豊洲･東雲･有明(江東区湾岸)の事をはなしましょう76

その結果報告。

自分が高値掴みした豊洲のマンションをなんとか高く売りたくて必死なんですよ。
買ったときより高く売れるマンションなんてあるわけないのにね。
こういう卑しい根性の人が多いのかな、豊洲は。

そのように洗脳されて買っちゃった人もある意味被害者じゃないの？
買った値段を上回らないって理解するのはかなり大変じゃないかな？
たた、液状化の後下がった中古物件は上がる可能性はあるけど、手数料以上に上がるかどうかは微妙かな

>>188
というか、自分の住む業火地帯になるべく近づけようと言う道連れ作戦だろう。ネガさんよう。

まあ頑張りな。

首都直下地震等による東京の被害想定（平成24年4月18日公表）
http://www.bousai.metro.tokyo.jp/japanese/tmg/assumption.html

の「東京都の新たな被害想定について～首都直下地震等による東京の被害想定～」
http://www.bousai.metro.tokyo.jp/japanese/tmg/pdf/20120418gaiyou.pdf

の第1部 被害想定結果
http://www.bousai.metro.tokyo.jp/japanese/tmg/pdf/assumption.part1.pdf

などを見て検討すれば、これ以上書かなくてもどこに住むべきかは、自明だろう。

内陸では木密地域しか買うことが出来なかったポジさん

>>192
内陸否定してどうすんの？

半魚人だから、ウメタテ ーゼ

>193
単純な二元論にしたがるのは馬鹿の見本です

［講演録］
　　　　　　
「関東大震災、大東京圏の揺れを知る」
（赤坂近辺も火災の危険は高い）

鹿島建設株式会社小堀研究室
地震地盤研究部長　　武村　雅之
http://www.lij.jp/index.phtml?page=koen/record/093/koen

■地震危険度に見る復興の恩恵

　この復興計画は、特に、今の東京の下町に、地震防災上も大きな恩恵を与えます。地震による被害危険度をぐっと下げています。これは皆さんも簡単にごらんになれるので、一度見てもらうといいと思いますが、東京都のホームページを見て都市計画局にアクセスすると、そこに東京都の細かい地震危険度が出ています。それは東京都の何々町何丁目、「町丁目」と僕らは言いますが、都下も含めて自分の住んでいるところの地震危険度が東京都の中で何位ぐらいか分かるのです。つまり一位から六千何位まであるんですが、それが全部出ているんです。中身には３つの危険度がありまして、１つは建物危険度というのがあります。これはどうも地盤の揺れでかなり決まっているようです。だからここを見てわかるように、隅田川の東側というのはやっぱりよく揺れるから危険度は高いんです。これはもう地盤の影響だから仕方が無いですね。よく揺れるところは時代が変わってもよく揺れるんです。もう一つは火災危険度です。これは多分住宅の密集具合や道路や公園の広さ、消防施設があるかどうかなどで決まっているんですが、この図を見てお分かりのように、江東区など関東地震当時の下町は火災危険度が非常に低いんです。

　もう一つ避難危険度というのがありますが、その３つを合わせて地震危険度ということになっています。ぜひ、東京都にお住まいの方は見てもらうと、自分の家がある地域の地震危険度がわかります。

　それで、下町の火災危険度が非常に低くなっていることが重要なところで、これが後藤新平が一生懸命やった都市改造のおかげなんです。確かに、今、江東区あたりを歩くと道が広くて整然としている。それで公園があったり、学校があったりで広々しています。全部復興のおかげです。

　それに引き変えといったら何ですけれど、このあたりの火災危険度は非常に高いんです。建物危険度は、地盤で決まっているので、関東地震の震度分布と同じで山の手は揺れない。でも火災危険度が非常に高いところがあります。山手線のちょっと内側にかかりますけれど、多くは現在の中野、杉並、練馬、板橋というあたりです。これらの地域は、関東地震の後に、人がいっぱい住みついたところです。当時、畑だったところに人が住みつきます。都市計画なしでどんどん都市化が進んでいっちゃった。日本の普通の都市は皆そうですけれども、そのために道が細くて曲がりくねっています。これらの地域では火災危険度が高くなります。世田谷や大森のあたりにもそんな場所がありますね。復興計画がすすんだ場所ととても対照的なのが、このような場所で、現在の東京都の地震対策の一つのネックになっています。後藤新平が強い意思で復興するんだといったことが東京に大きな恩恵をもたらしていることを忘れないでほしいと思います。


■住家の全潰が悪の根源

　次に関東地震の被害が我々に教えてくれている重要な点は、家へのこだわりの重要性です。家を潰しちゃいけませんよということです。次にそのお話をしましょう。
　関東地震では、火災が非常に大きかったと言うんですけれど、火災はどうも住家の全潰と無関係ではないということです。地震が起こったら火を消しなさいと言うんですが、火が消せるかどうかにも関わる問題を関東地震の被害は教えてくれています。

　これは先ほども出てきました東京都心部の震度分布です。震度の高いところ、つまり木造の家屋の全潰率が高かったところを見てください。こちらは地震発生後４時間経過した時点で火災が広がった場所です。よく似ていると思われませんか。非常によく似ているんですね。何んでこうなるのでしょうか。おそらく、火を使っているところで家が潰れたら火災が発生しやすいこと。それが１つの原因です。それからもう一つ、家が潰れていると初期消火ができなくなっちゃうと思いませんか。気も動転しているし、技術的にもむずかしいでしょう。その結果延焼して、４時間後には、家屋が沢山潰れたところが、延焼地域になるんです。今の建物は建築基準法の防火の規定で、モルタルが外壁に塗ってあるものが多いですね。外壁が板張りの家に住んでいる人は余りいない。防火のためにモルタルが塗ってあるんですけれど、潰れてしまうと木がむき出しになって防火効果が全くなくなってしまいます。そうすると延焼しやすくなります。

　ところがもっと大きな問題があります。よく、家を潰しちゃだめですよと言うと、必ずこう言う人がいます。「いや、おれはもう老い先長くないから死んでもいい、おれの家が潰れるんだからほうっておけ」と。でも、東京のその後を見ると気持ちが変わると思います。さらに１２時間後のこの延焼の図をみてください。東京の中心部、銀座や日本橋はほとんど地震による揺れの被害を受けなかった。だから４時間後にはほとんど火災の延焼もないんです。ところが、さらにそれから１２時間後にはこのとおり全部丸焼けです。つまり自分の家を潰し、火災の発生や延焼を助ければ、きちんと震災対策をしている人の家まで火災に巻き込み燃やしてしまうかもしれないということなんです。火災が住家の全潰と非常に密接に関係していることがおわかりでしょう。住家の全潰をなくすだけで、ひょっとすると火災の被害も非常に減るかもしれないということです。

　先ほど申しましたように関東地震での住家の全潰による死者は約１万１千人ぐらいです。火災の死者は９万２千人ぐらいです。全潰がなくなれば当然１万１千人の人は死ななくてもいい。さらに９万２千人の人の大半も死ななくて済んだのではないかということです。だから、地震が起こったら火を消しなさいとよく言うけれど、最も重要なことは、自分の住んでいる家を潰さないことだということを、関東地震は教えてくれているように思います

・・・

　ここで皆さんに注意しておかなければならないことがあります。先ほどから述べてきた震度分布や被害のお話はあくまでも地表や地表に基礎をもつ建物の話です。最近建っている建物は、というか大きな建物は、ほとんどが杭や地下連壁で基礎を地下の硬い地盤までのばしています。したがって、このような建物の揺れは、下町の軟弱地盤の地域でも山の手なみになるというふうに思ってください。でも、もしも皆さんが木造の建物を東京の都心部にもっておられるとすれば、ここでのお話がそのまま皆さんの家の揺れにつながります。

大きな建物、例えば高層ビルなどは、まず地震で壊れることはありませんが、自分のビルが助かっても、私の会社がある赤坂界隈なんて、木造家屋がいっぱいありますね。周りで、それらが全潰し、火災が起こったりすれば影響を受けると思います。防災対策としてはそんなことも考えなければいけないと思います。

>>195
> >193
>単純な二元論にしたがるのは馬鹿の見本です

二元論の意味わかってないようですね。

掲示板のタイトルがごちゃごちゃでSEOにかかりにくくしてる管理人はさすがだなw

第54回　売れ残りがあるのに、なぜ「完売御礼」？　住宅業界の非常識

　マンション飽和時代と言われつつも、人気物件の売れ行きは早い。そのため、「すでに完売」あるいは「抽選に外れた」など、気に入ったマンションが購入できなかった経験をお持ちの読者もいることだろう。しかし後日、突然に解約になった旨の連絡が入り、あたかも“繰り上げ当選”のように希望住戸を購入できた人もいるだろう。なぜ、こうもタイミングよくキャンセル住戸が出るのだろうか？……契約者の転勤あるいは心変わり？ それとも営業マンの詰めが甘かった？　今回は、こうした業界の不思議と非常識を取り上げることにする。

■期分け販売の目的は「売れ残り」を防止すること

　まずは、そもそもなぜ「第１期」「第２期」というように“期分け”して売り出すのか、というところから話を始めよう。以下の内容はすべて、マンション業界に身を置いていた筆者の実体験に基づいている。

　期分け販売には大きく２つの理由があり、まず１つ目が「客付けを平準化」させることにある。一昔前までなら総戸数が200戸程度でも、「大規模マンション」と呼ばれていた。ところが、さらに大型化が進んだことで、現在は500戸程度がおおよその目安へと変わった。戸数が多ければ、その分、どうしても住戸によって人気（売れ行き）にバラツキが出る。そのため、営業サイドから見た場合、「売りやすい住戸」と「売りにくい住戸」をうまく組み合わせる（＝期分けする）ことで、満遍なく客付けしたい狙いだ。つまり、全体として「人気のない」＝「売りにくい」住戸ばかりが残らないよう、各期ごとにバランスよく両者を配分して売り出したい。これが第一の理由だ。

　そしてもう１つ、販売広告上の理由もある。これは分譲マンションに限ったことではないが、何かある商品を売り出そうとした際、販売時に「新しさ」をアピールするのは営業の基本中の基本だ。新しいもの好きの日本人にとっては、なおさらだろう。実は、ここに期分け販売の真意が隠されており、たとえば「第１期３次 新規発売」、続いて「第２期１次 新規発売」というように、各期ごとに「新規発売」として広告展開することで、常に“鮮度”を保ちたい狙いだ。

　もし、全戸を一斉に販売開始し、未契約住戸が発生したとする。すると、当該住戸は一度、売りに出した以上、二度と「新規」としては販売できない。つまり、広告上売れ残りとして扱わなければならないのだ。スーパーの生鮮食品であれば、閉店間際の値引き販売で在庫処分できるが、マンションはそうもいかない。そこで、営業上の障害（＝売れ残り）を自ら作り出さないよう、期分けして慎重かつ確実に売っていこうという考え方が重要となるのだ。

■住宅業界は“見栄のかたまり”

　このように、分譲マンション各社は苦労してマンションを販売している。しかし、冒頭でも触れた「繰り上げ当選」の内幕を知れば、住宅業界に対するイメージが一変するかもしれない。

　というのも、前述の理由から“鮮度の維持”が至上命題である住宅業界。たとえ未契約住戸があったとしても、平然と広告には「完売御礼」をうたう。つまり、「売れている」＝「人気がある」という印象を強調したいがために、事実とは異なる情報を公表することがあるのだ。それは元をただせば、ここでいう「完売」が、いわゆる“登録完売”であることによる。ホテルにたとえれば、客室が予約で一杯（満室）になった状態を「完売」と呼んでいるようなものだ。その時点では手付金が入金されているわけでも、売買契約が締結されているわけでもない。単に、希望住戸に対して書面で購入の意思表示をしただけで、「契約」と同じ意味に扱われる。

　そのため、価格表に赤いバラが付いていたにもかかわらず、キャンセル住戸の発生という事態が実際に起こり得る。「予約」という緩い拘束力しかない登録完売ゆえの、お粗末なハプニングといえる。それどころか、中には申し込みの入っていない住戸に対して赤いバラを付けることさえある。「売りにくい住戸から客付けしたい」という自己都合的な理由が、こうした裏工作に駆り立てる動機付けになっている。「武士は食わねど高楊枝」ではないが、住宅業界はまさに“やせ我慢”あるいは“見栄のかたまり”そのものなのだ。

■ダミーを増やすことで、当選させたい顧客を当選させる

　さらに、こうした事例はほかにもある。「公開抽選」もその１つだ。一般に分譲マンションの公開抽選には「同倍率同時抽選」という方式が採用される。実は、この方式がくせものなのだ。

　同倍率同時抽選とは、同じ倍率の住戸を一度に抽選してしまう方式のことで、たとえば「倍率４倍」の住戸の当選番号が「１」だとすると、倍率４倍住戸の当選者はすべて申し込み番号が「１」の人となる仕組みの抽選方式だ。

倍 率 該当住戸 当選番号
１ ２０２　１０８ 無抽選
２ １０１　１０４　２０５ ２
３ １０５ ３
４ １０３　２０１　３０２ １
５ ２０３　３０１ ４

　表の例によって、もう少し詳しく説明すると、倍率４倍住戸「１０３」「２０１」「３０２」の購入申込者はそれぞれ４人ずついる。また、抽選申込時に割り振られた番号（申込番号）が倍率と等しく１番から４番まである。そして、抽選の結果、当選番号が「１」となった場合、倍率４倍の３住戸はすべて、申し込み番号「１」の人が当選者となる。

　さて、ここからが核心部分だが、倍率４倍住戸に本当に４人の希望者がいるかどうかは、対外的に見た場合、誰にも分からない。つまり、営業マンしか知り得ないのだ。たとえば倍率４倍住戸とされた１０３号室に、実質は２人の希望者しかおらず、残り２人分が“ダミー”だったとする。このダミー分を実在する２人のうちの１人に振り分けることで、割り振られた顧客は当選倍率が３倍になる計算となる。本来の１票分にダミー分の２票が加わることで、合計３票分のくじ（当選確率）を手にすることができるからだ。ここに公開抽選のからくりがあり、こうしてダミーを入れることで、「キャンセルしない顧客」＝「当選させたい顧客」を優先させることができる仕組みだ。そして、同様に「第１期２次」「第２期１次」……でも顧客選抜を繰り返すことで、契約住戸を積み上げていくのが分譲マンションの営業スタイルなのだ。

　顧客にとっては数あるマンションの１つでも、営業マンにとってはそのマンションがすべてとなる。「売れませんでした」と逃げることは許されず、全住戸を売り切る使命を負っているからだ。こうした裏工作が行なわれるのも、実は重責感の裏返しであり、職責をまっとうするための苦肉の策ともいえる。しかし、“ふるい”にかけられる顧客はたまったものではなく、到底、納得できるはずもない。住宅市場は今後、さらに厳しさを増すことが予想されるだけに、今こそ襟を正し、非常識に目を向ける姿勢が求められよう。

海溝型の地震なら、東京湾沿岸でも最大高2.6メートルの津波

　今回、筆者が特に注目したのは新たな被害想定として「元禄型関東地震」が追加された点だ。昨年3月の東日本大震災は、震災メカニズムが宮城・福島県沖（＝日本海溝）を震源域とする海溝型の地震だった。実は、新しく追加された「元禄型関東地震」も同じく海溝型タイプの地震を想定しており、一般に海溝型地震は津波を伴う可能性が高いことから、今回の見直しで新たに追加されることとなった。

　実際、1703年に房総半島沖で発生した元禄関東地震は大規模な津波を伴い、南関東と東海地方沿岸部に甚大な被害をもたらした。今回の東京都による被害想定では、東京湾にも津波が襲来する可能性が指摘されており、東京都品川区の沿岸では最大2.61メートルの津波が想定されている。また、大田区では津波で1108棟の建物が全半壊する想定だ（表2）。津波が河川を遡上することによる浸水被害が原因と考えられる。湾岸マンション販売に黄色信号が灯りかねないことが、ご理解いただけるだろう。

http://sumai.nikkei.co.jp/edit/twatch/detail/MMSUc2000008052012/
[東京都が新たな地震想定を公表　湾岸マンション購入にちょっと待った！]

ネガがいる限り、豊洲の人気は続く。

豊洲や武蔵小杉は「将来性」という項目が断トツに高いし

豊洲とマンハッタンってそっくりだと思うんだが

江東内部河川流域浸水予想区域図

http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/suigai_taisaku/yosouzu/koto.pdf

色々大変だね。

マンション地下の機械室が浸水したらマンション終了～

江東区ハザードマップ地図

http://www.city.koto.lg.jp/seikatsu/douro/7509/13389/file/map.pdf

>203
ヴェネツィアの方がしっくりくる