Brillia（ブリリア） City 横浜磯子ってどうですか？その７

鉄道乗車人員比較............1998年.........2008年.......
★磯子駅(JR).............22,811人.......18,960人......
☆上大岡駅(京急＋地下鉄)...94,509人......102,899人......
☆追浜駅(京急)............24,213人.......20,583人......

上大岡は騒がしい、経済発展は環境を破壊する。スーパーとか商店が多すぎる。追浜も人が多すぎる。

ブリリアが破綻すれば磯子駅前も閑古鳥でOK。　ぜひ失敗して下さい。寂れて静まり返るのも風情だと

>鉄道乗車人員比較

磯子は海と山に囲まれて開発余地が少ないから。上大岡は未開発の丘陵地も多いし、地権者（周辺住民）も穏やかだ。

磯子の長所と悪さだけど、旧住民は現実離れして美意識が高すぎると思う。　風致地区だから15メートル以下に抑えろって、磯プリ以下ってありえない。当初の予定通り15階建てで揃えれば、低層・狭小・雑居マンションより見栄えしただろうし

やっぱり、磯子って高級住宅地と勘違いしている旧住人が多そうだから住みにくそうだな？

上大岡や追浜が吉だと思う。

地元住民が歓迎しないマンションを敢えて買う必要もないだろ？

底辺の家庭が集まるスレはここですか？

横浜双葉とかフェリスは桜陰に落ちた娘の行くところで、横浜でも優秀な子女は都内のトップ校に通わせてます。慶応医学部を蹴って理科三類に入学させるとか、私の親類は皆そんなところです。底辺の人間ほど「寿街」に偏見あるけど。

広尾から東大に通わせている家庭から見たら、磯子とことぶき町の底辺の争いなんて？　横浜で高級と言えるのは山手本通り沿いの一部かな？　電車やバスには乗らない人たち。で、そこらの人はことぶき町のことなど口にも出さないから。偏見も持たないし。

やっぱり、磯子って嫌なところだね。追浜とか上大岡の方が気楽で良さそうだ。

横浜雙葉だろ。双葉って言う時点で、僕、イケメン灯台生（東大）っていうレベルかな（(^o^)丿）

本当の良家は受験校でなく、学習院に一気通貫で趣味が軽井沢の別荘で週末の乗馬だったりする（俺の会社の同僚にもいたのだが仕事も優秀で良いやつだった）

>622　バーカ

学習院出身で良家が最強！　代々の地所が「都内に数百坪」と「軽井沢に数千坪（牧場付き）」貸しビル数件所有。山林もあり。　　東大卒の官僚も町医者も及ばない。　

で、ブリリアは神奈川の新御三家あたりかな？　　庶民が頑張って、手が届きそうな

＊＊＊　高嶺の花も雪模様　　＊＊＊

＊＊＊　春よ　来い来い　　ブリリアに　恋　＊＊＊

(^o^)丿　お早うございます

新御三家ねぇ？　　自分で決めればぁ
鉄道乗車人員比較………………….1998年…………2008年…..
★磯子駅(JR)……………………..22,811…………18,960….
☆上大岡駅(京急＋地下鉄)……..94,509………..102,899….
☆追浜駅(京急)………………..…24,213…………20,583…..
☆川崎駅(JR)………………..…160,888…………186,485…..（ラゾーナ周辺）
☆武蔵小杉駅(東急＋JR)…..…144,168…………187,064…..（ブリリア武蔵小杉）
☆鴨居駅(JR)………………..…..35,023…………..39,368…..（ららぽーと周辺）
☆たまプラーザ駅(東急)……….32,469…………..34,853…..（東急・ヨーカドー）

たまプラは人気が継続してるし、買い物も充実。
新横浜から鴨居にかけて鶴見川北岸の緑産業道路沿いは港北ニュータウンに隣接して地価が安かったので（ららぽーと☆NEC跡地）とかIKEAとかYANASEなど高級輸入車とか大型店舗が並んで休日は賑わっている。

神奈川新御三家の筆頭は、ブリリアっ武蔵小杉でしょう。乗車人員も川崎を上回る　※京急川崎は含めない。　港町のタワマンも苦戦と聞いた。個人的に好きなんだが(:-O)　特殊浴場↑チョンの間と競馬場♪

スケベおやじの歌
..可愛いあの娘はデボネアでぇ♪
..おっぱぃプリンス♪（磯子で）
..好カイ♪ライン♪（ブリリアっ）

ブリリアを信用したいのだが「和食の鉄人」とか＊＊娘みたいな夢ばかりで、出店するスーパーも決まらない様子。※2012年12月広報資料、ヒルトップモールにはスーパーマーケットなど、レジデンス棟（K棟）低層部には、クリニックモール、保育園などを誘致予定です（まだ予定？誘致の契約まとまれば報道発表するのが普通）

センター南でさえ誘致したのに逃げられて駅前に巨大区画が残されているから。※グーグルマップで見たら判る。ブリも少し、不安要素だな。

634さん　グランドゲート横のコンビニは「セブンイレブン」なので、系列から言うとスーパーは「ヨーカ堂」を期待したい。ところだが、、、余程の商業圏（周辺人口）がないと出店しても撤退を繰り返すだけ？　JRの乗車人数を挙げたのはマーケティングの基本の一つだから。また、近隣には上大岡があるので、無理だと思う。

周辺住民に聞きたいのだが、風致地区って言うのはコンビニ、スーパーがない地域を言う。山手や鎌倉の高台に住むお金持ちは若いうちは車で出かけ、年取ったら高級スーパー紀ノ国屋などの宅配を利用していることが多い。それで磯子は良いんですね？


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サンケイ新聞＞2012.7.15 13:13 　流通大手のセブン＆アイ・ホールディングスが、傘下に置くイトーヨーカ堂全１７３店の約１割にあたる約１５店舗を３年以内に閉鎖する検討に入ったことが１５日、分かった。営業赤字が３年以上続く地方の中小型店舗を中心に閉鎖し、収益改善を急ぐ。

地方では郊外の大型ショッピングセンターに顧客が流出するなど競争が激化。来年２月に予定しているＪＲ土浦駅前の「イトーヨーカドー土浦店」（茨城県土浦市）の閉鎖を皮切りに、収益が落ち込んでいる不採算店舗の処理を進める。

平成２１年８月中間決算で昭和４７年の上場以来初の営業赤字となった際、平成２５年２月までに約３０店の閉鎖する方針を示しており、今回の閉鎖はその一環として実施するとみられる。

636さん　「ブリリア武蔵小杉は竣工前に完売した」　結果がすべてです。あなたに買ってもらわなくてもダイジョブです。

↑怪しげな書き込み「貴女だけに内緒でお勧めします」って、未公開株の投資話もあったね（笑）

詐欺行為の末期症状だなぁ　本当なら言ってご覧。

バーチャル店舗でしょうか？　部外者お断りの会員制店舗（笑）　一流どころが販売代理に名を連ねてるけど信用ならないね。代理だもの。いつでもバルク売りして逃げる算段でしょ。で、誰も（誇大広告で）売ったことに責任取らないわなぁ

HPにもスーパーの出店が決まったとは書かれてない。だから事実無根でしょ。風説の流布されても困る。

余計に信用なくすこと判らないの？　歩合のセールス君？

これ、販売には致命傷だな　　正直に出直せ　ブリリア。

1年掛けて半分も売れてない。後1000戸が売れ残る可能性さえある。ということは、実質破綻の可能性も出てきたね。


俺は冷やかし半分だが。破綻して半値八掛けになったら検討しても良いと考えている。スーパーの出店なんてどうでも良い。上大岡まで車で20分もあれば十分だから。だから後は、値下げの問題だけになってきたな。平米３０万円以下でどうだい。

空きが多いとスラム化するけど安ければ我慢の範囲でしょ。

HPより＞　＜ 誘致予定施設＞　■ スーパーマーケット ■ クリニック ■ 保育園 等
※掲載の完成予想ＣＧは計画段階の図面を基に描き起こしたもので実際とは異なります。尚、植栽は特定の季節の状況を示すものではありません。また竣工時には完成予想図程度には成長しておりません。
※掲載の施設・サービスについては導入予定であり、変更になる場合があります。

欄外の注記を読まない契約者が多いんだなぁ。　やっぱり。

656＞もし、変更になったら連絡があると思います。

勝手な想像力だけは強いんだな　　あやしい契約取ったら担当者は転勤させるのは保険・不動産業界の習慣だろ。だから、パンフに担当者と責任者のサインを貰っておけ。絶対くれないから。やっぱり、末期症状だ


大丈夫、横浜まで電車でも車でも通えば、何でもあるから。

車でも電気製品でも仕様書・カタログの欄外に日付を書くのはなぜか？　訴訟防止。　カタログ印刷した後で製品が変更になるから。必ずある。　でも基本は変わらないからね。　マンションだって近隣商業施設が発展することも撤退することもある。これが実態。

※契約者が信じる近隣商業施設が充実するば、ラゾーナ・ららぽーと周辺マンション同様に安泰だけど

※計画が破綻すれば、竣工後に売れ残った物件はどうなるのか？　あまりに大量で予想が付かない。別のマンションで最終住戸を処分価格で薦められたけど断った。街の不動産屋と親しくなれば教えてくれますよ。駅前で長年営業してる親父さんとかが本当のプロ。裏事情にも詳しい。ショールームにいるのは単なる販売促進員だから、

追浜は順調に売れてるみたいだ。広さとお買い得感が強い。ブリリアは同業者も迷惑する悲惨な物件　　どこまで相場を下げるのか。

残り物に福あれ　　ブリリアも追浜に看板立てたら良いと思う。　　これで挽回できるかな？

＞地元磯子がいいなぁ

気持ちは分かります。世田谷辺りで親子代々住んでいる人は近場に娘息子を住まわせたがる。道は狭いし地価も高いのにね。だから狭小ミニ開発も人気物件。　　でも、東京に因縁のない地方から上京して一流企業で稼いでいても地縁の濃い世田谷などはさけて郊外の高台を好むのでしょう。磯子と追浜に置き換えたら同じことが言える。　ブリリアが苦戦するのは磯子は世田谷に比べても周辺人口が小さいところに１０００戸超だからでしょう。

１００戸限定の物件とかだったらブリリア武蔵小杉みたいに完工前に売り切れたはず（武蔵小杉は坪単価250万円位）

続き　横浜プリンスと同等の４５メートル、ティアラ１５階は地域振興に必要だったと思うが「地縁の濃い人には更地に戻して１５メートル以下が大切なのだろう。今後は世田谷みたいに社宅敷地が小売されるたびに「位置指定道路４メートル」の境界に「容積率目一杯で２-３階建」の細切れ住宅が増える。　地元民は満足だろうが、よそ者は離れるね。

世田谷と磯子 旧来の住人の方の考え方には共通点を感じます。

＞687　検討者（だった）けど　部屋選びの参考までに。

メリットはお金持ちなら
★★★ティアラの角部屋を買えば追浜の友達に自慢できる。予算が足りなければH棟の角部屋で値下げした再登録住戸を狙え（１期の売残りが多数あり）
★★☆くじ運に自信がある方は未販売だがC棟、D棟の東南角部屋は倍率が上がりそう。間取りも価格も未発表なのだがティアラと同様の眺望と日当たりを期待している。
★☆☆E棟以下はお勧めしない。駅から遠くなるし、間取り・日当たりが期待できない。同じ予算で追浜の物件でも良いと思う。

デメリットは過去レスを見ること。感じ方には個人差があるので。

現状の最大リスク（デメリットではない）として販売不振がある。スーパーの出店誘致・長期修繕計画など不安要素。特定の階数・部屋にこだわりがなければ、来年3月以降でも十分購入できそう。更なる値下げもありえる。販売リスクは将来の購入チャンス（液晶テレビみたいに値段は市場が決める。会社が倒産するから値下げできないというのは理由にならない。1000戸近くを塩漬けできる体力があるとも思えない）

ブリリア武蔵小杉は大人気で売り切れた物件。周辺の人気物件よりは割安感もあった。客の心理はそういうもの。磯子としては、出だしが高すぎたね。

詳しい人は補足してあげてください。

689追記　マンション規約では管理費・修繕費は各住戸で平等に分担するのだが、占有面積割が原則。低層階・日当たりの悪い住人が、良い部屋・高額物件の維持費を負担することになる。本物件は貴賓館・広大な敷地で他マンションより維持費は高いが、メリットを受けることの少ない端っ子の所有者には割が合わないというのが正直な実感だ。※ティアラも低層階廊下は貴賓館（日帰り客もいるでしょ）から見下ろされそうでイヤだ。記念に写メとか撮るやつもいそう。買うなら5階以上かな

人気物件では隅っこの一番安い部屋を手に入れるだけで満足ということもあるので個人の趣味に文句は言わないんだけど、本物件であえて隅っこを選ぶ必要もないだろう。他にも良い物件は幾らでもあるから。

★☆☆デベには悪いが資本力のあるメーカーが大量生産して利益をあげる時代は終わったと感じている
☆☆百均が売れる時代、価格に対する選別志向が強いから。余程の差別性がないと無理
☆将来の雇用、ローンの完済にも不安がある。マンション投資は損。不動産価格もH24路線価化は下がった。H25以降も？

＞689　訂正　★★★ティアラの角部屋を買えば追浜の友達に自慢できる。予算が足りなければH棟の角部屋で値下げした再登録住戸を狙え（１期の売残りが多数あり）

と書いたが、同じことを考える人は多く、グランドエレベーターにも近いH棟の東角部屋はほぼ売切れたみたいだ。１戸残っているけど値引き幅も小さいね。H612がそうなんだが、91平米で値下げ後が5998万円（坪216万）だから高いのか安いのか微妙。後、600万ちょっとでティアラのI502(86平米、坪253万)５階以上は残り少ないし一番値頃感あり。

★★★1億超といわれるティアラ最上階の２戸は未販売だが
★★☆ティアラ角部屋は上層階から順調に売リ切ったね。客のほうが良く見てる。ティアラ角部屋は強気の価格設定で坪250万超えでも売れてる。一方、西向きE棟の中部屋などは予定価格坪150万でも苦戦するだろうね。追浜なら良部屋に手が届くから。


どうして虎の子のティアラを売り急いだのかはわからんが、カラーセレクトとかスケルトン販売でもやってたのか？　中の人、見てたら教えてください。

※知人は他物件のスケルトン販売で間取りを大幅に変更させた。別棟のピアノ教師は床補強と完全防音工事を発注したとも聞いた。確かに音は聞こえないのだが高価なオプションだったらしい。

>693 横浜双葉が自慢の人ですか（笑）　團 紀彦（東大出身と同級生自慢？）戦争中は皆が陸軍大将と友達だと自慢したそうだ（爆笑）

応地丘子（ササキアソシエーツにてシニアランドスケープアーキテクト）
福岡市生まれ。九州芸術工科大学環境設計学科卒業。ハーバード大学デザイン大学院ランドスケープアーキテクチャー修士。1990年ササキアソシエイツ（米国）入社。インディアナポリスのマスタープラン中心デザイナーとして活躍するなど、公共空間設計をはじめ、集合住宅、大学キャンパスのランドスケープアーキテクトとして国際的なビックプロジェクトを手がける。2008年北京オリンピック会場国際コンペティション１等受賞。Registered Landscape Architect, LEED AP


ブリリアは一応、現代超一流のアーキテクトが参画したけど、
ダメな理由は、近隣の反対運動　　やっぱり世田谷と一緒だ。

住民要求書の多数決で高さ制限を受けた結果、ティアラが11階建てとなったが、当初計画の15階であれば、４階分、80戸が建設可能となり坪単価も下げられた。端っこの棟も15階にすれば戸数を減らさずに間取りも広く出来た。

だから、地域の発展は地元民次第です。世田谷の住人は世田谷が好きみたいだから「環８の建設と区画整理」にも反対して50年5000億円の巨費が費やされた歴史がある。それでも交通事情は悪い。

気持ちは良く判るんですけどね。結局、世田谷旧市街から周辺地域へ人口が流出して高級住宅地としての地位を成城～武蔵小杉に奪われている。　磯子は似てないですか？　　

土地の制約を受けにくい大規模マンションでは南北に空地を取って東西に細長くしたい。経験だけど南向きの部屋と西部屋ではエアコンの年間消費電力が2倍以上違う。南向きはベランダが夏の日差しを遮るから朝から晩まで涼しいし、西部屋は夏の夕日が耐え難い。冬場は陽が低いので南向きのリビングは部屋の奥まで暖房要らず。西向きだと午前中寒いし、西日も夏と違い日暮れが早いので期待できない。

ブリリアが西向棟を増やしたのは苦し紛れとは思いたくない。富士山が見えるからって？　富士は遠いから余程晴れた日しか見えないし一日中見たら飽きるよ。南向きの部屋は何よりの省エネ節電だ。だから、HIJ棟に興味あり

＞ダサいレスはいやだな～

意味不明です。「応地丘子さん」も含めてブリリアは一流の役者と舞台が揃っていたのに上手く行かない物ですね？


＞磯子で世田谷ネタ

六本木タワマン　vs　横浜MM　を比較できると思います

世田谷旧市街　vs　磯子　似てませんか？　良い意味で昭和の香りがいたします

７０３さん

ここはコスパをどうこう言う以前の物件みたいです。
前代未聞というか。
これからの成り行きが興味津々です。

＞704さん　687で質問された方ですか　689-691でお答えしたものですが。　部屋選びの参考までに　補足します。オススメどころは未販売のC棟、D棟の東南角部屋ですが「ちょっと高いなあ」と言われるのは公式発表前の予定価格を聞かれたのですね。少し値段がこなれているＥ他も選択肢であれば汐見台団地のマンションと併せて現地をご覧になるべきです。ブリリアでもいいかなと思ったなら、買い急ぐことはありません。特定の階数・部屋にこだわりがなければ、年明けで建物の形が出来上がってからの方が実際の日当たり眺望・通風が比較できます。発売一年で半分も売れてないのでマダマダ熟考する時間は残っています。

現地見学のときは1メートルくらいの長いもの（巻尺とかビニールかさ）を持ち込んで地面に建てて見るとよい。意外と12月の陽は低く日陰が長いです。冬の日当たりを望むなら、既に売り出されている、ティアラとH棟（低層中部屋も可）に限られると思います。

日当たりの悪い棟で3000万出して管理費と駐車場代まで払うなら4000万の一戸建てと35年ローンの月払いの金額は同程度だから、迷いどころです。駅前から15分圏まで伸ばせば結構売り物がありますよ。

>５ＬＤＫの家

そのままお住まいになるのが良いと思います。築10年過ぎたら建物には値が付きません。売却に1年以上かかることも多いです。敷地が広くて接道路が15メートル以上あるなら、更地戻しで2分割して単価を下げれば数ヶ月で売れるかもしれませんが。更地に戻す費用と仮住まいの経費はかなりです。

一度、地元の不動産屋に買い取り希望で値付けしてもらえば実勢価格が判ると思います。がっかりすることが多いです。※だから不動産屋も宝石店も中古車店も経営が成り立つのですけど。売値と買値は随分と違います。

>更地に戻す費用　敷地2分割

業界に詳しい方のようだから釈迦に説法ですが、

隣地境界を確定して測量図を作成して２分割登記する手間と費用がかかります。自分で隣家と話をつけて業者に依頼すれば持ち出しは２－３百万円で済みます。販売リスクは自分持ちですけど高値で売れるかも？しれない。不動産屋に現状古家つきで買い取り依頼すれば叩かれるのは当然です。隣地境界が曖昧で土地の実測面積が登記面積に足りない場合も多い。知らずに仕入れてトラブルになるリスクも不動産屋は避けたいです。

お屋敷街では100坪の古家を更地戻しで2分割、3分割の場合も多いようです。横浜市内で土地の価格は2000万程度を上限に探す人が多いから。70万ｘ30坪が一つの基準だと思います。単価と面積が大きい物件は動きが遅い。土地に5000万円以上出せる人は少ないです。

※山手本通沿いで100坪超とか希少性のある物件は広告を出す前に富裕層に売れるのも事実ですが、普通の中古物件は売るのに苦労されると思います

>築１５年でもまだ１０００万の査定

もし買取で査定が付くなら、その不動産業者に土地代込みで買っていただければ良いですね。上物に値が付くなら更地に戻す必要はありません。失礼しました。

現金をお急ぎの方、

方法はございます。相場より価格を低くご提案する、買取業者にいくつかお声を掛けさせて頂き、その中でご条件が良いところを選んでいただく、etc・・・お客様お一人、お一人にあったプランが必ずございます。お気軽にお問い合わせ下さい。

******************買うときは「夢」に酔い*******************
**売るときは「現実」に目が覚める****************************

◎女性の宝石も　　　　　　　　ブリリアントなダイヤモンド
×男の車も不動産も！　　　　　　ここらで辞めても良いコロナ　♪　　　　　

>>720　さん
長期修繕計画は「お知り合い」で10年超のマンションにお住まいの方、何人かに聞いてください。

一般的な中高層マンションで

◎良い管理組合は5年目、10年目で月払いの積立金を値上げして預金残高が多いです。100戸当たり1億円超が基準
◎100戸（1戸80平米くらい）として、10年目、20年目の大規模修繕には1～2億円かかります

ブリリアの不安点は

×敷地が広く、グランドエレベーター、貴賓館、太陽光発電一式など特殊な装置が多い
×特殊な装置のメンテ会社は一般的なマンション備品よりコストが高いと予想される
×他の物件でも消費税アップ分を見込んで積立金を見直す動きがある（増税後に販売されるマンションは当然上げるでしょ）
　　　→消費増税前にエコポイントで買ったエアコンの維持費（電気代）は値上げされましたよね。電気代は今後2-3割上がる。だからマンション購入を急ぐべきなのか、維持費を考えて控えるべきなのか。イニシャルコストで得をしても損することもある。エアコンは贅沢だから扇風機にすべきなのかも？　付帯設備の少ないマンションで平米は最低限の間取りとすれば長期修繕費と管理費は安いでしょう。

マンション総合保険（管理組合で負担）※福島震災後に赤字寸前で料率が大幅に上がっている。今後も値上げされる予定。マンション共有部に対する年間の保険料支払いは意外と高いです。共有部のほうが壊れたら保守に金がかかるから（道路から各棟内への電気配線・給水ポンプ・エレベーターなどの共有設備）宅内の水道蛇口なら壊れても数万で安いけどね。ブリリアはどうでしょうか？　デベの力で最初の1年はお試し価格でも、毎年更新の場合は実際の故障状況で数年後の料率は変わります。（お知り合い数人に過去数年分のマンション管理組合の決算書を見せてもらってください）100軒あたりで年間数百万支払ってると思うし付帯設備で意外と開きがある。ブリリアで最初は安くても崖の修理とかやれば翌年の保険料に影響する、と予想される　




☆ブリリア★　ネガを強調するわけではない。新築マンションすべてに共通の注意点ですね。過剰な設備と、地震と消費税値上げ。欲しいときが買い時ですが長期の支払いだから「慎重に検討なされば吉」だと思います

高価な買い物ですが、何処にせよ「住めば都」です。　入れ物より家族が仲良く暮らせることが一番。

＞駅にもスーパーはあるため競争は働くとは
私の場合も毎日の「通学」「通勤」「買物」の順番で重視してきて正解でした。「子供さんの通学」と「旦那さん」を大事になさって下さいまし

★ブリリア☆　気に入られると良いですね。

>マルエツ以外でも何かスーパーが入れば私はオッケーです。

723ですが、スーパーに限らず細かいことにこだわらなければトータルで見て良い物件だと思います。後は初期の不振を挽回して順調に棟が埋まれば、長期修繕計画も安心です。

729さん、＞東京建物の修繕計画案も一応細かく何にいくらというのが記載ありある程度一般的なかんじにはみえたのですが

私は案をまだ見てないのでコメントできません。

一般論として、計画より支出が増えて収入不足となることもあります。理由は予定しない経費の発生と予定通りでない駐車場の利用率などです。都市部のマンションでは駐車場・駐輪場会計で残余を積立金に回します。駐車場の照明とか機械式の保守費用がかかるが売上げの半分以上は黒字です。平置き駐車場だと経費は月1000円以下、機械式でも月5000円以下。

駐車場契約が満車にならなくても大丈夫です。十分駐車場で利益が出ます。良いデベは余裕を見て80-90%埋まれば、長期修繕計画が成立します。立体駐車場はエレベーターと似ています。安全のための月ごと定期点検と10年おきの大物部品交換があるので半分埋まらなければ持ち出しとなる可能性すらあります。

ブリリアに限りませんが今まで見てきた高級物件マンションでデフレを予測できずに駐車場を高めに設定したため、空きが出て値下げしたり、80%の利用率も確保できずに積立不足となっていることもあります。

494-495で指摘したら、管理者に消されてしまいました。（東京建物はこの掲示板のスポンサーですから）

液晶テレビ事業の苦境をご存知ですか。私は液晶・プラズマテレビ大好き人間です。パイオニア・日立・ソニーの3社が世界をリードした20年前に注目してました。その後、シャープが三重に大規模な投資をして大量生産をしたときから情勢が変わりました。シャープはギャラの高そうな大物女優（マドンナさんでなく吉永小百合さん）と契約して大衆路線を歩み始めた。戦略は成功してマニアだけでなく普通の人も買うようになった。

更に工場を増設したら、どうなったかはご存知ですね。

10倍生産したら単価も下げられ、最初は他社のシェアを奪って儲かるけど、そのうち設備過剰が負担になります。

494-495の要約　＞Brillia Grande みなとみらい　との比較
※また、消されるだろうから拓本は取りました。

こちらの1230戸が完売できなくても修繕積立分はデベが在庫分も負担するのだろうが、駐車場代は負担しないのが普通だろう。上記物件は完工後、5年経過して駐車場の空きが80台（12月03日現在の賃貸情報）、平均月28千円として月に224万円の積立不足が継続している。

5年間の累積でいくらになるのやら、224万円を60ヶ月掛けたら、恐ろしいことになる


1230戸が確実に販売できる方法を見つけること　　ブリリア頑張れ！

>733　続きです。　液晶テレビも購入者側には安くなって良かった。マンションも供給過剰だから10年以上前に買った人（私）よりお得ですね。同じ予算で良い物件がユックリ選べます。別に嫉妬してネガ情報を流すわけじゃないです。

買い換えを前提にブリリアを検討しています。でも、不動産業界が突っ走りすぎると後々のメンテをちゃんとやって貰えるのか心配。電気製品は完全に使い捨てになってしまいましたね。部品のほとんどは海外品で組み立ても海外だから、日本の部品メーカーから補修部品も買えないし、修理できる技術者もいなくなる。

親類が三井系某大手メーカーの高級プレハブ住宅を10年前に建てて、最近浴室周りの増築を考えたら無理だといわれて落胆してました。建て替えしかないそうです。（高級というのは豪華な内装と社員の給料だけでした。悪い冗談？みたいだけど）巣立った子供部屋を狭めて浴室を広げたかった。2x4は地震に強いけど壁の一部を壊したり移動すると耐震強度が保証できないそうです。私の好みとして「木造軸組」か「RC一戸建て」が（将来の夢）です。　　RCだとマンションの場合でもそうですが基本設計さえしっかりすれば、スケルトンにまでばらせば間仕切りは自由に移動できますから、家族構成の変動とかに対する自由度も高いです。

三井から怒られるといけないので追記。

発注時に将来の増改築を条件にしなかった親類も悪いのです。例えば、子供部屋６畳２間を隣接するときに間仕切りを耐力壁にしたほうが設計は楽だけど、構造設計では12畳１部屋にして間仕切りは非耐力壁（システム収納も可）であれば子供が巣立ったら間仕切りを取っ払う、などの方法もありますね。でも普通はそこまで考えないから、改築の楽な木造軸組みかRCが良いな。

マンションもPS（パイプスペース）が部屋の中央にあるか確認します。夜間排水音がうるさいし、将来スケルトンで間仕切り変更のときも自由度が減ります。ブリリアは大丈夫だと思います。実際に購入を決めたら「建築設計図書」を見せてもらって確認します。

細かすぎるけど、何かの参考になれば幸いです。

第3期1次予告概要。ティアラの最上階角部屋１３千万は安い☆金さえあれば。住民格差の大きいマンションですね。

56.87m2～142.11m2
3,000万円台 (1戸) ～ 13,000万円台 (1戸)
管理費　　　13,300円～33,100円
修繕積立金 5,580円～13,940円

743さんへ　　734ですけど　長期修繕計画（案）で収入の部を見たら駐車場会計からの繰入金を毎年１億円前後見込んでいると思います。お持ちだったら数字で確認してください。仮に月1万円x12ヶ月ｘ600台としても年間7200万円ですね。周辺の駐車場相場と同等以下が基本ですけど月2万円取れば年間14400万円の貯金が出来ます。これって、本来の修繕積立金と同じくらい大きな金額だと思います。

＞管理駐車場は600台ぐらいだったと思うので駐車場取れるか心配していました。あんまり気にしなくていいのかな。

今から気にしても仕方ないですけど、入居時点で1230戸が完売して743さんのように駐車場希望者が多いと抽選になって競争が厳しいかもしれないけど。全部最初から埋まるようなら収入が増えて長期修繕会計も楽になると思います。物価と景気の動向は誰にも予想が付きませんが、将来物価が上がれば駐車場代も値上げされることがありますし、反対のこともあります。都市部で駐車場の多いマンションは修繕費については物価にシフトして収入を増やせるので「車を持つ人」も「持たない人」も有利ですね。敷地内に駐車場が無くて近隣を借りる場合は、お金が外へ出て行くので修繕費が不足しがちとなり負担が全員に圧し掛かります。

次回の販売スケジュール 平成25年2月上旬予定 販売戸数 未定 ですから、相当弱気ですね。要望書の集まり具合で「販売住戸」と「戸数」を埋めるのでしょう。個人の感想ですが、真冬に現地を見るのは寒さと日当たりの良さ（悪さ）を確認するのに最適ですから購入希望者には有利だが、販売者は気候が良い「桜の咲く頃」を好むのが普通です。

ブリリア販売は昨春以来、2,3回コケタので後が無いから2月に持ってきたのだろうけど、これで２－３００戸売れたら奇跡の挽回だし、春夏に掛けて売上げ倍増の可能性はありますね。　　頑張れ　ブリリア！


ティアラの１戸をこのタイミングで出すのは話題づくりかな？ティアラの13千万は良さそうだな。間取り図は行けばもらえるのかな？1千万足して間取り変えたりできそうだけど。内装は知り合いの大工に頼んだほうが安くて良いに決まってる。真壁で柱を「あらわし」にしてもらいたい。

ティアラも長谷工？「大成建設」じゃないの？　構造体*スケルトンさえしっかりしてたらOK、内装関係は下請けだろう。

RC戸建てが高いと勘違いしてる人もいるけど、RCのマンション、公共建築物含めて大量生産されてます

都内の一等地で「タレントさん」が「超一流の建築家」と作る★変形☆特殊間取り★RCが割高イメージ作ったのかな。タレントに限らず、無茶な間取りを要求したり、趣味の悪い建材使う場合は高い。一流の建築家はプライド高いから、強度に影響ない程度の出来栄えに「ダメ出す」ので手間が3倍かかる。間に入った業者も値を吹っかける。それで高いんじゃないかな？

★普通の常識ある建築家に頼んで☆分かり易い間取りにすると単価は大幅に下がる。型枠代とコンクリートだけ。設計施工まで公共工事こなしてる土建業者に見積もり取ったらRCは意外と安い。大型建機が横付けできる道路と敷地を探さないといけないけど。10トンミキサーが入れないと10トン車で仕入れて４トン車に移したり、それだけでコンクリートの値段が3倍になる。「設計施工管理の基本料金」が建坪に関わらず500万ほどかかる。材料はヒノキ木造より安いくらいだから大きくするほど割安だ。★都内の狭小地域は無理だけど郊外に広い家建てるならお得だと思う。※地震の事もあるし、外断熱で省エネを考えたら「断熱と耐震補強は無料」で付いてくるRCが一番ですね。気に入った土地で長く住むなら「内装と間取り変更も自由度が高い」ので親子2世代持つ。　

広尾の日赤跡地の中古マンションも夢だけど　★全戸南向きのティアラはいいなぁ　


★ブリリア☆　頑張れ！　

＞所詮横浜支店でしょ？


ていう貴女様は何様？　　ひょっとして「耐圧壁」と「耐力壁」を間違えた人？

もぅ出て行ってください。　ウザイです！

H棟の1階は水捌け大丈夫かな？　良いマンションでは「ロビーはGL＋30センチ以上」で「１階は駐輪場の共有部に当てるか居住部として使うならGL+100センチ以上」に嵩上げして湿気を防ぐ。

横浜でも規制緩和の10年前に傾斜地に建てられた半地下マンションなどは山側の半分埋もれた居室の壁にカビが発生した例も多いのです。注文住宅ではドライエリアを設けるのにね。

※ドライエリアがわからない人は「ロンドン　アパート」で画像検索してみて。チェルシー近辺の高級アパートの写真が見つかると思う。ロンドンも雨と湿気が多いから。道路から「玄関」には上り階段がある。「玄関」は実は２階で半地下の１階があり、道路との間にはドライエリア（空ぼり）が採光と通風を確保している。歩行者が落っこちないように鉄柵で保護してる。この鉄柵が実に風景に馴染んでるんです。　で、日本のマンションで外構設計に配慮が十分でない場合があり居室の外壁が地面に直接接している物件は絶対に買ったらダメです。

※ブリリアの場合は地上10階･地下1階(D･E･G･H･K･L･M棟)地上5階･地下1階(A棟),地上3階･地下1階(B･C棟)となってますから11階建じゃないんだね。地下一階はどうなんでしょう。GLより低いようなら想定地下水面とか色々と考慮して場合によってはドライエリアが必要だと思う。コスト度外視で設計させてもらえるなら、地下一階に居住スペースは設けたくないのが本音だ。設計士は当然主張するのだが、環境問題で高さを抑えて、営業上、階数を増やしたのは明らかだからね。下見のときは良く見て質問しましょう。ちゃんとした設計施工なら地下１階でも大丈夫ですよ。何よりロンドンでも地下1階が高級だったりするから。

×地下水面○地下水位ですね。居室の床付近より上に地面があると冬季暖房時に結露します。暖房を我慢してワインセラーみたいに使えば良いのだけど。日本人は地下室にも暖房を入れたがるからね。暖房入れなくても氷点下にはならないから我慢すべき。

欧米などの外気温マイナス20度とかになる地域では外気温より暖かい地下室が物置兼作業部屋として普及しているけど、日本で地下室が暖かいと言っても居室にはむつかしいね。防湿シートもいずれは水漏れする。時期を遅らせる効果しかない。だから陸屋根では10年ごとに補修します。実は雨水が多少しみこんでも太陽に照らされて乾くので、雨漏りが一定量までは木造家屋でもRCでも住民は気付いてないだけです。で、ドライエリアのない半地下では乾かないので悲劇が起きます。

何かの参考になれば幸いです。

GLのことわからない人は建築関係者に教えてもらってください。ここで簡単に書くと、GL（グランドライン）はBM（ベンチマーク）と関連します。BMは建物周辺の地面の高さです。ブリリアみたいに電源ラインの地下埋設とか外構を造成する場合は元の地面の高さと変わることもある。で外構（電源給排水の位置、雨水）が決まったらBMが決まる。BMが決まったら建物の設計士は外構に合わせて建物のGLをBM+アルファで設定します。GLからBMには排水のための傾斜が必要ですから数十センチ上に持ってきます。

ブリリアの場合は環境問題が厳しかったのかな？　

建築確認申請上は10階建ですっ？？？　「設計者」と「地元住民」と「横浜市建築主事」で大人の会話があったのでしょう。気になるのは10階建てとするためにGLを相当上げたのでしょうね。で1階はGLより下にしたから建築確認では地下室扱いとなるけど通風・採光に配慮した設計施工であることを望んでいます。多分自分なら上のほうしか買わないけど入居者でトラブルを起こされたくないから、購入検討前に1階の状況は確認したいところです。

＞鉄筋コンクリート造、地上10階・地下2階（I・J棟）
ティアラに限って地下2階って　環境配慮ドンダケー

>>Eが売れてるって意外だけど？　メリットは何でしょうか。コストだけなら他物件もあるし、引き違い戸を多用した間取りは斬新だね　　小さなお子様にチョウバン指詰めの心配は少ないし、車椅子のお年寄りにも優しいね。

>786　さん、私の担当は40過ぎぐらいの女性だったのですが、営業するの初めてなのでよくわかりませんって
それは酷いが、誠実で信頼できるお人柄なら良いですね。期待されるのは技術知識より、「オプションの種類」とか「申込期限」などの商品知識と調整能力ですね。　申込期限を過ぎてしまったり、後で知ったら残念で悔しい思いをしますから。

>790 一番大事なのは聞かれたことにちやんと応える事
だから、口先営業じゃダメ。初心者の女性でも良い。必要なら設計士を呼んできて「確認申請時の設計図書を用いてBM/GL説明」させれば良い。営業が権限と調整能力あればだけど。生半可な知識で答えるのが一番良くないが「車」と「不動産」の営業には話術で客を煙に巻くのも多いので注意。だから、この女性は正直で良いと思うけどね。お会いして実際話したわけじゃないから実力はわからないけど。難しい質問して、答えがわかるまで取り次いでくれればオッケーだ。

あなた、ばかですか？　車のセールスがエンジンの燃焼理論とか聞かれても応えられない。もし、見込み客の質問に妥当性・必要性があれば「設計部署」の工学部大学院を出た専門職の人間に問い合わせるから。BM・GLは建築土木設計の基本だけど、一般顧客向けの資料には記載されない。入居したマンションで将来修繕が必要になったら必ず問題になるんだけどね。

セールスは高校で習う程度の一般的な知識と誠実さがあれば大丈夫。（大学出もセンター試験5教科７０％以下はダメだよ、メートルとセンチの単位を間違えたりするから）

>786　さん、No.789ですけど。

説明不足でしたが、営業がすべての技術知識は持たない。顧客向けパンフレットに書かれたことを説明できれば良い。で、書かれてないことを聞くときは「その場で答えられなくても後日答えてもらうようにする」これ、あなたが有望客だと見たら、必ずやってくれます。優秀なセールスなら「メモを取って当日所長に報告」する。女性セールスというのは有利に働くこともありますね。「特に美人」だと。「周りの営業も協力する」から。男同志だと「ライバル心で」（笑）

まぁ、相手が頼りなかったら、私なら質問項目を箇条書きにした質問状を自分で用意していきます。最初に今日は5項目教えてください、よろしくお願いします、とこちらから頭を下げます。回答が得られたら自分でも内容をメモします。不満足な内容であったり、不足した項目はセールスレディにも質問の内容（回答でなく）を理解してもらいます。GLという用語さえわからなければ用語を理解する人をその場で呼んでもらいます。で、質問内容を理解してもらえたら、ぜひ購入したいので１週間後に再度お邪魔します。って言いますけど。１週間待たずに回答してくるけどね、普通は！

※これでもセールスが動かなければこの物件はあきらめますけどね。

BM/GLの重要性について。設計施工が確実であれば将来の保守費用が安くなる。例えば、あるマンションで構内の水道管の漏水が発生した。数十メートルおきの水道管の分岐・接続部が最初に疑われて点検口で確認したが異常が無い。仕方なく接続部以外の地下配管が異常と判断して舗装を掘り返したのだが

○良い物件、設計図どおりの位置と深さに配管が埋まっており、すぐに異常個所を発見修理
×不良物件、設計図のBM等を無視して施工されたみたい。水道管がない？　舗装を手当たり次第に掘り返すことになる。修理業者は忙しいので修理を断ってきた（舗装の復旧費用で見積超過）理事会でも予算不足で漏水は放置中


ブリリアは大丈夫だと思います！　検査しっかりしてね？

799さん、根岸の森林公園のお散歩が楽しみですね。多分、お目にかかっても気が付かないけど、もし晴れてブリリアの住人となられたら皆さん、よろしく！