさんが気にする必要はありません。

同じ話題なかりでネガを書き込むのは控えましょうね。

459さん
落ち着いてください。
「なかり」ではなく「ばかり」ですよね。
興奮すると手が震えて打ち間違いやすくなります。

管理費、修繕積立金は真面目な話題です。
ネガではありません。

>458
将来上がることを考えないで買う人なんているの？
皆さん承知の上だと思いますが。

昔と違って今は売り出し中のタワマンが何本かあるんだし、何件か見学して管理費・修繕積立金の資料をもらって比較すればいいんじゃない？
免震と普通の制震、DFS、耐震で比べてどう違うのか気になるところではある。

それにタワマンじゃなくても修繕積立金が当初の数倍＋一時金徴収はもう一般的なのでそこまでネガる話ではないかと。

462さん
ありがとうございます。
ようやく冷静な意見が聞けてホッといたしました。
釣りのつもりはなかったのですが、逆上されたかたが多々おられたようで。
お騒がせしました。

もし近い将来に物価が上がったとしたら、マンションの販売価格も上がりますよね？
そうすると、B棟はたぶん今年販売だからあまり影響がないとしても、
C棟が販売されるだろう２～３年後は専有面積が狭くなっても価格が高くなるということはありうるんでしょうか？
消費税もだけど、物価高ということはマンション本体や家財一式全部が高くなるですよね。

462
>修繕積立金が当初の数倍＋一時金徴収はもう一般的なので

数倍って便利な言葉だね。

確かに、30年後の修繕積立金が当初の4倍になってる計画は珍しくない。
当初の8倍だと一般的からは程遠い。

確かに最初の５年間は安くし過ぎのように思える。
もう少し平準化したほうが良いかも。
一時金も大した額ではないのだから、一時金なしの計画でも良い。

一応、３０年以内に設備を更新する計画なので、大事に使えばもう少し安く済むかな。

しかし、これから安倍首相が目指すインフレ率2%になるのなら、早めの積立金徴収は損かも。

インフレのリスク考えたら、当初安めの設定の方がいいよ。
ローンの繰り上げ返済とか考えてる人にとっても好都合だと思う。

インフレと一緒にちゃんと給与が上がってくれるといいですよね。。。
もしくは株が値上がってローン返済ができると嬉しい。

>470
エントランスがどうこうってだけで検討から外すとか凄いですね。
470さんが格好の良いと思うエントランスに出会える日が早く来ればいいですね。

４７０じゃないけど自分もエントランスは気になるクチ。
共用施設なんて興味なければ全然使わないが、エントランスは毎日必ず使うからね。
エントランスがセンスいいとモチベーションもあがるが、気に入らないと住んでからも
意外と気になるもんだよ。

充分いいじゃん。
まぁ個々好き嫌い有ると思うけど。

エントランスはイケてると思ってた。。

個々の主観をここに書かれてもね。

新築中古を含めて近所の物件を数十件見てまわってますが、
ここのエントランスはシックで落ち着いていて良いと思いました。
40代主婦の感想です。

そのうち団地化するよ。

団地化などしねーしねー(笑)

団地化って何？
検索しても森林の話ばかり。

団地化って言う人はここが乾式だしぺラボ〜だからじゃない？音伝わるし布団干せるし。

どんな高級物件でもタワーマンションなら乾式。
しかも乾式のほうが高い。
まったく理由になってない。

バルコニーで洗濯物が干せないマンションは不便だから干せてよいのですが、柵が透明ガラスなので洗濯物が丸見えになってしまうというのはありますね。
とはいえ、眺望と明るさのメリットは大きく、一長一短。

相模大野のプラウドタワー(100m)は戸境壁はコンクリ。

>476
購入検討板だから個々の主観を書く場でしょ⁇

野村不動産アーバンネットが11月20日に実施した「タワーマンションに関する意識調査」によると、購入者の91.8％が「住んで良かったと思う」と回答し、「住んで良かったとは思わない」（8.2％）を大幅に上回った。「資産価値が高いと感じる」人が72.4％を占めた。

　良かったの回答理由のトップは「眺望が良い」（51.6％）で、「防犯面で安心」（41.8％）と「駅から近い」（39.6％）が続いた。「共用施設とサービスの充実」（4位）や、「窓やカーテンを開けっ放しにできる」（5位）ことにメリットを感じている人も多く、サービスの満足度トップ3は、「24時間ゴミ出し可能」「24時間有人管理」「スーパー・コンビニ併設」だった。
http://www.shukan-jutaku.com/np/news_article.php?article_id=46848

>485
そこはタワーマンションではない。

タワーマンションなら乾式のがメリット多いし、


リヴァリエの乾式耐火遮音壁なら騒音なんて皆無でしょ。

>「眺望が良い」（51.6％）
>「防犯面で安心」（41.8％）
>「駅から近い」（39.6％）
>
>「共用施設とサービスの充実」（4位）
>「窓やカーテンを開けっ放しにできる」（5位）
>
>「24時間ゴミ出し可能」
>「24時間有人管理」
>「スーパー・コンビニ併設」

これらの理由でリヴァリエをまさに検討中です。
あとコンシェルジュが常駐しているのも年寄りには助かります。

一番の検討理由は駅徒歩1分以内、
川崎駅迄1駅2分という点が魅力的です。

駅前徒歩1分の物件は滅多にありませんし、
川崎駅まで1駅なのでとても便利だと感じています。

バス停徒歩1分ではなく、駅徒歩1分はやはり大きな魅了だね。

長期金利が良い感じに下がってきましたね。

２月末までは、株が下がって金利もググッと低下してほしい。

いつまで検討してるの
早く買ってよ
もうすぐ出来上がっちゃうのだからさ

タワマンは竣工後も売り続けるものと思っていた方がよいよ。

>496
津波ハザードマップでリヴァリエは川崎区の中でも随一の安全な場所。
また地盤に関しても川崎区、幸区の中でもかなり堅い方に位置付け。
地震対策はDFS構造でかなりの揺れを軽減。

2013/1/10現在

■A棟　竣工時期：2013年2月半ば
1期180戸　累積180/455
2期78戸　累積258/455
3期46戸　累積304/455
4期63戸　累積367/455
5期23戸 累積390/455
6期6戸 累積396/455

契約戸数：371戸
先着残り戸数：19戸 (6期6戸含めず)
未販売戸数：59戸 (6期6戸含む)

販売戸数に対する契約率：95.12% (6期6戸含めず)
A棟全戸に対する契約率：81.53%


■B棟　竣工時期：2015年2月半ば（着工済）
販売予定戸数：478戸


■C棟　竣工時期：未定（予想：2017年2月半ばくらい？）
販売予定戸数：475戸

※独自調査の為に実際の数字との誤差は有ると思います。



来月竣工ということで、
一昨年から言われていた竣工時8～9割ぐらいの契約率だろうという皆さんの予想は大体あってそうですね。

B棟竣工までの2年間の間に残りの1～2割の完売は現実的な数字っぽいですね。

入居を目前にしてペースが上がってきたかな。鈴木町のメルシャン跡地も控えてるからがんばらないと。

498です、一部間違いました。

×2013/1/10現在
○2013/1/17現在


>499
また大師線沿線沿いの物件が増えるのですね。
川崎区が更なる発展をするには大師線沿線沿いの物件が全て完売する事が一番良いですね。

B棟って花火とか見えないのでしょうか？
先月営業がいっていたのですが、B棟はA棟よりも狭くなるっていっていて本当ですか？

大林組の話では、
A棟でいう80、90平米台をなくして70平米台が増えるとのことでしたよ。

団地化に拍車がかかりますね。残念。

眺望元年、すごいアピールですね

>501
B棟の西、北側は見れると思いますよ。
45°の傾きは利点多そうです。

ただ富士山とかはみれないとは思いますね。

花火ですが、北西ならほぼ確実に見れるでしょう

ずいぶん先の話ですが、Ｃ棟の購入を検討中です。場違いでしたら申し訳ありません。

先日モデルルーム見学と、ローンのシュミレーション等で現地に行って来ました。
今週末は、Ａ棟の内覧にも行ってきます。

旦那が転勤族なので、2年後くらいに確実に転勤になってしまいます。今は神奈川の川崎市に在住です。
転勤先が都内であれば問題ないのですが、
地方だったら、単身赴任の予定で購入しようと思っております。子供の関係で。

できれば９０以上は広さが欲しいのですが、Ｂ棟に続き、Ｃ棟もやはり狭くなりそうですね・・。
Ａ棟でとても良い部屋で金額も納得のお部屋があったんですが、もう少し頭金を貯金してから購入しようと話し合った結果、
Ｃ棟を待ってみる事になりました。ちなみにＢ棟は考えていません。

Ｃ棟は、羽田の関係で1フロア減ってしまい、２８階で戸数が４７５戸の予定みたいですね。
なので、２９階で４５５戸のＡ等に比べるとやはり１戸あたりが狭くなるという計算になりますよね。
営業さんにＢ,Ｃ棟をもっと詳しく教えていただきたかったのですが、詳しく分らないし、マイナスな話しか出ませんでした。
きっとＡ棟を早く売ってしまいたい気持ちもあるし、本当にに分らないからなのか、仕方がありませんが。

もしかしたら上層階のプレミアムフロアに関しては広さは確保してくれるのか？と期待を残し待ってみようと思います。
４年くらい先の話なので、貯金に専念しつつ他も色々見つつ考えていこうとは思っていますが。

Ｃ棟は東側が眺望いいだろうから、
あるかもしれない期待感ありますね。
南側も陽当たり良好ですし期待。

特にプレミアムは期待ですね。

508さん　　
　　　　　　そうですよねー。東側、南側の眺望がとても良いので期待しています。

　　　　　　Ａ棟でも広めのお部屋は東、南側でしたし。
　　　　　　プレミアムは天井も高く開放感があるので、値段は上がりますが良いですよね。

　　　　　　今は、情報がほとんどないのでちょくちょく確認して待とうと思います。
　　　　　　４年後以降なので現状とだいぶ色々変わっていそうですね。
　　　　　　良くなってくれることを期待します。


ご近所さんさん

　　　　　　たしかに中古でありそうですよね。
　　　　　　ただ、旦那が新築でと考えているので、難しいかもしれませんが。
　　　　　　まだ、先の話なので、色々勉強しつつ貯金しつつ考えます。
　　　　　　
　　　　　　最近購入思考になったばかりの未熟者同士なので・・。
　　　　　　

新築と中古では購入層が随分違うでしょうね

510
賃貸の家賃考えたら早く買った方がいいと思いますが！
しかも、これから金利があがりそうで今が底値。

住宅ローン減税延長。
消費税対策で相対的に特なのか…

住宅ローン控除で実際に戻ってくる金額は消費増税額と大差ないでしょう。
金利上昇リスクや金利優遇幅見直しリスクのほうがはるかに影響が大きく、僅か一ヶ月で消費増税以上の損になることがあります。
今年３月のローン実行は2014年以降よりも得になる可能性が高いと思っています。

購入先延ばしは、金銭的には損でしょうね。角部屋にどうしても住みたい人は待つしかないか。

住宅ローン控除の差額は、今年と来年以降で200万程度。
金利上昇3パーセント程度で返済額の差額が1000万円超と考えると…

>金利上昇3パーセント

ないない。
デフレ大好きの大蔵省と日銀がタッグで水かけるわ。

今後数十年で2～3％程度なら、普通にあり得るだろ

大蔵省じいさんの肩を持つわけではないが。
財務省・日銀タッグは国債の金利上昇は避けたいでしょう。
２％は妥協しても、それ以上はあらゆる方法で食い止めるのでは。

2014年4月からの住宅ローン減税の拡充で満額の差額200万円をもらうには、5000万円以上のローンが必要になります。

ローン3400万円なら差額は約100万円になりますが、これは金利換算で約0.14%分（35年払）。
フラット35の金利は12月から1月で0.18%上がっていますので、気にしている拡充額は１か月で帳消しになる程度のものです。

B棟は消費税8%となるはずなので、約4000万円の物件なら消費税アップの上乗せ額は60～70万円でしょう。
2014年に買えば30～40万円程度の得があるかもしれませんが、これは金利換算でわずか0.04%分（35年払）です。
そのくらい毎月変動しています。

税制優遇は確定的だけど、金利は読めないから比較するなら確率を加味しないといけないですね。
C棟は税制で得をして、金利でも得をするケースもある。

＞512
＞賃貸の家賃考えたら早く買った方がいい と思いますが！

こんなこと言ってる人まだいるんだね。

>521
もちろんそういうケースもありますね。
可能性なら、上は青天井、下は殆ど余地が無いわけですが。

518
今年ローン組むケースと、来年・再来年にローン組むケースの差の話で、
なんで数十年なんて発想がでるんだよ。

どちらも固定で組む前提なら、ここ１、２年で一気に金利があがらないとたいした差にならない。
どちらも変動で組む前提なら、今年組んだ奴も数十年かけて金利が上がり続ければ涙目。やはりたいした差にならない。
今年組む奴は固定、来年か再来年に組む奴は変動って思い込みで話をしているなら問題外。頭悪すぎ。

>516
>金利上昇3パーセント程度で返済額の差額が1000万円超と考えると…

フラット35で35年ちまちま返済するなら、金利上昇1.12%程度（1.90%→3.02%）で総返済額は1000万円超になりますよ。
数年前に普通だった金利水準です。
http://flat35.tkreo.com/modules/transition/index.php/log/201301.html

↑借入額4000万円の場合です。

2月に株価が大幅下落して金利が下がってくれないとタイミング悪いですね。

>525さん
詳しい説明ありがとうございます。

頭悪すぎなのが誰なのか良く分かりました。

>529
その貧乏人より貧乏で買うことができないんだね

>529

明らかに契約者に対する誹謗中傷ですね。

531は以前必死で北向きは暖房代かかると書き込みしていた貧乏人w

6000万クラスの間取りは貧乏人の俺には買えませんｗ

リヴァリエって4000万～5000万が多いんだっけ？
（最小3000万前半、最大6500万強）


川崎駅前だと人昔前の金額と同じくらいかな？
ラゾーナ出来て川崎駅前はかなり値上がったっぽいけどｗ
（平均5000～7000万で最大億ションクラス）

今朝のニュースでこんなのがありました。

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【川崎特区に米Ｊ＆Ｊが進出　先端医療の研修施設】
生命科学分野の総合特区である殿町地区への進出はこれまで国や市の研究機関が中心。世界有数のヘルスケア企業の参入で国内外からの企業誘致に弾みが付きそうだ。....

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大師線の終点地点付近が再開発により良い感じで発展しそうですね。
工場ではなく研究所中心に企業が来るのは大師線沿線の発展には良い結果を生みそうです。

>535
朗報を有難うございます

新たに三戸契約

棟内モデルルームを見に行った方はいますか？
何階のお部屋が見られるのか知りたいです。

>538
21Fとか23Fじゃなかったでしたっけ？

２２階の北東向きのお部屋と、２３階の南東向きのお部屋だったと思います。

ありがとうございます。
高層階の眺めや南東からの多摩川の見え方を直接確認したいので、現地に行ってみたいと思います。

明日棟内モデルルームの見学行ってまいります。

東北向きからスカイツリーと東京タワーが見れますって。