センチュリーつくばみらい平【住民専用掲示板part14】

大型建築物は確認申請から竣工引渡しまで期間が長い。
この間に法改正され施行されたら売主としてどうするか？
売主の消費者保護と善意が試されるだろう。

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そういえば建築確認申請のときに敷地の駐車場は青空駐車場だったけど、
建物が竣工してから駐車場に屋根つける人多いよね。
何を言わんとしてるか分かる？建築のプロなら苦笑いするだろう。

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売主⇔区分所有者は売買契約
売主⇔建設業者は建築請負契約

したがって、区分所有者と建築業者間には何も契約関係はない。
こんな基本を理解してない組合員が多すぎるので困る。自分の売買契約書見てみな？
だから誤った検討判断が日常茶飯事に起こってる。その良い例が請求先を間違えることだ。
何事も全ては契約関係がベースになる。

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これは土地所有者の持分が債権者に差し押さえられて差押登記（順位番号21）され、公売（競売）で落札者に9/100だけの持分が所有権移転（順位番号22）され、債権者の差押登記が抹消（順位番号23）された登記簿例である。

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道路を北の方に登っていくと市営球場にたどり着く。
その坂の途中にあるのが件の市有地だ。
もともと一つの土地を複数に分筆したもので、一部は民間に権利移転してるが、
市の職員住宅地や関連団体に賃貸されている土地が周りにある。

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15にしても20にしてもマンションに住んだことが無いんだろう。

「これは必要ではないのですか、無いなら装備しましょう」

と提案したら、提案した人が付けるってなに。マンションに必要なら理事会が審議して総会を通して付けるのが筋だろ。不要なら不要な理由を説明してやればいいたけだ。

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たぶちゃんのトリビアの泉だから余計なことで汚しちゃ駄目なんだよね。

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18も20もうちのマンションで採用してるメーカーのエレベータでしょ？

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エレベータは去年、震災の後遺症で相当点検と補修をやってたね。
カゴのガイドレールの地震による歪で、異音と異常振動が頻繁に発生してた。

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>>26
そういう意味ではないと思う。
提案者がエレベータ業者と交渉し、現状報告と戸開走行保護装置の必要性と改造見積と作業工程票を提案書の形式で作成し、理事会宛に提出することだと思う。
そうすれば、理事会は検討する手間隙が省けて採決だけで済む。

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>>18と>>20に資料が貼ってあるじゃん。言いだしっぺは提案書作って出せよ。

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>30

それじゃ理事会は必要ないな。

役に立たない知識をひけらかす事だけは一生懸命になるくせに。

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理事会は仕事しないのがモットーだと思う。
だから管理会社の言いなりになってる。
なぜならそのほうが仕事しなくて楽だから。
これはどこのマンションも同じだよ。

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＞それじゃ理事会は必要ないな。

理事会ではなく役員が必要ないの間違いだと思う。
管理組合法人以外はマンションは管理者一人いればいい。
区分所有法通り。これからは第三者管理の時代だろう。
素人の役員なんて要らない。プロに任した方がいい。

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ろくに仕事しない素人の木偶の坊理事よりは、第三者管理でプロの理事に運営してもらうことに賛成します。

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「のぼうの城」の「のぼう様」は「木偶の坊」の「（でく）のぼう」の（でく）を取った呼び名だよ。

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ごちゃごちゃ言ってる奴が理事やれよ。

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>>37
そう言うお前やれよ。
ところでポストに理事募集のチラシが入ってたけど、来年の修繕工事は建設工事の監理監督をやると書いてあった。
仕事で建設工事の監理技術者や主任技術者に選任（建設業法第26条第1項）された経験がある住民なら最適だろう。
監理技術者や主任技術者は要件として国家資格保有者を設置するのが一般的だけど、660戸もあれば有資格者はいるだろう。
資格が必要なのは建設工事を請け負った側で発注者側は不要だけど、元請けでの経験があれば発注側での監理監督は問題なくやれるな。
別に防水や塗装でなくてもいい。建設業28種類のどれか一つで経験があれば十分だ。
種類に関わらず、発注者・受注者の建設工事施工監理のやり方は同じだ。

ところで防水工事と塗装工事の請負側は、建築士（一級or二級）は監理技術者や主任技術者にはなれない。
この2種類の建設工事は建築施工監理技士（1級or2級）有資格者じゃないとダメ。
防水と塗装は、有資格者を監理技術者や主任技術者に選任する場合は国家資格が限定されている。

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>38

他人に頼るな。

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発注側の管理組合は資格要件は必要とせず建設業法を遵守するだけでいいが、受注者側の建設業者は建設業法の資格要件でがんじがらめになる。
建設工事を発注者側で監理監督するには、それなりの知識と経験が必要だから、理事募集のチラシに敢て書いて人材を発掘しようとしてるのだと思う。
ベストなのは、建設請負工事で受注者側の業者として監理技術者や主任技術者を経験したことのある国家資格保有者の住民が理事に立候補することだろう。これなら管理組合として万全だ。

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県から回答が来たが、位置指定部分は全地積2,130㎡の約半分だった。
県の話では、本件道路は当初の位置指定後に合筆（ごうひつ）されて倍の地積になってるとのこと。
建築基準法第42条1項5号の位置指定道路なら接道する土地は問題なく建築可能であるが、
そうでない部分の道路は建築基準法上の道路ではないから接道する土地は建築不可になる。
おそらく推察すると次の通りだろう。
開発分譲会社が土地を分譲するに当たり位置指定道路の申請をして認可をもらった。
その後開発が進み道路と土地を造成して分譲をはじめたが、位置指定道路の申請前に会社は倒産してしまった。
その会社の所有道路が滞納のカタに猪苗代町に差し押さえられ、公売（競売）で縁もゆかりもない第三者に所有権移転された。
そうなると、別荘建てるつもりでこの道路にしか接道してない土地を買った所有者は一体どうするのであろう？
道路所有者にとっては接道する土地が例え建築できなくても何ら支障はないが、接道する土地の所有者にとっては死活問題である。
土地所有者にとっては位置指定道路ではないし、第一持ち分権すらない。道路所有者に道を支配されているのである。
多分、この道路は来年大きな動きがあると思う。道路持分の譲渡だろう。譲渡はタダではない、当然対価が発生する。

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40は、口だけ出して他人を只で使うことだけ考えているとしか思えない。自分に出来ないことを他人にやらせるならその対価を払わなくては駄目だろう。

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理想は、理事長が建設業28種類のいずれかの監理技術者や主任技術者の経験者で、建設業の1級施工監理技術検定の国家資格保有者であれば、修繕工事の監理監督は管理組合として問題ないでしょう。普通、まずいませんが。

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一番の問題は、人の能力を只で利用使用と思っているところじゃない。

お互いに与え合えるならいいが、43みたいなことをいう奴に限って与えられるものはマンションで役に立たない無駄知識だったりするわけで、その穴埋めは何がしかの対価が必ず必要になる。

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>>41
競売で道路用地を安く仕入れ、細かく持分に分けて接道土地所有者の足元見て高値で売りさばく。
まさに不動産投資ビジネスの基本ですね。

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まあまあ、そんなに熱くなるなよ。
このベランダからの日の出見ながら「想望」の曲でも聞いてろよ。
http://www.youtube.com/watch?v=fTp0XsqXkqo

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流山おおたかの森にも持ってるとか・・・・

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>>44
住民の持つポテンシャルを引き出して組合員の共同の利益のために有効活用する、これ即ち管理組合業務ではないかい？
理事の能力なんてたかが知れてる。その理事達が無い知恵絞って誤った管理をすると組合員の共同の利益を害する。
だから過去の反省から今回の理事募集は具体的な仕事を明示した募集要項になっているのでは？
「注文者の建設工事監理監督」は伏線に施工管理技士有資格者で監理技術者・主任技術者の経験者を暗示してるのではないか？

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>住民の持つポテンシャルを引き出して組合員の共同の利益のために有効活用する、これ即ち管理組合業務ではないかい？

笑い死にしそう。

他人の能力を只で使おうなんてセコイまねせずに、自分の能力を磨いて他の住民の役に立ってくれたまえ。どうでもいい模型や土地の話以外でな。

自分には知恵があると勘違いしている分始末が悪い。

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>>49
仰せの通り知恵はないが資格と実務経験はあるけど何か？

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監理技術者は1級の建設施工技術検定国家資格保有者じゃないとなれないが、主任技術者は学歴＋実務経験、実務経験のみ、国家資格保有者のいずれかの要件を満たせばなれる。
もし建設業者が防水・塗装の建設請負工事を請け負って現場の監理技術者や主任技術者を国家資格有資格者で配置する場合は、一般には1級か2級の建築施工管理技士を配置することになる。法律で防水と塗装では建築士や技術士は不可になる。
発注者側としては、防水工事・塗装工事の施工の確実性信頼性を要求するから、発注仕様書には監理技術者・主任技術者の要件に「1級建築施工管理技士有資格者」と書くのが、一定規模以上の修繕工事（一定金額以上の建設請負工事）を発注する場合のマンション管理組合の通例になっている。

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>50

僕が管理組合に管理されながらボランティアで仕事しますってことでいいんじゃないの。

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組合員の共同の利益が図られれば、それは共有持分割合で区分所有者（組合員）に有形無形の利益の見返りがある。
利益の見返りがあるならボランティアではない。ボランティアは有償無償有形無形に関わらず見返りを期待してはならない。
従って、組合員の管理組合業務にはボランティアなど存在しない。

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良く勘違いするが、建設業法の監理技術者・主任技術者の設置は、民間工事にも法の網がかかってることに注意。

建設業法で「公共性のある施設若しくは工作物又は多数の者が利用する施設若しくは工作物に関する重要な建設工事」とは、建設業法施行令第２７条で下記のように規定されている。

一 　国又は地方公共団体が注文者である施設又は工作物に関する建設工事
二 　第十五条第一号及び第三号に掲げる施設又は工作物に関する建設工事
三 　次に掲げる施設又は工作物に関する建設工事
イ　石油パイプライン事業法 （昭和四十七年法律第百五号）第五条第二項第二号 に規定する事業用施設
ロ　電気通信事業法 （昭和五十九年法律第八十六号）第二条第五号 に規定する電気通信事業者（同法第九条第一号 に規定する電気通信回線設備を設置するものに限る。）が同条第四号 に規定する電気通信事業の用に供する施設
ハ　放送法 （昭和二十五年法律第百三十二号）第二条第二十三号 に規定する基幹放送事業者又は同条第二十四号 に規定する基幹放送局提供事業者が同条第一号 に規定する放送の用に供する施設（鉄骨造又は鉄筋コンクリート造の塔その他これに類する施設に限る。）
ニ　学校
ホ　図書館、美術館、博物館又は展示場
ヘ　社会福祉法 （昭和二十六年法律第四十五号）第二条第一項 に規定する社会福祉事業の用に供する施設
ト　病院又は診療所
チ　火葬場、と畜場又は廃棄物処理施設
リ　熱供給事業法 （昭和四十七年法律第八十八号）第二条第四項 に規定する熱供給施設
ヌ　集会場又は公会堂
ル　市場又は百貨店
ヲ　事務所
ワ　ホテル又は旅館
カ　共同住宅、寄宿舎又は下宿
ヨ　公衆浴場
タ　興行場又はダンスホール
レ　神社、寺院又は教会
ソ　工場、ドック又は倉庫
ツ　展望塔

マンションは上の「カ　共同住宅、寄宿舎又は下宿」に該当する。

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千葉県に県道93号線に面した627平米の山林がある。
時間が迫ってるので明日至急現地調査に行ってくる。

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>53

そう思うなら、他人に頼らず自分で工事管理でも何でも買って出て頑張ってくれ。

管理組合が、53を有効活用すると言うことでOK。

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今まで続いてた留任が今年はなくなったみたいだね。
留任なんて不透明な理事会密室人事の最たるものだからね。
それに抽選が各棟7,7,5なんて初めて聞いた。
今まで隠してたんだね。

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建設業の許可は28種類ある。だから種類ごとに許可をとる必要がある。
したがって全ての工事を受注したければ28種類の建設業許可が必要になる。
防水と塗装なら防水工事業、塗装工事業の許可が必要。
当然のことだが管理組合発注仕様書には「防水工事業、塗装工事業の許可を受けた業者」を条件として入れることになる。
建設業法では一定工事金額以上の受注業者には建設業許可が必要だが、金額が法律に引っかからないと言って無許可の業者に発注することは好ましくない。
管理組合の建設請負工事の発注は、金額の多寡に関わらず建設業許可を受けた業者に発注するべきだろう。
なぜなら、建設業の許可を受けるのが容易ではなく、またその許可を更新するのも社業に継続性が無ければ出来ない。
会社の体制が整っていなければ建設業許可は無理だから。

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あれ、電車どうしたの？

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TX秋葉原駅は、開札出てすぐの所に公衆便所（赤丸）ができ、エレベータも増設されました。
増設されたエレベータの地上出口は、ロータリーの真ん中（赤丸）です。
このエレベーターは大型で、まだ知らない人が多いのか通勤ラッシュ時でもすいています。

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>>67
30人乗りですから大きいカゴですね。
秋葉原駅の改造だけでなく、通勤快速も新設され、8両化も準備中です。
東京延伸が近いのでは？TX東京駅は丸の内仲通りの地下50mだと聞いています。

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７年前の２００５年、ＴＸ開通当時は電車すいてたよ。乗る人いないもん。

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TXの開通は当初2000年と聞いていましたが、なぜ5年も遅れたのですか？
2000年開通を睨んで土地投機が90年代末に沸騰しましたが、開通が5年遅れたために目論みが外れ、更にリーマンショックの追い討ちがあり、不良資産化した投資家が一杯います。
その人たちの土地が今売れなくて損切り状態で投売りされてます。

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