アリュール横濱東寺尾について

さすがにその頃までには地下鉄が開通してんだろ

現地を見に行きましたが、近所の学校の体育館の屋根が意外と視界に入りますね。

バス停までは閑静な住宅街の中、フラットな道のり。年をとったら敬老パスで豊富な路線のバス乗り放題。だから大丈夫。考え甘い？

バスを利用すれば全く不便ではないですよね！
子育てには環境がいいと思いました。
駅前のマンションはかなり売れ残っていました…
営業担当も必死でした。
やはり金額面なんでしょうか？

やはり駅から遠いのでもっとリーズナブルだったらというのはありますよね。
物件自体はすごくすごく良いなぁとは思いますけれど。
バスがあるので、
駅までの交通手段がないわけではないのは救いでしょうか。
バスを使えば10分ちょっとで駅までつくわけですし。
リセールや投資を考えなければ
暮らすには良い場所なんじゃないかと思います。

近くのマンションに住んでいます
夏でもそんなに虫はきませんね。
蚊はいますが、夜でも網戸には虫がつかないです
山奥ではないのでそんなに気にならないですよ…。

>157
ありがとうございます。
高層階ぐらしが長く、ちょっと気になってしまって。。

テラス階がまだ幾つか選べる状況だったので、もしかしたら、虫が理由で敬遠されてるのかも？！・・・と思ってしまった次第です。
確かに、モデルでも網戸はついていましたね。

変な質問にお答えいただき、ありがとうございました！
ちょっとだけ安心しました。

ここの1階が残っている理由は玄関側ももぐっているし、リビング側ももぐっている。
この1階は風が抜けません。
ドライエリアをつくったとしても湿気の心配は大きい。
生活の仕方でカビが生えることがありえます。
このマンションを買うなら上の階がいいね。
安い理由はこれです。

そこのお隣のマンションなんか８階建で５階まで裏は崖で風通しゼロ。
川崎の北の方や横浜にはこんなマンション沢山ある。
それに比べりゃかなりマシ。

動画がアップされていました。

どこよりも便数が多い路線バス（鶴見臨港バス　亀甲山バス停～二本木バス停）

http://www.youtube.com/watch?v=nXOWgKURP6Q

素人ですが、自分なりに色々と調べてみました。

■メリット
・自然災害（地震・洪水など）の影響が少ない。
　→ハザードマップを見ても特に問題がない。
　　地歴的にも東芝の寮・平和病院と大きな建物が立っていた土地なので今後もそう心配はない土地かなと思います。
・閑静な住宅街で、子育てにも最適。
・床スラブ23cm、戸境壁のスラブ22cmと遮音性が期待できる。
　→他の物件も調べてみましたが、ほとんど床スラブ20cm（ボイドスラブ除く）、戸境壁18cmが多く、
　　このアリュールより良い条件のものはあまり見当たりませんでした。
・高台にある。
　→風通しがよく、湿気がたまりにくいそうです。
　　（住戸によって良し悪しは多少でてくると思いますが）
・眺望・採光が将来的に変わることが無さそう。
　→建物の高さ制限的に目の前の平和病院以上に高い建物は建てれないので、眺望・採光は保証されると思いました。
・二重床・二重天井
　→将来リフォームがしやすい。
・その他、細々としたところに配慮が行き届いている。
　→調べれば調べるほど、色々と考えられた建物だなぁと思いました。

■デメリット
・駅からちょっと遠く、坂がきつい部分がある。
　→バス通勤を前提に考えれば、そうデメリットではなくなるかなと。
　　むしろ他の高台物件よりもバス便が多いので利便性は高いかなと。
・近くにお店が少ない。
　→ネットスーパーを併用すればデメリットは薄くなるかなと。
　　
この条件で、3500〜4000万円程度・・・お買い得だなと思いました。

ここのマンションは既に完売したんでしょうか?
この前は最終期の販売だったし、8/6～8/15まで休みのようですけど。

162さん
細かい詳細ありがとうございます。私がひっかかっているのも近くにお買いものする
場所がない事でした。残念な事にコンビニすら近くにないですからね。でも駅から離れているし、
買い物も不便だからこその物件の値段なのかな。近くにスーパーなどができる予定は
ないのですかね。ま、車があれば問題ありませんが。ネットスーパーや生協などを利用するしか
ないですね。

162です。

>163さん
まだ空いている住戸があると思います。
suumoで検索すると空き状況がわかると思います。

>164さん
買い物は確かにネックなのですが、主にネットスーパーor生協を使い、ちょっと買い足りないものは徒歩5分のファミリーマート、坂下るけど徒歩10分ぐらいのQ'sマート、フラットな道のりだけど徒歩15分ぐらいの相鉄ローゼンで補う感じなのかなって思っています。
もし、近くに「まいばすけっと」が出来たら生活がガラリと様変わりするんですがねぇ・・・

お買い得とおもったら買えばいいじゃないか
安くてもバス便物件での新築マンション買う気は私は無い
立地、利便性、価格ですよ・・・
所詮は長屋
駅近くでも探せば安いところもある、１０分が許容範囲かな
鶴見にこだわりがあれば別ですが。

162です。

>167さん
確かに、立地、利便性、価格は重要ですねー。
駅近でお買い物が便利な物件は私も憧れます。

ただ、今の御時世自然災害に対する考慮もしておかなければならないのかなーって思います。城南・川崎のエリアで液状化・洪水の心配の無いエリアは限られてきますし、良さそうなところは価格が高くて庶民の私には手がでないかなーって感じでした。

地盤の比較的良い立地と都内エリアにアクセスの良い利便性って探していくと、真っ先に鶴見の山側がヒットするかなと思います。もちろん城北・城西・川崎の宮前区あたりという選択肢もありますが、人によっては通勤が不便になることもあるので。
ちなみに新川崎のあたりも部分的に地盤が良いところがあるみたいですね。

じゃあ、アリュール以外にも山側の物件で駅に近いところがあるんじゃないのか？という疑問がでてきますが、駅に近ければ価格が高いですし、場所によっては勾配が急なところがあり、そこを毎日徒歩で移動するのもしんどいかな・・・って思いました。アリュールの場合、バスで山の上まで送っていってもらえるのでバス前提であれば利便性は高いかなと思いました。

総合的に考えて私は前向きに検討しています。

巨大な崖地を用壁で補強したのがここです
将来もず～とこの崖地を保全していくための修繕費が発生します
津波や液状化の心配はありませんが
想定以上の雨が降れば崩れる心配もありますし
ノーリスクということは無いですよ

162です。

>169さん

おっしゃるとおり崖地であり補強工事もされているので、想定外の雨量の場合まで考慮するとノーリスクの土地であるとは言えないと思います。これらの判断には多少地歴を考慮しなければならないのかなと思います。

アリュールが建てられる土地にあった旧平和病院は、石川島芝浦タービン（株）の寮を改装し昭和21年の開設以降、65年もの間あの地にあったそうです（平和病院のWebサイト参照）。半世紀以上特に補強もしていないあの崖の上にあったようなので、危険な土地かと問われれば、そうであるとは断言できないと思います。

・平和病院Webサイト
http://www.heiwakai.com/index.html

ちなみにGoogleのストリートビューで見てみると旧平和病院がどのように建っていたかが見れますよ（2009年撮影）。

また、山側の土地に関して言うと土砂災害についても調べなければなりませんが、こちらは横浜市のWebサイトで確認できます。主に盛土（斜面に土を盛って造成した地）であるかどうかが評価する軸になります。（ですが、盛土だから絶対危険であるということではないです）

・大規模盛土造成地の状況調査について
http://www.city.yokohama.lg.jp/kenchiku/guid/takuchi/news/morido/
→アリュールの建てられる土地は大規模な盛土で造成された土地でないことがわかります。

・土砂災害ハザードマップ
http://www.city.yokohama.lg.jp/kenchiku/guid/takuchi/gake/hmap/
→土砂災害警戒区域、急傾斜地崩壊危険区域のどちらにも指定されていません。

・横浜市三千分一地形図
http://www.city.yokohama.jp/me/machi/kikaku/cityplan/gis/3000map.html
→こちらは参考ですが、古地図を見てみると昔は石川島芝浦タービン（株）の寮であったことがわかります。つまり、土壌の弱い土地を無理やり造成した地ではないことがわかります。

以上のことから、想定外の状況を加味するとノーリスクではないと思いますが、目くじら立てて危険だと言える土地でもないと思います。

ま、所詮素人の意見なので、こんな考えをもったやつもいるんだな程度に受け取ってもらえればと思います。

東芝の所有の土地と病院が建ってた事を考えると、
建築施工基準上問題ない場所だと思います。
金額面では同じ購入価格で駅近なら建物＆設備そこそこ、
駅から離れれば建物＆設備はかなりクオリティが高いでしょう。
その人の生活スタイルによっても異なりますが、
生活するわけですから、自宅で過ごす時間は長い事を考えると
建物と設備のクオリティを選びますね！
いろいろMRを見てきましたがアリュールは上位に入りました。

立地条件が似ているミソラシアのスレからパクッってアリュールにあてはめてまとめてみました。

（良いところ）

・環境がよい
・眺望がよい
・自然がいっぱい
・日当たりがよい
・津波や液状化の危険性が少ない
・二重床、二重天井 、床スラブ、戸境壁が厚いなど基本性の良い建物
・施工が清水建設
・装備もそこそこよい
・病院が近い
・管理会社が野村リビングサポート
・比較的安価

（悪いところ）
・駅から遠い
・丘の上なので急な坂
・駐車場が半分しかない（しかも機械式）
・駐輪場も少ない
・土砂崩れの可能性はゼロでない
・擁壁の修繕に金がかかる
・近辺にスーパー等商業施設がない
・近隣にコンビニもない （徒歩5分）
・タンクありトイレ
・田の字レイアウト
・リセールが期待できない
・救急車のサイレンが気になる？

（その他）
・バス便が極めて豊富（ただし徒歩5分、雨の日は渋滞）

時間帯によっては1分に1本以上運行している豊富なバス便をメリットとするかデメリットとして捉えるかによって変わってきそうですね。また、田の字プランは一般的な間取りなので悪いところと言うには可哀想な気がします。

集中豪雨怖いけど
しっかり補強しているので崩れることは無いでしょうが
崖の保全補強に余計な管理費を払い続ける必要もあるし
その辺はちょっとつらいかな

シアタールームなどほとんど使わない共用施設に管理費を払い続けるよりかは納得できるかな〜。

横浜市内主要路線沿いの丘の上マンションを比べてみました。
他にもあったっけ？

ミソラシア　　　　　
長谷工　　　　　　　　
二重床　　　　　　　　
ディスポ無し　　　　
食洗器ＯＰ　　　　　　
タンクトイレ　　　　
306戸　　　　　　　　　
保土ヶ谷駅徒歩16分　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
坪単価140～170万？　　　

ヒルコートテラス横浜汐見台　　　
長谷工　
直床　　　
ディスポ無し　　
食洗器ＯＰ　　　　　
タンクトイレ　　　　
306戸　　　　　　　　　
磯子駅徒歩12分　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
坪単価140～170万？　　　

ブリリア横浜磯子　　　　　
長谷工（住居棟）　
二重床　　　　　　
ディスポ有り　　
食洗器ＯＰ　　　
タンクトイレ　　　　　　　　
1230戸　　　　　
磯子駅徒歩4分　
（グランゲートまで）　
坪単価160～240万？　　　

オーベル鶴見二見台
不二建設（長谷工子会社）
二重床
ディスポ有り
食洗器標準
タンクレス　　　　　
58戸
鶴見駅徒歩10分
坪単価200～240万？

アリュール横浜東寺尾
清水建設
二重床
ディスポ有り
食洗器ＯＰ
タンクトイレ
99戸
鶴見駅徒歩16分
坪単価160～180万？

172、176さん、こうして見せていただくと比較検討しやすいですね。
ただ、自分が何を重視したいのかがはっきりしていないと選択に迷いそうです。
あとは現地に行ったり、モデルルームを見た感じで自分が気にいるかどうかでしょうね。
駅からは少し遠いですがバルコニーからの眺めは開放的でいいですよね。

戸境壁220㎜，スラブ230㎜の厚み。一部の住居は外断熱にしているなど建物はしっかりしていそう。
施工は清水建設で安心。
駅から少し遠いけれど歩けない距離ではないし、落ち着いて静かな環境なのは良い。
同じ価格帯の他のマンションと比べれば間取りは広いしコストパフォーマンスはかなり高いのでは。

欲を言えば食洗器の装備と駐車場の台数を増やして欲しいこと。
(車を利用する人にとって戸数の半分では抽選で当選するか不安)

ここのマンションのフローリング材はLL40のものを使っているそうです。上記のスラブ厚といい、騒音問題に配慮しているような印象を受けました。

http://www.nomu.com/ouchi/useful/buy/200712/

給排水音などはそれほど気になったことはないのですが、上下階の音や隣の話し声ってマンションでも意外に聞こえることが多いですね。
特にマンション周辺が静かだと小さな音でも気になるでしょうから、音にも配慮がある構造というのは安心です。
駅までは遠いですが、気持ちよく暮らせる環境を重視するといい場所かもしれませんね。

總持寺を拝むバルコニーが何ともこの地の風情を存分に感じられそうな環境ではないですか。見える風景は田舎のような印象を受けますが、ところが鶴見駅を普通に利用できる立地、私には10数分は普通なものでこう思います。そして駅の周りも大変に便利だとお見受けしました。ヒルトップに住みたければ立地は限られるわけで、該当立地の中ではここは比較的便利だと判断しました。

消費税の3％の増税が決定したら、今年9月までに契約していないと、
マンション価格40百万円として1.2百万円の税負担が増えるということですか。
ここが気に入った人は早く契約したほうがいいのかもしれませんね。

残り11戸。竣工までまだまだ時間があるのに早く完売しそう。
頑張れアリュール。

消費税は建物部分の価格にしか課税されませんよ

>178-180
今どきほとんどのマンションでLL40のフローリング材は使用されていますので,
特にアリュールが良いという訳ではありません。

それより細かい点ですが、ここのプラスターボードの厚みが12.5mmですね。
安価なマンションは9.5mmを使うケースが多いので、丁寧に作られていることが判ります。
当然、パイプスペース等水周りには2重貼りです。

また最近のマンションではスラブをボイドスラブ（空洞）にして小梁を無くすのが流行りですが、
ここは通常のスラブで厚さを230mm確保し小梁を設けています。
当然、後者のほうが遮音性が優れます。戸境も220mm確保してますね。
さすが日本を代表する製造業である売主の東芝と日本を代表するゼネコンである設計施工の清水建設のペアです。

その代わりＬＤにはドーンと小梁が下がってますし、間取りも面白みの無いスパンの狭い田の字タイプばかりです。
なんか理系の人が数字だけを見て線を引いて作ったのかなあって思っちゃいますね。

まあ良く言えば質実剛健のマンションではないでしょうか。

残り10戸のようですね。
もしかしたら今月中に完売?

完売したらお祝いに何かのサービスがあったらいいな。

地味に気に入っているところですが、縦長リビング場合、リビングとその隣の洋室の間の引き戸は「上吊り引き戸」を採用しています。従来の下にレールのある引き戸の場合、ゴロゴロと引き戸を動かす音が周辺の部屋に響きやすく、騒音問題に繋がりやすいそうです。上吊り引き戸だとその問題も緩和されます。また、掃除のしやすさや開けっ放しにすると二つの部屋を一つの部屋のようにして使うことなどのメリットがあります。
本当はウォールドアの方が良いのでしょうが、少なくとも安価な部品を使わずきっちりとした作りにしてくれているところは好印象をもてますね。

http://app.m-cocolog.jp/t/typecast/205008/177663/55012510

やっぱり土地が一番高いので、
売り主側の土地の仕入れ価格でずいぶん
設備が変わるんですね！
東芝所有の土地だからここまで完成度が高いのでしょうか？
土地から仕入れる他社の物件と比較すると
かなり細かい設備に至るまでグレード高いです。
同じ価格帯の他社と比べても全てにおいてクオリティありますね♪
ブランドマンションレベルに近いのでは？？
これだけあちこちにマンション建設が増えていますが、
全く後悔しない物件でした！！
金額から見てもお買い得なので、後は価値が下がらないように願いたいです。

設計・施工が清水建設なんだ！

スーパーゼネコンいいね！（∞）

たぶん、現在売り出し中のスーパーゼネコンが手がけるマンションで最も安いでしょう。

お買い得ですね（笑）

駅から遠いしオプション類も多い
安いものには訳がある
東芝病院跡地だからデベは安く買い叩いたはず
以外に山の上物件は安い
総持寺のかねの音が気になりやめた

>190
確かにこれはうるさい。

http://www.youtube.com/watch?v=R0sMMuPW2pY

周りが閑静な感じなのでやっぱし鐘の音は気になりますかね？

そろそろ残り少ないようなので、決断の鐘を鳴らさないと…

近くに住んでますけど鐘の音が気になったことはありません。
気にする必要はないと思いますよ。

オプションが多いといっても一般的なマンションの設備以上のものはそろってますし、
建物の基本仕様はかなり良いものを使っていると思います。
ないものがあったとしても自分で設置した方が安く上がります。

駅から若干遠いとは思いますが十分歩ける距離ですし、バス便は最高です。
慣れてしまえば不便を感じることはありません。

マンションは管理会社の信頼も大切な要素ですが、野村ですから安心できると思います。

比較的価格が安めなのは、単純に元々東芝所有の土地だからです。
（デベはNREG東芝不動産）

内装などのオプション類だけでなく、構造などまで目を向けて比較すべきだと思います。
スラブを厚くすることは、かなりのコストアップになるはずなので。
http://www.sumai-dendo.jp/n_man/check/03shaon3.html

ちなみに設備の話をすると、
タンクトイレは震災以降見直されてきているようです。
タンクレストイレだと停電のときに使えないので、自分で水を汲むできて流すしかないそうです。

また、食洗機については意外と必要or不要という意見が分かれやすい設備なので、
必要な人だけ後で取り付けできるようにしている方が合理的かなと思います。
http://allabout.co.jp/gm/gc/30907/

192です。

>193さん
情報ありがとうございます。
鐘が気にならないのなら閑静な住まいが出来そう。

>194さん
情報ありがとうございます。
上下階の音も他の物件より良さそう。

残りの戸がどちらのテラス側にあるか不明なので、ギャラリーに聞いてみます。

建物価格は2千万円～3千万の間と思われますので消費税が3％上がったら
60万円～90万円は高くなると思います。
消費税が上がるかどうかわかりませんが、物件も残り少ないので気に入った方は
9/末までに契約した方が良いかと思います。

残りの戸数が少なくても9月以内の契約は難しいです。
鶴見は駅近くに別の売り主で新しい物件が控えてますし…
別の売り主物件の価格発表を待ちます！