パークホームズ品川 ザ・レジデンス（旧称：港区港南二丁目計画　三井不動産レジデンシャル）

南西側から。

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建築計画

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西側道路前、平日朝11時頃の騒音計。
交通量は多いです。

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敷地南東側の風景。
こっち側はすごい静かです。
運河横は長い歩道になっていて犬の散歩に良いです。

写真に見えるのは天王洲アイルです。
倉庫みたいのはレストランです。
景色が良くておいしいんだけど高いです。

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最寄駅は京急北品川駅になると思いますよ。
買物は不便そうですね。クイーンズ伊勢丹まで行くかマルエツに行くか。
イオンバスに乗るか。それなら不便さはベイシティタワー並…

>>5

そうかも知れませんね。
あと、天王洲アイルも15分くらいで歩ける場所ですね。

買いものはいちばん便利なのは、やっぱクイーンズだと思います。
マルエツは住友の大規模マンションに入ってるやつですよね？
あっちは近いようで、回り道が多いんですよね。。

私の場合は、車でイオンに行ってまとめ買いします。

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まいばすけっととか。

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インターシティまで行けば濡れずに品川駅まで行けるのは気楽だな。ホームまでは15分くらいかかると思うが屋外を歩くのは5分もないだろう。

しかし最近のクイーンズ伊勢丹の劣化はひどいね。生鮮食料品は大井町の方が良いと思う。

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〉〉4　の画像、素敵な眺望ですね～
目の前は運河でしょ、画像の景色向けのビュー？
これなら建物が立つ心配は無さそう
最強かも知れないね、ここは

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最強？ほぼ同じ景色が見えて駅にも近い隣の天王洲デュープレックス下がりまくりだよ

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写真を投稿した者です。
天王洲デュープレックスは比較にならないと思いますよ。
港南側か天王洲側かの違いは大きすぎます。

最強かというと、言い過ぎですね。。
お金があるならVタワーの中古の方がいいと思います。

価格次第だと思いますが、ここの南東側は悪くなさそうです。
西側は道路が片道3車線で交通量が多めですから安くなるでしょうね。

運河の横なのは将来建物が建たないからいいですけど地震の液状化は心配ではあります。
ちなみに先の震災ではこの辺りのダメージは皆無です。

港南と天王洲を行き来するのに楽水橋という橋を通る必要がありますが
平日はサラリーマンの行き来が多めです。このマンションから少し距離があるので
プライバシー的なものは大丈夫だと思います。

休日は人が激減する場所です。
最初は違和感がありますが慣れれば快適です。

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すいません天王洲デュープレックスのとこボケボケのカキコしちゃいました。
勘違いですので気にしないで下さい。

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“パークホームズ品川ザレジデンス”公式サイトオープンしました。
http://www.31sumai.com/mfr/X1116/

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坪260万くらいかな？

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駅距離ありますからね。
坪２３０ぐらいで出ませんかね。

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東雲で坪230万オーバーなワケだし、
端っことはいえ港区で三井物件。
山手線かつビックターミナル徒歩十分強で
その値段なら瞬間蒸発でしょ？

最低でも坪260万からだろうね。

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お隣の中古物件出し値で＠２３０といったところですね。
築12年で。

１－２ヶ月前にチラシを見ただけで、その後どうなったかは知りませんが
これくらいで出ているのは確かだと思います。

だとしたら、70m2で1000万～1500万高いとして＠２７５～＠３００が
現実的なラインだと思います。多分。。
って考えたら高いですね。。

ちなみにVタワーはだいたい平米数×100万円くらいの価格帯で出てるっぽいので
ざっくり＠３３０といったところです。

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↑高すぎ。

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ココ運河側の、特にTY側部屋は良さそう、
低層階でもほぼ永久に眺望保証されてるし。

いくら位になるかね？

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２ＬＤＫ～３ＬＤＫ　５７．６０平米(１４戸)～８１．６２平米(１５戸)　なので、一般ファミリー層向けの、大衆マンションですね。　それにしても、最大面積が、９０平米超の部屋が無いなんて、、、、この地区のレベルがわかります。

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面積って、埼玉とか千葉とか郊外の方が広くなるから、逆ですね。
無知な方の煽りは不要です。

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TYハーバー側は、向きもいいし騒音も少ないですし、日当たりやプライバシー面でも問題ですから、
良いでしょうね。その代わり、すごい高いでしょうね！

配当計画はまだ出てませんけど、お隣を見る限り、部屋は全部東向きにバルコニーが
来るんじゃないでしょうか。だったら、全部屋からTYハーバーが見えますね（笑）

90平米以上な無いことの善し悪しは何とも言えませんけど、大きい部屋を作ったところで、
ここを買うようなお金持ちはあまりいないと思いますよ、、

ここはいろんな点で中途半端なので、お金持ちはもっと良い条件のマンションに行く気がします。

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パークホームズなんだから
ファミリー向け中流マンションでしょう。

三井で高級マンションなら
パークコートかパークマンション。

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一応港区だけど、食肉市場の先の大通り沿いの微妙な立地だからね。
お金持ちはここ買わないでしょ。

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都心の三井のマンションの中では、最低ランクでしょうね。

同じ、準工エリアの、パークホームズ南麻布ザ・レジデンス以下です。

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なら坪 240くらいででないかな？

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坪240はさすがにないよー。
ただこの駅遠かつ所詮パークホームズだから坪300も間違いなくない。
低層の一番安い広告用の部屋で坪250で、平均275〜280あたりかと、予想します。

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立地は２３０ぐらい。あとは三井プレミアムをどのくらい乗せるか。
ここしかし津波とか大丈夫なのかね。。

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三井のプレミアムは、パークホームズだから関係ない。そもそも場所として坪230もありえない。恐らく270あたりでしょう。

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ベイエリア、確かに、津波が来たら、と疑問がわく

最近、パークホームズの格付けがますますわからなくなってきた

プラウドも、物件によってグレードに幅がありすぎて

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パークホームズもプラウドも
長谷工使った時点で安売りブランド。

そういうのが最近多くて、残念。

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施工は大林組か。
タイミング的にもけっこう強気でくるかもね。坪280は行きそうだ。

津波では浸水の可能性はありそうだから下層階は避けたいな。

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港南エリアで、超高層ではなく、１４階、中高層の分譲マンションは、本当に、久しぶりですね。

完成予想図を見る限り、もろ大衆マンションなので、割安価格にしないと、販売は、苦戦するんじゃないでしょうかね。

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下層階が浸水したらマンションそのものも価値下がるでしょう。。

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この物件の付近は、海抜２．５メートル前後ですので、首都直下、千葉、茨城、の大地震があった場合、１階部分は、浸水が微妙なとこではないでしょうか？素人考えですが、、、

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とにかく買い物が困るエリアですね。
北品川の商店街は、商店ほとんどないですよ。飲食店ばっかり。
イオンへの買い出しか、マルエツがメイン？になるのでは…。

夜道は、かなり暗いです。

天王洲側の開放感のみでしょう…強いて言えばのメリット。

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普段の買いものは、しばらくはイオンで頑張っていましたが、だんだん品川駅のクイーンズ伊勢丹になりました。
我が家では、一気に買い込む時だけ、車を出してイオンに行きます。

クイーンズは、とかく高いイメージがありますが国産の食料品は高くありません。
無意味に輸入物を買っちゃうと、ダメですね。

あとこの物件の場所は、外食するにも遠い場所ですね。
近くに中華があるくらいで、あとはインターシティまでいかないとダメです。
今みたいな寒い季節だと、出るのがおっくうになります。

夜道の暗さは、インターシティから抜けてきて食肉市場横の歩道橋～公園までの道が暗いです。
ただ広い道路沿いなので怖さはないですし、危険な目にも遭ったことがありません。
浮浪者のいるエリアではないので、その点ではまだ安心だと思います。

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外食の場所だったら目の前にTYハーバーがありますが。
TYハーバーの隣のパン屋さんも良いね。

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クイーンズ伊勢丹は野菜が鮮度悪いことが多くて買う気がしない。。
我が家は大井町のヨーカ堂に車でいくことが増えました。

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休日になると、天王洲アイル、インターシティーも人が、ほとんどいなくて、淋しいです。

高輪口の賑やかさとは、雲泥の差で、これが本当に同じ駅なのか？と不思議な気分になります。

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４０
私は人混みが嫌いなので
インターシティーや天王洲アイルの方が
穴場的で落ちつけて好きですね

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山手線の新駅・経済特区で、港南地域は、勢いづくと思ったんですが、肩すかしですかね？

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勢いづくのは新駅ができてからではないでしょうか？
外食系は増えていくかもしれないですね。
スーパーはどうなんでしょう？
地域に住民が増えないといけないですしね。
現状でプラスネットスーパーや宅配系利用という感じでしょうか。

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以前、港南に住んでいて、高輪へ越しました。雰囲気は全然違いますね。同じ駅とは思えない。。空気も違う、、港南のよさは、
１）今は物件が豊富
２）割安
３）駅へのアクセスもそこそこ
４）買物もまずまずできる
５）なんといっても新幹線駅に近い！出張しない人は関係ないですが、自分は助かりました。。今後はリニアの始発駅？

新駅もできることですし、であれば芝浦も狙い目ですが。

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３６さん
昔は北品川商店街もかなりにぎわっていましたが、今はひっそりしていますよね。
でも環六手前の八百屋さんはすごく安くていつもレジに行列ができていますよ。
あとは品川方面へずっと行くと、よくテレビで出ている桝翁軒や有名な天ぷらやさんの
三浦屋とかがあります。

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昔っていつ？20年前はすでに寂れてたぞ

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休日の人の少なさは、慣れると逆にいいですよ。
最初は怖かったですけど。

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シティタワー品川の中古が今年中に解禁になり大量に物件が出回るのでその影響で価格は相当下げざるを得ないだろうね。
湾岸タワマン暴落の始まり………

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>42
都心から遠すぎるよ。

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シティータワー品川は、定期借地物件だから、安くて当たり前だが、そもそも販売価格が、超バーゲンプライスだったからね。倍率数百倍がざらだった。買ったとたんに、含み益大の、うはうは物件。

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何せ坪120万だからね。抽選参加したがハズレた。

逆にタワマンの原価なんてせいぜいそんなもん、ってことですよ。
いかに今の湾岸タワマンがぼったくり価格かと。

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良くも悪くもシティタワー品川の影響がありそうですね。
とは言え、シティタワー品川とは価格も民度も被らないような気がします。
あっちは購入者を選ばない物件でしたからね、価格的には。
（ただし、抽選が購入者を篩にかけましたが）
抽選に外れたので、ここにコメしております(笑)
本物件の、三井さんの値付が気になるところです。

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イギンの隣りには、研修所が建つし、パークホームズ品川とあわせて、この周辺もちょっと活気づくかな。イギンの土地と隣りの古マンション土地、合体させれば、総合設計で、超高層ビルが建つから、そしたら、雰囲気変わるな、、、

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いつの間にか事務所が出来てました。
今の現場では杭工事をやってます。

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港南住まいのものです。
１．食肉市場との位置関係：実害はないものの、藤和のタワーフェイスのように真ん前だと気になるが、ここだったらまぁいいかという気になる。
２．品川駅からの距離感：インターシティ経由で結構近く感じる。すくなくとも港南四丁目の物件よりは近い気がします。
３．日常の買い物：ワールドシティタワーズ一階のマルエツは「プチ」じゃなくある程度は使える。品川駅のクイーンズはちょっといいものを買いたいときに便利。大物は東品川のイオンでしょう。
４．「北品川駅」：たしかに近いけれど、都心方面通勤だったら使い勝手が悪い。「天王洲アイル」から「浜松町」へでるっていうのも朝の混雑が少なく意外に穴場線。
５．眺望：羽田方向は天王洲ビル群があり、「遠くを眺める」というよりは「水辺の解放感を楽しむ」という感じでしょう。
６．TYハーバーは、日常使いのレストラン、パン屋としてちょっと高めだけどなかなか気に入っている。ただ、この立地からはやや遠回り感がありますね。

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なんで江東区の湾岸には震災とか浸水とか書き立てるのに
港南だと静かになるの？
埋立の時期や構造は全く変わらないと言うのに

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騒いでいるのは豊洲だからじゃないかな
他は皆冷静だよ

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57さん
近くに住んでいます。食肉市場があるので、新鮮で安いお肉屋さんが結構ありかなり重宝しています。
月に何回かまとめ買いをしています。その他はクイーンズ伊勢丹か、北品川商店街へ出て安い八百屋さんなどへ
行ったりしていますよ。北品川商店街はなぜか八百屋さんが多い様です。成績公園の近くのお魚屋さんも
安いですよ。ＴＹハーバーは雰囲気がよくていいですよね。ちょっと贅沢気分を味わいたい時に行きます。
ビール醸造所を併設しているのでビールがすごく美味しいですよ。

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ＴＹハーバーは休日になると寺田倉庫の会長が自分のクルーザーで乗り付けてますね。

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>>58
>>59
つまり、リスクは同程度というわけですね・・・

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豊洲とは埋め立ての時期も違うし、
堅い地盤迄の深さも違うよ。

こんなとこで人に聞かずにググりましょう。

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60さん
北品川の旧東海道の商店街は街灯も整備されていい通りですよね。
私のところから歩いていくのはちょっとつらいですが、たまに自転車で行ったりします。
黒湯の銭湯もいいですよね。
TYハーバーのベーカリーなどは休日の朝は結構混んでますね。
それがまたいい雰囲気だったりする。
こうして整理してみると、結構このマンションの立地はいいなぁと思います。
港南３丁目方面などに比べると、生活に潤いがあるような。
真面目に検討しようかと思いはじめました。
まぁ問題は値段ですけどね～
4000万円台で、運河側の２LDKとかあったらうれしいです。

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>>64さん
小さい頃から北品川に住んでいます。黒湯の銭湯は天神湯ですね。昔は汚い銭湯だったんですけどね。
もう少し広ければいいなとは思うのですが、お風呂からでた後はかなり保湿効果も高く、ぽかぽかなので
よく私も行きますよ。今、品川駅周辺に物件を探しているのですが、ここが一番家族で候補にあがっています。
免震構造ですしね。この間、地震体験車に乗って、免震と耐震の違いを実際体験したのですが、あまりにも
揺れ方が違うのでびっくりしました。体験してしまうと断然免震だなと思ってしまいます。

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ぐぐってみたら豊洲の方が埋めたて時期は古いですね。豊洲のららぽーとの場所は埋めたて完了が昭和14年。

品川は場所によってですがこのマンションあたりは古いですが、インターシティのあたりは昭和40年当たりまでは水面でした。

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>66
はぁ？

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ほれ

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最後の埋めたては昭和40年代始めです。

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荒らしの豊洲住民は何処でも乱入・・・笑

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＞＞６５さん
このマンション、免震だったんですね、チェックしてませんでした。あまり広告でも大きく扱ってなかったような気が、

黒湯の銭湯は、そのとおり天神湯です。私が知ったのは今の建物になってからで、なんかおしゃれな感じの若夫婦（？）の方がやっていてとても気に入っています。

私は通勤利便から「品川駅徒歩」にはこだわりたいので、現状このマンションと芝浦小学校の前の住友のやつが候補ですが、芝浦はちょっと周りがさびしいですね。

やはり、北品川の商店街へ歩いてゆけるのはいいなと思ってます。

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天王洲側からみるとこんな感じですね。手前のボートは寺田倉庫の会長さんのものです。

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ちょっとの津波で浸水するのでは？チラシにも津波対策が一切書かれてないのは、覚悟しろということ？

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津波って苦笑
こんなとこで無知を晒して恥ずかしいですよ笑

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ここは運河ですので津波並びに高潮時には全部で五箇所ある水門、すなわち古川水門、日の出水門、高浜水門、天王洲水門、目黒川水門を閉めて防御することになります。

もちろん水門を超えるような巨大津波にはなすすべなしですがその場合は内陸高台にも津波が押し寄せますね。

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ということは、どこかの水門が停電等で閉じなかったら浸水ということで合ってますかね。
水門の想定津波は何メートルくらいなのでしょうか？

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停電の時は非常用発電が作動、非常用発電が作動しなければ蓄電池が作動する。もしそれもダメな場合には、１０人いる職員がブレーキをはずす操作で閉鎖する。

東日本大震災のあった3月１１日も津波警報が出たので水門は閉じられましたね。

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運河は水門があるから良いのだが、河口に水門はつけられないので運河沿いより川沿いの方が津波時のリスクは高いです。
具体的には目黒川は海に流す方はだいぶ対策されてますが、津波のように海から逆流してくることはあまり想定していないのでむしろ五反田あたりの川沿いエリアの方やばいと思われます。

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７１さん
確かに芝浦と比べてしまうとこちらの方が便利ではないかな。北品川商店街は
よくテレビにでていますよね。北品川商店街にあるスーパーフェニィクスは確か
前は24時間営業でしたよね。今もそうかな。昨年の４月頃、強盗が明け方入ったと
ニュースでやっていたのでもしかしたら営業時間変わったかな。何だか北品川商店街で
24時間営業のスーパーは必要ないのではないかなと思ったいたので。

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この運河ですが、夏の時期など結構匂いがきついことがあります
その辺りは知っておいた方が良いかと思います。
ネットで調べたら結構でてくると思いますよ。
http://ameblo.jp/ch-angler/entry-10893908121.html

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フェニックスは品揃えが酷いですよ。クイーンズ伊勢丹の方がまだよい。

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冬はビル風と運河で寒そうですね。夏は涼しいのでしょうが。

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>>81さん

近所に住んでていて、このマンションいいなぁと思っているものです。

たしかに、夏の時期は若干匂いますね。
立地の良さに舞い上がって、そのことを忘れていました、、、、

運河側の下の階はちょっとかなぁ～

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＞＞８２さん
クイーンズ伊勢丹は物がいいですね。平日なんかは８時からやっていますし私もよく利用しています。
プライベートブランドの物もあります。あとはここら辺だと、北品川商店街へ出れば安い八百屋さんなんか
がありますよ。美味しい和菓子屋さんもあるし歩くと楽しいです。品川駅よりにある、八百屋さんの前に
あります桝翁軒はすごいおじさんもおばさんもいい人で、よくテレビなんかにも出ている有名な和菓子屋さんです。

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クイーンズ伊勢丹は開店当初に比べると劣化度がひどいですよ。特に生鮮食品はひどい。やはり買う人が少ないのだろうね。

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ここはいくらくらいで出てくるのでしょうか？
ワールドシティの中古で手頃なのが出てきたのですが、ここも価格次第では検討の余地ありと思っています。

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>>87さん

値段、気になりますよね～。
単価でいうと、坪あたり270万円以下だったいいなと思います。

条件の悪い１８坪の２ＬＤＫで、４５００万円くらいから。

最初は、ＴＹハーバー側がいいなと思ってたのですが、
西側も、船宿のある入江を望む感じであればまぁいいかなと。

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港南の分譲は久し振りになるから、価格相場は分かりませんが、
芝浦の新築価格が高いのでここも高くなるのでは。

>81さん
>84さん
同じ運河沿いに住んでいますが、臭いはしないですよ。
夏場もしないですね。
私の感覚だけかも知れませんが、全く無いです。
夏場に現地に行けば分かると思いますよ。

ここから品川の駅に行くのにインターシティの中を通るなら
食肉市場横を通ることになると思いますが、その一帯は
時間帯によって結構臭います。

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やはりスーパーの遠さでしょう、ここの一番のデメリットは。
イオンバスのバス停が近くにあるのは救いだけど乗車時間は長い。
近所のコンビニで買う事が多くなりそう。

臭いですか…
気になりますね。

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春、販売予定って曖昧ですね。
５月６月って事かな。

>>91さん
そうですね。イオンのバスは出ているけど、バスの時間にあわせて買い物へいくなんて
ちょっと面倒ですよね。北品川の１丁目に今度スーパーオオゼキができますよ。丁度
都営第一アパートの前あたりです。ここからだと歩いても５分位で着くのではないかな。
いつオープンかわかりませんがオオゼキはかなり品物も安いので楽しみです。

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オオゼキですか、それは良かった。別な街で良く使いました。

そういえば品川駅のルミネに紀ノ国屋スーパーが今月オープンしますね。成城石井のあったところです。

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あんなところにオオゼキできて人くるんですかね？
地元民の数は限られてるのにね。

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オオゼキに問い合わせました。

北品川へ出店する計画はありません。だって。オイオイ。

>90さん

こんにちは。84です。
そうですか、臭わないですか。
考えてみると、臭いを感じたのは橋の上歩いていた時です。
普通に運河沿に住んでるくらいであれば大丈夫ってことでしょうね。
それに臭いを感じたのは、夏のごく少ない期間のように思うし、あんまり気にしないことにします。

それから、たくさんの方が指摘されているスーパーの少なさは、品川駅最寄りという利便を取るかとのトレードオフですね。
私はマルエツやクイーンズでとりあえず満足してます。

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