Ｍ．Ｍ．ＴＯＷＥＲＳ　ＦＯＲＥＳＩＳ （３１階）

軍手は公費で洗濯するものとする。
尚、理事は軍手を自主的に供出する事を確認した。

皆さんギャグの応酬ですか？

配った軍手は、それぞれ持ち帰って頂きます。私なら草取りで汚れた軍手は、捨てます。

軍手は公費で購入するものとする。
使用した軍手は回収しないが、環境保護の観点から各自で洗濯し再利用を推奨するものとする。

さてお待ちかねの深夜の工作員です。
地所は嘘つきだ、信用できないと主張しながら、アンケートは公明正大にやるに違いないと主張されている点はどうにもよく理解できません。
地所の販売員がＭＭに立つマンションは最後だと説明したのに新たに作るのは宅建法違反、アンケート結果次第ではたいへんなことになる、と述べていた方もおられますがそんなに楽観はできないと思います。

宅地建物取引行法
http://www.houko.com/00/01/S27/176.HTM#s8
業務に関する禁止事項は第４７条　第４７条に違反した場合の業務停止命令は第６５条の２の２、罰則は第７９条の２です。

裁判事例で考えると販売員の説明不備を理由とした裁判では眺望関連の訴えが参考になります。
新マンション計画はもちろんまだ裁判にはなっていませんが地所はマンション販売のプロですから判例を熟知しており、裁判になってもなんとかなると判断すれば最後は強行してくることも考えられます。勉強しておいても損はありません。

ローレルコート難波購入者が近鉄不動産に対し損害賠償を請求した裁判で購入者が敗訴。（上訴中）。詳細はこちら
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/column/20080709/524228/...
http://news.ohmynews.co.jp/news/20080710/27148
http://news.ohmynews.co.jp/news/20080716/27301
事例の裁判は地裁判決であり他の裁判は拘束されませんし、確定判決ではありませんが裁判所というところはおよそ書面主義、手続き主義ですから傾向は読めます。住民が勝った判例も紹介されていますね。差異はなんだったのかも。

事例の裁判では「重要事項説明を受けた段階で原告が特に質問をせず、異議も唱えなかったと指摘して、説明内容に納得して売買契約を締結していると認定した」と指摘しています。こういう点を覆せるか。
フォレシス売買契約書２５条の表現「…確認了承します」や②６項の説明を裁判所がどう解釈するか。

我々の重要事項説明会はフォレシスギャラリーの映像ホールに集められて「宅建取引主任者」から細かい説明を受けた会です。私の回では「ご質問のある方は販売員にお聞きください」として地所は質問の時間を取りませんでした。みなさんの回ではどうでした？　いっしょじゃないですか？
うまく逃げたのですよ。「宅建取引主任者」があとあと言質を取られるような質問を避けるために。

つづき）
これをひっくり返すためには販売員がこれに反する説明をしたということを証明する材料が必要になりそうです。無記名のアンケートが１００枚あったって相手から「そんなことは言っていない」と反論されればたいした証拠価値はありません。書き物や録音があればベストでしょうか、説明を受けた当時の自身のメモでもある程度は有効な材料にはなるかもしれません。
こういうものを発掘できるか、あるいは退職した販売員から上から指示、例示された、とか上は説明内容を知っていたとかいう証言を得られるか。
前述判例ではすばらしい眺望が得られる、と広告や説明があったことは争いにはなっていません。こちらは最後のマンションという説明があったことの証明から始まるだけよけいに不利です。

地所にアンケートをやらせてたらこちらに有利な、大事な一次情報に接する機会をみすみす手放す、あるいは問題発言をした販売員を隠蔽する、口裏を合わせる材料を提供するだけだと思いますよ。

ほかにも「宅建法違反での話だけで建築差し止め請求ができるのか」「もう立たないという約束は保護に値するのか」「そもそも損害はいくら発生しているのか、するのか」は別の問題として検討しておく必要があります
新マンション建設計画に反対したいならこの種の行政手続きや判例などを熟知している弁護士の意見を早く聞いたほうが良いでしょう。　もちろん相談料がかかりますが前にも書いた理由で管理組合では出費が難しい。
本気で反対するなら動けない管理組合を非難しているより自分たちで行動するべきだと思いますね。こんなところで批判してレッテル貼って溜飲さげていても解決しない。時間はそんなに残っていないかもしれない。
まずは前に紹介した本でも読んでみてくださいね。
言うほど簡単な話ではないことはわかると思いますし役に立ちそうなポイントも書いてありますから。

深夜の布教活動の調査費は公費で賄うものとする。
これは、宗教活動ではなく、当マンションの風評被害を防ぎ、資産価値を守ることをを目的とする
布教活動のの回数はしないが、環境保護の観点から各自で洗濯し再利用を推奨するものとする。

理事会決議により、深夜の布教活動の調査費は公費で賄うものとする。
これは、宗教活動ではなく、当マンションの風評被害を防ぎ、資産価値を守ることをを目的とする
布教活動の回数は制限しないが、各自自主的に、マンション建設反対運動をする住民の陰口を流布することを推奨することが確認された

575、576がなぜ、深夜の布教活動に熱心なのか理由をあげてみよう。

1　本人が34街区の活動に対して、理事会の批判が高めることを防ぎたいと考える理事会役員である。
2　引用している記事からもわかるように、本人は法律の知識がなく、法律の実務に疎い人間であることも明白で、
　 論理展開も甘い。
3　管理組合が34街区運動の主体になりえないことは自明なのに、
　（MMMも活動主体は自治会であり、理事会は自治会を支援している）
　34街区に反対することが法律的に無理であるかのような印象工作をするのは、自治会が34街区反対運動をすることを
　拒否する理由を見つけられないことが理由である。反対運動そのものを沈静化させることが必要である。
4　自己の保身が、本人の最大の関心事であり、34街区の高層マンションや大規模駐車場が与える悪影響がいかに大きいことであるか、住民に大きな被害を与えるものかを想像する能力がない。
5　引用している文書を読んだが、記事の筆者は、住民が敗訴した近鉄不動産に対し、悪質業者という認識をもっており批判的な立場を貫いている。また敗訴した購入者に対しても同情している。575、576は近鉄不動産を訴えた住民の方が
悪いかのような印象工作をしているが、下劣な感性にもとづく、歪曲である。
6　近鉄不動産のケースでは、土地取得時期が売買契約以後だったということで住民敗訴しているが、34街区の場合、
　 三菱地所は、土地を既に取得しており、近鉄不動産とは状況が大きく異なる。

6　近鉄不動産のケースでは、土地取得時期が売買契約以後だったということで住民敗訴しているが、34街区の場合、
　 三菱地所は、土地を既に取得しており、近鉄不動産とは状況が大きく異なる。
　　このような状況把握もできないほど、認知能力が歪んでおり、論理能力も欠如している人物である。

第47条の２　宅地建物取引業者又はその代理人、使用人その他の従業者（以下この条において「宅地建物取引業者等」という。）は、宅地建物取引業に係る契約の締結の勧誘をするに際し、宅地建物取引業者の相手方等に対し、利益を生ずることが確実であると誤解させるべき断定的判断を提供する行為をしてはならない。


最後のマンション、みなとみらい地区の希少性、居住者1万人規模から考えてもうマンションは建たないから。。。
＝利益を生ずることが確実であると誤解させるべき断定的判断を提供する行為にほかならない。

理事会を監視した方がいい。
さらなる無駄遣いの計画があります。

まずは最後といった販売員の名前を書いて貰うところまでが必須。
で、その頃のメモやメール等の証拠は出せる人だけだしてもらい、集計と分析を纏めるところまでやりたいですね。

悔しいですが、その当時のメールを探したところ(旧いので)消えていました…。

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で、裁判に付き合ってくれる弁護士は現れましたか？

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584は地所の関係者か、ひやかし組かな。583の時点までやるリスクはないよね。

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http://news.ohmynews.co.jp/news/20080710/27148

近鉄事件も東急事件も、重要事項説明で、周辺環境に変化が生じうることを指摘している。この点は同じだったが、ただし、表現が異なる。

　近鉄事件では「この環境について売主および関係者に対し何ら異議を申し立てないこと」という文言が付されている。これは近々、周辺に建設予定があるのではないかと警戒を抱かせる文言である。

　この文言があるにもかかわらず、購入者が重要事項説明に同意した、という点が一因となって、裁判所は購入者敗訴の結論を導いている。

　一方、重要事項説明における「周辺環境に変化が生じうる」との記述は、ほとんどの物件で書かれる一般的なものである。一般的な記述で購入者を安心させ、だましたところに東急の悪質さがある。

　とはいえ、これも見方を変えれば逆の価値判断を下すことができる。

　形骸化した重要事項説明のプロセス上で、予め異議を封じさせてしまう近鉄こそ消費者の不注意に乗じた悪質な手法と位置づけることもできる。近鉄の用意周到さこそが、予め隣接地の建設計画を有していたことを推認させるのではないかとの疑いも生じる。

　不利益事実不告知という消費者契約法の明文に違反した東急リバブル・東急不動産にはコンプライアンス上明らかに問題がある。しかし、近鉄の狡猾さが支持できるわけではない。

　今回の裁判では勝訴したとしても、このような裁判を起こされること自体が長期的には会社のイメージを低下させ、勝訴で得られるものよりも大きなものを失うことになるはずである。

（以上、引用はおわり）

もう一度最後の文章を読んでください。

このような裁判を起こされること自体が長期的には会社のイメージを低下させ、勝訴で得られるものよりも大きなものを失うことになるはずである。

どうです？
開き直りは許されますか？

オーマイニュース・・

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住民側の一方的な主張をあたかも「世論」であるかのように言われても…

一般的には裁判所の判断に従うもんだ。法治国家の市民は。

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オーマイニュースを先に引用したのは、深夜の工作員の>>575、>>576　の方が先ですから。
いいがかりつけないでね。
こっちは、同じ引用から批判しているだけです。

それから、誰も裁判しよう！などと言ってませんよ。裁判などばかばかしい話で、はじめからコストが合わないのは
明確だからやるだけむだなことぐらい素人でもわかる。

それと基礎的な法律知識をお教えしましょう。管理組合や自治会という団体が、原告になり裁判などできるわけないです。両方とも法人格もないし、人格なき団体にすぎませんから。
>>575、>>576が底の浅い法知識をふりかざし、マンション管理士も、区分所有法をだして変なことを言っていますが、両者とも前提が間違っています。

実際、過去のマンションでの裁判でも、住民個人か、数名の住民が裁判を起こしているに過ぎず、マンション住民全体の運動ではないです。
近鉄不動産の裁判も、東急不動産の裁判もそうですが、どちらとも住民数名が、眺望権などを争点に、
不動産会社に裁判した事例であって、今回の34街区の話とは論点が違いますよ。
その論点の違いも、深夜の工作員の>>575、>>576　の曇った瞳には見えないようですね（爆笑）


蛇足ですが、管理組合も法人化しないと原告にはなれませんよ。
理事長個人が原告になることは可能ですが、裁判費用を公費として使うとなると、うちの理事会がよくやる理事会決議でもだめです。総会の決議が必要です。
総会は来年なので、はじめから、管理組合が裁判するとかありえないのに、あきれた論旨を展開していますね。

結論として、>>575、>>576が煽っている裁判などはじめからやらないほうがいいです。

そんなことより、この34街区開発が、三菱地所の企業イメージを大きく損なうリスクがあること、
いわゆるreputation riskをつく戦略の方が有効です。
企業の評判は、消費者が起点となり、メディアを通じて拡張、増大します。そして現在、インターネットも大きなメディアになっているということを理解した方がいいでしょう。

一般的には裁判所の判断に従うもんだ。>>自明のことを偉そうに。。。IQが低すぎます。

裁判所の判断に従うの大原則で、言うまでもないこと。ただし、裁判所の判断であろうが、消費者感情を傷つけることはよくある話。法的に正しくても、感情では許せないことなどよくある。

企業イメージなどというものは、消費者の感情で大きく左右されるし、株価も消費者イメージに大きく左右されるから、消費者の感情を逆なでする企業は、企業イメージダウン、株価低迷、という末路を歩む。
消費者をなめるなよ。

「34街区の開発が地所のイメージを損ねる」
という主張自体が特定のイデオロギーなわけで。

まあ、その主張の「動機」からして支持は広がらないだろう。
単なる住民エゴ、いちマンションによるみなとみらいの私物化だからね。

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