Brillia（ブリリア） City 横浜磯子ってどうですか？その７

>ここくらいのランニングコストが払えないようなら
>最初から大手デべのマンションは諦めた方がいいと思う。

目先の管理費や修繕費が高い安いの話ではなく、
適正な経費計画なのかという話。
財閥系大手デベのマンション住まいですが、
この物件と比較し、敷地が狭い割に意外に費用が
かかっていたので、不安がつのります。
眺望と価格から購入意志ありです。

ここは大手ではなくて中堅デベだよね。
誰も今のデベが提示している管理費や修繕費が払えないなんて言っていないよね。
この見積り自体が将来的には不安だと言っているだけだよね。

>管理費や修繕費が高い安いの話ではなく、 適正な経費計画なのかという話。

これぱデべや管理会社の話ではなく、管理組合で決める事。

戸数が多いマンションの方が金銭的にはお得な面が多いと思います。
戸数が多いので敷地面積はあまり関係無いと思ってます。

>固定資産税、管理費、そんなの購入者が納得した上で買うんだから、買わないやつがガタガタ悪く騒ぐなよ。

本当にその通りだと思います!

君子危うきに近寄らずの様相を呈してきましたね。

べつに気がつかず買って後悔する初めてマイホームの若夫婦が増えても別に関係ないですね、って何のための誰のためのマンションコミュニティなんだ？

それと、価格を下げた当時けっこう真面目な文面で

価格は下げましたが元々利益を多めに乗せていただけで品質はいっさい下げませんから安心してご検討ください。

なんて書き込みがあって軽く炎上したしね。

あの一斉値下げは一生ものの買い物を真剣に検討する人間たちへのデベある種の侮辱行為だと思うよ。

不動産は相場モノゆえに値付けは本気でやって欲しいしその後の価格への不信感は相当なものだよ。

ブリブリショックだったね。

まあ新任の責任者はこれまでの経過はどうあれきちんと完売すればいいわけだからと訓示を垂れるでしょうし、それでよいのでは？

購入者側は知識を蓄積しちゃいけないらしいから知らずに買った方にはがんばってあの土地を一生かけて守っていっていただきたい。

ブリリアはさっさと縁を切りたかったらがんばって売り切りましょう。

255さん

確かにWCTは超大規模で時間を掛けて販売していましたが、初期の棟の半数程度販売した所で一旦販売を休止し、値上げをして販売開始しましたね。

WCTは時期をみて値上げをして販売した珍しい例ですが、住友不動産は豊洲、大崎、麻布十番などでも超大規模物件を時間を掛けて販売する会社です。三井、三菱、野村が大規模物件を青田売りのセミオーダー式にして顧客の個々のニーズに対応する方法に対し、住友不動産は半数程度は竣工してから実際の部屋をみて購入して貰い、基本的に価格も下げずに粘り強く販売するのが特徴的ですかね。

この物件が失望や避難されているのは、まだただの一棟すら竣工しておらず、誰一人として住んでもいない状況でいきなり大幅値下げなんてことをしたからですね。こんな前代未聞の販売展開はマンション史に残る失態でしょう。

>何のための誰のためのマンションコミュニティなんだ？

前向きに検討している人達のためじゃない事は確かだ。
270なんて明らかに他物件の関係者。

品川WCTは竣工時点で2000戸の9割以上契約ずみだったから、ここと比較にならないよ。

昨年から大規模物件のモデルルームをいくつか見たりしてきましたが、この物件に関しては、異例ずくめです。逆に新鮮でしたが(笑)

何が驚いたかと言えば、他の方も多数指摘していましたが、1000戸前後の巨大物件でモデルルームが最寄駅前や建設中の物件から目と鼻の先に無いのは、ここが初めてでした。しかも都心部の50戸以下の小規模マンションならともかく、モデルルームがオフィスビルの中というのも初めてでした。いくらなんでもこれはないと驚きましたよ。営業さんも自信がないというか、客観的に感じた不安面がアピール面になっていたのと、未定や憶測的な回答が多く見送りましたが、現地に行かずして(というよりも、モデルルームに行ってからすぐ立ち寄れる距離ではなかったので)見送りをしたのはここが初めてでした。

品川WCTも品川ではなくモデルルームはお台場にあったね。モノがよければモデルルームの場所はどこでもいいかも？

みなさん詳しいですね。


私はみなとみらいでモデルルームを見た後、磯子駅に何度か行きましたよ。（住まいは23区です）


D棟の低層階が良いなと思ってましたが一期の初めでは売り出さないとのことで（＆初期は高額）辞めました。
いま思うと値下がりを待てば良かったなと。

大規模マンションで便利さでここに決めようと思いますが
今後何年も空き部屋が多い場合、お店等の運営は大丈夫かだけが心配です。
購入した方はどう考えたのでしょうか？

周りにはマンション、戸建、社宅、と決して人口の少ない地域では無いので
まず問題は無いと考えています。
お店もここの住人だけを対象に商売する訳では無いと思います。
逆にすでにあるスーパー等は負けまいと更に良くなるんじゃないかと期待してます。

こういった特殊な立地だからこそ、近くにMRを作って現地案内してほしかったですね。
駅周辺の雰囲気・街の雰囲気・丘の雰囲気・建設現場の様子など、「気になる方は各自でお願いします」といった営業方針には疑問が残ります。

日曜日に現地見学会やってるじゃん。
検討してない人?
営業方針うんぬん言う前にちゃんと調べれば?

近隣は社宅団地で子供も多そうな事、また職場にも行きやすい交通の便の良さ。土日はみなとみらいにも行く事ができ、うちの子供が好きな八景島シーパラダイスなどもある。

敷地内にはスーパーやドラッグストア、さらにクリニックもあるようですし日々の生活の便も良し。
入居が楽しみで仕方がありません。

ネガレスが多い中、舞い上がっていてすいません。


現在は23区でオフィス街と商店街が混在しているような場所に住んでいますが（一般には便利とされている場所）、スーパーが近場になく不便です。
それと、区内は住宅が密集しているため圧迫感がありました。私自身地方で育ったため、程良く自然があるこちらの物件が気に入りました。

23区（特に都心部）は、代議士や都議の公約が揃いも揃って
「地元商店街を守ります」だもんな。
おかげで住民は不便でしようがない。

私も今週末に契約予定です。
提携ローンを申込しないといけないそうですが、
自営業のため、審査も厳しいと思うのですが、
銀行はどこが一番金利が低いですか。
担当の営業マンは知識が乏しいので。

＞２８２
提携ローンに申し込まなきゃいけないってどういうことでしょう？
そんな話聞いたことありませんよ。
また、提携ローンに申し込むということは、販売会社に手数料を支払うことになりますから、説明もできないなんて言うのは全く持ってありえませんね。
もう少し自分で家を買うという事がどういうことかを勉強しないと痛い目を見ますよ。

住宅ローンの実名ランキングっていう本が書店に並んでましたね。新生銀行とか評価良かったけど一度見てみると参考になると思いますよ。

ここの営業って、提携ローンの金利も知らないの？どうやってシミュレーションを出してもらったんだ？シミュレーションもなしに契約する人なんているんだな。

真剣に検討していたのですが、色々質問しても営業マンは頓珍漢な回答か話をそらすしかせずに、最後にはほとんど”それが解決したらあなたは買うんですか”と居直られてしまいました。

Ｉ棟の最上階140M2のオーナー向けのコンセプトようなコンシェルジュだのスカイラウンジ、ライブラリーだの庶民に必要なのか。商業等の所有権を持っているのは何者でどういう権利と義務があるのか。
駐車場の居住者以外の部分は誰が使うのか。どうやって使用者を決めるのか。まさか商業棟の客用に解放するんじゃないでしょうね。商業棟の持ち主も一般の1230邸と同じ区分所有者になるのか。利害関係はどう調整するのか。
貴賓館は共同所有になるけれど誰が管理するんだ。賃貸料は誰が決めるのか。賃貸人は誰が見つけるのか。

ほとんど無視されました。

提示されている管理費自体はそれほど高くないですが、トータルの管理費の半分近くは駐車場収入です。それも誰が使うか意味不明な300台分以上も支払われるとして。入居者が少なくて駐車場があきだらけになれば管理費が足りなくなります。
中村孝明にいくらで貸すのか不明なるもこのレストランに客が来なくて閉鎖でもされたらますます管理費は足りなくなる。

長期修繕積立金が安すぎる。これは最近売りに出されてるマンションなら当たり前で、通常は数年で値上げされます。こんな大人数の管理組合で簡単に値上げが承認されるのか。されないのならこんな大規模設備の大規模修繕費はどうやってまかなうのか。

建ぺい率が極端に低いので、マンションでありながら一軒家並みの固定資産税になる。土地がほとんどだから何年たっても減価償却しない。本来一軒家は固定資産税は高いが管理費はない。ここはマンションとしては高額な固定資産税を払って上にマンションとしてはやや高めの管理費まで払わなくてはならない。

ある程度長期間マンション住まいをした経験があるなら誰でも思いつくことなんですけど。
それでも場所が気に入って買いたい人は買えばいいだけです。

287さん
本当にそうです。横浜市の場合だと最初の５年は固定資産税が減免されますが、５年以降は定額に戻りますよね？倍とまではいかなくても、倍近い金額になるので、新築マンションは４年～５年目となる時期に最初の売却が多く出やすい。

この物件の場合、急遽値下げしたりして本来と違う購入層が背伸びして買う可能性、竣工後も竣工済み物件が売れ残る可能性もあるので、売りに出しても売却益が出るとは考えにくく、維持費が逼迫して売却しても、残債が残る可能性が高い。まず2013～14年の竣工時、2018～19年の固定資産税減免措置終了時にこの物件の大きな問題がより出ると確信です。

でも一番の問題は住み始めて最初の数年ですぐに修繕積み立て計画を見直さなければならないことです。敷地内の誘致店舗はシビアですから、計画通りに進まないのはどのマンションでもあること。駅前立地でもないマンションに誘致店舗は存在などないにこしたことないのです。この物件で営業さんから色々聞かされてこうした物件のリスクが大変勉強になったことは感謝したいです。

>285>287昔から上司が精神論ばかりの会社にありがちなのが

ちゃんと説明したら買わない、営業は勢いだ

という考え方です。とくにここの物件を詳しく説明されたら買わない気がしますね。


他の物件を見てても思うのですがブリリアは深く考えるタイプの検討者には不向きなブランドコンセプトです。

＞２８７さん

　その通りです。
　管理費収入の半分が駐車場収入とは、ここを買った人達にとっては
将来が心配ですね。っていっても、これがどういう事かなのかを分かって
買う人はいなさそうですね。

皆さんが言われる通り、ティアラなんかに舞い上がっているのではなくて、ちゃんと勉強してリスク管理をしないと大変なことになりそうですね。

最近、新聞なんかでもタワーマンションなんかの販売アピールの為の無駄な共用施設や安価な価格設定による管理費や修繕積み立て金が不足がクローズアップされていますが、タワーマンションは一棟建てで、敷地そのものは広大ではないのですし、共有する住民同じ棟屋に住んでいるだけに、いざとなればなんとかまとまります。ここが深刻なのは棟が分散していて棟そのものも大小様々で複雑なだけに、共有部と混在する棟、そうでない棟など住民間で意見をまとめる、問題点の価値観を共有するのはかなり厳しいかと。

＞２９２さん
タワーマンションも高層階と低層階では、
住民の所得かなり違いますよね。
それはそれで、大変そう。
合意形成とか取れるんですかね？

最近の都心のタワーマンションは、低層階は占有面積の狭い1LDKなど所得の高い単身者などで、高層階は占有面積を広めにとった富裕層という物件が多く、一人辺りの所得の差は郊外物件よりないよ。
タワー低層階は値ごろ感もありかなり人気がありすぐ売れるね。売却にしても賃貸にしても都心タワーの低層階は人気がある。同じ間取りばかりの郊外物件は売却するときには厳しい。

この物件の良い面を探そうとしても本当にないんだよなぁ。景観を重視して広大な敷地内緑化は素晴らしいと素直に感動したんだけど、マンションの敷地がゲート化されてないどころか、敷地内にスーパーやコンビニを誘致してるので、単に周辺住民へのもろ手をあげての公開開放なんだよね。

住民以外の人達が敷地内でピクニックしたりジョギングしたり、タムロったり、井戸端会議とやりたい放題じゃないか。警備員がいたって誰が住民か分からないし、マンション住民以外の人達も自由自在に利用する広大な敷地の維持管理を住民だけで負担する訳だよね？固定資産税も住民だけで負担する訳だよね？よくよく考えれば考えるほど無茶な計画だし、検討してる人はそこんとこ理解してるのだろうか？
セキュリティーなんて無いに等しいし。

周辺が気になる人は店舗棟付近は買わなければよいのでは…

しかし店舗棟付近はみなとみらいが見えるというメリットがありますよね。

だから、295はこの物件のなんなんだよ？
一体どんな立ち位置から、誰たちを心配してるんだよ。
だいたい、日本語ちょっとおかしいぞ。もろ手を上げての開放って使い方、合ってるかな。
それに、良いところ無いといいながら、広大な緑地という長所も見つけられてるし。
自分も緑が多い敷地は素晴らしいと思う。うちも周りが緑多くそこが気に入っている。
この物件もいつか中古として成長した我が子が買うかも。

緑の好きそうな295はここ住めば気に入るのでは。

震災以降、このての物件に対するタワマン関係者の焦りが見透ける気もします。

管理費やローンが払える人が前提で議論してほしいな

そもそも、がけ崩れや、将来の管理費が心配で購入できない人は
違う物件を探せばいいと思うよ

エレベータの維持費が高いというならばそれを払える人が検討すればよい

払えなかったり、損と思う人は違う物件を検討すれば？

そういう単純な問題じゃないでしょ

>維持管理費用を配慮しない共用設備の見直しもしないのは如何なものか？

するでしょ? 何を根拠に決めつけてるの?

長期修繕積立計画(案)はちゃんと説明してくれます。

そして納得できるものでした。

あとは住んでから管理組合で決めるので買わない人から心配されなくても大丈夫です。

あくまでも全戸売れての話でしょう。例えば600戸しか売れない場合の説明はありますか？1200戸売れる前提の話をもっともらしく話されて、なんの疑問も抱かない人がいるのにびっくりです。

売れなければ管理費は売主の負担になります。
そんな事も知らないなんて、びっくりです。

304さん
そんなことは誰でもわかっていると思いますよ。
デベも大量に売れ残った分の管理費や修繕積立金をずっと払い続けるわけにはいかないので、売れ残り分をファンドに丸投げするなどの対応を取らざるを得なくなる。
その時には全戸売れることを前提としていた見積もりからは大きく変わってしまうリスクがあるという事だと思いますよ。

302さん

長期修繕計画はどんな物件でも説明してくれますが、それはあくまでも売主の上手く計画通りに進んだ場合であり、計画と現実が入居してすぐにくるいはじめても責任はとってくれません。あくまでも(案)なのです。マニフェストみたいなものですね。「そんなマニフェストを信じて投票した有権者が悪い」と同じで、「そんな修繕計画を信じて購入したのが悪い」となりますね。

広大な敷地は住民以外にも利用可能になっていますが、何があっても負担するのは住民です。周辺住民が利用しようが固定資産税の負担も住民へのしかかりますので、やはり不透明な部分が多く、また販売状況があまりに苦戦してるようなので、どんな展開になるか不透明すぎて、私は見送ります。

経営管理・経営法務・労務管理・マンション管理
小西経営コンサルタント事務所
　　　　
管理費や修繕積立金は、当然のことですが全戸完売を前提に管理組合の収入金額は算出されています。未契約住戸が存在するということは全戸完売の前提が成り立たなくなる危惧があります。
基本原則として、管理費等の負担義務は区分所有者ですから、引渡しが済んでいない住戸は、売主が管理組合に支払わなければなりません(駐車場は、使用契約を結ばなければ支払義務は発生しません)。
こうした、基本原則を売主がキチンと履行していれば、管理組合の会計処理上不足金は発生しません。
しかし、いろんな理由をつけて一切支払わない売主もあります。
また、建物完成後は、未販売住戸があっても売主は管理費・修繕積立金を負担しないということを書面にしている例もあります。
売主から、いかなる理由を言われても管理組合は毅然とした態度で、毎月の管理費・修繕積立金は回収することです。
後日まとめて支払うという売主もありますが、必ず毎月請求して回収しましょう。
優位的地位による不平等な条件を管理組合に押し付ける売り主の姿勢は問題があります。
契約内容を再確認すると同時に、契約の見直しの交渉をする必要があります。
管理費等の財源不足はマンション管理の「質」をも揺るがしかねません、未販売住戸が多くあるマンションは早急な対応が必要です。

管理組合の財政に大きな支障となりますので、売主から未販売住戸の管理費，修繕積立金の支払いがなければ訴訟という手段をとらざるをえません。
こういった問題の相談は、各都道府県の不動産課に相談されると良いと思います。
但し、民事上の紛争を解決してくれるわけではありません。
実際に紛争を解決するため、売り主との交渉や裁判を依頼する場合は弁護士会の法律相談センターを利用されるほうがよいでしよう。

結局、リスク管理についてきっちりと考える人か、考えない人かで意見が分かれている様ですね。
私もここに限ってはきっちりとリスク管理について考えた方が良いと思います。

>308微妙に違うかも、リスク管理について考えたい顧客と考えて欲しくないブリ営業マンじゃないかなと。

たまに現れる大雑把なスーパーボジはさっさと売り抜けたいのに足止めをくらいイラついてるブリリア営業マンにしか見えないや。

そもそも東京建物なんて名前なんだから所詮は横浜の土地なんて通りすがりで売り抜けて、はいさようなら！
ってしたいんだろうけど長引くよ。