Brillia（ブリリア） City 横浜磯子ってどうですか？その７

今の販売ペースだとバルクで丸投げが発生するでしょうね。

574 さん
横須賀と幕張との比較検討なんて、
５０歩１００歩と言うよりは、
結構、無理があるんじゃないかなぁ・・・
価格だけで言えば、船橋の方がいいかも・・・
でも、地域外の方々にとっては、
両方とも検討範囲なんでしょうかね。

売主がこんなに多い時点で、リスクあるって認めてるようなもんだと思う。

都心の超一等地で莫大な規模だったりすればまだ分かるが。
バブル時の広尾ガーデンヒルズは三大財閥が売主だったが、設備は経年劣化していてる今でも人気物件。

どこが小早川秀秋になるかで各社、疑心暗鬼ですか。
一社が丸投げすると、他社もそれっと雪崩をうって。。。。

578さん
まさにその通りでしょうね。
リスクを少しでも分散するために多くの売主が名を連ねるようにしているのは間違いないでしょうね。
ここの実情を誰よりもわかっているのは売主ですからね。
売る時の顔とは全く別の真実を知る本音の顔があるでしょうね。

三大財閥系不動産会社プラス１のガーデンヒルズは、
ちょびっと坂を登らなければなければならないけれど、
結構落ち着いたマンション街ですね。
それに、そうそうたるスーパーゼネコンがやってましたね。
私、別に不動産とか建築関連ではないのですが、
たまたま日赤のガーデンフォレスト方に絡んでしまって、
あのあたりの土地勘はあります。
で、長谷工さんがやってるここと、あそこを比較は、
めちゃくちゃ無理があるでしょう・・・

売主が複数いる物件で、郊外となるとって言いたかったんです。

この物件のように苦戦し始めると、押し付けあいというか、「うちはそこまで力入れてないので」的な逃げの姿勢になったり、この物件、この業界に限らずに、ちょうど選挙だから、政治を例に挙げれば分かるように「とにかく当選したい」ってだけで寄せ集まった突貫工事みたいな政党と同じになるんですよ。
一社単独だったり、複数社参画でも圧倒的にリーダーシップとリスクをとっていれば、企画段階から必死になるはず。部分的に各社あちこちに任せると、自社らしさも失うし、妥協の産物みたいな物になるんじゃなかろうか。こんなこと言いたかないが、この物件、まさに妥協の産物物件に見えてしまう。

磯子区というのは規模は別として新潟に似て細長く、
山手に近い地区、ここの地区、八景地区の三つに分類出来るでしょう。
新潟と同じ様にそれぞれの地区での気質がちがうようです。
やっぱり、ティアラを最低でもあと３層くらいボリュームアップして、
この惨状を回避するように地元民に迫るべきでしょうね。
「ま、このままだと、磯子の中心地は沈没するよ」
という脅しもありだと思いますが、なんせ船頭が多すぎる。
どこが横浜市と地元と交渉するかですね。
私だったら、この要望が受け入れられなかったら、
プリンス坂は完全にブリリアＣｉｔｙ住民専用にしますとして交渉しますけどね。
・・・しかし、検討してるのに・・・なんか情けねー・・・

磯子区って改めて考えてみると、中途半端なんですよ。

山手側は中区だし、八景側は金沢区。
中区は古くからある御屋敷エリアと本牧のような再開発されたイメージ。金沢区になると、横浜というよりも鎌倉や逗子の雰囲気が入ってきて、自然が豊かなイメージですよね。確か金沢区は横浜市で最も住民の満足度が高い行政区立ったかと。磯子区は中区と金沢区にいいとこを取られちゃってる感じ、歴史はあるんだけどね。

ティアラの階数に反対した地元民というのは、
おそらく、北側の汐見台団地の方々じゃないか？と思います。
崖の下の住民には、いくら高くなっても、鼻高々の方でしょうね。
ティアラがあと３階くらいボリュームアップしても、
それ程影響ないと思うんですけどね。
ま、このあたりは、最近日照シュミレーションのソフトがかなりあるはずなので、
しっかりやってれば、こんな惨状はなかったでしょうね。
で、プリンス坂の北北東の入り口完全閉鎖とかやれば、
地元民も折れるんじゃないかな・・・
しかし、ここの企画をした奴は、いったい何をしていたのか・・・

そうですか。会社が多いというのは、そういう事なんですね。何となくわかった気がします。売ってる人達も、余り力が入らないのかな？

現実的に可能かどうかを置いておいて、
ティアラの階数アップはとても良いアイデアだと思うね。
１００m２超の住戸は増やせば増やすほど割安に販売できるし
売主の利益だってトータルで見れば変わらないわけだし。
２戸だけとかにするからぼったくり価格になっちゃうし。

1億超の戸がたった2つで他が普通のマンションなんかより、7～8000万の戸が
数十戸ある方が価値が高いよ。

現状だったら、最悪の場合アホな成金が2名くる可能性もあるけど、
戸数増やしてリーズナブルにしたらそれなりに裕福で教育程度のい高額納税者が
大量にくるチャンスもあるわけだし。

もちろん、収入が高いからって人格が良いとは限らないのは当然だけど、
１億×２戸＋その他大勢よりも、８０００万×50戸＋その他大勢の方が
よっぽどマシ。
元々のプリンスと同じ高さのティアラにできていればねえ。。。」

ティアラの階数アップは必須だと思いますよ。
私がちょびっと絡んだ南麻布のフランス大使館敷地内の物件。
森が売り物でしたが、計画当初は森の先の大使公邸を覗かれてはいかん
という事で４階建てで始まったけれど、結局７階くらいにして、
８８戸売り切ったようです。フランスからの借地権物件でしたけどね。
上の方は、地域の価値もあったんでしょうが、ゆうに２億越えだったかな？
・・・あの地区は、名前ばかりで結構古臭い地区だったんですけどね。
私も検討しましたが、結局手は出せませんでした。
ここはもう建築確認とかが終わってるでしょうから
ティアラの階層アップはかなり難しいでしょうね。
あとは、値下げ期待のハイエナの餌食になるのかな・・・

ティアラの利点は、崖上にあるから低層階も眺望日当たりが抜群で、階数や場所にさほどの違いが
ないから、低層階だったとしても、もし広さを確保すればとても満足でき、資産価値もある物件に
すぐ化けるところ。

しかし売主としては総床面積が一定なら、一戸あたりの平米を広くしたら
戸数が減るから管理費の問題も含めリスクが増加するのでそんな選択はしない。

でもティアラの高さを確保できていれば床面積が一気にふえるので、
低層も高層も全部一戸あたりを広くした間取りの物件をたくさん作り相対的に
安価な値付けにして売りやすくするすることも可能だっただろう。

自分だって、たとえばフツーの街中のマンションで、２F中部屋で日あたり悪くせに
100平米とかで高いそんな意味不明な物件があっても、高い金だして絶対買わないけど、
ティアラだったら２F中住戸でも開放感もあるしワイドスパンにすれば眺望も日当たりも良いから
高級物件として購入したくなってたはず。

あと、比較的価値の低いE棟F棟は一つにしてタワーマンションにし、差別化する。
そしたらEFの周りは少しスペースがあいて低層の日当たりも良くなったはず。

ま、それぐらいプロだから考えてたんだろうけど一部住民の反対で低くせざるを得なかったんだろうね。

私は北側の磯子？住民で住み替えを検討しているジジイですが、
５８９さんのご意見は、全面的に納得いたします。
なるほど、ＥＦのあたりに最低でも２０階くらいのタワー
それって、上の方は、ティアラより高く売れるんじゃないですか？
・・・ここの開発初期の責任者の能力がよっぽど無かったんかな？

あ、さっき・・・起きてしまいましたジジイです。
ティアラの階層アップと、できれば今建設中の
ＥＦをぶっ壊してでもタワーを建てるってな
プロジェクトマネージャーは出てこないでしょうね。
なかむらなんじゃらの店なんかいらない。すぐ撤退でしょう。
ただし、優秀なスーパーマーケットは欲しい。
あと、アスレチックだったら、洋光台にコナミがある。

階層の事をいろいろ言っていますがここは確か風致地区のからみもあるので普通の建て方では11F以上は無理です。
棟によっては一階が半地下になっているのも高さ制限があってのことです。

ここは、地元の反対で高層棟をやることが出来なかったと聞いていましたが、
風致地区なのですか。おそらく第３種かな？
磯子は風致地区になるような場所はかなり限られていると思ってたけど、
ここもそうなのですか・・・
でも、広大な緑地を残して公園化するわけですから、高さはどうにかなったんでは？

横浜プリンスって高さ１５mなんてもんじゃなかったけど、
その頃は風致地区じゃなかったのかな？

たしか１４F建てで、しかも低層はエントランスとかロビーとか吹き抜けだから普通のマンションに置き換えれば
１８Fぐらいの高さじゃないのかな？
プリンスの当時の詳細な資料が見つからないからよくわからないけど。。

なるほど。やっと分かった。

デベだってバカじゃないから、なんでこんな状況になってるのか不思議だったが、
要するにプリンス跡地を購入した時には、プリンスと同じぐらいの高さのマンションを
建てることを前提で計画してたところが、反対運動にあってわけのわからない低さになったことが、
もろもろの歪みをもたらした最大の要因だったわけだな。

手足縛られた状態で進めてきたようなものかもしれないけど、少しでも巻き返して
良い物件にしてくれることを祈るよ。

ほんと、磯子は残念なことしたね。
まだそんなに深刻化していないように見えるかもしれないけど、人口ピラミッドをみればわかるように
これから１０年ぐらいで一気に少子化と高齢化の弊害が凄まじい勢いで噴出することは
回避不可能。これはもう、政権や政策の問題じゃなくて人口の問題だから不可避。

税収もどんどん下がり税金はどんどん上がり人口は減り地方やベッドタウンの凋落が急速に進む中、
ここに資産価値の高い大規模マンションを誘致して、ちゃんと満員にさせることができれば、
磯子にとってのこれからの数十年、どれだけの価値があったことか。。。

人が増えてうるさいとか面倒とか、そんなことを行ってられるのはあと１０年。
この物件を、元々のコンセプトで作れていればタワマン併設した、プリンスと同じような
ティアラができていて、高額納税者が今よりはよりたくさん来ていただろうに。

これは地元の反対運動で、せっかく地元にとっても良い果実となるはずだった大規模開発が
しぼんでしまった事例になるかもね。

ただ、もうひとつの見方をするならば、一方で、その結果、こういう逆風状態で
当初よりも大幅に物件価格が下がってきて、当初みたいな
プチ金持ちや富裕層向けみたいなハードルもなくなってきたからね。

それこそ、地元でそろそろ賃貸から分譲に変えたい人や、
古くなった戸建や分譲マンションから買い替えしたいと思ってるけど、
物件がなくて磯子から離れていくことを考えていた人にとっては、
これからも磯子に住む選択しとして考えてもいいんじゃないのかな。

いろいろ言われてるけど、そんなに悪い物件じゃないと思うから、
逆に、もっと地元の人がこの物件に入って、守っていけばいい。

街全体の活性化と長期的発展を考えたら当初のコンセプトの方が良かっただろうけど、
もう低層マンションにして、価格下げる方向になったんだったら、
逆に、磯子の地元の人で、住み替えで離れていく人をつなぎとめる物件として
超地元密着型で行くのも悪くない。そしたら近隣住民との諍いなんて心配も
少なくなるよ。

崖の整備とかもお金かかるだろうけど、責任もってどんどん磯子市民がここに住み替えて
完売させたら大丈夫でしょう。

安くなったから興味をもってみてみたけど、安い部屋は条件が悪い。これはまー当たり前だから仕方ないけど、貴賓館なんて私達には正直いらなすぎます。そのおかげでか？管理費とかが大分高いと感じましたが、これについてもすでに安くなったのでしょうか？結局支払い考えたらかなり高いじゃんと。みんな同じ事思ってそうだけど。

実家の鎌倉は風致地区だらけで崖の上は開発されない希少地域。
その分、草刈りが大変だと長兄がぼやいていますが。。。
でも、磯子で景観？しょぼい団地を見るよりは、
むしろ、磯プリみたいなランドマーク欲しかったな。

素朴な疑問なんだけど、プリンスと同じ高さなら元々の景観になるわけだから別に問題ないんじゃない。
プリンスより高い建物なら問題だと思うけど。

>鉄道乗車人員比較

発展してるのは上大岡のあたりだけなのか・・・

ブリリアは欲張らずサッサと売りさばけばよかったんですよ、こんな面倒な案件は！
本気で付加価値マンションとして高値で売り切る覚悟があったのであれば高さや質で妥協したり安易な値引きなど言語道断。


なんだかんだで値引いても塩漬け状態にいたる経緯を見る限りそこの判断軸がブレまくってるな。

企画の段階で、入念（と自分たちには思える）マーケッティングはしたと思いますよ。
そして、それをもとに計画を立てた。
しかし、結果は大はずれ。
極め付きの理由は何だったんでしょね。

初期の反応数や来場予約数に引っ張られて、爪をのばした結果でしょう。そういう意味ではマーケティングが機能しなかった最たる例になってしまったね。

多摩ニュータウンのブリリアと正反対の結果を生みましたね。
ここからは、消費者も足元を見てくるから厳しいでしょうね。

初期の反応に手ごたえあり、来場予約数もまずまずだった。
となると、魚、いや失礼、お客さんはいたわけですね。

しかし、今はほとんど逃げ散ってしまった。
これは売るほうがドジでしょう。

今日、姪っ子の結婚式があって名古屋に行ってきて、
隣に横浜双葉出の義妹が座っていて、色々話しているうちに、
麦田トンネル（山手の下を通る根岸線のトンネル）より先で
降りてはいけないとか、石川町駅の寿町に行ってはいけないとか、
指導されてたとか言ってました。ま、お嬢様学校だから、
寄り道せずにとっとと帰れって事じゃないかと思うけど・・・
上磯子（根岸側）中磯子（ここ）下磯子（八景側）って
結構雰囲気違いますよ。
東京建物さんのご担当者もおそらく東京の方だったんじゃないかと思いますが、
そのあたりを「読み違え」ていたかもしれませんね。
現役時代最後に絡んだ多摩の建て替えブリリアは、
確か４７０所帯？位の団地を建て替え。
最初から「高級物件ではありません←きっぱり」ってな雰囲気でした。
利益的に成功かどうかはわかりませんが、ここよりは順調みたいですね。

614さん

笑いました。
私は横浜育ちではない横浜市民10年目です。
双葉出の妹さんは、お幾つのおばあちゃんでしょうか？。

失礼しました。

まあ事実でしょうが、現在このマンションを買うにあたっては、なんら関係ない、狭い地元の事情ですよね。
別に否定しません。私は寿町も黄金町も若葉町も知ってますので。
でもそれとブリリアと何の関係が!?私はブリリアの近所住まいですが、寿町など何の関係も感じませんよ。

まあ、身内が双葉出と書きたかっただけなんでしょ？
それも本当かどうか。まあ信じときますよ。

確かに寿町はキケンですね…ドヤ街があるのでね。


比べて磯子、治安自体は悪くないですよね。
トンネル付近で夜の歩きはどんな所でも怖いかもしれないですが。

>615　さん
レスありがとうございます。
笑っていただけましたか。
ワハハヾ(＠⌒▽⌒＠)ノ
ま、ディズニーランドの水曜日に
割引入場が出来る歳とだけ言っておきます(;^_^A
それでね、その妹の子は湘南白百合で・・・
別に、学歴云々を自慢「したい」訳じゃないんですよ。
・・・ここで顔文字出したいけど・・・我慢します。

そうですね。中磯子は、のどかですよ。
だたしデュオのゆずが出た岡村は、
どういうわけだか評判が芳しくありません。

>616　さん
寿町の事は、もう話題にするのはやめましょう。
以前「わたし、寿町にうまれたから」という
女の子が出ていたテレビ見て・・・
涙がでましたんで・・・

６１９って、どこからのネガかな？
あ、私、別に、ここに関係ありまえんから～
ヨホホー♪

・・・しかし、レベル低いね。

すごいネガレスばかりで検討者寄りつかず…

ブリリア磯子よいと思いますがね！

>619
どこの販売員さんかしらんけど、
わたし、「真面目」に住み替えを検討している
北部の磯子区民なんだよ＃
「クソ」みてーなチャチ入れるんじゃねーよ。
え？コンピュータにウィルスが入っちゃた？
ジョーダンなしね。

うえ～(;-_-;)
横浜双葉で盛り上がっちゃいましたか・・・
吐き気・・・

栄光、聖光、浅野、桐蔭とかいうネタではいかが？
あとは、県立も控えてますよ。（⌒^⌒)ｂうふっ