パークホームズ品川 ザ・レジデンス（旧称：港区港南二丁目計画　三井不動産レジデンシャル）

リセールネガ、執着しすぎ。

買う気がないなら
別スレへ行って下さい。

気に入る物件があるといいですね。

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80B買わないならこの物件買う意味ないくらいだね。他の間取りはクソすぎる。

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結局物件平均単価は275万円くらいですかね。
もうちょっと高いのかな。

３８５さんがおっしゃるように
10年後に210万円くらいでリセール出来れば
275-210=65万円

6.5万円／坪／年の住居費と考えて
6.5万円×21坪÷12ヶ月＝11万円強

3,500万円くらいの借入になると思うので
１０年間の金利６００万円くらい。
600万円÷10年÷12ヶ月＝5万円くらい

管理費＋修繕積立金＝2.5万円くらい
固定資産税、年間20万円くらい＝月あたり２万円弱？

住宅ローン減税年間35万円＝月当たり３万円弱の軽減効果

で、
11万円＋５万円＋2.5万円+２万円-３万円
月当たり17〜18万円くらいでここに住めれば
出口戦略的にはまぁいいかな。

そんな皮算用してるんですが、、、

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８０Ｂは高いから、平均坪単価は意味がないかと。
402さんに同感。

品川駅徒歩圏かつ、運河沿い立地に惹かれています。

80Bは確かにいいですけど、
私の支払い能力では買えないものはしょうがない。(^_^;)

あとは、自分のバルコニーから運河沿いを眺められる70Daまで頑張るか
余裕のある支払いを前提に、旧海岸通沿いの住戸にして、
共用部分の１階のテラスで我慢するか。

悩むなぁ。

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徒歩圏でも11分は遠いです。
旧海岸通りの騒音と西日に我慢してまでここに住みたいかです。
80Bみたいに室内から運河が見えるから価値があると思いますよ。

>>406さん

405です。
今、散歩がてらもう一度現地確認してきたんですが、
やっぱり運河側じゃないとこの物件を買う意味はないというのはそのとおりって感じですね。
徒歩11分は私的にはOKなんですけど。

それにしても、この掲示板の方々はみなさん80B推しですね。
私の場合は頑張って70Daです。(^_^;)

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微妙な値付けですね。
80Bまで出せばワールドシティタワーズの中古でいいのが狙える。
もう少し待てばシティタワー品川でいい中古が出るかも。
ここも捨てがたい。

迷います。

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80Bと他の住戸とのか単価格差があり過ぎ。もう少し均して下さいよ三井さん。

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そのための価格差。８０Ｂが高いおかげで田の字部屋は安い。

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別に 80B以外が安いとは思わない。適性価格かと。 80Bが単に割高なだけ。

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運河側南東角（TYハーバー向き）
80B＝330万円／坪
運河側少年野球場向き
70Da＝275万円／坪
旧海岸通側
60A、70C＝260万円／坪
って感じですかね。

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もう少し高いよ。

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このあたりは新築しばらく出ませんかね？港南はもう土地ないのかな？

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日通倉庫

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港区にこだわらなければ品川区北品川はまだまだ供給余地ありそう。ここは区境だから中古になったら直接競合するかも。

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パークシティ大崎とこちらならどちらが将来価格維持できそうですか？

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中古価格／分譲価格で比較したらおそらく大崎。
理由はタワー＆大規模＆駅までの距離が近い。ここは港南ナンバーワン的なシンボル物件ではない。

とはいっても似たようなもんだから投資ではなく自分が住むなら住みたいと思うほうを選んだほうがいい。

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駅までの距離が近いといっても、大崎も駅近物件のわけではないし。
パークシティも大崎のシンボル物件にはなれそうもないし。スーパーゼネコンではないし。

どっちがリセールを維持できるかという話です。大崎は規模でいえば最大レベルです。
施工がスーゼネかどうかは新築時は訴求するかもしれませんｇな、リセールバリューにほとんど影響しません。

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１０年で２００万とかのレベルのリセールの差であれば自分の好みを優先させればいいと思います。

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10年で500万くらいは変わる気がしますけど？港南は中古で売る時大変だよー。実体験からの感想です。

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５０００万くらいの中古マンションの取引価格のうち、５００万くらいの差は個別取引の中の要因で変わっちゃいますよね。

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大崎なら売るとき簡単なの？

05年位の安い時期の供給数がどのくらいかで売る時の苦戦度合いが想定できます。品川と大崎を比べると品川港南の数の方が圧倒的でしょう。それに港南には定借タワーの脅威があるしね。500万の差ですまないんじゃない？

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どっちも中古を高値で売るのは困難

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大崎は新築が、三井も住友も売れ残っている状況なのに、
中古のリセールは良いですってことはないでしょう。

416さん
北品川１丁目に友人が住んでいますが、北品川あたりもかなり変わる予定の様ですよ。
１丁目にある北品川病院も取り壊されるみたいですしね。マンションでもできるのかな。
品川駅まで徒歩圏内というのはいずれ売却する事があったとしてもあまり苦戦しないで
できそうですよね。買い物がちょっと不便の様な気がしますが。

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＞427
三井も住友も高額（割高）の価格帯のものが売れ残ってるだけ。そしてデべも無理して売ろうとしていないのが現況。まああくまで品川港南との比較した場合の話だから、大崎よりいい場所は他に当然ある。

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どこでも売れ残りがある物件では
「無理して売ろうとはしていない」と言うわけですが。

完売とのはずのベイクレストタワーが突然販売再開しましたね。あぺのみくすを見込んででしょうか？
東南角部屋高層階90平米で６９９８万。野菜みたいな値段表記です。

http://www.goldcrest.co.jp/html/baycresttower/outline/index.html

隠し球とはゴクレ何でもありですなあ。

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港南に比べたら大崎はましレベル。

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ベイクレと同時期に完売したはずの
勝どきのクレストマンションも販売復活したみたい。

正解かどうかは別にしてあのがめついゴールドクレストが今なら売れる、今なら利益を最大化できると思っていることは間違いない。たかねつかみかな？

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いやどちらかというと今しかないって感じだろ。ラストチャンス的な。

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同じことだよ

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ベイクレ、ワールドシティ、シティータワー品川、この3タワー揃い踏みはある意味凄い。港南はタワマン最強エリアだね。

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タワーには興味なし

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タワー興味ないならここいいじゃん

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港南でタワーに興味ない人はレアだからね。ブス専、デブ専みたいなもんで人とかぶらないからいいんじゃない？

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品川にマンション買ったんだ
すごいじゃんタワー？
いや違うけど
そうなの？じゃあもしかして高輪？やるじゃん
いや港南だけど
港南にタワーマンション以外ってあったっけ。中古？
いや新築で財閥で天王洲に近くて無駄な設備がないから管理費も安くて、それからそれから、、、

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ここ、管理費安いんですか？
最近の三井物件にしては珍しいですね。

やっぱり津波が怖い。

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ネガっても、80Bの倍率は下がらないよ。

倍率はともかく値段はさがらないよ

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８０Ｂは高層はもちろんよいと思いますが５～１０階くらいでも抜けがあってよさげですね。

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逆に高過ぎると運河が見難いのでは。

運河のにおいは気になりませんか？

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運河沿い微妙じゃない？地盤が弱そうだよ。

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過去レスでご近所さんが、においを否定してなかったっけ。

津波と液状化
https://www.city.minato.tokyo.jp/kouchou/kuse/kocho/kuseiken/documents...

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地震が怖い奴はそもそも日本に住むのが間違ってる

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シーサイドのイオンまで車がないと大変かなと思ってたけど、カーシェアリングもあるみたいだね。

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近くにイオンバスのバス停もあるけど。

現地行きましたが８０Bも南東側は背の高い建物多く見えて囲まれ間は出そうですね。

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ホームズとレジデンスってどっちなんやってネーミング。センスない。

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＞４５３
資料拝見しました。このマンションが立つ場所は近隣より更に標高が低く液状化の可能性も高いのですね。湾岸地域でも地盤の堅さが色々ありますが、ここはかなり弱いことがわかりました。とても貴重な検討材料になります。ありがとうございます。
https://www.city.minato.tokyo.jp/kouchou/kuse/kocho/kuseiken/documents...

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公園の家、品川、その住まい。
というマンション名の選択。

笑

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ま、いくらネガっても願っても
80Bの倍率も価格も下がらないなあ。

80B連呼してるやついるけど、そもそもそんなに倍率つかないから安心しろ。

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>>459さん
どの部分がこの物件の敷地が、「湾岸地域の中でもかなり地盤が弱い」と判断できるのですか？

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453さん　459さんが上げている「港区 津波・液状化シミュレーション結果について」
https://www.city.minato.tokyo.jp/kouchou/kuse/kocho/kuseiken/documents...
によれば、

液状化危険度（９P）
パークホームズ品川　　　「液状化の可能性が高い」　　　　　
インプレスト芝浦タワー　「液状化の可能性が高い」
東京ベイシティタワー　　「液状化の可能性が高い」
品川タワーレジデンス　　「液状化の可能性がある」

津波浸水予測 (元禄型関東地震(M8.2)が発生した場合を想定)
①条件：防潮施設(防潮堤・水門・古川の護岸)が健全に機能 ・液状化により地盤が 50cm沈下
パークホームズ品川　　　浸水深　0センチ　　　　　
インプレスト芝浦タワー　浸水深　0センチ
東京ベイシティタワー　　浸水深　0センチ
品川タワーレジデンス　　浸水深　0センチ

②条件：防潮施設(防潮堤・水門・古川の護岸)が損傷により機能不全 ・液状化により地盤が 50cm沈下
パークホームズ品川　　　浸水深　0センチ　　　　　
インプレスト芝浦タワー　浸水深　0〜15センチ
東京ベイシティタワー　　浸水深　0センチ
品川タワーレジデンス　　浸水深　0センチ

ということになりますね。
現在販売中の湾岸側物件をとれば、どの物件もほとんど同じ条件かと。

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８０Bは高すぎるよ。冷静になってください。駅徒歩11分で坪３３０超えですよ。

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やめれば？おいらは買うよ

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同感。ここは８０Ｂあるのみ。

468
港南の水準に絞って見てごらん。よくわかるから。

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久し振りの港南物件がここ。つまり、ここが港南の水準。

>468 山手線（南半分）駅の相場は、物件平均で＠350～400水準に上がっている
それって山手線内側のエリアでないの？

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液状化の危険は凄い高いですね。
ここの場所の地図真っ赤。
地盤改良とか対策大丈夫なのか？
分かっていながら買えないな。

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新豊洲あたりと違って将来の開発の見込みもないですし、近年供給がなかったことでジャンピングキャッチになるリスクもあると思います。

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週刊ダイヤモンドにはオススメ・価値あり、という記載がありました。
しかし駅からの道程、なんもない！あまりにも殺風景で候補から外しました。

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品川駅から徒歩圏で探しています。
住宅密集地は嫌なので海側でもいいかと思っています。
タワーは嫌いなのでこの程度の高さのマンションは〇です。
現地に行ってみたら、周りに緑が多くいい感じでした。
金額的には、品川ならこんなものでしょう。

80タイプの低層が希望ですが、
一生住むわけですから
もう少し高くても、もっと広い間取りがあればとは思いました。

今の感じだと、すぐ売れるのでは？

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2戸くらい買ってあげて

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ユー買っちゃいなＹＯ

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買う買うー！！

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イオンバスから見たら
今日もマンションの検討をしてるらしい人がいましたよ。
条件いい部屋は早く売れる、悪い部屋は…どうかな。

品川駅から徒歩圏内の人気の物件なので、抽選倍率は結構高くなりそうですね。

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４７６さん
確かに駅からの道はさみしい雰囲気はありますよね。大きなスーパーなどが
あったらなおさらいいのですがね。ただ何もない分、あまり人もいないので
すいていていいかな。高輪口よりは港南口の方が人ごみもなく住むならいいですよね。
港南口は食肉市場直営の御肉屋さんなどがあっていいお肉が安く買えたり結構
ぶらぶら歩くと発見が多い街です！

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高輪側も静かなものですよ。
駅前に住むわけではないので。

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隣接する2戸をぶち抜くことは可能ですか？

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８０Ｂの金額まで出すならＶタワーかワールドシティタワーズの中古待ちがよいのでは？

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↑同感。

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新築が売れないような街でも困るんで、別に買いたい人が買えば。

ＶタワーやＷＣＴの中古で未入居ならともかくこれだけ年数がたつと人が住んでたらさすがにリフォーム必要でしょう。クロスは当然としてキッチンやトイレは全とっかえしたいし仲介手数料もあるからそれほど安い買い物にはならんよ。
よほど安ければ別だけど６０００万とか７０００万とか払ってあの汚れ方とかみるとリフォームするにしてもがっくりくる。
ただスケルトンリフォームして自分の好みにしたいとかの人はいいかもね。

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ＷＣＴは、駅から遠すぎる。Ｖタワーは最高だけど、価格が急騰して、1億は超える。

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Vタワーなんてほとんどの部屋は超望ないし今時タワーなのに外廊下だぜ？

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４９０
４９１
ＷＣＴもここも駅までの距離は大差ないでしょう。
むしろＷＣＴはバスがあるし天王洲アイルも近い分ここよりマシ。スーパーもマンション内にあるし。
Ｖタワー眺望無いとかいうけどここよりはいいでしょ。
どこと比べて話ししてんの？二つともここよりは全然いい。

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↑同感
491はVタワー入ったことない知ったかぶりでしょう。

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でも中古なんて嫌だよ

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４９１
ここも外廊下だよ。

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そうだったw

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Vタワーはタワーなのに外廊下。
ここはタワーではないので、４９１の言ったことに問題なし。
Vタワーは例の事件もあったことだし。

いずれによ、リセールは期待するな。築年数が古いとはいえ、wctとか競合が多すぎる。

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まあ、リニア駅が開業する頃まで待てば
リセール条件は良くなるかもね。

リニアもあまり期待しすぎない方が。。。

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