リヴァリエってどうですか？　Part10

341
今どこの物件もだいぶ売れなくなってきてるよ。
川崎なんかは供給しすぎて需要が追い付いてないと数年前から言われ続けている。

鶴見や横浜なんかも駅前タワマンとか良好物件が軒並み竣工時完売が出来なくなってきてる時代にきてます。

リヴァリエも竣工時に8～9割程度の契約となると思いますが、
周りの物件の数字を見ると今の時代だと平均値ちょい上くらいの位置にいると思う。

B棟の発売を待ってる人もいるんじゃない？それとAの残った部屋の間取りや価格や向きなんかと比較してA棟を選ぶ人も出てくるとか、、、
B棟は価格が抑えめなんだろうか？そのあたり知りたい。

今こんな感じですかね。

■A棟　竣工時期：2013年2月半ば（約3ヵ月後）
1期180戸　累積180/455
2期78戸　累積258/455
3期46戸　累積304/455
4期63戸　累積367/455
5期23戸 累積390/455

契約戸数：368戸
先着残り戸数：22戸
未販売戸数：65戸

販売戸数に対する契約率：94.35%
A棟全戸に対する契約率：80.87%


■B棟　竣工時期：2015年2月半ば（約2年3ヵ月後）
販売予定戸数：478戸


■C棟　竣工時期：未定（流れから行くと約4年3ヵ月後くらい？）
販売予定戸数：475戸

>>343
B棟は全体的に価格抑え目になると予想は出来ます。
ただA棟の状況を見ると値上がる間取りもあると考えられます。

予想値下げについて
・一部屋の平米数がA棟より平均値が下がる。
　A棟とB棟は階数は同じです。
　でもそれぞれの総戸数がB棟の方が多い為その分一部屋が小さくなります。
　その為に坪単価は変わらなくても戸価格自体は下がるという事です。

・上層階について
　A棟は低層、角部屋が早くの時期に完売や契約が埋まっていったそうです。
　それに伴い上層階はもしかしたら気持ち下がるかもしれません。


予想値上げについて
・低層階、北角部屋の値上げ
　A棟の低層がかなり早い段階で契約が全て埋まってた気がします。
　同様に価格が抑えられた設定になっていた北角部屋はかなり人気があり、
　こちらも早い段階で契約されていた気がします。
　上記理由と直接営業が発言した内容（過去レスを見ただけですが）から値上がる間取りもあるかもしれません。


長々書きましたが、
こんなところではないでしょうか？

>>346
見学いったんですか、
いいですね中々暇がなくていけてないです。


私は川沿いでも、
氾濫自体は皆無な川崎区ですし（歴史上をみて）、
仮に氾濫しても決壊自体はスーパー堤防で結構安心だし、
地盤自体は川崎区でもかなり良い地盤に指定されてるしとで、
その辺りは懸念してないです。

B棟とかC棟の情報も知りたいところですねー

ハザードマップでよく確認してみてください。
例えば、川崎駅西口や武蔵小杉の再開発地区と比べてどうか。

>349
素人か？

>>349
まずありえない。
基本的にA,B,C棟は名前は一緒でコンセプトは同じだけど別の建物って考えしないとな。
勿論時代にあったスペックに変わるのは当たり前。
もちろんC棟がA棟スペックなはずがない。

ってことで中身のALL電化の仕様やその他施設はC棟が最新になるはず。

仕事場が京急沿線なので、沿線上の物件を探していてここにたどりつきました。
455戸とはかなり大規模なマンションですよね。ここから川崎駅までも大体2キロない
位なので歩いたら20分ちょっとでしょうか。最寄りの駅からは徒歩1分だしかなりいい立地ですね。
これだけの世帯数のマンションができればスーパーなども近くにできないかななんて期待して
しまいます。

>> 350

ここにプロの人はいるのか？

建設時期が違えば電気製品などの型番が変わるのは当たり前。
新しくなってスペックが良くなることもあれば、コストダウンされることもあるけどね。

徐々にインフレになっていったら、不動産の価格ってどうなるの？

>>355
素人考えだけどインフレ進めば価格もあがるよ。

ってか物価全体的にあがるし。

インフレ2%なら金利も2%くらい上がりますかね？
金利が2%も上がるなら、借入額にもよりますが総支払額で1000万円以上のインパクトがありますね。

>>357
そこまで密に連動しないと思うよ。

インフレっても給料に即反映ってわけじゃないし、
金利もすぐ連動したら景気悪くなってインフレ2%目指した意味がなくなる。

もちろん多少は関わってくると思うけど、
即連動とかではないと思う。

景気よくなれば勿論金利も上がってくると思うけどねー。

>354
A棟もかなり古いIHとか使っているらしいからどうだか分からないと思う。
その分価格にも反映してるのでは？

>359
発注時に販売中の物が使われているだけでしょ。
新発表のマンションだって、入居するときには貴方の言う「かなり古いIHとか」になるかもよ。

MRでのIHはパナソニックの「CH-CS6B」という機種です。
2010年の12月に情報公開して、翌年7月に販売開始、入居は2013年3月、内装や機器は最初に455戸分一括発注でしょうから二年の型落ちは致し方ないのでは？

そもそも普及型IHの型落ちと最新型って機能的にどれほどの差がつくのですか？？？

＞３４５さんありがとうございます。

やっぱり北向きと低層階は人気だったのですね。川側の景観はかなり良さそうだし、他の向きでも遮るものがあまりないから低層階でも見晴らしよさそう。Bで価格がどう反映されるかですね。

プライバシー、眺望、明るさなど、高層ならではのメリットもあります。
特にこの辺りは航空法で高い建物が建てられないので、対岸のビルを抜ければかなり遠くまでの眺望が保証されます。

公式ブログが更新されてましたね。
色々と写真も沢山のっていて、
意外と夜景が綺麗なのも素敵です。

しかしこの2ヵ月に1度の更新頻度、
もっと情報たくさん欲しい所だから頻繁に更新してもらえないのか。。。

夜の競馬場なかなか趣があっていいですね、あれは南東向き？

とあるフリーペーパーに見開きでリヴァリエが出てました。
それによれば、1月に藤内モデルルームの見学会を予定しているそうです。

>367さん
とあるフリーペーパーってなんですか？

うちのポストに入ってた「まち～ク」という冊子です。
川崎・横浜の記事が主なのでそのあたりで配られているのでは？

>369さん
ありがとうございます。

まち〜ク初めて聞きました。見たいです。

川崎本なるガイドブックにもリヴァリエの特集記事が掲載されてましたよ！

>371さん
川崎本ですか？それはどこにあるんですか？

川崎市内なら書店、コンビニで売ってると思いますよ！エイ出版社から発売されてます。

>373さん
ありがとうございます。
市内に住んでないので来月川崎に行った時に本屋さん見てみますね。

楽しみです。

これですね
http://www.sideriver.com/ec/products/detail.php?product_id=17320

多摩川リバーサイド地区の整備と港町エリアのこれから
港町の暮らしを変えるタワーマンション「リヴァリエ」とは?

川崎本、ご紹介ありがとうございます。
近所の本屋で買ってきました。

私は川崎市内ではありませんが、売っていました（都内です）。

なお、雑誌の「散歩の達人」も最新号は川崎・武蔵小杉でした。

　川崎駅東口の映画街が『ラ チッタデッラ』として生まれ変わったのは２００２年のこと。東芝工場があった西口には、２００６年に『ラゾーナ川崎プラザ』がオープンし、巨大都市の駅前は、すっかり変身を遂げた。

　武蔵小杉はさらに変化がめまぐるしい。今春、西口のタワー施設が開業、更に東口にも商業施設が生まれる予定だ。駅周辺にはマンションがニョキニョキ顔を出し、上を向いて歩けば、SF世界にでも入り込んだようだ。

　一方で、目線を下ろせば、何十年も変わらない風景や異文化に遭遇できてしまう。小さな商店街はにぎやかだし、昔ながらの銭湯や、異国情緒な各国料理店が点在。ドヤ街では、今日も静かな生活が営まれている。　

　ピカピカの並木道やカフェを楽しみつつも、シブシブの立ち飲み屋で一杯引っ掛けてから帰ろうか。時代や文化、あらゆるものがごちゃ混ぜに共存している。ここはまさに、大人にとっての遊園地なのだ。

＜目次の抜粋＞
川崎つまみ食い的うろうろ術
活力みなぎる川崎グルメ　
川崎の餃子は味噌で食う！
うまくてディープな駅すぐの海外　
御利益デパート川崎大師へ
川崎のタンタンメンには必ず卵が入っています
ラゾーナ川崎プラザうますぎる新名所
ラ チッタデッラのラテンな活用法
だから川崎フロンターレが好き！
うれしたのしや“酩”酒場
川崎ドヤ街の住み心地

大人だけだったらいいかもしれないが、
子どもには刺激が強すぎる。

一番の手本である親が先ずは楽しくて生き生きしてないとね。

>378さん
刺激って例えばどんな刺激？

本や雑誌の宣伝はほどほどに。

>381
別にいいじゃないですか。
リヴァリエのことが載ってる雑誌のことも書いてるのですから。

私は参考になって助かってます。散歩の達人買って来ました！
川崎本はなかった。

そう？
保育園隣、小学校五分と近いし、コンクリばかりじゃなく自然が多い。
電車も目の前だから高校大学の通学も便利で安全、川崎駅周辺に学習塾もある。
親の考え方育て方次第だと思いますけれど。

そうそう、自然の中で育ってて勉強させずに大人になったら勉強してないから底辺なんて可哀想過ぎる。

意味わかんねー

383みたいな親だと将来子供が可哀想。大人になったら、周りの外国人にあごで使われることになるよ。
現実を見て競争させないと。

子育てなんて、環境よりも親次第なのに。
こんなところでネガレス連投してる親の子がかわいそう

「購入経験者さん」でいいのかわかりませんが、

幸区で購入を決めた者です。

リヴァリエも検討しました。


都市計画・道路計画で、鈴木町駅と港町駅は、南側へ位置が

変わる計画があるのですが、みなさん

了承済みなのでしょうか？

>389
港町駅を全面リニューアルしていることからもわかるように、計画はありますが事実上凍結されています。
移転のメリットや障害を考えると実現する見込みはほぼないと考えています。
京急川崎駅で川崎縦貫高速鉄道に接続する計画でしたが、川崎縦貫高速鉄道が京急川崎駅から整備される話ももうなくなったように思えます。

万が一に実現しても、移転先はリヴァリエから近いしですし、JR川崎駅への乗換が改善されることなどを考えるとメリットもあります。

>390
そう思う人はここを選ばなきゃいいと思います。

駅舎改良した時点で移設はない。

JR川崎駅の新改札口も駅ナカもできるから楽しみですよね。
その新改札方面からラゾーナへは抜けられるようにならないのかな？

JR川崎駅北口はラゾーナにつながる予定です。
できたら乗り換えも近くなって良いですね。

ラゾーナに繋がるのは嬉しいです。
遠回りしなくても済むし人混みも多少は緩和されるだろうから行きやすくなりますね。

移設は、おそらくない。
あっても60うん年後～100年後？

明けましておめでとうございます！

川崎駅北口の計画が具体化されてきましたね
http://www.city.kawasaki.jp/templates/press/cmsfiles/contents/0000044/...

公式サイトが正月バージョンになってる。
建設レポートも年末にやっと更新されたようだね

「東京都内でこの水準のマンションがこの価格は難しい」

という見解を持って都内検討をやめてコチラにシフトしました。すごい大計画ですね、リバーサイド、タワマン、オーナーズコート、ゴージャスな共用。。
よくこの価格におさまりましたよね、感動です。

棟内モデルルーム見学会の予約案内も出ていますね。

なるほど、今日から営業開始なんですね。

＞399

駅ナカもフロアが複数層あるし、小さい品川駅って感じになるとおしゃれですね。
アトレやラゾーナへも直通できるのはいいですね。
イメージ画で改札の向かいがアトレってなってるけどアトレも拡張するのかな？
市のサービス施設は住民票とか取れるようになると便利です。今でもアゼリアに降りればあるけど。

やいやい、ネガでもいいから何か書き込め。
４日から営業開始してるんだぞ。

人気ないかもね。

スレッドが10まで伸びてる時点でかなり凄いんだがな

「Brillia（ブリリア） City 横浜磯子ってどうですか？その８」に追いつかれそう。

それだけ伸びるのはネガが多い証拠だね。
匿名板特有

大抵はネガが多いほど人気なんだけどね。

ネガって注目させようとする自作自演の場合もあるしね。

C棟は2階から居住スペースになるみたいだね。
各住戸の平均面積が極端に狭くなることはなさそうだ。

>413
どこに情報載ってますか？
興味あります。

>414さん
「川崎本」という本です。
リヴァリエの特集が4ページ載っています。

C棟には音楽スタジオとゴルフレンジができる予定でしょ？
2階から住戸ならどこに作るのでしょう？

営業に聞くべし

>>416
音が気になる施設だから、普通に考えると地下

ジムもできるんでしたよね。

ジムも各棟にできますね

２棟目にいっちゃったんですね

みんなB棟待ちですか?

B棟出来るの決定でしょうか?
一年間凍結されてたので気になりますね。
A棟の棟内モデルルーム公開後の売れ行き次第でしょうか?

B棟はもう着工していて竣工は2年後の2015年の2月くらいだった気がしますよ。

売主側はその2年でA棟の残りが売れればって感じですかね。

B棟が先に完売したら面白いね。

ありえるかもよそれ。

景気がよくなればマンションも売れるだろうし、
B棟が出来る頃はA棟売れ残りは実質2年前のマンションってなるわけだし。

B棟竣工時が物凄く景気良くなってマンションが馬鹿売れする時代になってたら先にB棟の方が完売しそうだね。

景気が悪いままだったら2年落ちのA棟の方がお手頃に手に入るからその場合はB棟が先にってのは中々難しそうではあるが。

要はタイミングですな。

消費税も金利も上がるの確実だから、早めに買った方が良いとは思う

新しい住宅ローン控除は控除しきれない分の現金補填もあるらしいから、
年収700万クラス以下でも新しい制度の方がお得という面もあるみたいよ。
枠自体も再び3000万円とかに拡大されるみたいだし。

>428
消費増税や住宅ローン控除拡充の影響はせいぜい100万円規模ですが、安倍政権による金利上昇のリスクは1000万円規模なので、今からのBC棟狙いは賭けだと思います。

429
二年かけて一棟目が竣工前完売できないなら、二棟目は三年、三棟目は四年位掛かるのが常識的なとこではないかな。

もし売れるとしたら、景気拡大や大幅な価格値下があればでしょう。

金利は上がるかもしれないし、下がるかもしれないし、ほぼ横ばいかもしれないから
賭けといえば賭けですね。
金利が下がったタイミングでB棟を買えれば最高だけど、
A棟ならあと1か月半で固定金利が決まるからリスクはある程度限定的ということですね。

金利変動の不確実性が小さいのはA棟ですね。
3000万円を固定金利で借りて金利が2%から3%に変われば、支払総額は675万円増します。
4%なら1405万円の増加です。

434は元利均等払いで３５年かけて支払った時の試算です。フラット３５の優遇金利は考慮していません。

今後1か月半後の金利変動幅と数年後の金利変動幅は確率的には数年後の方が大きいので、
影響が大きく出やすいのは数年後でしょうね。
実際には1か月半後の金利の方が高く、数年後の方が低いかもしれませんが。
住宅ローン控除は数年後の方が拡充されていて、
今年の引き渡しが最低なんでしょうね。

住宅ローン減税の拡充と現金給付は年収６００万円以下が軸のようですね。
大した事は無さそうです。

枠も拡大されるから、年収1000万超の人にもメリットはありますよね。
100万円程度の話ではありますが、
一番条件が悪いと思うと少し残念かな。

SUUMO読んだけど、A棟はほぼ完成してるんだね。
3棟建ったら壮観なことだろう

営業から買ってくれとの電話がかかってきたが。
相当苦戦してんだね。

全く魅力を感じないタワマン…。

安いけどさすがに躊躇するなー。