【大阪市内】タワーマンション どこがベストバイ？３棟目【新築/中古】

TheKitahamaからパークタワー北浜に買い換える人もいるようです。
富裕層が、自然な川や緑を求めるのは、さすがですね。
豊かさのレベルが違います。

いやーさすがにThe Kitahamaのままのほうがいいんじゃないか？
将来的には駅直結と駅遠物件の差は大きいで
永住する訳でもあるまいし・・・

不特定多数の出入りがあるゴミゴミした駅直結に飽きたんでしょ。実際キタハマの足元は自転車まみれやから。

自転車まみれなのは確か。
堺筋はにぎやかだからね。
でもメルセデスSクラスでビンボーチャリ娘共を蹴散らせながら走行するのも、なかなか乙。

そろそろ耐用年数だから、
とりあえず近所に引越しという人もいるだろう。

The Kitahamaとジオ天六はどちらがおすすめですか？？

http://www.youtube.com/watch?v=UXmqnAHa4Vs

京橋駅のゴキブリ

駅直結はゴキブリ対策をしたマンションを望む

具体的な棟名ではないので恐縮ですが

・今最も注目されてる北ヤード
・若者や観光客に人気の道頓堀・アメリカ村・堀江
・高級輸入車・ブランドの中心地、心斎橋
・新ランドマーク阿倍野ハルカス
・梅田〜本町にかけてのビジネス街
・これらの真ん中辺りにある西区の心斎橋筋と四ツ橋筋周辺

この辺りなら大きなハズレ(適正価格で購入した場合の資産価値大幅下落)はなさそうな気がします。

北浜は上品な老人には似合う街かもね。

ゴキブリが大量発生するタワマンは嫌だ(/ω＼*)

プレサンス本町ジョイスと
プレサンス心斎橋リベルタ
早いものがちだよぇ～。おぇ～。

なんか最近のタワマンパッとしませんね。。2010年ころを境に質が変わった様な、、、

中流向けのタワマンばっかになったよね
そうじゃないグランフロントもマークタワーも立地がイマイチなんだよね
キタハマやジーニスよりマシだけどさ

TTOレベルが建ってほしい

アップルタワーとか中古やのに
新築より高く売りだしてるマンション多いのは何で？
成約するかは知らんけど。

アップル淀屋橋は市内居住用では依然として立地最高峰、分譲駐車場もある。
それはアパという最低ブランドの大幅減点を超えるほどである。

グラフロも完売したことだし、やはり梅田にあるジオグランデ梅田かな？あそこは梅田駅から近いよ。

茶屋町のジオグランデが中古価格、賃貸平米単価ともにトップなのは間違いないよな。

でも、周りがゴチャゴチャし過ぎだからな。
それに新御堂高架道路があるし…
さらに、阪急と近いけど、地下街整備とかの予定もないし
将来性はグランフロントの方が高いと思うよ。

今は話題性で圧倒的にグラフロだけど、オフィスはガラガラ、商業施設はグダグダの予感で
数年後には単なる駅遠物件だよ・・・
ジオグランデは阪急が意地でもわまりを廃れさすことはない。

そもそも「グラフロのデベはどこ？」って聞かれたらどう答えればいいの？
要するにそういう物件。
作って全部売ってしまえば目的達成なんだな。後のことなんてどうでもいい。
現時点で誰も損してないんだからお役所のハコモノと同じだよ。
ハルカスは近鉄が頑張ってそこそこオフィスを埋めてるのにねぇ
渋谷における東急のように、こういうのは社運をかけないとなかなかよくならない。
JVはデベにとって本当に都合がいい。

グラフロは第二期工事次第だろうね。今じゃ済生会中津病院横のマンションだから。ジオグランデ梅田は茶屋町だから今と変わらない状況だね。
あとジオグランデ梅田と書くと必ず意味もなく噛み付く人がいるけど、どういうことなんだろうか？
今は中古坪単価や賃料坪単価だけみると大阪では、北浜タワーと並んで一番高いことは明らかなのに？

グラフロを買った俺様こそが最高！値段も上がる！
と毎日自分自身に言い聞かせている人がいるみたい。
まともなグラフロ購入者は損得関係なく話題の場所だからと遊びで買ってるのにね・・・

ジオグランデは事務所可だからな。とある業種の待機場所になっているので、正直敬遠してしまう。残念。

それって本当かどうかわからないよ。ジオグランデ梅田は４階のエントランスのすぐ横にコンシェルジュや管理員がいて、人の出入りをよく見てるからね。出入りが多ければ行き先や理由を聞いてるよ。阪急村だから阪急も気を使ってる。事務所利用についての管理規約も改訂中だし。

規約改定は難しいでしょう。そもそも場所柄事務所として購入した区分所有者も多いそうですし、仮に議決の4分の3を得たとしても、営利が絡んでおりますから、一部の区分所有者に特別の影響を及ぼすときはその承諾がいるに該当する可能性が高いと思われます。

ジオグランデは雑居ビルの中に住宅が混じってるだけのことやからねー。
マンションと呼べるかは微妙。

グラフロ以外の最近のタワーでで事務所不可のところなんてないはずだけど。
北浜タワーも事務所が多いはずだし。よく下まで女の社員さんが迎えに来てるのを見るけど。
ジオグランデ梅田が悪く言われるけど、中古坪単価が大阪一高いという事実は間違いなよ。

でも、ジオグランデが値段の割にクオリティ低いことはみんな認めるよね？
駅に近いのはそりゃ評価点だけど、あのゴミゴミじゃね・・・
内覧行って、駅まで歩いて、購入やめた経緯あります。

ジオグラがこの体たらく。大阪はもはやアベノミクス特区に期待するしかないか。

リーマン前のように東京以外は皆地方都市という流れが加速するだけだと思うけど？

先日発売の某経済紙に新築マンション特集ありましたよ。グラフロとかは完売したためか除かれていましたが、ランキングも掲載されていました。一位はサンクタスでしたよ。

某経済誌のランキング
1位 ひびき
1位(タイ) ザ・セントラルマークタワー(中津)
3位 パークタワー南千里
4位 ブランズタワー南堀江
5位 ブランズタワー大阪備後町

要するにその雑誌に対する広告料のランキングだろ？
マンションを特集した雑誌って広告なんか記事なんか紛らわしいし、
しっかりと資料請求先も書いてある。

545

その根拠は？

パークタワー北浜のスレに書いてあった淀屋橋2分のがベストバイ
100㎡が3800だって
坪いくらやねんって感じ

５４９さん
それって、もともとはIT会社の寮で、築６年になるものですよね。
マンション中は賃貸仕様で、価格相応ではないか、と思うのですが。。。
西側前の駐車場に建物が建ったら真っ暗になるし、すでに東横インがある南側は暗すぎますよ。。。
それでもベストバイですか？

「５４９さん →５４８さん」でした。

なるほどそういうカラクリがあったのですな。
パス

要するに中古ということでしょ

いくら賃貸仕様でも安すぎない？
立地はいいんだし…

命と引き換えに住むのはねぇ。。。

５５４さん
命と引き換えに住むのは。。。というのは、どういう意味ですか？

それだけ、構造計算問題・耐震設計問題・手抜き工事があるといいたいのでは？

なんで手抜き確定なの？

５５５です。
なるほど。賃貸用の基準と分譲用の基準が違うという点を指摘されたののかもしれませんね。
よくマンション販売員が「賃貸は隣の部屋との間の壁の厚さや、外の壁との間の壁の厚さが賃貸基準なので、分譲用とは全然違います」とよくいいますね。
また構造計算や耐震問題や手抜き工事など見えないリスクもありますね。
勉強になりました。

そもそも賃貸でなく社宅だし、社員の命を奪うようなもんは作らないだろう。
社員の命を奪ったほうが高くつくわ。

野田元総理に献金しまくりでブラック四天王、脱税でも逮捕された挙句の果てに倒産して
放出されたからかなり安く買い叩かれてる。

この建物は福利厚生というよりグループ会社の脱税のために作られたからな。
ちなみに会社に入ってたチラシでは免振と書いてあった。

単にこの辺りの治安が心配。。。

広告料ランキングなんてSUUMOのCT天満見てたらわかるやろ。

５５９さん
このマンションの社宅時代の会社についてご存じなのですか？
また「この建物は福利厚生というよりグループ会社の脱税のために作られたからな」と書かれていますが、もう少しお話を聞かせてくれませんか？
よろしくお願いいたします。

Hint.全管連

全管連って、不動産関係ですか、それとも水道関係ですか？

>>560
淀屋橋で治安が悪かったら市内全滅


>>562
ソフトウエア興業

2000年頃から、全国に20棟以上の社員寮を建設。この社員寮建設を通じて、脱税や裏金作りが行われた(問題を参照)。
しかし、過剰な社員寮建設でグループの借入金は400億円近くまで膨れあがり、経営状況は急激に悪化、社員数は激減した[3]。
創業者の丸山三郎家一族が、株式のほぼ全てを保有しており、民主党の野田佳彦首相（当時）への献金の問題に代表される、
不透明な経理等、ワンマン経営が際立っていた[4]。

2011年6月24日 関連会社「ソフトウエア興業設備」を介し、取引先の建設会社に社員寮建設費を水増しして
発注するなどの手口で約3億7900万円の所得を隠し、約1億1300万円を脱税したとして、
丸山三郎社長、原子誠一取締役、鈴木一夫元常務など4人が逮捕され、東京都千代田区の本社などが東京地検特捜部の捜索をうけた[5]。
2012年3月13日 法人税法違反罪に問われた丸山三郎元社長に懲役2年、執行猶予3年、罰金3千万円（求刑懲役2年、罰金3500万円）の判決が下った。
最終的に、平成21年3月期までの3年間に計約2億3500万円を脱税したとされている[6]。

そんな目的で建てているなら手抜き建物確実でしょ。

グランサンクタス淀屋橋ができて
アップルタワーの北側の景観はどうなったんだろう
大阪中央公会堂見えなくなったんちゃうか

貧民の住む低層階は知らないが、
我々セレブの住む高層階は問題なし。

バルコニーで立ちションして、
上からブッかけたろかと思うくらいかな。

頭悪そうやな？お前。中卒か？(笑)

ほんの京大卒でちゅぅ。

金持つようになってから、
ヒマで退屈なんでちゅぅ。。。

タワーマンションで、耐震強度を議論する段階で
アウト！！

No,570の妄想ﾋﾞﾝﾎﾞｰ京大卒野郎の方がアウトやな。
牛丼の並ばっか食べ過ぎで頭悪ぅなってしもたんやろ。。。可哀想に

タワマンは、最低要求水準として、免震か制振(制震)構造が必要。
よって、耐震構造ではないのでそもそも耐震強度は存在しません。
免震は耐えてはダメ〜

しならないタワマンほど、恐いものはない。

Ｄグラって、ガラスで作った鞭みたいなもんやな。

昨日淀屋橋のやつ行ってきたけど人多かった。
場所は一級品であの価格だからなあ。
ついでにグランサンクタスのMRが更地になってた。

５７８さん
建物や部屋や価格の感想などを教えてください。

＞575　西区新町、堀江は格下。なんば湊町なんて論外。

>>580
大阪市内複数箇所に住んだ経験から、生活利便性に絞って話をしている。街並み観や住民層が生み出す格や、土地の資産価値については言及していない。

>>577
グランフロントも見てきたが、ALC壁のごく一般的な物だった。
2005〜2009年頃のミニバブル期に建築された高さ100m以下の中層タワマンには、少数だがDグラのようなPC壁のものや、グランドメゾン夕陽ヶ丘のような壁式構造のものがある。
まあ、実際の大地震で丈夫なのかどうかは、わかりませんが。。

この梅田一極集中の時代に上町台地とかありえない。

利便性ならやはり梅田、難波、天王寺でしょ。

あとタワマンの免震、制震に建物の耐震性能がつくと鬼に金棒かと思うのですが、
違うのでしょうか。費用はともかく売れると思うのですが。ど素人ですいません。

あの〜
耐震構造の代表は、ラーメン構造などの剛構造
免震、制振構造は、柔構造
よって水と油です。

最近、梅田近辺の勢いに押されて上町台地や西区は安くしないと売れない。
少し前に高値掴みさせられた可哀想な人たちもいるので
察してあげて！

上町台地＋五条、真田山校区＋免震　人気は不変です。上本町ウェリスローレルが未だに分譲価格より高値で取引されてます。

>>584 >>585
制振は柳のように揺らすのだが、免震は上物の強度を上げると効果がある。
病院や官公庁などはそうなっており、過去の地震でも効果ありの実績が出ている。
但し免震の場合、上物が重くなりすぎると堪えられないため、建物を強固にできるのは中層タワマンまで。30階建て以上になってくると、>>585の言うように揺らすしかない。
ではなんで免震+強固な物件が無くなったかというと、売れると思って造ったら、高くて売れ行きが悪かったから。

確かに梅田近辺の勢いに押されて上町台地や西区は安くしないと売れない。よって物件の質が落ちている。西区だと新築よりもシティタワー堀江の中古の方がずっと上質。
少し前に高値掴みさせられた可哀想な人たちかもしれませんが、高級物件を買いたくても供給されていない今の人達はもっと可哀想。
最上階のみ内装豪華にしてある部屋最も買ってはいけないのは今更言うまでもない常識。

具体的に
免震＋強固な建物はどんなものがあるのでしょうか。
中古でいいのでそこを購入したいです。

まあ正直どれだけ熱く語られても梅田周辺以外は興味ナシ

594さんの言うことわかる気もします。
梅田へのアクセスはいいほうがいいけど、喧騒の中には住みたくない、

私いまTTOなんですが、ここでは福島は人気ありませんね。
北新地も歩けるしスーパー目の前だし美味しい店多いし
かなり便利ですが。

梅田に住みたいとは思わんなあ。セカンドならともかく。

タワマン買う層もやっと場所による住民の違いが分かってきたので
中央区（旧東区）と北区（旧北区＋グラフロ）以外は
今後も安くしないと売れないだろうね。

日本における東京のように大阪は梅田のみになっていくだろうから
資産価値でも上記以外はキツくなる。ひびきのあの価格設定が現実だ。

あと特に中古だと管理の良し悪しも差がある。
管理の評価が高いのはCT大阪やジーニスやアパ淀屋橋。

物価上昇局面でお買い得タワーは出にくいだろうね、既に買った人が正解。上記３物件は立地、仕様とも文句なしだが、販売中でお勧めとなればブランズタワー備後町かセントプレイスタワーかな。