パークホームズ品川 ザ・レジデンス（旧称：港区港南二丁目計画　三井不動産レジデンシャル）

天王洲デュープレックスレベルとはどの程度のレベル？？

10年経つと今の価格になる

10年先が分かるなら苦労はない。

天王洲デュープレックスは微妙でしょ。さすがに比較にならんよ。

似たり寄ったりだろ

品川タワーフェイスとの比較でよいんじゃない？築８年経過で坪２３０程度か。

ここのモデルルームの場所って、マンション建設の現地？

ちがーう。

すいません、モデルルームどのへんですか？
ホームページに載ってないので。

天王洲アイル駅の方

タワーフェイスは８分。こちらは１１分。比べられませんな。資なｎ産価値はタワーフェイスのほうが上。強みは三井ブランドだけだけどパークホームズじゃね。。。残念だね。

確か、市場に一番近い分譲マンションがタワーフェイスでは？

便利でいいね！

天王洲デュープレックスと品川タワーフェイスを足して2で割った感じかな。つまり10年後は坪210と予想。

>>381
そっちのほうですか。
ありがとうございます。

ここは低層で免震だから、タワーフェイスよりは良いと思うけど。

タワーが多いエリアでタワーじゃないのはいいかも。しかも震災後の免震だし。けど10年後は読めないね。果たしてリニアや新駅の恩恵は享受できるのだろうか。

東京駅１２分の八丁堀とか安かったよ。

免震は良いと思いますがリセールバリューについてはほとん貢献しないですよ。

何で八丁堀？

あと5年後くらいにこのあたりに新築でれば面白いかもね。それこそタイミング的にリニア始発駅の影響でるかも。

八丁堀、セキュリティが甘くて叩かれていたね。
あそこは周りに何が建つが分からないしそれなり。

八丁堀より品川の方が全然いいじゃん。

確かに品川駅にリニアが来ても東京駅ほどのプレゼンスは得られないのかな？

購入検討中の近所居住です。

やっぱりここを買うのだったら運河側なんでしょうね。
しかし予算的に5000万円超えは避けたいのですが、
子どもがいないので３LDKはいらないし。
２LDKを運河側にも作って欲しかったです。

以前、136さんが紹介してくれていた、
＞タワーフェイス18階東南角部屋
＞７０．０１平米２ＬＤＫ ４８８０万
が良かったかなぁやっぱり。

ここもあと1000万くらい安ければなー。

1000万安かったら、即完売でしょう。
相場感覚がズレてません？

とにかくリセール考えてるならここは止めるべき！

リセール考えてませ〜ん。
８０Ｂあるのみ。

リセールネガ、執着しすぎ。

買う気がないなら
別スレへ行って下さい。

気に入る物件があるといいですね。

80B買わないならこの物件買う意味ないくらいだね。他の間取りはクソすぎる。

結局物件平均単価は275万円くらいですかね。
もうちょっと高いのかな。

３８５さんがおっしゃるように
10年後に210万円くらいでリセール出来れば
275-210=65万円

6.5万円／坪／年の住居費と考えて
6.5万円×21坪÷12ヶ月＝11万円強

3,500万円くらいの借入になると思うので
１０年間の金利６００万円くらい。
600万円÷10年÷12ヶ月＝5万円くらい

管理費＋修繕積立金＝2.5万円くらい
固定資産税、年間20万円くらい＝月あたり２万円弱？

住宅ローン減税年間35万円＝月当たり３万円弱の軽減効果

で、
11万円＋５万円＋2.5万円+２万円-３万円
月当たり17〜18万円くらいでここに住めれば
出口戦略的にはまぁいいかな。

そんな皮算用してるんですが、、、

８０Ｂは高いから、平均坪単価は意味がないかと。
402さんに同感。

品川駅徒歩圏かつ、運河沿い立地に惹かれています。

80Bは確かにいいですけど、
私の支払い能力では買えないものはしょうがない。(^_^;)

あとは、自分のバルコニーから運河沿いを眺められる70Daまで頑張るか
余裕のある支払いを前提に、旧海岸通沿いの住戸にして、
共用部分の１階のテラスで我慢するか。

悩むなぁ。

徒歩圏でも11分は遠いです。
旧海岸通りの騒音と西日に我慢してまでここに住みたいかです。
80Bみたいに室内から運河が見えるから価値があると思いますよ。

>>406さん

405です。
今、散歩がてらもう一度現地確認してきたんですが、
やっぱり運河側じゃないとこの物件を買う意味はないというのはそのとおりって感じですね。
徒歩11分は私的にはOKなんですけど。

それにしても、この掲示板の方々はみなさん80B推しですね。
私の場合は頑張って70Daです。(^_^;)

微妙な値付けですね。
80Bまで出せばワールドシティタワーズの中古でいいのが狙える。
もう少し待てばシティタワー品川でいい中古が出るかも。
ここも捨てがたい。

迷います。

80Bと他の住戸とのか単価格差があり過ぎ。もう少し均して下さいよ三井さん。

そのための価格差。８０Ｂが高いおかげで田の字部屋は安い。

別に 80B以外が安いとは思わない。適性価格かと。 80Bが単に割高なだけ。

運河側南東角（TYハーバー向き）
80B＝330万円／坪
運河側少年野球場向き
70Da＝275万円／坪
旧海岸通側
60A、70C＝260万円／坪
って感じですかね。

もう少し高いよ。

このあたりは新築しばらく出ませんかね？港南はもう土地ないのかな？

日通倉庫

港区にこだわらなければ品川区北品川はまだまだ供給余地ありそう。ここは区境だから中古になったら直接競合するかも。

パークシティ大崎とこちらならどちらが将来価格維持できそうですか？

中古価格／分譲価格で比較したらおそらく大崎。
理由はタワー＆大規模＆駅までの距離が近い。ここは港南ナンバーワン的なシンボル物件ではない。

とはいっても似たようなもんだから投資ではなく自分が住むなら住みたいと思うほうを選んだほうがいい。

駅までの距離が近いといっても、大崎も駅近物件のわけではないし。
パークシティも大崎のシンボル物件にはなれそうもないし。スーパーゼネコンではないし。

どっちがリセールを維持できるかという話です。大崎は規模でいえば最大レベルです。
施工がスーゼネかどうかは新築時は訴求するかもしれませんｇな、リセールバリューにほとんど影響しません。

１０年で２００万とかのレベルのリセールの差であれば自分の好みを優先させればいいと思います。