【大阪市内】タワーマンション どこがベストバイ？３棟目【新築/中古】

大阪市内は買っていい場所が少なすぎる・・・
北区なら梅田至近か南森町
中央区なら旧東区で本町通より北

売ったりする可能性があるなら正直他の場所は将来が不安

一般的には人気の福島区や西区でも将来性はちょっと難しいかも知れない
なぜなら淀屋橋～本町間に板状も含めて計画がいくつかあるから

新大阪いってきました。
おおさか東線（旧城東貨物線）は１ｍも進んでいませんですた(￣∇￣)

あんた目がわるいんじゃねw

これからは、うめきたを中心にタワーマンションを検討すべき。
うめきたの2期は、緑化＆新駅。
ヨドバシの北側に超高層ビル＆360°デッキで、大阪駅北側は、デッキが大きく繋がり回遊性が格段にアップ。

北ヤードが六本木ヒルズになるとよいですね。これを起爆剤に大阪企業が戻ってきてくれれば･･･住友系、伊藤忠、アサヒ、サントリー、、、

【間取りの可変性を高める二重床・二重天井】
コンクリートスラブの上／下に床板／天井板をもうけて二重にした構造。
床下に給排水管などを配し、高さ１５ｃｍ（水廻りは２５ｃｍを確保する）を確保する。
天井裏に電気配線を配する。そうすると修繕がしやすくなる。
住戸内の給排水管の修理は水道局では無く、所有者が行うので修繕のしやすさ、すなわち二重床・二重天井であるマンションかは必ずチェックしましょう。
樹脂製の給水管でさびづらく、点検／修理／交換がしやすい。

天井板〜スラブまでの高さも１５ｃｍ確保する。

大阪なのに戸建てに住んで将来防犯の不安が無いですか？

資産価値の目減りを気にするなら上町台地のラインは外せないね。
物件情報として上がってこないので出てきた物件は新築より高いが。
タワーザ上町台、ウェリスローレル、シティタワーグラン天王寺・・・

まとまった土地が無いのでしばらく新築タワーは建たないだろうけど
西区や福島区買っちゃった人は賃貸も売却も苦労してるよ。

タワーザ上町台はちがうやろ。

リーマンショック前のマンションを中古で買うんだったら
これから出る新築を買った方がいいでしょ
リーマンショック前の中古は高すぎ
今の新築と値段変わらないんだもん

Kitahamaのチウコ全然売れてませんが…値付け失敗してますんとちゃいますか？

リーマン後なんてショボイ立地ばっかりやん。実際金持ちが食指動いた物件ってグランフロントと堂島だけやし億ションは新築より中古の方がよく動いてると聞くし。結局土地力のある物件は何年経とうが値段下がって無いわ。

ザ・キタハマは中古？新古ですか？

シティタワー梅田イーストは新築時が安かったから今も下がってないんじゃないかな？

やはり新築時の時代背景や価格は重要

梅田貨物駅は、今春廃止。
梅北2期の新駅は2022年、街の整備完了は2026年。

大阪駅　阪急を中心に北はオーナーズタワー
南は堂島マークタワーと南北に関してはこれより内側にタワーマンション用地はありません。東西は徒歩１０分圏だと西は福島。東は堂山、曽根崎あたりになるから建設される可能性大ですね。

少子高齢化がこのまま進めば北摂から廃れて大阪丸ごとドボンと考える。

グラフロは意外にファミリー層も多いらしいですよ。
堂島はほとんどいないみたい。いくら小学校跡地でもあまりにビジネス街すぎるもんね。
相当な割り切りが必要かと。
中津のほうが生活感ある。で大阪駅近し。
同じセカンド志向でもタイプはまるでちがうが受け皿の広さで、あと話題性でグラフロの売れ行きが勝ってる。
当然な話だとはおもいますが、

茶屋町のヤンマー跡って結局マンション建つのですか?

>シティタワー梅田イースト
ここもそうだけど西天満の南側は物件出ないみたいね。既出だけどジーニス、ヴィークなんかもほとんど価格下がってない。

さがってますよww
西天満なんて問題外です。

西天満の南など孤島すぎるから出ないだけでしょ。
OAPからジーニス時代と違って今は、より都心に用地があるし。

ジーニスは下がってるよ。新築の時高かったから。
ヴィークはそこまで下がってない。新築の時安かったから。

昔の集めた価格表が役に立つ。

不動産屋の中にはに新築時の価格を適当なこと言う奴が多い。
わざとなのか本当に知らないのか・・・

本気で言ってるの。
ＣＭやってることが判断基準になるの。
釣りならわかるけど。

>>432
ジーニスやKitahamaは中古で出てる価格を考えたら
賃貸の賃料がかなり割安に感じるね

結局中古で売ることを考えてる人は、
売れなかったらそのまま住めばいいやって思ってて
強気の価格設定で
賃貸収入目当ての投資目的の人は、
人が借りてくれないと損が膨らむ一方だから
今の景気が反映された価格になるんだろうね。

大間違い

賃貸料割安に感じますか？

賃料割安に感じますよ。投資筋も新築や築浅中古でも手出してない。

区分所有で不動産投資家気分とは・・・？

不動産投資家は。最低100戸所有しないと。しかも1棟マンション×数棟でね。
うち半戸は、大阪市内中心部（北区・中央区・天王寺区・西区etc）が必須。
時価総額で10億円ぐらいからだよ。

だいたい売り上げで1億円ぐらいかな。

ご両親・ご親族を有料老人ホームに入れられるだけの現金は所持しときなさいよ～。

大阪のがれき受け入れは安全でしょうか。
橋下さんの家族が、四国に引っ越したという噂を聞きました。ソースは不明ですが。。
近畿圏以外からの転入を検討しているので、いまお住まいの方々のご意見が聞きたいです。

内部被曝よりはマシ
だけど此花区のマンションは嫌だな。(/ω＼*)

昨日、大丸・阪急・阪神・三越伊勢丹をハシゴしました。
駅マルシェやルクア、ヨドバシも回りました。
やっぱり、大阪駅の徒歩圏タワマンは快適ですね。　
グランフロントの今春オープンも楽しみです。

うわしんど。聞いただけで疲れる。

>>449
どっからのお上りさんだよw

徒歩だと買い物しにお出かけっていう気分になれないから
大阪駅徒歩圏は俺はちょっと無理だな
徒歩だと日常の一環って感じがしてダメ
まあ個人の好みなんだろうけど

キタ～関空直結「うめきた」新駅、平成２７年度にも着工　３５年ごろ完成
http://sankei.jp.msn.com/west/west_economy/news/121231/wec121231144000...

うめきた完成とか、リニアが大阪まで開通とか、その時あなたは何才？
http://gorimon.com/blog/

うめきた・グランフロント大阪　大阪北口広場　2013/01/07　完成形が見えてきました！
http://building-pc.cocolog-nifty.com/map/03_1/index.html

大阪市内で高級マンションというならグランフロントが一番でしょう。資産価値とかそういうものを超えているところがいい。お金が潤沢にあれば最もほしいマンションです。お金がないので買えませんが。

資産価値超えてるんだったら超無理して買ってすぐ転売すれば儲かるじゃん。
やってみw

資産価値を超えた価値ということは、資産価値は低いと言っているわけです。ただ資産価値という価値基準で選ぶ物件であるということです。

454は資産価値の意味もわかってないね。
相場が安定している、もしくわ上昇傾向である物件が好ましい
新築時に割高物件は、値が下がる傾向にある
ここにきて梅田から住居棟は一番離れているので、いわば中津
グランフロントの将来が心配になってきた
大阪市内なら中之島界隈がやはり王道のような気がするな

グラフロの資産価値は低いと言っている。資産価値で買うものではない。満足度で買う物件。投資用は他でかうべき。

賛同します。

455は日本語理解出来ないんやなw


458が言うように、グラフロは資産価値という基準やなしに、満足度で買う物件ということでしょう。

460に賛同

タワマンの騒音の話が上に出てたが
上本町タワーはあまりよくないみたいだね
当たり外れあるみたいだね

調べてみたら上本町タワーは
普通に上階の足音聞こえるみたいだな

最上階に住むしかないな。

グランフロート大阪

タワマンはまず賃貸で住んでみて
よければ中古で買うってのが一番いいな

断層上の古い中古タワーマンションだけは
無いな。

パーク梅田、パーク北浜、備後町、築浅だとヴィ―ク、ジ―ニス、kitahamaがほぼ断層上に
あるね。ひびきのも上町から別れてる断層上にあるね。
免震、制震があるので大丈夫だとは思うが。

断層なんて気にしてたらマンションなんて買えんわ。

今時のタワーマンションなら建物は心配いらん　室内は保険に入っておけば問題ない

断層上として知られるジオ天六が無いのは、投稿者が推測できる。

【大阪市内】タワーマンションどこがワーストバイ？【新築/中古】
ってスレが必要だな。
だって、大阪だもの。

タワマンって間取り微妙なマンション多いな

475 それなら板状マンション買えば
　

グランフロントいよいよ街びらきが迫ってきましたね。
やっぱり、JR大阪駅の徒歩圏タワマンですね。

南海トラフが本気を出した時の被害の状況が本日の主要紙1面を飾っている。
マンションの販売にもかなり影響が出ると考えられる。

災害テロは勘弁してほしいわ。
規模が大き過ぎる。

ハコだけならTTOがCTが一番

モノだけなら(笑)
地盤はゆるゆる。価格は割高。
モノだけならＣＴ天満を押す。

モノだけならCT大阪じゃないの？

やっぱり梅田。
資産価値がちがう。
あれだけ集中すると比較にならない。

立地はローレル難波

SUUMOにランキングがのってたね。
だけど、僕は地元の職場の女性とすぐに仲良くなれ、最後までいけるから森ノ宮が好きだ。
今年も新入女子社員がいい感じです。

アホは参加しないで退場して下さい

↑
は？
俺は職業柄の特権をいってんの。
でも梅田も好きですよ。

ファインシティが一番の勝ち組

タワマンのスレに何で？って感じ。
アホですか？ウマシカですか？

The Kitahamaは一昨年あたりまでは下がってたけど、もうそれ以上は下がらなくなったよね。
あれだけ頻繁にやってたオープンハウスも最近全く見ない。
結局最近の新築はグラフロと堂島以外は大したことなかったし、パークハウス北浜があの程度だったので
The Kitahamaの底は終わったと思う。

公示地価も上昇してるしね～。

TheKitahamaからパークタワー北浜に買い換える人もいるようです。
富裕層が、自然な川や緑を求めるのは、さすがですね。
豊かさのレベルが違います。

いやーさすがにThe Kitahamaのままのほうがいいんじゃないか？
将来的には駅直結と駅遠物件の差は大きいで
永住する訳でもあるまいし・・・

不特定多数の出入りがあるゴミゴミした駅直結に飽きたんでしょ。実際キタハマの足元は自転車まみれやから。

自転車まみれなのは確か。
堺筋はにぎやかだからね。
でもメルセデスSクラスでビンボーチャリ娘共を蹴散らせながら走行するのも、なかなか乙。

そろそろ耐用年数だから、
とりあえず近所に引越しという人もいるだろう。

The Kitahamaとジオ天六はどちらがおすすめですか？？

http://www.youtube.com/watch?v=UXmqnAHa4Vs

京橋駅のゴキブリ

駅直結はゴキブリ対策をしたマンションを望む

具体的な棟名ではないので恐縮ですが

・今最も注目されてる北ヤード
・若者や観光客に人気の道頓堀・アメリカ村・堀江
・高級輸入車・ブランドの中心地、心斎橋
・新ランドマーク阿倍野ハルカス
・梅田〜本町にかけてのビジネス街
・これらの真ん中辺りにある西区の心斎橋筋と四ツ橋筋周辺

この辺りなら大きなハズレ(適正価格で購入した場合の資産価値大幅下落)はなさそうな気がします。

北浜は上品な老人には似合う街かもね。

ゴキブリが大量発生するタワマンは嫌だ(/ω＼*)

プレサンス本町ジョイスと
プレサンス心斎橋リベルタ
早いものがちだよぇ～。おぇ～。

なんか最近のタワマンパッとしませんね。。2010年ころを境に質が変わった様な、、、

中流向けのタワマンばっかになったよね
そうじゃないグランフロントもマークタワーも立地がイマイチなんだよね
キタハマやジーニスよりマシだけどさ

TTOレベルが建ってほしい

アップルタワーとか中古やのに
新築より高く売りだしてるマンション多いのは何で？
成約するかは知らんけど。

アップル淀屋橋は市内居住用では依然として立地最高峰、分譲駐車場もある。
それはアパという最低ブランドの大幅減点を超えるほどである。

グラフロも完売したことだし、やはり梅田にあるジオグランデ梅田かな？あそこは梅田駅から近いよ。

茶屋町のジオグランデが中古価格、賃貸平米単価ともにトップなのは間違いないよな。

でも、周りがゴチャゴチャし過ぎだからな。
それに新御堂高架道路があるし…
さらに、阪急と近いけど、地下街整備とかの予定もないし
将来性はグランフロントの方が高いと思うよ。

今は話題性で圧倒的にグラフロだけど、オフィスはガラガラ、商業施設はグダグダの予感で
数年後には単なる駅遠物件だよ・・・
ジオグランデは阪急が意地でもわまりを廃れさすことはない。

そもそも「グラフロのデベはどこ？」って聞かれたらどう答えればいいの？
要するにそういう物件。
作って全部売ってしまえば目的達成なんだな。後のことなんてどうでもいい。
現時点で誰も損してないんだからお役所のハコモノと同じだよ。
ハルカスは近鉄が頑張ってそこそこオフィスを埋めてるのにねぇ
渋谷における東急のように、こういうのは社運をかけないとなかなかよくならない。
JVはデベにとって本当に都合がいい。

グラフロは第二期工事次第だろうね。今じゃ済生会中津病院横のマンションだから。ジオグランデ梅田は茶屋町だから今と変わらない状況だね。
あとジオグランデ梅田と書くと必ず意味もなく噛み付く人がいるけど、どういうことなんだろうか？
今は中古坪単価や賃料坪単価だけみると大阪では、北浜タワーと並んで一番高いことは明らかなのに？

グラフロを買った俺様こそが最高！値段も上がる！
と毎日自分自身に言い聞かせている人がいるみたい。
まともなグラフロ購入者は損得関係なく話題の場所だからと遊びで買ってるのにね・・・

ジオグランデは事務所可だからな。とある業種の待機場所になっているので、正直敬遠してしまう。残念。

それって本当かどうかわからないよ。ジオグランデ梅田は４階のエントランスのすぐ横にコンシェルジュや管理員がいて、人の出入りをよく見てるからね。出入りが多ければ行き先や理由を聞いてるよ。阪急村だから阪急も気を使ってる。事務所利用についての管理規約も改訂中だし。

規約改定は難しいでしょう。そもそも場所柄事務所として購入した区分所有者も多いそうですし、仮に議決の4分の3を得たとしても、営利が絡んでおりますから、一部の区分所有者に特別の影響を及ぼすときはその承諾がいるに該当する可能性が高いと思われます。

ジオグランデは雑居ビルの中に住宅が混じってるだけのことやからねー。
マンションと呼べるかは微妙。

グラフロ以外の最近のタワーでで事務所不可のところなんてないはずだけど。
北浜タワーも事務所が多いはずだし。よく下まで女の社員さんが迎えに来てるのを見るけど。
ジオグランデ梅田が悪く言われるけど、中古坪単価が大阪一高いという事実は間違いなよ。

でも、ジオグランデが値段の割にクオリティ低いことはみんな認めるよね？
駅に近いのはそりゃ評価点だけど、あのゴミゴミじゃね・・・
内覧行って、駅まで歩いて、購入やめた経緯あります。

ジオグラがこの体たらく。大阪はもはやアベノミクス特区に期待するしかないか。

リーマン前のように東京以外は皆地方都市という流れが加速するだけだと思うけど？

先日発売の某経済紙に新築マンション特集ありましたよ。グラフロとかは完売したためか除かれていましたが、ランキングも掲載されていました。一位はサンクタスでしたよ。

某経済誌のランキング
1位 ひびき
1位(タイ) ザ・セントラルマークタワー(中津)
3位 パークタワー南千里
4位 ブランズタワー南堀江
5位 ブランズタワー大阪備後町

要するにその雑誌に対する広告料のランキングだろ？
マンションを特集した雑誌って広告なんか記事なんか紛らわしいし、
しっかりと資料請求先も書いてある。

545

その根拠は？

パークタワー北浜のスレに書いてあった淀屋橋2分のがベストバイ
100㎡が3800だって
坪いくらやねんって感じ

５４９さん
それって、もともとはIT会社の寮で、築６年になるものですよね。
マンション中は賃貸仕様で、価格相応ではないか、と思うのですが。。。
西側前の駐車場に建物が建ったら真っ暗になるし、すでに東横インがある南側は暗すぎますよ。。。
それでもベストバイですか？

「５４９さん →５４８さん」でした。

なるほどそういうカラクリがあったのですな。
パス

要するに中古ということでしょ

いくら賃貸仕様でも安すぎない？
立地はいいんだし…

命と引き換えに住むのはねぇ。。。

５５４さん
命と引き換えに住むのは。。。というのは、どういう意味ですか？

それだけ、構造計算問題・耐震設計問題・手抜き工事があるといいたいのでは？

なんで手抜き確定なの？

５５５です。
なるほど。賃貸用の基準と分譲用の基準が違うという点を指摘されたののかもしれませんね。
よくマンション販売員が「賃貸は隣の部屋との間の壁の厚さや、外の壁との間の壁の厚さが賃貸基準なので、分譲用とは全然違います」とよくいいますね。
また構造計算や耐震問題や手抜き工事など見えないリスクもありますね。
勉強になりました。

そもそも賃貸でなく社宅だし、社員の命を奪うようなもんは作らないだろう。
社員の命を奪ったほうが高くつくわ。

野田元総理に献金しまくりでブラック四天王、脱税でも逮捕された挙句の果てに倒産して
放出されたからかなり安く買い叩かれてる。

この建物は福利厚生というよりグループ会社の脱税のために作られたからな。
ちなみに会社に入ってたチラシでは免振と書いてあった。

単にこの辺りの治安が心配。。。

広告料ランキングなんてSUUMOのCT天満見てたらわかるやろ。

５５９さん
このマンションの社宅時代の会社についてご存じなのですか？
また「この建物は福利厚生というよりグループ会社の脱税のために作られたからな」と書かれていますが、もう少しお話を聞かせてくれませんか？
よろしくお願いいたします。

Hint.全管連

全管連って、不動産関係ですか、それとも水道関係ですか？

>>560
淀屋橋で治安が悪かったら市内全滅


>>562
ソフトウエア興業

2000年頃から、全国に20棟以上の社員寮を建設。この社員寮建設を通じて、脱税や裏金作りが行われた(問題を参照)。
しかし、過剰な社員寮建設でグループの借入金は400億円近くまで膨れあがり、経営状況は急激に悪化、社員数は激減した[3]。
創業者の丸山三郎家一族が、株式のほぼ全てを保有しており、民主党の野田佳彦首相（当時）への献金の問題に代表される、
不透明な経理等、ワンマン経営が際立っていた[4]。

2011年6月24日 関連会社「ソフトウエア興業設備」を介し、取引先の建設会社に社員寮建設費を水増しして
発注するなどの手口で約3億7900万円の所得を隠し、約1億1300万円を脱税したとして、
丸山三郎社長、原子誠一取締役、鈴木一夫元常務など4人が逮捕され、東京都千代田区の本社などが東京地検特捜部の捜索をうけた[5]。
2012年3月13日 法人税法違反罪に問われた丸山三郎元社長に懲役2年、執行猶予3年、罰金3千万円（求刑懲役2年、罰金3500万円）の判決が下った。
最終的に、平成21年3月期までの3年間に計約2億3500万円を脱税したとされている[6]。

そんな目的で建てているなら手抜き建物確実でしょ。

グランサンクタス淀屋橋ができて
アップルタワーの北側の景観はどうなったんだろう
大阪中央公会堂見えなくなったんちゃうか

貧民の住む低層階は知らないが、
我々セレブの住む高層階は問題なし。

バルコニーで立ちションして、
上からブッかけたろかと思うくらいかな。

頭悪そうやな？お前。中卒か？(笑)

ほんの京大卒でちゅぅ。

金持つようになってから、
ヒマで退屈なんでちゅぅ。。。

タワーマンションで、耐震強度を議論する段階で
アウト！！

No,570の妄想ﾋﾞﾝﾎﾞｰ京大卒野郎の方がアウトやな。
牛丼の並ばっか食べ過ぎで頭悪ぅなってしもたんやろ。。。可哀想に

タワマンは、最低要求水準として、免震か制振(制震)構造が必要。
よって、耐震構造ではないのでそもそも耐震強度は存在しません。
免震は耐えてはダメ〜

しならないタワマンほど、恐いものはない。

Ｄグラって、ガラスで作った鞭みたいなもんやな。

昨日淀屋橋のやつ行ってきたけど人多かった。
場所は一級品であの価格だからなあ。
ついでにグランサンクタスのMRが更地になってた。

５７８さん
建物や部屋や価格の感想などを教えてください。

＞575　西区新町、堀江は格下。なんば湊町なんて論外。

>>580
大阪市内複数箇所に住んだ経験から、生活利便性に絞って話をしている。街並み観や住民層が生み出す格や、土地の資産価値については言及していない。

>>577
グランフロントも見てきたが、ALC壁のごく一般的な物だった。
2005〜2009年頃のミニバブル期に建築された高さ100m以下の中層タワマンには、少数だがDグラのようなPC壁のものや、グランドメゾン夕陽ヶ丘のような壁式構造のものがある。
まあ、実際の大地震で丈夫なのかどうかは、わかりませんが。。

この梅田一極集中の時代に上町台地とかありえない。

利便性ならやはり梅田、難波、天王寺でしょ。

あとタワマンの免震、制震に建物の耐震性能がつくと鬼に金棒かと思うのですが、
違うのでしょうか。費用はともかく売れると思うのですが。ど素人ですいません。

あの〜
耐震構造の代表は、ラーメン構造などの剛構造
免震、制振構造は、柔構造
よって水と油です。

最近、梅田近辺の勢いに押されて上町台地や西区は安くしないと売れない。
少し前に高値掴みさせられた可哀想な人たちもいるので
察してあげて！

上町台地＋五条、真田山校区＋免震　人気は不変です。上本町ウェリスローレルが未だに分譲価格より高値で取引されてます。

>>584 >>585
制振は柳のように揺らすのだが、免震は上物の強度を上げると効果がある。
病院や官公庁などはそうなっており、過去の地震でも効果ありの実績が出ている。
但し免震の場合、上物が重くなりすぎると堪えられないため、建物を強固にできるのは中層タワマンまで。30階建て以上になってくると、>>585の言うように揺らすしかない。
ではなんで免震+強固な物件が無くなったかというと、売れると思って造ったら、高くて売れ行きが悪かったから。

確かに梅田近辺の勢いに押されて上町台地や西区は安くしないと売れない。よって物件の質が落ちている。西区だと新築よりもシティタワー堀江の中古の方がずっと上質。
少し前に高値掴みさせられた可哀想な人たちかもしれませんが、高級物件を買いたくても供給されていない今の人達はもっと可哀想。
最上階のみ内装豪華にしてある部屋最も買ってはいけないのは今更言うまでもない常識。

具体的に
免震＋強固な建物はどんなものがあるのでしょうか。
中古でいいのでそこを購入したいです。

まあ正直どれだけ熱く語られても梅田周辺以外は興味ナシ

594さんの言うことわかる気もします。
梅田へのアクセスはいいほうがいいけど、喧騒の中には住みたくない、

私いまTTOなんですが、ここでは福島は人気ありませんね。
北新地も歩けるしスーパー目の前だし美味しい店多いし
かなり便利ですが。

梅田に住みたいとは思わんなあ。セカンドならともかく。

タワマン買う層もやっと場所による住民の違いが分かってきたので
中央区（旧東区）と北区（旧北区＋グラフロ）以外は
今後も安くしないと売れないだろうね。

日本における東京のように大阪は梅田のみになっていくだろうから
資産価値でも上記以外はキツくなる。ひびきのあの価格設定が現実だ。

あと特に中古だと管理の良し悪しも差がある。
管理の評価が高いのはCT大阪やジーニスやアパ淀屋橋。

物価上昇局面でお買い得タワーは出にくいだろうね、既に買った人が正解。上記３物件は立地、仕様とも文句なしだが、販売中でお勧めとなればブランズタワー備後町かセントプレイスタワーかな。