グランロジュマン豊中少路ってどうですか？Part3

６０です。
誤字脱字がありましたので訂正いたします。６０は削除依頼いたしまいす。

また色々と荒れ気味ですが皆さん穏やかに情報交換いたしましょうよ。
えっ?どんな情報があるのかって?!

一応駐車場に関して確認したところ下記の通りです。
１．契約率分だけの割合による駐車場数の数に対して希望者による抽選を行う。仮に契約立が９０%なら２１８区画となります。希望者がそれより多ければ一次抽選として２１８番まで抽選をしてランキングを確定します。

２．当選者で今度は野球のドラフト制度のように前述のランキング順に希望ブロックの抽選を行う。つまりここで区画が確定するのでランキング上位者は希望エリアは確定するものの希望区画はまたまた抽選で決定となります。

３．ランキング上位者によって各ブロックが埋まった後は第二希望のブロックの区画での抽選となります。正にドラフト制度ですが私は妥当性=納得できる方法の一つと思います。

４．そのため月額使用料が予算的に大幅に超過する区画しか契約できない場合や車両の合わない区画(少ないですが軽自動車のみ可能な区画もあります)に割り当てられる場合もあり辞退者がでる可能性あり。

４．ここまでは契約している方は説明書でご理解されているところかと思います。問題はここからです。上記は第一回の抽選会の説明であり、実は第二回もあります。ただし確認したところ方法その他は決定していないそうですが早期契約者に対してある程度配慮した形になるそうです。時期は入居前とのこと。ですから少ないでしょうが落選した方も落胆せずに、また様子見の方はお早めにご契約を。営業さんになり代わりご案内いたします。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

>５３さん
高い設定で値引きした物件と、もともとも安い物件との比較で単純に「まし」かどうかは値引きの有無ではなくその価格に対する物件評価でしょ。私は同じ豊中市の大型物件のMRを訪問したところ、いきなり１０%値引きするから契約しませんかと言われました。先ずは物件の良さをを説明するのが先だろう!と不信感を抱きパスしました。その点ではここは紳士的だったので前向き検討しています。価格と建設コストは必ずしもリンクしてませんよ。ここは本当は後平均３００万円は高い設定予定だったらしいですがオール電化のハンデイを考慮して事業主が１社のために早めに対応して低価格設定に変更したと地元の不動産業者から聞きました。一応ここを前向き検討していますが併せて中古物件も比較検討していますので、そんな話を聞きましたよ。私は駐車場絶対なので駐車場の抽選状況を見て申し込むつもりです。

>５６さん
管理費は各戸によって違うので詳しくはMIDまたはMRにお問い合わせ下さい。冷やかしでなければね。

管理費と駐車場代の関係は、管理組合の予算を確認しないと、なんとも言えないですね。
駐車場代が高いと思ったら、実は、予算上は管理委託費に使われていたりします。
管理組合の財布で、駐車場代は管理費と同じ一般会計で管理する場合が多いですから。
但し、ここは、色々な共用施設があるので、大型物件の割に管理費は高いですね。

>62
大幅値引きだったブリリア南桜塚を見に行ったことがありますが、流石豪華さが違いますね。
元々、高級マンションで売り出すつもりでしたが、リーマンショックでタイミングが悪かったです。
安く買った人は、幸運だったのでは。元からコストダウン物件とは満足度が違うでしょうね。

５８さんも書かれていますが、管理費については入居してから提供されるサービスの満足度で取捨選択を判断していけばよろしいのでは?コンシェルジュやその他のサービスも満足度が高ければ現行の管理費レベルで継続となるかもしれませんが、仮に看板倒れでサービス無用となれば当然その分の費用は圧縮できるでしょ。駐車場使用料もその時に安くするということも理論上は可能ですよね。何れにしても入居してから区分所有者による管理機組合で住みやすさを追求していくことになりますから、管理費については入居してから議論しましょうよ。

>６１さん
駐車場の情報有難うございます。
１回目の駐車場抽選で外れても、抽選方法が未定とはいえ入居前に２回目の抽選があり早期契約者に対してある程度配慮した形になるのであれば少し安心できますね。でもできれば第一回の抽選で当選して且つ希望ブロックになりたいです。

>65
管理組合（総会）で共用サービスを取捨選択するのは勿論可能ですが、
一方で、販売時にデベによって決まられた管理規約を尊重するのも大切と思います。
例えば、このマンションはカーシェアがありますが、殆どの人が自分の車を持っていれば、
費用負担してまで要らないなり、多数決で廃止になってしまいますね。
カーシェアが有ることを期待して購入を決めた人が居れば「こんな筈では・・・」となります。
コンシェルジェや警備なども同じでしょう。
極端な話、ひとり無茶苦茶な住人が理事長に立候補し、好き勝手することも可能です。

>６７さん
矛盾してませんか。

>多数決で廃止になってしまいますね。
と管理組合で多数決で決まって廃止されるのは問題と言いながら、

>極端な話、ひとり無茶苦茶な住人が理事長に立候補し、好き勝手することも可能です。

確かにカーシェアを利用している方がおられても、重要な変更は区分所有者により結成された管理組合の総会の決議によるものなので多数決で決議されればやむをえないし当然でないですか?

そして理事長の権限は大きいですが当然それを抑制する力も働いており、管理規約(案)では４７条で組合員の１／５以上の同意で総会が開催できますから、ご指摘の好き勝手はできませんよ。

まあ規約(案)もあくまで案ですから管理組合が機能した段階で規約を変更されれば別でしょうがね。
申し上げたいのは入居後に全体最適の観点から区分所有者の総意で変更可能なことも多いということです。

＞64
マンションの「豪華さ」とは何をもって判断されるのですか？
玄関ですか？
あんまりマンションに詳しくない人は「豪華な玄関」を見てそれがすべて、だと勘違い
されるようですが・・・。

>67
言いたいことは、入居時に提示されていたサービスは、それなりに尊重すべきということです。
カーシェア、コンシェルジェなどなど。
総会の多数決で決まれば、仕方ないというのもその通りですが、経験上、結構問題があったりします。
最初の数年は結構総会に出席する人が多いですが、５年もすれば、半分も出席しなくなり、
その委任状が議長に一任されたら・・・。
区分所有者の総意というのは、なかなか難しいのが現状ですよ。

まあ端的に言うと、デベ関連の管理会社はすぐにやめたほうがいいですね。
共用部分の維持管理には通常より高い費用で下請けの管理会社まかせですから。

＞69さん

＞マンションの「豪華さ」とは何をもって判断されるのですか？

最終的にはその人の価値観じゃないですかね。
各階3戸に1基のエレベーターがあるって普通で考えたらあり得ませんよ。

69さん
>あんまりマンションに詳しくない人は「豪華な玄関」を見てそれがすべて、だと勘違い
>されるようですが・・・。

ブリリアのＭＲ見に行ったけど、
　・外観、駐車場、車寄せ、エントランスから棟に繋がる渡り廊下とそれに面した中庭などの共有部分の豪華さ。
　・構造も耐震等級２で、当然２重床、２重天井、階高も3010mmあり、戸境壁のコンクリート厚も200mm以上。
マンションに詳しくない人でも、高級マンションとすぐ分かる。
このマンションは、戸境壁を防火壁でコストダウンするなど、マンションに詳しい人なら敬遠するよ。

当時、一番安い西向きの７０平米で4500万超えだったけどリーマンショックで販売苦戦。
結局、1000万～2000万値引きして販売してたから、結構お買い得だった。
但し、今は中古でもここより高いけど・・・。

>７０さん
>最初の数年は結構総会に出席する人が多いですが、５年もすれば、半分も出席しなくなり、その委任状が議長に一任されたら・・・。 区分所有者の総意というのは、なかなか難しいのが現状ですよ。

そのとおりかどうかは別にしても、総会前には重要議案は案内されますから、それでも議長一任されるのであれば、それはそれで組合員の総意というものですよ。

>入居時に提示されていたサービスは、それなりに尊重すべきということです。

それは当然のことであって、その部分も含めて皆さん購入を判断されていると思いますよ。ただ全て当初制度を将来にわたって変更不可との位置づけではなく、利用状況に応じて管理組合で対応すれば良いのであって、効果効用に応じた対価の支払いを決めるのは組合員だということです。ですから７１さんの指摘はやや過激ですが料金の見直しや内容の確認は必要だと思っていますよ。

ただし個人的にはこの程度の管理費で十分なサービスが提供されれば文句はありませんし、大規模マンションのその部分を期待しているのもここを選んだ理由の一つですから。

74さん
私も同意見です。必要且つ満足できるサービスとそれに見合う適正な料金を自分達で実現していくということですよね。

意識の高い方たちが住みそうで安心そうですね。申込しようかな。。

そうですか？！理屈っぽい人が多くないですか。

たまに荒れることもあるけど、他のスレに比べたらまあましな方じゃない?

>76
分譲マンションは初めての方でしょうか？
意識の高いというか、色々な要求を主張する人は、集合住宅で実は迷惑な場合が多いですよ。
しまいに、自分が管理人気取りで、住みにくいマンションになったりします。
前のマンションでも、管理費を削減したいあまり、無茶をする人がいて、
管理会社まで変えてしまいましたが、結局、うまく行かなかったですね。

600戸ってとんでもないマンモスだもんね。いろんな人がいると思うよ。
しかもここはC、D棟が後日竣工で、はじめにA、B棟の人達で組合とか作っちゃうと思うから、そのへんの調整とかもややこしそう。
わずらわしい人間関係とか苦手な人にはあまりおすすめできないと思うな。

>７９さん
まあ大規模マンションには様々な方がいらっしゃるので色々な主張をされる方もおられると思います。

ただし自己主張されることと意識の高さは別物であり、ここの口コミには管理面に関心の深い方がおられると思われるので私は７６さんのご意見に共感を得ています。

C棟D棟はいつ頃竣工・販売の計画なんですか？

>81
意識の高さと自己主張は、表裏一体ですよ。
例えば、小さい子供が居る家庭と、リタイア後の世帯では、求めるものが違いますし、
一方が強く主張すれば、もう片方は、住み難くなったりすることもあります。
また、意識が高い人は、ルールや規制をしたがったりしますので、
どちらかと言えば勘弁してと言いたいですね。

予定としては、C棟が2014年夏、D棟が2016年春とかだった気がします。
A、Bが好調な売れ行きなんで予定通りに建設するのではないでしょうか。

そんなに期間が空くのですか？
先に入居した方々と後からの方々の一体感の醸成は困難ですね。先住民の意識も強いし、消費税などの社会環境も違うし。
長い間、建設騒音に悩まされるんですね。マンションは最初の１～２年が楽しいのに。

＞83さん
おっしゃる通り、ホント大規模マンションは何かと大変ではあるでしょうね。
それを勘弁してほしい、と考えられる方はもっと小規模マンションを選択された方がいいと思いますよ。
何かにつけて日々ストレスが溜まって大変でしょうからね。

私も86さんと同じように思います。
大規模マンションは交通量の多い交差点のようなもので必要に応じて信号の設置は必要ですよね。否定される方はここで議論や意見交換する必要はないのでは？

確かに大規模マンションは色んな方がお住まいになり、規制やトラブルもないとは言えないでしょうね。でも私は小さい子供達を安心して遊ばせるスペースがあるので、ここを選びました。意識の高い方が多くて困ることはないと思いますよ。むしろここを契約して良かったと安心してます。

>80さん

これだけ大規模だと引渡し時点ですでに賃貸物件が出ているかもしれませんね。
賃貸が増えると何かと荒れますからね。

基本的に分譲貸は法人契約が主流ですから、そういう懸念は少ないですよ。

ところで、住宅ローンに関して、

今は金利も低くローン控除もあるので手元に現金をある程度残して

借りれる限度額いっぱい借りようか、

やはり借金は借金、今後どうなるかわからないし、手数料も安くなるので

必要最低限だけ手元に残して頭金に入れようか迷っていますが、

皆様はどうされたのでしょうか。

変動金利は安いですが将来への不安もあるのでフラット３５Sエコにしました。金利引下げ期間が終了する時点で今のような金利状況ならば変動に切り替えるつもりです。低金利ですしローン減税もありますので返済に無理がない範囲で最大限の借入にして手許現金をおいておきたいと考えてます。

私のところは、当初は頭金多めに入れるつもりでしたが購入予定の家具をグレードアップすることにしたのでそちらに資金をまわしてしまいました。

私もそうです。入居を機会に食器棚を買い替えようとニトリかIKEA辺りで選んでましたがパモウナとAYANOを見たら目移りしてしまい予算オーバーになりそうです。

No.91です。

銀行がOKした最高額を借りられる方が多いのですね。
確かに、引越や家具の購入やらなにかと入用ですよね。

いろいろ試算すると3000万と2500万の借入では
総返済額+諸経費で150～200万、
月の返済で2万くらいの差がでそうなので
（金利があがるともっと差がでますが）
頭金を上乗せしようと思っていたのですが。

本契約時に借入金額減らすことはできるようなので
もう少し考えます。
ご意見ありがとうございました。

91さん。
しばらく様子をみて繰り上げ返済というやり方もありますよ。ただ金融機関によっては繰り上げ手数料が発生する場合も多いですから確認する必要が有りますけど。

96さんと同じ考えてす。だから提携ローンではないけど申し込み手数料も少なく繰り上げ手数料がないソニー銀行で申し込みしました。

内覧会の案内が来ました、
２月上旬になっています。

頼んだ方が安心ですけど3万円から5万円近くかかるみたいなので内覧会チェックリストを参考に自分達で行うつもりです。

内覧業者の存在も、また費用が三万円から五万円もかかるとは知りませんでした。勉強になりました。ところで内覧会チェックリストってなんですか？

>99
大林組だからって安心できないよ。
今のマンションが大林だけど、結構、不具合多かったよ。
壁が反ってて、ドアが閉まらんかったり、カウンターが傾いてたり。

＞101さん
グーグルで内覧会チェックリストを検索するか、スーモにもリストや内覧会の注意点が記載されていますから、参考にされてはいかがでしょうか。
＞102
だからこその内覧会チェックですよ。大林もひどいかもしれませんがドアの開閉が問題などはチェックしなかった側の責任と言われても致し方ないのでは？ただ99さんが仰ってるのは瑕疵があっても対応してくれるであろう安心感のことだと思います。

>103
>だからこその内覧会チェックですよ。大林もひどいかもしれませんがドアの開閉が問題などはチェックしなかった側の
>責任と言われても致し方ないのでは？ただ99さんが仰ってるのは瑕疵があっても対応してくれるであろう安心感の
>ことだと思います。

勿論、内覧会で指摘しましたよ。直ぐ気づく内容でしたから。
それと、瑕疵があって対応してくれるとの期待も甘いですね。
キズなどの小さい手直しは直ぐに直してくれますが、大きすぎる不具合は対応してくれません。

・ドアが閉まらない問題は、ラッチがギリギリ掛かるように新聞紙でスペーサ代わりに固定。
　　（如何にも、有り合わせの材料で直しましたってことでびっくりしました）
・カウンターの傾きは同じマンションを調べて２軒ぐらい有ったそうですが、
　ゴルフボールが転がっても皿は滑り落ちませんという理由でそのままでした。

もし完全に治そうと思えば、廊下の壁を撤去してやり直す必要があるとのことで、
他の悪影響を色々並べられて断念しました。
今では、廊下の壁が更に反りだして酷くなってますね。

↑それはそれは、ひどい話ですね！

どうやってカウンターの傾くことを分かりましたか？
ボールを持参して確認するのですか？

>105

ボールを持参しなくても、見た目で分かりましたから、
ちょっとネットで調べたら、マンションチェックの傾き検査が載ってました。
流石に、素人が水準器を持参したらびびるでしょうね。

http://mansionkanrishi.blog67.fc2.com/blog-entry-5.html

ここでも書かれていますが、基準がないでしょうから日常生活の不便さを訴えないとだめなんですね。
コップはよほどの傾斜でないと皿は滑り落ちないでしょうから、水が流れ落ちてしまうから困るとか・・・。

１０６さん

ありがとうございます、
大変勉強になりました。

４人家族で自転車は３台あるのですが、抽選で３台分の確保ができなかった場合はどうなるのでしょうか？

自転車置き場はどこのマンションでも問題になっていますね。
特に格安物件の場合は小さなお子様も多くて足りないようです。
後々増設もあり得ますが、とりあえず2台分しか確保出来ないと思います。

A棟とB棟で８割ぐらいが売れてて、のこり２割ぐらいみたいですよ。