パークホームズ品川 ザ・レジデンス（旧称：港区港南二丁目計画　三井不動産レジデンシャル）

自分もいつかは売る側になるんだろうけど、１５０みたいのがいると困るわ。
オファー出しておいて訳わかんね。

売る側になったことがあるけど、買い手なんてそんなものだよ。
仲介業者から色んなトンデモ話の例を聞いたよ。

この前の日曜日もチラシが入ってましたね。
CGと間取り図見てて気がついたのですが、
このマンションの平面図は完全な三角形ではないのですね。
イギン側は駅よりの方は道路に並行になってるようです。
外観CGで左側のスパンが運河側より少ないのと、
間取り図の西側50平米台２LDKからの推測です。

中古売買いの話がでていますね。私も一度築４年のマンションを売却した事があります。
その時の営業の方の話だと、必ず値下げ交渉が入るので見積もりは高めにだすと。
家は購入した値段＋２００万円の見積もりがでて、それで売り出し、結局の所購入金額から
５０万円下げた値段で売れました。この値段なら買うと色々な方が値段提示してくれましたが、
そこで妥協するかどうか売り手と買い手の取引ですよね。

うちは、散々褒めて内覧しながら、スゴく下げた価格で買付証明を持ってきた人、なんてのもいましたよ。
個人投資家らしいけど。

イギンの隣りには、研修所が建つし、パークホームズ品川とあわせて、この周辺もちょっと活気づくかな。イギンの土地と隣りの古マンション土地、合体させれば、総合設計で、超高層ビルが建つから、そしたら、雰囲気変わるな、、、

御殿山のラフォーレはリニューアルして東京初のマリオットになることが発表されましたし、品川駅南部はいろいろかわりつつありますね。

イギンのとなりの研修所が建つ土地は、もともと三越が持っていてそれを三井不動産（レジデンシャルではない）が買ってるんですよね。それにしても、「研修所」って何なんでしょうかね。特定の企業が使うものなのでしょうか。
それと、港南に住んでいると、ラフォーレはだいぶ縁遠いイメージがあります。同じ品川南部といっても、あちらは高台だし、普通の人が使うようなレストランはないですしね。気候の良い時期には原美術館あたりを含めて散歩をしたりはしますが。

某銀行の研修所ですよ。どこの銀行かは忘れました。

農林中金の研修所です。１４階建て。

そういえば天王洲のスフィアタワーにいるネットワンは東京駅前のＪＰタワーに移転するそうですね。お金あるんですねあの会社。

山手線　新駅、早く着工して欲しいですね。どんな街になるのか、楽しみ、、、。リニア新幹線　品川駅は、まだまだ先だし。

着工、の前に正式発表をしなきゃ。
正式発表は華々しくして欲しいですね。

ところで港南一丁目にすみふが昨年タワーマンション用の用地取得をしましたがその後どうなったんでしょうか。

先程、港南口で広告入のカイロを配ってましたね
そろそろ販売開始ですかね

１６４さん
北品川に知り合いが住んでいて話に聞いたのですが、リニアモーターカーの駅の建設場所が
、現在都営アパートが建っている所にできるという話になっていた様なのですが、それは中止に
なったとか。リニアモーターカーの駅になると資産価値などはあがるのでしょうかね？新幹線の
駅になって品川駅周辺のマンションの資産価値は何か変化があったのでしょうか？

１５年前から高輪に住んでおりますが、少なくとも高輪側では新幹線の開業にあわせて既存のマンションの中古価格や賃料が大幅上昇したという感覚はあまりないですね。

ただインターシティなどのオフィスについては既存の賃料水準を大幅に引き上げたのは確かです。

港南口のタワーマンションについては分譲価格が坪２００万前後と安かったため後に値上がりしました。

大幅上昇しなかった理由としては新幹線駅開業は前から決まっていた話なので折り込み済みということなのかもしれません。

価格上昇は品川駅より大崎や五反田のほうが大きい気がします。

ただ始発駅は、東京駅か品川駅か、新横浜駅にするか、
色々ありましたよ。
品川駅のリニアホームの位置も東西か南北かもあったし。

山手線新駅で、港南１丁目は、激変します。　国際戦略総合特区に指定されており、最大の目的は、東京をアジアの拠点にする外資系企業の誘致であり、これら外国人のための、マンションはもちろん、病院、インターナショナルスクールも提供されます。新駅周辺の再開発に、数千億が投じられ、経済波及効果も数十億、数百億単位です。良くも悪くも、国際都市となるはずです。

リニア新幹線の品川駅は、現在の新幹線ホームの地下、５０メートルに、並行してつくるはずでは？

＞＞１７３さん
私も同じ様な事を聞きました。新幹線の地下にリニアモーターカーができる様になると。
リニアモーターカーは最初は東京駅が始発にという案もでていた様ですね。ただ既にJRの在来線や
地下鉄が入り組んでいるため地下空間に余裕がない事や、地質調査で問題になったとか。
名古屋までが最速４０分で着く事ができる様なのですごいですよね。

リニア新幹線については、↓
http://jr-central.co.jp/news/release/_pdf/000012301.pdf
が今のところの公式な資料としての最新ではないでしょうか。
始発は品川駅で、ホームは地下、で南北方向に設置とあるから、
現新幹線ホームの下なんでしょうね。

南北方向に設置となるとまさに新幹線の地下ですね。ここの物件の近くを散策していたら
あの有名なラーメン二郎がありました。すごい行列でした。ここの物件からほんとすぐ
近くです。天王洲や品川駅、こういった周辺の小さなお店など、外食には困らない立地ですよね。
お休みの日など色々散策するのが楽しそうです。

ここ、なかなか出てこないので
後ろ髪を引かれながら別な物件を検討中。
販売開始予定はハッキリして欲しいなあ。

三月発売です

物件サイトにはまだ、何月か書いてませんけど？

試案

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/knp/column/20081225/529210/?P=2

これも
http://www.nttud.co.jp/news/detail/580.pdf

>180
分かってないね。発売は好きな住戸の抽選申込を受付開始する日のこと。
まだＭＲに客を呼んでなく要望書さえ受付てないここが、３月に抽選申込を始めることはありえない。

客を呼んでない？買う気あんのか？

国際戦略総合特区は、港南2丁目も、当然、含まれていると思うんですが、外資系企業に対し、法人税等の優遇措置をして、これから、呼びこむんですかね？

港南2でも特区エリアは一部です。このマンションのエリアは特区ではないですけどね。

ここの物件のすぐ近くの屋形船船清は品川でも一番と言われている程集客がある船宿みたいですね。
一度夜にここの前を通った事があったのですが、ちょうど船が着いた時だった様で、酔っ払いの人が
すごく多くちょっと嫌な雰囲気でした。ま、屋形船なんて繁忙期などがあるかと思うので
毎日というわけでもないのでいいのですが、ちょっと気になった事だったので。

船の客がこのマンションの前まで、歩いてくる用事があるとは思えませんけど？
バス停までがせいぜいでしょう。

船清の客なんかよりよっぽどドナドナトラックの方が気になるけどな。こっちは平日早朝から午前中いっぱいずっとだからね。

土日しか来たことない人は平日歩いて事前に許容範囲かどうか確認すべし。

それに三菱銀行のビル横の公園のあたり、なんでいっつも異臭がするのかなあ？食肉市場からでているのかは不明だが。

休みの日に屋形船に乗って一杯も楽しいですが、
むしろ、すぐ近くの旧東海道寄りのほうが、
名所旧跡が多く、住んで楽しいと思います。
幕末に思いをはせて
散歩されては？
品川は侮れないと思います。

http://asitamoiihini.na.coocan.jp/0-pdf/22346.pdf

http://ameblo.jp/sakura-tokinonagare/entry-11219314661.html

三浦屋のおやじさんは元気かな。
自分はうえじまのほうが好きだけど。

実際行くとしょぼくてがっかりするけどね。

三浦屋きたなすぎて入りたくない

三井不動産は、あれだけの敷地規模で、なぜ、総合設計で高層マンションにしなかったんでしょうか？　やっぱり東日本大震災の影響で、弱気になってるんですかね？

＞＞187さん
＞＞189さん

近所に住んでいて、このマンション検討しているものです。

まず、船清の客はそれほどうるさくないと思います。
私自身利用したことがありますが、
基本的に乗船時と下船時にここにいるだけですし、
繁華街の居酒屋のようなノリの客は少ないです。
この船宿は乗合の屋形船があり、
2名から利用できるので、学生時代の友人と忘年会をするのが
恒例となり、結構使っています。料理も美味しいです。

それと、ドナドナの件。
これは気になる人は嫌かもしれません。
実際普段の生活の中で、どの時間帯に市場周辺にいるかによりますが、
基本的に平日の朝早い時間に運び込まれるので、
朝早いと遭遇する可能性が高いとおもいます。
私は、深夜遅く（というか早朝）家にタクシーで帰宅したところ、
マンションの前にドナドナトラックが止まっていて、
たぶん市場があくまでの時間調整をしていたのだと思いますが、
荷台の牛くんが見えました。
その時は、あまり気持ちの良いものではないと思いました。
私の同居人はまったく気にしていませんが、
これは個人差があるでしょうね。

今日は土曜日ですが昼の3時くらいにドナドナトラックがいましたね。明日は市場休みのはずですがよくわかりませんね。

近隣の職場に勤めていますが牛さん満載のトラックはよく見かけますね。
10頭ぐらいは乗っています。
ただ市場の近くはたまに獣臭い臭いがします。
始めて臭いかいだ時は近くは近代的なビル街なのになんだこりゃと思いました。

魚の場合はワクワクするのに肉だと微妙なのはなんでですかね？

ここが買えるなら、品川Vタワーの中古も検討してみたら
新築にこだわらなければですが

ドナドナトラックの多くは首都高経由で天王洲方面から山手線通り、新東海橋の交差点を曲がって旧海岸通りを北上して市場に搬入しますので、このマンションの西側の部屋からは毎日のように牛さんトラックを何台も見ることになりそうです。

気になる人は東側の部屋の方がいいかもしれませんね。
逆に気にならない人は割安に西側の部屋を購入できるチャンスでもあります。

Vタワーの宣伝、タイミング悪すぎ。
2008年4月にVタワーで起きた事件を、ドナドナから思い出した。

>>195さん

私も気になっていました。
住友の東京ベイシティタワーは総合設計使ってますからね。

用途地域を調べると、ここは商業で建ぺい率80%/容積率600％
東京ベイシティタワーは、準工で60%/400%なんですね。
素人考えですが、ここは総合設計にしても大幅な容積緩和が見込めないということではないですかね。

>>201さん

196です。
ドナドナトラックのルート情報ありがとうございます。
なるほど、私のマンションはそのルートにあたっていなので
気にならないかもしれません。

もし買うとしたら予算的には（安い）西側かなと思っていたので
ちょっと気になります。
あまり神経質なほうではないと自覚しているのですが。

一日あたり何台くらいのトラックが通るのでしょうね？

それでもみんな牛肉は好きなんだよね

生きてる牛はキライです。

そのうち食肉市場も移転を余儀なくされるでしょう。築地のように。移転しても十分元がとれますからね。

リニューアルしたばかりだし築地のように移転の計画も今のところはないようです。でもあそこにある理由もないですよね。

昨日、チラシが入ってました。
今までのＨＰや資料請求で送られてきたＤＭにも入ってなかった60Ｃという２ＬＤＫの間取りが入っています。
西側の折れ曲がる位置の住戸ですね。
これから推察するに、西向き住戸は５スパンかな。

↑の続きです。

１フロア14戸が基準
１階に住戸なし
なので14×15階＝210戸
総戸数は209戸で、最大面積は80㎡台だからプレミアム住戸はないので、
エントランスが２層吹き抜けという推理をしました。

港南3丁目計画のアンケートが入ってきましたが、
コスモの前の日通の倉庫跡でしょうか
知っている方があれば情報をください。

そうです。住友不動産が取得しましたね。

近隣に小さい頃から住んでいますが、たまに食肉市場からカラスが骨をとってくるのか
落ちていたりしてびっくりした事が何度かありました。臭いはそんなにはかいでいられないといった
臭いではないですね。まだ魚の生臭さの方が個人的には好きではないかな。
昔は近くにテニスコートなどがあって、テニスをしたりしていると結構臭ってきたりも
しましたがね。

キャッツシアターもあったよね

>>212さん
>>213さん

アンケートはチラシか何かで入ってたんですかね。
日通倉庫（「日通品川流通センター」）の並びに、
日成倉庫というのがあって、そこは取り壊され住友不動産の建築お知らせ看板がついていますが、
そちらじゃないでしょうか？

日通倉庫のほうは、取り壊し工事を「日通不動産」がやっているので、
日通自らの開発かと思っていました。

>>213sさん
住友不動産が取得したっていう情報ソースを教えていただけませんか？

>>215さん

キャッツシアターありましたね〜

今で言うと、グランドコモンズの位置ですよね。
今港南に住んでいますが、
当時、親に連れれて見に行ったけど、
まさかあのなんにも無かった品川港南口を最寄り駅にするなんて思いもよりませんでした（笑）

ズバリ安い部屋なら坪２５０で出るでしょう。

>>218さん

そうですね～。
運河に向いていないほうで、前に銀行研修所がくるあたりの60㎡弱で
4500万円くらいですかね。

２１７さん
グランドコモンズの場所ですか。あまりにも変わってしまって忘れてしまったな。
昔は品川駅降りて地下の暗い道をずっとひたすら歩いて港南口まで歩きました。大雨の日は
浸水してしまったりしてね。今では昔の港南口が全く想像がつかないですよね。
今では高輪口よりかえって栄えている気がしますよね。

ここ価格発表って４月入ってからでしたっけ！？

>>221さん

私も資料請求したんですが、
まだ、モデルルームオープンの知らせも着てないですものね。
価格発表はその後でしょうから、４月に入るのは確実でしょうね。

世の中的に景気がよくなる雰囲気だったり、
土地価格が底入れなんていう報道があるので
三井さんが強気にならないか心配です（笑）

販売開始を曖昧にしてるのはチョット…
プチバブル時代のマンション売り渋りを思い出します。

今週の地価発表で底打ちが明らかになり、先高感がありますからね。高く出してきそうだね。

三井なのでお高く出すのでしょう。

坪２５０くらい？

218さん 219さんが言うように、安い部屋ならそうかも。

豊洲のスカイズが、坪250～300らしいです。

アホらしい。10年くらいかけて売るつもりかね。こちらは実勢価格でお願いします。

港区ではありますがエリア的には比較物件は品川区のものの方が適切ですかね。例えば東品川よりは高く大井町や大崎よりは安いという感じでしょうか。タワープレミアムもありませんしね。

坪300ぐらいではないかと別のマンションのMRで聞きました。

最近、港南では新築が出てませんからねえ。
高くても安くても、現在の新築相場の指針というか基準になります。

比較が以前の港南しかないから高い気もするけど港区だし今の市況からはそうなんですかね

豊洲で徒歩12分で坪250～300ってアホか！高すぎ。ここはいくらになるのでしょうか。

坪300は高いよ。坪270くらいが妥当では？

270万は低層階？角は～360万位と予測？

築８年の品川タワーフェイスの売り出し価格は現状２５０万切ってますし、築１３年の天王洲デュープレックスは２００万切る事例もあるようです。
今年の夏はシティータワー品川の縛りがなくなり大量に売りがでます（坪２００万前後と予想）

単純比較はできませんが、いくら新築＆三井であってもこの場所で坪３００を超えるような強気の価格設定はない気がします。

坪２６０～２８０万と予測します。

アベノミクスと消費税率アップ前で、強気の新築が増えていますよ。
ここなんかも、販売開始をハッキリさせないのは丸で売り渋りではないかと勘繰りたくなります。
思ったより高い、価格になるのではないかと予想します。

ですね。とりあえず近隣エリアの中古の取り引き価格の推移しだいでしょう。ワールドシティータワーズあたりも昨年末が底値で分譲価格並になりましたが最近徐々に上がりつつあるようです。

最多価格帯で２７５－２８０のようです
運河沿いの好立地で免震と考えれば
妥当な感じです

少し高い気がします。リセール考えると厳しいだろうね。供給過多エリアだし、昔は坪230あればいい部屋買えたわけで。永住ならいいですけど、

まあ昔の話をしても仕方あるまい。港南には生活インフラがほとんどなかったわけだからね。
しかしクイーンズ伊勢丹の寂れっぷりはひどいね。そのうち撤退するんじゃないかと心配になる。

一番高い部屋が坪単価280万とすると一番人気になりそうな東側角部屋は７７００万。グロス価格は結構高いよね。
西側低層だと70平米で５４００万とかそんな感じか？

2005年頃からなら今も対してインフラ変わってないだろ。強いて云うならTSUTAYAができたぐらいか。

供給多いエリアはどんなに人気エリアでもリセール苦戦する。これは鉄則。

というほど、港南の供給はないわけだが。
東側の２つのタワーが長く売ってたから供給が続いたように錯覚するけど。

>>242さん
私も同じ事を思いました。魚屋さんは結構新鮮でちょくちょく行っていたのですが
お客さんもそんなに入っていないせいか前より新鮮さを感じなくなってしまって最近は
行っていません。やはりお客さんが入らないと物も動かないですからね。
結構立地的には便利なのでまた前みたいに活気のあるクイーンズ伊勢丹になってくれれば
いいのですが。

品川駅は駅ナカだけが元気だよ。乗り換え客は多いけど降りる客はオフィスの通勤だったりしてお金落とさないんだよ。

>>244

分譲してる頃はまたまだイメージ悪かったからね。

>>243さん

ゴールデンウィークに事前内覧会があるというDMが来ました。
それによると、
予定販売価格4400万円台〜8500万円台となっています。
このマンションで一番高いのはどうみても、
最上階の東南角住戸の81.62㎡だと思うので、
一番高い住戸ので350万円
最低価格は、西側の57.6㎡だとすると255くらいですかね。
物件の平均で275〜280くらい。

やはりこのマンションではあの船の舳先のような位置にある住戸が
まさにフラッグシップ（旗艦）ってことでしょうか。

私としては運河側の普通の間取りで4000万円台があったらなぁという淡い期待を抱いていたのですが、
１ランク上の単価のようでちょっとがっかりです。