パークホームズ品川 ザ・レジデンス（旧称：港区港南二丁目計画　三井不動産レジデンシャル）

地震が怖い奴はそもそも日本に住むのが間違ってる

シーサイドのイオンまで車がないと大変かなと思ってたけど、カーシェアリングもあるみたいだね。

近くにイオンバスのバス停もあるけど。

現地行きましたが８０Bも南東側は背の高い建物多く見えて囲まれ間は出そうですね。

ホームズとレジデンスってどっちなんやってネーミング。センスない。

＞４５３
資料拝見しました。このマンションが立つ場所は近隣より更に標高が低く液状化の可能性も高いのですね。湾岸地域でも地盤の堅さが色々ありますが、ここはかなり弱いことがわかりました。とても貴重な検討材料になります。ありがとうございます。
https://www.city.minato.tokyo.jp/kouchou/kuse/kocho/kuseiken/documents...

公園の家、品川、その住まい。
というマンション名の選択。

笑

ま、いくらネガっても願っても
80Bの倍率も価格も下がらないなあ。

80B連呼してるやついるけど、そもそもそんなに倍率つかないから安心しろ。

>>459さん
どの部分がこの物件の敷地が、「湾岸地域の中でもかなり地盤が弱い」と判断できるのですか？

453さん　459さんが上げている「港区 津波・液状化シミュレーション結果について」
https://www.city.minato.tokyo.jp/kouchou/kuse/kocho/kuseiken/documents...
によれば、

液状化危険度（９P）
パークホームズ品川　　　「液状化の可能性が高い」　　　　　
インプレスト芝浦タワー　「液状化の可能性が高い」
東京ベイシティタワー　　「液状化の可能性が高い」
品川タワーレジデンス　　「液状化の可能性がある」

津波浸水予測 (元禄型関東地震(M8.2)が発生した場合を想定)
①条件：防潮施設(防潮堤・水門・古川の護岸)が健全に機能 ・液状化により地盤が 50cm沈下
パークホームズ品川　　　浸水深　0センチ　　　　　
インプレスト芝浦タワー　浸水深　0センチ
東京ベイシティタワー　　浸水深　0センチ
品川タワーレジデンス　　浸水深　0センチ

②条件：防潮施設(防潮堤・水門・古川の護岸)が損傷により機能不全 ・液状化により地盤が 50cm沈下
パークホームズ品川　　　浸水深　0センチ　　　　　
インプレスト芝浦タワー　浸水深　0〜15センチ
東京ベイシティタワー　　浸水深　0センチ
品川タワーレジデンス　　浸水深　0センチ

ということになりますね。
現在販売中の湾岸側物件をとれば、どの物件もほとんど同じ条件かと。

８０Bは高すぎるよ。冷静になってください。駅徒歩11分で坪３３０超えですよ。

やめれば？おいらは買うよ

同感。ここは８０Ｂあるのみ。

468
港南の水準に絞って見てごらん。よくわかるから。

久し振りの港南物件がここ。つまり、ここが港南の水準。

>468 山手線（南半分）駅の相場は、物件平均で＠350～400水準に上がっている
それって山手線内側のエリアでないの？

液状化の危険は凄い高いですね。
ここの場所の地図真っ赤。
地盤改良とか対策大丈夫なのか？
分かっていながら買えないな。

新豊洲あたりと違って将来の開発の見込みもないですし、近年供給がなかったことでジャンピングキャッチになるリスクもあると思います。

週刊ダイヤモンドにはオススメ・価値あり、という記載がありました。
しかし駅からの道程、なんもない！あまりにも殺風景で候補から外しました。

品川駅から徒歩圏で探しています。
住宅密集地は嫌なので海側でもいいかと思っています。
タワーは嫌いなのでこの程度の高さのマンションは〇です。
現地に行ってみたら、周りに緑が多くいい感じでした。
金額的には、品川ならこんなものでしょう。

80タイプの低層が希望ですが、
一生住むわけですから
もう少し高くても、もっと広い間取りがあればとは思いました。

今の感じだと、すぐ売れるのでは？

2戸くらい買ってあげて

ユー買っちゃいなＹＯ

買う買うー！！

イオンバスから見たら
今日もマンションの検討をしてるらしい人がいましたよ。
条件いい部屋は早く売れる、悪い部屋は…どうかな。

品川駅から徒歩圏内の人気の物件なので、抽選倍率は結構高くなりそうですね。

４７６さん
確かに駅からの道はさみしい雰囲気はありますよね。大きなスーパーなどが
あったらなおさらいいのですがね。ただ何もない分、あまり人もいないので
すいていていいかな。高輪口よりは港南口の方が人ごみもなく住むならいいですよね。
港南口は食肉市場直営の御肉屋さんなどがあっていいお肉が安く買えたり結構
ぶらぶら歩くと発見が多い街です！

高輪側も静かなものですよ。
駅前に住むわけではないので。

隣接する2戸をぶち抜くことは可能ですか？

８０Ｂの金額まで出すならＶタワーかワールドシティタワーズの中古待ちがよいのでは？

↑同感。

新築が売れないような街でも困るんで、別に買いたい人が買えば。

ＶタワーやＷＣＴの中古で未入居ならともかくこれだけ年数がたつと人が住んでたらさすがにリフォーム必要でしょう。クロスは当然としてキッチンやトイレは全とっかえしたいし仲介手数料もあるからそれほど安い買い物にはならんよ。
よほど安ければ別だけど６０００万とか７０００万とか払ってあの汚れ方とかみるとリフォームするにしてもがっくりくる。
ただスケルトンリフォームして自分の好みにしたいとかの人はいいかもね。

ＷＣＴは、駅から遠すぎる。Ｖタワーは最高だけど、価格が急騰して、1億は超える。

Vタワーなんてほとんどの部屋は超望ないし今時タワーなのに外廊下だぜ？

４９０
４９１
ＷＣＴもここも駅までの距離は大差ないでしょう。
むしろＷＣＴはバスがあるし天王洲アイルも近い分ここよりマシ。スーパーもマンション内にあるし。
Ｖタワー眺望無いとかいうけどここよりはいいでしょ。
どこと比べて話ししてんの？二つともここよりは全然いい。

↑同感
491はVタワー入ったことない知ったかぶりでしょう。

でも中古なんて嫌だよ

４９１
ここも外廊下だよ。

そうだったw

Vタワーはタワーなのに外廊下。
ここはタワーではないので、４９１の言ったことに問題なし。
Vタワーは例の事件もあったことだし。

いずれによ、リセールは期待するな。築年数が古いとはいえ、wctとか競合が多すぎる。

まあ、リニア駅が開業する頃まで待てば
リセール条件は良くなるかもね。

リニアもあまり期待しすぎない方が。。。

スカイツリーで分かるように、日本人は新しい物好きだから。
現実問題、ツリー付近の地価は上がったわけだし。

その意味では山手線新駅も期待できるけど、
このマンションと新駅とは離れ過ぎているな。

リニア新幹線品川駅よりも、影響大なのは、山手線新駅を含む再開発及び、経済特区指定のほうでしょうね。港南エリアの場合、、、

このマンションの場合、新駅できても遠いし、新駅できたらまたマンション増えちゃうよ。。

新駅から通勤するわけではないので関係ないのでは。
マンションが増えて、人が増えれば、
商業施設が品川周辺に増えることは便利になって良いと思う。
投資のために買うわけではないからね。
地元から御殿山方面の改札口の要望もあるみたいだし。

特区の容積率はかなり緩和されるみたいなので、相対的にこの立地の魅力は下がるかも。

ゆえに買うなら８０Ｂ一択ですよね。

そうかな。80Aもいいよ。

80Aは、道路側に大きい窓があるので80Bとは大違い。
80Bを買うだけの資金が無い方向きでは。

８０Bは高すぎてリセールが怖い。

中古になったときに、内覧客が買いたがるのは80Bの方でしょう。
金額はともかく売れるかどうかの心配をしないで、転売を気楽に出せるのは80B。

金額はともかくって・・・w
そこが重要なとこだろ。

新築供給が多いと新築同士で価格競争が始まって近隣中古が連れ安しやすい。新駅はこのあたりの住宅相場にとってはマイナス。

>>513さん

新駅ができたため新規供給が増えて、
価格が下がった事例を教えてください。

そうね、武蔵小杉の例もあるし
場所によるね
品川新駅の供給増の影響を受けるのはＪＲ以外の沿線物件だろうね。

武蔵小杉が出来て、新川崎は凋落して、日吉や二子玉川のような従来人気だった周辺駅の地価が下がってますよ。

あと大きな新しい街ができれば住み替えたくなる。住み替えるには今住む住戸を売らないといけない。これが中古供給を緩めるというのもあるね。

地価ではなくて供給過剰で値下げした、あるいは暴落した中古マンションマンションを教えてよ。
供給過剰は値下がりの要因ですが供給より需要が上回ったら値上がりします。
都心部のマンションの場合は値上がりしても投資の人は買うので実需の人は誰もいなくても価格が上がることもあります。

私の知る限りないね。

駅ができて暴落するってあり得ない。

武蔵小杉だって中古マンション暴落してないし

新幹線できて港南にマンション７０００戸以上できたけど暴落なんかしなかった。供給過剰で暴落するとしたら郊外や地方。

供給が増えて、その土地は上がるでしょうけど、影響を受けるのはその周辺地区です。
港南が出来て影響を受けてるのは、高輪や泉岳寺の中古相場ですよ。

新駅周辺にタワーマンションが林立すれば、今度は港南が逆の立場になります。

高輪や泉岳寺は港南の影響なんて受けなかったよ。むしろ新幹線駅ができて価格が上がりました。適当なことを言わないように。

ゼロサムの発想なんだろうけどまだまだこのエリアは需要に対して供給不足です。買える価格なら住みたい人はたくさんいます。

適当なこといわないでね

ははは。どう見ても供給過多だろ。港南の某タワマン売ったことあるけど、本当に競合多すぎて売るのに苦労したよ。正直、売値以前の問題で厳しかった。オンリーワンの特徴がないとすぐに埋もれますよ。

売るのに苦労したのはわかりましたが、売れた価格は暴落した価格だったのですか？

某中古タワマンを見れば分かるように、部屋の向きなどの違いによって、
売り易い物件と売り難い物件とがあるし。

だから一般論はいいので具体的な暴落事例を教えてください

平均相場が５０００万のエリアが新駅ができて供給過剰で3年後には平均４０００万になりました。

こういうのが暴落という言葉のイメージです。
個別物件はいろいろあるでしょうけどね。

パークタワー東雲ができてキャナルは下がったんじゃないかな。
TXができて常磐線も下がってるね。

キャナルで下がったのは、パークタワーが出来ることで眺望を悪くされたＷコン西側でしょう。
常磐線は郊外過ぎて参考にはならない。

ああ、そういうのはありますね。
タワーマンションなどはたくさんできると眺望が失われ価値が下がるというのはあると思います。

新駅ができて値段があがるのは清澄白河駅とか白金高輪駅近辺では見られた現象ですね。
麻布十番なんかもそうしょうか？

副都心線沿線などはどうなのでしょうか？

>>515さん

＞そうね、武蔵小杉の例もあるし
＞場所によるね
＞品川新駅の供給増の影響を受けるのはＪＲ以外の沿線物件だろうね。

この場合の「ＪＲ以外の沿線物件」ていうのはたとえば都営浅草線という意味ですか。
であれば意味ないですよね。

あくまでもこのスレはＰＨ品川についてであって、
「新駅で価格暴落」という奇論（？）は、
「新駅ができると、（ＰＨ品川が含まれる）港南の供給が増加して、相場が下がる」
といっているのですから。

>>532さん

お尋ねしているのは、
「新駅ができる」⇒「供給が増加する」⇒「新駅ができる前よりも新駅周辺のマンション相場が下がる」
っていう例があったか？ということです。

パークタワー東雲は「新駅」ではないですよね。
仮にキャナルコートの相場が下がっていても、港南新駅のケースとは違います。


、、、、まぁあんまり熱くなることもないですね。
スレッド間延びさせてしまってすみませんでした。（詫）

東雲は、パークタワーが完売したら、
しばらく供給ないから戻るんじゃない？

新駅ができたら新駅周辺のマンション相場があがるでいいんじゃない？

謝っちゃいなよw

横浜だとみなとみらい線ができて、反町や東神奈川の地価が下がりましたよ。

HPが更新されましたね。
共有スペース情報と間取りの追加、そして価格が安くなりました。

値下げ？

541さん


反町駅ができて反町駅周辺の相場下がった訳ではないよね。
みなとみらい駅ができてみなとみらい駅周辺の相場下がった訳ではないよね。

この時期の値下げって人気ないから？

値下げあっても道路側だろうな。

一番高い価格は元のままですよね？
80Bなどはそのままって事でしょう。

昨日入ったチラシによると、
予定販売価格は、4200万円台57.60㎡〜8300万円台81.62㎡です。
内覧会が始まる前のチラシでは、4400万円台57.60㎡〜8500万円台81.62㎡だったので、
80Bも下がっていることになりますね。

ただ、この物件は事前案内会が始まる前からHPやチラシで予定価格を発表していたので、
やや高めの予定価格で予定価格をスタートしていたのだと思います。
普通の物件だと、予定価格はださずにおいて事前案内会に来た人に予定価格を示し、
その反応によって価格を調整してからHPやチラシに出すことが多いです。

事前案内会が始まっても予定価格をHPに出さない某物件のＭＲに行き、
予定価格表の価格の高さに呆然としたことがあります。最近。

そうゆうこと結構あると思います。

８０Ｂをなんとか７５００万以下で買いたいのだが、、、。
低層でも無理かね？

544さん
新駅ができると新駅と同じような条件の周辺駅が下がるということです。みなとみらいも反町、東神奈川も横浜駅徒歩圏という意味で似た条件です。

なるほど、

「新駅ができる」⇒「供給が増加する」⇒「新駅ができる前よりも新駅周辺のマンション相場が下がる」

ではなく、

「新駅ができる」⇒「供給が増加する」⇒「新駅ができる前よりも新駅の隣の隣の駅周辺のマンション相場が下がる」
※新駅はみなとみらい、新駅の隣の隣の駅は反町

ということですね。

レアケースとしてはあるかもわかりませんね。

シティタワーの南向き中古が坪228で売りに出てる。中古になるとこの辺と比較されると思うと割高感は否めない。