Brillia（ブリリア） City 横浜磯子ってどうですか？その７

住民要求書の多数決で高さ制限を受けた結果、ティアラが11階建てとなったが、当初計画の15階であれば、４階分、80戸が建設可能となり坪単価も下げられた。端っこの棟も15階にすれば戸数を減らさずに間取りも広く出来た。

だから、地域の発展は地元民次第です。世田谷の住人は世田谷が好きみたいだから「環８の建設と区画整理」にも反対して50年5000億円の巨費が費やされた歴史がある。それでも交通事情は悪い。

気持ちは良く判るんですけどね。結局、世田谷旧市街から周辺地域へ人口が流出して高級住宅地としての地位を成城～武蔵小杉に奪われている。　磯子は似てないですか？　　

土地の制約を受けにくい大規模マンションでは南北に空地を取って東西に細長くしたい。経験だけど南向きの部屋と西部屋ではエアコンの年間消費電力が2倍以上違う。南向きはベランダが夏の日差しを遮るから朝から晩まで涼しいし、西部屋は夏の夕日が耐え難い。冬場は陽が低いので南向きのリビングは部屋の奥まで暖房要らず。西向きだと午前中寒いし、西日も夏と違い日暮れが早いので期待できない。

ブリリアが西向棟を増やしたのは苦し紛れとは思いたくない。富士山が見えるからって？　富士は遠いから余程晴れた日しか見えないし一日中見たら飽きるよ。南向きの部屋は何よりの省エネ節電だ。だから、HIJ棟に興味あり

＞ダサいレスはいやだな～

意味不明です。「応地丘子さん」も含めてブリリアは一流の役者と舞台が揃っていたのに上手く行かない物ですね？


＞磯子で世田谷ネタ

六本木タワマン　vs　横浜MM　を比較できると思います

世田谷旧市街　vs　磯子　似てませんか？　良い意味で昭和の香りがいたします

７０３さん

ここはコスパをどうこう言う以前の物件みたいです。
前代未聞というか。
これからの成り行きが興味津々です。

＞704さん　687で質問された方ですか　689-691でお答えしたものですが。　部屋選びの参考までに　補足します。オススメどころは未販売のC棟、D棟の東南角部屋ですが「ちょっと高いなあ」と言われるのは公式発表前の予定価格を聞かれたのですね。少し値段がこなれているＥ他も選択肢であれば汐見台団地のマンションと併せて現地をご覧になるべきです。ブリリアでもいいかなと思ったなら、買い急ぐことはありません。特定の階数・部屋にこだわりがなければ、年明けで建物の形が出来上がってからの方が実際の日当たり眺望・通風が比較できます。発売一年で半分も売れてないのでマダマダ熟考する時間は残っています。

現地見学のときは1メートルくらいの長いもの（巻尺とかビニールかさ）を持ち込んで地面に建てて見るとよい。意外と12月の陽は低く日陰が長いです。冬の日当たりを望むなら、既に売り出されている、ティアラとH棟（低層中部屋も可）に限られると思います。

日当たりの悪い棟で3000万出して管理費と駐車場代まで払うなら4000万の一戸建てと35年ローンの月払いの金額は同程度だから、迷いどころです。駅前から15分圏まで伸ばせば結構売り物がありますよ。

>５ＬＤＫの家

そのままお住まいになるのが良いと思います。築10年過ぎたら建物には値が付きません。売却に1年以上かかることも多いです。敷地が広くて接道路が15メートル以上あるなら、更地戻しで2分割して単価を下げれば数ヶ月で売れるかもしれませんが。更地に戻す費用と仮住まいの経費はかなりです。

一度、地元の不動産屋に買い取り希望で値付けしてもらえば実勢価格が判ると思います。がっかりすることが多いです。※だから不動産屋も宝石店も中古車店も経営が成り立つのですけど。売値と買値は随分と違います。

>更地に戻す費用　敷地2分割

業界に詳しい方のようだから釈迦に説法ですが、

隣地境界を確定して測量図を作成して２分割登記する手間と費用がかかります。自分で隣家と話をつけて業者に依頼すれば持ち出しは２－３百万円で済みます。販売リスクは自分持ちですけど高値で売れるかも？しれない。不動産屋に現状古家つきで買い取り依頼すれば叩かれるのは当然です。隣地境界が曖昧で土地の実測面積が登記面積に足りない場合も多い。知らずに仕入れてトラブルになるリスクも不動産屋は避けたいです。

お屋敷街では100坪の古家を更地戻しで2分割、3分割の場合も多いようです。横浜市内で土地の価格は2000万程度を上限に探す人が多いから。70万ｘ30坪が一つの基準だと思います。単価と面積が大きい物件は動きが遅い。土地に5000万円以上出せる人は少ないです。

※山手本通沿いで100坪超とか希少性のある物件は広告を出す前に富裕層に売れるのも事実ですが、普通の中古物件は売るのに苦労されると思います

>築１５年でもまだ１０００万の査定

もし買取で査定が付くなら、その不動産業者に土地代込みで買っていただければ良いですね。上物に値が付くなら更地に戻す必要はありません。失礼しました。

現金をお急ぎの方、

方法はございます。相場より価格を低くご提案する、買取業者にいくつかお声を掛けさせて頂き、その中でご条件が良いところを選んでいただく、etc・・・お客様お一人、お一人にあったプランが必ずございます。お気軽にお問い合わせ下さい。

******************買うときは「夢」に酔い*******************
**売るときは「現実」に目が覚める****************************

◎女性の宝石も　　　　　　　　ブリリアントなダイヤモンド
×男の車も不動産も！　　　　　　ここらで辞めても良いコロナ　♪　　　　　

>>720　さん
長期修繕計画は「お知り合い」で10年超のマンションにお住まいの方、何人かに聞いてください。

一般的な中高層マンションで

◎良い管理組合は5年目、10年目で月払いの積立金を値上げして預金残高が多いです。100戸当たり1億円超が基準
◎100戸（1戸80平米くらい）として、10年目、20年目の大規模修繕には1～2億円かかります

ブリリアの不安点は

×敷地が広く、グランドエレベーター、貴賓館、太陽光発電一式など特殊な装置が多い
×特殊な装置のメンテ会社は一般的なマンション備品よりコストが高いと予想される
×他の物件でも消費税アップ分を見込んで積立金を見直す動きがある（増税後に販売されるマンションは当然上げるでしょ）
　　　→消費増税前にエコポイントで買ったエアコンの維持費（電気代）は値上げされましたよね。電気代は今後2-3割上がる。だからマンション購入を急ぐべきなのか、維持費を考えて控えるべきなのか。イニシャルコストで得をしても損することもある。エアコンは贅沢だから扇風機にすべきなのかも？　付帯設備の少ないマンションで平米は最低限の間取りとすれば長期修繕費と管理費は安いでしょう。

マンション総合保険（管理組合で負担）※福島震災後に赤字寸前で料率が大幅に上がっている。今後も値上げされる予定。マンション共有部に対する年間の保険料支払いは意外と高いです。共有部のほうが壊れたら保守に金がかかるから（道路から各棟内への電気配線・給水ポンプ・エレベーターなどの共有設備）宅内の水道蛇口なら壊れても数万で安いけどね。ブリリアはどうでしょうか？　デベの力で最初の1年はお試し価格でも、毎年更新の場合は実際の故障状況で数年後の料率は変わります。（お知り合い数人に過去数年分のマンション管理組合の決算書を見せてもらってください）100軒あたりで年間数百万支払ってると思うし付帯設備で意外と開きがある。ブリリアで最初は安くても崖の修理とかやれば翌年の保険料に影響する、と予想される　




☆ブリリア★　ネガを強調するわけではない。新築マンションすべてに共通の注意点ですね。過剰な設備と、地震と消費税値上げ。欲しいときが買い時ですが長期の支払いだから「慎重に検討なされば吉」だと思います

高価な買い物ですが、何処にせよ「住めば都」です。　入れ物より家族が仲良く暮らせることが一番。

＞駅にもスーパーはあるため競争は働くとは
私の場合も毎日の「通学」「通勤」「買物」の順番で重視してきて正解でした。「子供さんの通学」と「旦那さん」を大事になさって下さいまし

★ブリリア☆　気に入られると良いですね。

>マルエツ以外でも何かスーパーが入れば私はオッケーです。

723ですが、スーパーに限らず細かいことにこだわらなければトータルで見て良い物件だと思います。後は初期の不振を挽回して順調に棟が埋まれば、長期修繕計画も安心です。

729さん、＞東京建物の修繕計画案も一応細かく何にいくらというのが記載ありある程度一般的なかんじにはみえたのですが

私は案をまだ見てないのでコメントできません。

一般論として、計画より支出が増えて収入不足となることもあります。理由は予定しない経費の発生と予定通りでない駐車場の利用率などです。都市部のマンションでは駐車場・駐輪場会計で残余を積立金に回します。駐車場の照明とか機械式の保守費用がかかるが売上げの半分以上は黒字です。平置き駐車場だと経費は月1000円以下、機械式でも月5000円以下。

駐車場契約が満車にならなくても大丈夫です。十分駐車場で利益が出ます。良いデベは余裕を見て80-90%埋まれば、長期修繕計画が成立します。立体駐車場はエレベーターと似ています。安全のための月ごと定期点検と10年おきの大物部品交換があるので半分埋まらなければ持ち出しとなる可能性すらあります。

ブリリアに限りませんが今まで見てきた高級物件マンションでデフレを予測できずに駐車場を高めに設定したため、空きが出て値下げしたり、80%の利用率も確保できずに積立不足となっていることもあります。

494-495で指摘したら、管理者に消されてしまいました。（東京建物はこの掲示板のスポンサーですから）

液晶テレビ事業の苦境をご存知ですか。私は液晶・プラズマテレビ大好き人間です。パイオニア・日立・ソニーの3社が世界をリードした20年前に注目してました。その後、シャープが三重に大規模な投資をして大量生産をしたときから情勢が変わりました。シャープはギャラの高そうな大物女優（マドンナさんでなく吉永小百合さん）と契約して大衆路線を歩み始めた。戦略は成功してマニアだけでなく普通の人も買うようになった。

更に工場を増設したら、どうなったかはご存知ですね。

10倍生産したら単価も下げられ、最初は他社のシェアを奪って儲かるけど、そのうち設備過剰が負担になります。

494-495の要約　＞Brillia Grande みなとみらい　との比較
※また、消されるだろうから拓本は取りました。

こちらの1230戸が完売できなくても修繕積立分はデベが在庫分も負担するのだろうが、駐車場代は負担しないのが普通だろう。上記物件は完工後、5年経過して駐車場の空きが80台（12月03日現在の賃貸情報）、平均月28千円として月に224万円の積立不足が継続している。

5年間の累積でいくらになるのやら、224万円を60ヶ月掛けたら、恐ろしいことになる


1230戸が確実に販売できる方法を見つけること　　ブリリア頑張れ！

>733　続きです。　液晶テレビも購入者側には安くなって良かった。マンションも供給過剰だから10年以上前に買った人（私）よりお得ですね。同じ予算で良い物件がユックリ選べます。別に嫉妬してネガ情報を流すわけじゃないです。

買い換えを前提にブリリアを検討しています。でも、不動産業界が突っ走りすぎると後々のメンテをちゃんとやって貰えるのか心配。電気製品は完全に使い捨てになってしまいましたね。部品のほとんどは海外品で組み立ても海外だから、日本の部品メーカーから補修部品も買えないし、修理できる技術者もいなくなる。

親類が三井系某大手メーカーの高級プレハブ住宅を10年前に建てて、最近浴室周りの増築を考えたら無理だといわれて落胆してました。建て替えしかないそうです。（高級というのは豪華な内装と社員の給料だけでした。悪い冗談？みたいだけど）巣立った子供部屋を狭めて浴室を広げたかった。2x4は地震に強いけど壁の一部を壊したり移動すると耐震強度が保証できないそうです。私の好みとして「木造軸組」か「RC一戸建て」が（将来の夢）です。　　RCだとマンションの場合でもそうですが基本設計さえしっかりすれば、スケルトンにまでばらせば間仕切りは自由に移動できますから、家族構成の変動とかに対する自由度も高いです。

三井から怒られるといけないので追記。

発注時に将来の増改築を条件にしなかった親類も悪いのです。例えば、子供部屋６畳２間を隣接するときに間仕切りを耐力壁にしたほうが設計は楽だけど、構造設計では12畳１部屋にして間仕切りは非耐力壁（システム収納も可）であれば子供が巣立ったら間仕切りを取っ払う、などの方法もありますね。でも普通はそこまで考えないから、改築の楽な木造軸組みかRCが良いな。

マンションもPS（パイプスペース）が部屋の中央にあるか確認します。夜間排水音がうるさいし、将来スケルトンで間仕切り変更のときも自由度が減ります。ブリリアは大丈夫だと思います。実際に購入を決めたら「建築設計図書」を見せてもらって確認します。

細かすぎるけど、何かの参考になれば幸いです。

第3期1次予告概要。ティアラの最上階角部屋１３千万は安い☆金さえあれば。住民格差の大きいマンションですね。

56.87m2～142.11m2
3,000万円台 (1戸) ～ 13,000万円台 (1戸)
管理費　　　13,300円～33,100円
修繕積立金 5,580円～13,940円

743さんへ　　734ですけど　長期修繕計画（案）で収入の部を見たら駐車場会計からの繰入金を毎年１億円前後見込んでいると思います。お持ちだったら数字で確認してください。仮に月1万円x12ヶ月ｘ600台としても年間7200万円ですね。周辺の駐車場相場と同等以下が基本ですけど月2万円取れば年間14400万円の貯金が出来ます。これって、本来の修繕積立金と同じくらい大きな金額だと思います。

＞管理駐車場は600台ぐらいだったと思うので駐車場取れるか心配していました。あんまり気にしなくていいのかな。

今から気にしても仕方ないですけど、入居時点で1230戸が完売して743さんのように駐車場希望者が多いと抽選になって競争が厳しいかもしれないけど。全部最初から埋まるようなら収入が増えて長期修繕会計も楽になると思います。物価と景気の動向は誰にも予想が付きませんが、将来物価が上がれば駐車場代も値上げされることがありますし、反対のこともあります。都市部で駐車場の多いマンションは修繕費については物価にシフトして収入を増やせるので「車を持つ人」も「持たない人」も有利ですね。敷地内に駐車場が無くて近隣を借りる場合は、お金が外へ出て行くので修繕費が不足しがちとなり負担が全員に圧し掛かります。

次回の販売スケジュール 平成25年2月上旬予定 販売戸数 未定 ですから、相当弱気ですね。要望書の集まり具合で「販売住戸」と「戸数」を埋めるのでしょう。個人の感想ですが、真冬に現地を見るのは寒さと日当たりの良さ（悪さ）を確認するのに最適ですから購入希望者には有利だが、販売者は気候が良い「桜の咲く頃」を好むのが普通です。

ブリリア販売は昨春以来、2,3回コケタので後が無いから2月に持ってきたのだろうけど、これで２－３００戸売れたら奇跡の挽回だし、春夏に掛けて売上げ倍増の可能性はありますね。　　頑張れ　ブリリア！


ティアラの１戸をこのタイミングで出すのは話題づくりかな？ティアラの13千万は良さそうだな。間取り図は行けばもらえるのかな？1千万足して間取り変えたりできそうだけど。内装は知り合いの大工に頼んだほうが安くて良いに決まってる。真壁で柱を「あらわし」にしてもらいたい。

ティアラも長谷工？「大成建設」じゃないの？　構造体*スケルトンさえしっかりしてたらOK、内装関係は下請けだろう。

RC戸建てが高いと勘違いしてる人もいるけど、RCのマンション、公共建築物含めて大量生産されてます

都内の一等地で「タレントさん」が「超一流の建築家」と作る★変形☆特殊間取り★RCが割高イメージ作ったのかな。タレントに限らず、無茶な間取りを要求したり、趣味の悪い建材使う場合は高い。一流の建築家はプライド高いから、強度に影響ない程度の出来栄えに「ダメ出す」ので手間が3倍かかる。間に入った業者も値を吹っかける。それで高いんじゃないかな？

★普通の常識ある建築家に頼んで☆分かり易い間取りにすると単価は大幅に下がる。型枠代とコンクリートだけ。設計施工まで公共工事こなしてる土建業者に見積もり取ったらRCは意外と安い。大型建機が横付けできる道路と敷地を探さないといけないけど。10トンミキサーが入れないと10トン車で仕入れて４トン車に移したり、それだけでコンクリートの値段が3倍になる。「設計施工管理の基本料金」が建坪に関わらず500万ほどかかる。材料はヒノキ木造より安いくらいだから大きくするほど割安だ。★都内の狭小地域は無理だけど郊外に広い家建てるならお得だと思う。※地震の事もあるし、外断熱で省エネを考えたら「断熱と耐震補強は無料」で付いてくるRCが一番ですね。気に入った土地で長く住むなら「内装と間取り変更も自由度が高い」ので親子2世代持つ。　

広尾の日赤跡地の中古マンションも夢だけど　★全戸南向きのティアラはいいなぁ　


★ブリリア☆　頑張れ！　

＞所詮横浜支店でしょ？


ていう貴女様は何様？　　ひょっとして「耐圧壁」と「耐力壁」を間違えた人？

もぅ出て行ってください。　ウザイです！

H棟の1階は水捌け大丈夫かな？　良いマンションでは「ロビーはGL＋30センチ以上」で「１階は駐輪場の共有部に当てるか居住部として使うならGL+100センチ以上」に嵩上げして湿気を防ぐ。

横浜でも規制緩和の10年前に傾斜地に建てられた半地下マンションなどは山側の半分埋もれた居室の壁にカビが発生した例も多いのです。注文住宅ではドライエリアを設けるのにね。

※ドライエリアがわからない人は「ロンドン　アパート」で画像検索してみて。チェルシー近辺の高級アパートの写真が見つかると思う。ロンドンも雨と湿気が多いから。道路から「玄関」には上り階段がある。「玄関」は実は２階で半地下の１階があり、道路との間にはドライエリア（空ぼり）が採光と通風を確保している。歩行者が落っこちないように鉄柵で保護してる。この鉄柵が実に風景に馴染んでるんです。　で、日本のマンションで外構設計に配慮が十分でない場合があり居室の外壁が地面に直接接している物件は絶対に買ったらダメです。

※ブリリアの場合は地上10階･地下1階(D･E･G･H･K･L･M棟)地上5階･地下1階(A棟),地上3階･地下1階(B･C棟)となってますから11階建じゃないんだね。地下一階はどうなんでしょう。GLより低いようなら想定地下水面とか色々と考慮して場合によってはドライエリアが必要だと思う。コスト度外視で設計させてもらえるなら、地下一階に居住スペースは設けたくないのが本音だ。設計士は当然主張するのだが、環境問題で高さを抑えて、営業上、階数を増やしたのは明らかだからね。下見のときは良く見て質問しましょう。ちゃんとした設計施工なら地下１階でも大丈夫ですよ。何よりロンドンでも地下1階が高級だったりするから。

×地下水面○地下水位ですね。居室の床付近より上に地面があると冬季暖房時に結露します。暖房を我慢してワインセラーみたいに使えば良いのだけど。日本人は地下室にも暖房を入れたがるからね。暖房入れなくても氷点下にはならないから我慢すべき。

欧米などの外気温マイナス20度とかになる地域では外気温より暖かい地下室が物置兼作業部屋として普及しているけど、日本で地下室が暖かいと言っても居室にはむつかしいね。防湿シートもいずれは水漏れする。時期を遅らせる効果しかない。だから陸屋根では10年ごとに補修します。実は雨水が多少しみこんでも太陽に照らされて乾くので、雨漏りが一定量までは木造家屋でもRCでも住民は気付いてないだけです。で、ドライエリアのない半地下では乾かないので悲劇が起きます。

何かの参考になれば幸いです。

GLのことわからない人は建築関係者に教えてもらってください。ここで簡単に書くと、GL（グランドライン）はBM（ベンチマーク）と関連します。BMは建物周辺の地面の高さです。ブリリアみたいに電源ラインの地下埋設とか外構を造成する場合は元の地面の高さと変わることもある。で外構（電源給排水の位置、雨水）が決まったらBMが決まる。BMが決まったら建物の設計士は外構に合わせて建物のGLをBM+アルファで設定します。GLからBMには排水のための傾斜が必要ですから数十センチ上に持ってきます。

ブリリアの場合は環境問題が厳しかったのかな？　

建築確認申請上は10階建ですっ？？？　「設計者」と「地元住民」と「横浜市建築主事」で大人の会話があったのでしょう。気になるのは10階建てとするためにGLを相当上げたのでしょうね。で1階はGLより下にしたから建築確認では地下室扱いとなるけど通風・採光に配慮した設計施工であることを望んでいます。多分自分なら上のほうしか買わないけど入居者でトラブルを起こされたくないから、購入検討前に1階の状況は確認したいところです。

＞鉄筋コンクリート造、地上10階・地下2階（I・J棟）
ティアラに限って地下2階って　環境配慮ドンダケー

>>Eが売れてるって意外だけど？　メリットは何でしょうか。コストだけなら他物件もあるし、引き違い戸を多用した間取りは斬新だね　　小さなお子様にチョウバン指詰めの心配は少ないし、車椅子のお年寄りにも優しいね。

>786　さん、私の担当は40過ぎぐらいの女性だったのですが、営業するの初めてなのでよくわかりませんって
それは酷いが、誠実で信頼できるお人柄なら良いですね。期待されるのは技術知識より、「オプションの種類」とか「申込期限」などの商品知識と調整能力ですね。　申込期限を過ぎてしまったり、後で知ったら残念で悔しい思いをしますから。

>790 一番大事なのは聞かれたことにちやんと応える事
だから、口先営業じゃダメ。初心者の女性でも良い。必要なら設計士を呼んできて「確認申請時の設計図書を用いてBM/GL説明」させれば良い。営業が権限と調整能力あればだけど。生半可な知識で答えるのが一番良くないが「車」と「不動産」の営業には話術で客を煙に巻くのも多いので注意。だから、この女性は正直で良いと思うけどね。お会いして実際話したわけじゃないから実力はわからないけど。難しい質問して、答えがわかるまで取り次いでくれればオッケーだ。

あなた、ばかですか？　車のセールスがエンジンの燃焼理論とか聞かれても応えられない。もし、見込み客の質問に妥当性・必要性があれば「設計部署」の工学部大学院を出た専門職の人間に問い合わせるから。BM・GLは建築土木設計の基本だけど、一般顧客向けの資料には記載されない。入居したマンションで将来修繕が必要になったら必ず問題になるんだけどね。

セールスは高校で習う程度の一般的な知識と誠実さがあれば大丈夫。（大学出もセンター試験5教科７０％以下はダメだよ、メートルとセンチの単位を間違えたりするから）