パークホームズ品川 ザ・レジデンス（旧称：港区港南二丁目計画　三井不動産レジデンシャル）

>>670はばかだから相手にすんな

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673
ところが最近は中古と新築の価格差が近いエリアが増えてるんだよ。港南は安かった時代のマンショ供給が多かったからかなり安い中古がたまに出てるけど。

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具体的に！

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自分で調べろ

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あのさあ、中古なんていいものは下手すりゃ即日売れちゃうから他の物件とじっくり比較検討なんかできないんだよ新築みたいに同一物件で面積、方角、価格のバランス見てある期日以降申し込み受け付けるとかじゃないからね。
まあ中古がいい人は買えばいいけどここは個別物件スレだからそういう話はスレ違い。

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679へ
そりゃ当たり前。いい中古物件は即売。そして港南中古との比較検討だからスレ違いにはならない。

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具体的物件ありつつの新築と中古の比較検討って現実的なのかなあ？中古のタイミングが合わないじゃん。買い付け証明出すか出さないかを新築の検討と同時にやるってこと？

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逆に新築本命で中古をペンチマークに使うってことかな？中古相場に比べて新築価格差がありすぎるから買わね。とかそんな感じなのかなあ。

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新築は宣伝始めてから登録受付までの期間が長いので
中古と平行して比較検討は可能だけどね。

新築、中古、賃貸含めて検討するのがベスト。結局新築が高くても一番よく見えるので新築がほしくなるんだよね。

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もちろん前提としてはそうなんだけど具体論に入るとそういう比較検討は無理だね、新築ならそもそもどの部屋にするかという比較もあるし、それが決まっても新築のこの部屋と中古のこの部屋どっちがいいかという比較は事実上できないに等しい。

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ここ何階くらいが良いと思う？高層階もいいけど5階くらいも運河側は良さそうだね。

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むしろ低層階が人気と聞きました。

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価格差が少ないから私は高層階検討してます。

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当たり前だけど地域内でここに住み替える人がいれば必ず中古は出る。だから新築発売と合わせて近隣中古を狙うという買い方もあるよ。

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そんなの待たなくても港南は中古がわんさかでるから日々見てればいい物件でるよ。たまにね。

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地域内からの住み替えとは限らないけど。

近隣中古と比較してね。11分だとフェイバリッチと同じ立地。

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津波が運河から直撃してやばそうなパースだね。

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フェイバリッチ、申し訳ないが何が良いのか分からない立地。　
中学が近いことくらい？

フェイバリッチのいいのは安いとこだったね。

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フェイバリッチは品川駅からの距離が一緒と言いたかっただけです。一例です。

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ここはインターシティの中を通ると雨に濡れないしまあ気持ち的に公道歩くより近いね。

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インターシティ抜けたら徒歩何分くらいでマンションつきますか？

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インターシティ広いから、抜けたら5分ぐらいだね。

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それは抜けてから、でしょう。

山手線ホームから歩いたら14分かかった。

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抜けるまで7分、抜けてから5分。
私のイメージです。

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インターシティの中を通ると、当マンションから至近の出口(雨がかかる場所)はどこでしょうか。
精肉工場あたり？

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どこだろうね。明日歩いてみるか。

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やっぱり遠いな。微妙ですな。

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エキュートにもできたけどブレッドワークスが近くていいね。

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どのタイプが人気ですか？

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８０Ｂ。

ブレッドワークスは美味しいの？

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80Bは高過ぎ。ならwct中古にした方がいい。

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人気ないのかな。

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Wctは専有部分はしょぼくてダメ

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それにしても、80Bは高い。

２００戸以上あるマンションの限られた１５ですからね。ここは運河沿いの部屋は低層階でも眺望が抜けてるせいで階数による価格差が少ないから８０Ｂはタワマンでいえばプレミアムフロアみたいな位置づけなのだと思います。
その分他のプランは安いので差が大きく見えますね。
私は価格は抽選にならないように高めにつけておりそれはそれで妥当と思いますが、グロス価格が７０００万超えるのでリセール率はボラティリティ大だと考えます。まあ８０Ｂを築浅で中古で売り出す人はあんまりいないだろうけどね。

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駅からちょっと歩きますがこういうルートなら良いですね。

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やだよ。やっぱり11分は11分じゃん。

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実際に歩いた方の写真ですか。ありがとうございます。屋根つきは経路のうち7-8分？

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屋根付き経路はそんなもんかな。インターシティホールまで屋根付きでいけるし冬は建物の中を歩けば寒くないですね。途中に本屋やドラッグストアもあって便利ですよ。
それでも嫌な人はＶタワーとかタワーフェイスのお古をどうぞ。

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下の地面を歩くのも悪くないよ

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抜けてから食肉の横を歩くのがつらいですね。。

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Vタワーがベスト。でも高くて中古。

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別に辛くはねえな。所詮コーナンだろ？

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当時Ｖタワーと迷って高輪に買いました。

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Vタワーは5年前に事件があったからなあ。

食肉市場はネックすぎる。移転しませんかね？

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土曜の朝近くの公園行ったら牛さんの鳴き声が。。。
合掌。

食肉市場が移転すれば大化けしそう。

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このマンションは割安？割高？

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割高か割安かは難しいですね。アベノミクスでマンション価格が急上昇するようであれば割安だろうし。。
数年後になってみないとわかりません。私の感覚では割安でも割高でもない適正と思います。

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たしかに適性かもしれませんね。アベノミクスが肩透かしな場合はリセールは厳しいと思うけど。

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割安じゃないけど割高ってほどもない。70平米台で５０００万台ってのはまあ妥当だが安くもない。妥当価格。

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運河側が旧海岸通側並みの値段なら欲しかったなー！残念だな。。

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徒歩９分なら購入してました。

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728ですけど、意外にみなさんに賛同いただけましたね。でも、2004年ごろの湾岸戦争といわれた坪200以下の時代を知っているので本音としては高すぎると思ってます。

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これからこのエリアがどうなるのか興味あります。これから更に上がるのか、湾岸戦争時代の価格に逆戻りするのか・・・

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近隣の不動産業者はずっと前から暴落するって言ってるね。

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2004年頃は、湾岸に限らず
マンション市場全体が安かったわけですが。

なかなか暴落しませんよね。むしろ最近はまた上がり始めてる気もします。WCTの中古やこのマンションの近くのタワーフェイスも高い。

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暴落といえば、2005年マンション暴落説なんてのが世の中にありましたね。
暴落しないで逆に2006年はプチバブルとなりましたが。

港南で大規模物件、他にでませんかね？

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外廊下は微妙ですね。内廊下なら良かったのに。旧海岸通りの騒音大丈夫かね？

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Ｖタワーだって外廊下だし線路近く。

この型からすると内廊下は難しいだろう。

メリ
品川という将来性
ウオーターフロントで眺望保証
免震構造
三井、大林組で比較的安心
港南学区は子育て環境としては比較的安心

デメ
11分という微妙な距離
精肉施設
やや高額な設定

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運河側の角部屋意外に安かったです。一番端、tyハーバーより遠いから眺望はよくないのかな。

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北端ですか？
お隣りマンションがあったり、向かいに都営アパートがあったりしますし。

運河側角部屋いくらです？

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北端です。やっぱり都営見えますよね。南に寄った方が人気なのでしょうか。

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安かったというのは中住戸に比べてだよ。マンション全体の価格は少し高いと思うよ。

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安かったというのは中住戸に比べてだよ。マンション全体の価格は少し高いと思うよ。

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ズバリ教えてください。

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坪280～

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騒音問題皆さんどう考えてます？外廊下だから寝室とか結構きこえますかね？

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大通り、夜は静かだよ。

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品川タワーフェイス、売り出しのプラス1000万くらいで売りに出されてるね

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お隣の天王洲デュープレックスはいかほどで成約されてますか？

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品川タワーフェイスはもともとが激安だったじゃん(笑)

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タワーフェイス買った人はホクホクだな。
このパークホームズがタワーフェイスの値段を押し上げてる感あり。
デュープレックスの成約事例は住まいサーフィンで検索してみ。

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タワーフェイス、ここより更に市場に近いわけだけど。

やっぱりここは割高です。

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タワーフェイス、
市場に近いが駅にも近い

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確かにこことタワーフェイスの中古を比較すると、タワーフェイスに流れる気持ちも分からなくもない。

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タワーフェイスは市場に近いと言うより真横だね。

築13年でリニア完成か。資産価値向上の恩恵はどのくらいあるのかな。

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リニアはともかく、ここは山手線新駅の恩恵は殆どなさそう。

新駅の場所とは真逆だもんね。

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旧海岸通りは夜静かなんですか？食肉の匂いとかしますか？

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夜は静かですよ。

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>>765

食肉の匂いなんかするわけないでしょ。でもなぜかくさいね。

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くさい？何の匂いですか？高層階の方が匂わないかな。

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夜はトラックのガラガタ、ドシドシ音でうるさいです。窓をあけては生活できないです。

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海岸通りと比べたら静かですよね

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やはりうるさいんですね。。

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まあ大通りに面しているからね。。

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同じ東向きでも北側か南側かで悩みます。大通りの音を避けるなら南側がいいのかな。

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南向きも、大通りの騒音は聞こえると思いますが。