センチュリーつくばみらい平【住民専用掲示板part14】

いつのまにか新スレが立ってた。

映画「のぼうの城」は去年の秋だったのが震災で1年延期された。
理由は「水攻めシーンが震災津波を彷彿させるから自粛する」とのこと。
実際その通り。石田光成が河川を決壊させて石田堤の中に水を流し込み、
忍（おし）城を水攻めにする映像は震災の津波のそのものを彷彿させる。
また農民が石田堤に穴をあけて決壊させ水を抜いた忍城跡は、
津波が退いたあとの震災瓦礫の跡地を彷彿させる映像だ。
これは苫小牧に造った実物大忍城セットとＣＧの合成で制作されてる。
今の忍城は江戸時代の城の復原。戦国時代の忍城は土塁と柵と櫓と館の「土の城」。

ここで戦国豆知識。
「城」の文字語源は「土から成る」で「土の城」が由来。
ビジネス用語「出張」は、戦国時代の他国に侵攻する「出張る（でばる）」が由来。

さてさて、
写真は常総市の古間木（ふるまぎ）城の精密復原模型だけど、
背景の写真は「のぼうの城」の苫小牧の映画セットを借景してる。
戦国時代の土の城はだいたいこんな感じ。簡素で質素なものである。
マンション近くの小張小学校は戦国時代の小張城の城跡に建ってる。

県内で戦国の「土の城」の復元を見たければ、茨城県坂東市逆井にある逆井城（さかさいじょう）に行けばいい。
この20年以上前の逆井城復元が発端になって、日本全国に戦国時代の「土の城」がその後復元されるようになった。

古間木城は、現在は城主末裔の経営する食品会社の敷地になっている。
この敷地の航空写真に石下町史（現水海道市）に掲載されている縄張り図（黄色）を投射するとピッタリ一致する。
復元模型はこの縄張り図に基づいて再現している。

古間木城の城跡と縄張り図と模型との相関。

日本三大水攻めは、高松城、忍城、そして太田城だ。
太田城の水攻めは意外に知名度が低い。

「のぼうの城」の水攻めシーンは、震災により当初予定よりも水難関係の映像がカットされてるとのこと。
映画の冒頭は、秀吉の高松城水攻めシーンで始まる。これが石田光成が忍城で水攻めを採用した原点になっている。

秀吉の備中高松城の水攻めを模型で作った人がいる。
玩具っぽさはあるが模型としては面白い発想だ。

去年、「のぼうの城」が封切られるとのことだったので忍城の模型を作り始めたが、
震災で1年延期されたので熱が醒めて製作を中止してしまった。解体破棄した。

○○○管理組合法人(以下乙)からの申し立てによると、平成２４年３月３０日現在の未納管理費等（管理費・修繕積立金）は２，２４３，９００円です。この未納管理費等について、乙から買受人に請求することは無いとの申し立てがなされております（買受人が買受代金を納付する日までに生じる未納管理費についても、同様に請求することは無いとのことです）。

金持ちの管理組合があるもんだ。それにしても何年滞納していたのか？歴代理事長で連帯して弁済しろや！

↑は築24年の200戸近いスキーリゾート地のマンション。
地方税滞納で自治体に差し押さえられ競売にかかってる。
14階最上階で南向き2LDKの60㎡強、別荘に好適だ。
写真を見た限り残地物はなくリフォームも不要と見える。
ただし現在の管理費・修繕積立金は月3万円を超えている。
管理会社はリゾートマンション専業のようだ。
多分50万以下の札入れで落札できると思うから入札するか検討中。

管理組合が債権放棄してるからいいけど、これだけ滞納をほったらかしにしてたのは理事長の怠慢だ。
滞納額から判断すると6年近く滞納だ。これだとまじめに払ってる組合員はバカを見る。
俺が今現在組合員だったら理事長の誠実義務違反で民事提訴して全額弁済させるけど。
でも落札したら初めて組合員になり、債権放棄してくれるからおとなしくしてるつもり。
月3万超えてるから、そのうち俺も滞納するかもよ。固定資産税10万だって。あと市民税も取られる。
自宅じゃない別荘だから、差し押さえられてもあんまし影響ない。

差押さえられると登記簿に債権者の差押登記がされる。
差押さえは所有権の移転はないから売却により所有権移転登記は可能。
ただし差押債権者が換価のため競売にかけて落札者に所有権移転すると、
差押登記は抹消されると同時にそれ以前の所有権も全て抹消されてしまう。

今エレベーターが世間を賑わせていますが、うちのマンションのエレベーターには戸開走行保護装置のか言うものはついているのでしょうか？

分かる方はいますか。ついていれば安心なんですが、無かったらそのうち付けるのでしょうか？

直接設備管理者の理事長に聞け。
ところで付いてなかったら、あんた取り付けてくれる？
質問するくらいだからその覚悟はあるはずだ。

15はマンションに住んだことのない人なんだろう。言っていることが支離滅裂です。

戸開走行事故は平成１８年６月の港区シティハイツ竹芝のシンドラー社製エレベーターでおこった。
そして今回またシンドラー社製エレベーターで戸開走行事故がおこった。
平成１８年６月の事故を受けて国はその後建築基準法施行令・同施行規則を改正した。
ポイントはマンションの竣工引渡し時期と法改正・同法施行時期との関連だ。
改正法施行前の既存エレベータは既存不適格だが法律違反ではない。
この既存不適格が、今回のシンドラー社製エレベーターの事故だった。

戸開走行保護装置動作アニメーション（日立ビルシステム）
http://www.hbs.co.jp/renewal/elevator/lineup/control/popup/pop_ucmp.ht...

竣工引き渡し時期じゃなく確認申請の時期じゃないの。基準法に適合してなかったら確認申請は通らないが、通った後の改正なら建てられる。

>この既存不適格が、今回のシンドラー社製エレベーターの事故だった。

嘘書くでねえ。

改造が必要だ。タダではできない。だから15の発言が出るのだろう。

大型建築物は確認申請から竣工引渡しまで期間が長い。
この間に法改正され施行されたら売主としてどうするか？
売主の消費者保護と善意が試されるだろう。

そういえば建築確認申請のときに敷地の駐車場は青空駐車場だったけど、
建物が竣工してから駐車場に屋根つける人多いよね。
何を言わんとしてるか分かる？建築のプロなら苦笑いするだろう。

売主⇔区分所有者は売買契約
売主⇔建設業者は建築請負契約

したがって、区分所有者と建築業者間には何も契約関係はない。
こんな基本を理解してない組合員が多すぎるので困る。自分の売買契約書見てみな？
だから誤った検討判断が日常茶飯事に起こってる。その良い例が請求先を間違えることだ。
何事も全ては契約関係がベースになる。

これは土地所有者の持分が債権者に差し押さえられて差押登記（順位番号21）され、公売（競売）で落札者に9/100だけの持分が所有権移転（順位番号22）され、債権者の差押登記が抹消（順位番号23）された登記簿例である。

道路を北の方に登っていくと市営球場にたどり着く。
その坂の途中にあるのが件の市有地だ。
もともと一つの土地を複数に分筆したもので、一部は民間に権利移転してるが、
市の職員住宅地や関連団体に賃貸されている土地が周りにある。

15にしても20にしてもマンションに住んだことが無いんだろう。

「これは必要ではないのですか、無いなら装備しましょう」

と提案したら、提案した人が付けるってなに。マンションに必要なら理事会が審議して総会を通して付けるのが筋だろ。不要なら不要な理由を説明してやればいいたけだ。

たぶちゃんのトリビアの泉だから余計なことで汚しちゃ駄目なんだよね。

18も20もうちのマンションで採用してるメーカーのエレベータでしょ？

エレベータは去年、震災の後遺症で相当点検と補修をやってたね。
カゴのガイドレールの地震による歪で、異音と異常振動が頻繁に発生してた。

>>26
そういう意味ではないと思う。
提案者がエレベータ業者と交渉し、現状報告と戸開走行保護装置の必要性と改造見積と作業工程票を提案書の形式で作成し、理事会宛に提出することだと思う。
そうすれば、理事会は検討する手間隙が省けて採決だけで済む。

>>18と>>20に資料が貼ってあるじゃん。言いだしっぺは提案書作って出せよ。

>30

それじゃ理事会は必要ないな。

役に立たない知識をひけらかす事だけは一生懸命になるくせに。

理事会は仕事しないのがモットーだと思う。
だから管理会社の言いなりになってる。
なぜならそのほうが仕事しなくて楽だから。
これはどこのマンションも同じだよ。

＞それじゃ理事会は必要ないな。

理事会ではなく役員が必要ないの間違いだと思う。
管理組合法人以外はマンションは管理者一人いればいい。
区分所有法通り。これからは第三者管理の時代だろう。
素人の役員なんて要らない。プロに任した方がいい。

ろくに仕事しない素人の木偶の坊理事よりは、第三者管理でプロの理事に運営してもらうことに賛成します。

「のぼうの城」の「のぼう様」は「木偶の坊」の「（でく）のぼう」の（でく）を取った呼び名だよ。

ごちゃごちゃ言ってる奴が理事やれよ。

>>37
そう言うお前やれよ。
ところでポストに理事募集のチラシが入ってたけど、来年の修繕工事は建設工事の監理監督をやると書いてあった。
仕事で建設工事の監理技術者や主任技術者に選任（建設業法第26条第1項）された経験がある住民なら最適だろう。
監理技術者や主任技術者は要件として国家資格保有者を設置するのが一般的だけど、660戸もあれば有資格者はいるだろう。
資格が必要なのは建設工事を請け負った側で発注者側は不要だけど、元請けでの経験があれば発注側での監理監督は問題なくやれるな。
別に防水や塗装でなくてもいい。建設業28種類のどれか一つで経験があれば十分だ。
種類に関わらず、発注者・受注者の建設工事施工監理のやり方は同じだ。

ところで防水工事と塗装工事の請負側は、建築士（一級or二級）は監理技術者や主任技術者にはなれない。
この2種類の建設工事は建築施工監理技士（1級or2級）有資格者じゃないとダメ。
防水と塗装は、有資格者を監理技術者や主任技術者に選任する場合は国家資格が限定されている。

>38

他人に頼るな。

発注側の管理組合は資格要件は必要とせず建設業法を遵守するだけでいいが、受注者側の建設業者は建設業法の資格要件でがんじがらめになる。
建設工事を発注者側で監理監督するには、それなりの知識と経験が必要だから、理事募集のチラシに敢て書いて人材を発掘しようとしてるのだと思う。
ベストなのは、建設請負工事で受注者側の業者として監理技術者や主任技術者を経験したことのある国家資格保有者の住民が理事に立候補することだろう。これなら管理組合として万全だ。

県から回答が来たが、位置指定部分は全地積2,130㎡の約半分だった。
県の話では、本件道路は当初の位置指定後に合筆（ごうひつ）されて倍の地積になってるとのこと。
建築基準法第42条1項5号の位置指定道路なら接道する土地は問題なく建築可能であるが、
そうでない部分の道路は建築基準法上の道路ではないから接道する土地は建築不可になる。
おそらく推察すると次の通りだろう。
開発分譲会社が土地を分譲するに当たり位置指定道路の申請をして認可をもらった。
その後開発が進み道路と土地を造成して分譲をはじめたが、位置指定道路の申請前に会社は倒産してしまった。
その会社の所有道路が滞納のカタに猪苗代町に差し押さえられ、公売（競売）で縁もゆかりもない第三者に所有権移転された。
そうなると、別荘建てるつもりでこの道路にしか接道してない土地を買った所有者は一体どうするのであろう？
道路所有者にとっては接道する土地が例え建築できなくても何ら支障はないが、接道する土地の所有者にとっては死活問題である。
土地所有者にとっては位置指定道路ではないし、第一持ち分権すらない。道路所有者に道を支配されているのである。
多分、この道路は来年大きな動きがあると思う。道路持分の譲渡だろう。譲渡はタダではない、当然対価が発生する。

40は、口だけ出して他人を只で使うことだけ考えているとしか思えない。自分に出来ないことを他人にやらせるならその対価を払わなくては駄目だろう。

理想は、理事長が建設業28種類のいずれかの監理技術者や主任技術者の経験者で、建設業の1級施工監理技術検定の国家資格保有者であれば、修繕工事の監理監督は管理組合として問題ないでしょう。普通、まずいませんが。

一番の問題は、人の能力を只で利用使用と思っているところじゃない。

お互いに与え合えるならいいが、43みたいなことをいう奴に限って与えられるものはマンションで役に立たない無駄知識だったりするわけで、その穴埋めは何がしかの対価が必ず必要になる。

>>41
競売で道路用地を安く仕入れ、細かく持分に分けて接道土地所有者の足元見て高値で売りさばく。
まさに不動産投資ビジネスの基本ですね。

まあまあ、そんなに熱くなるなよ。
このベランダからの日の出見ながら「想望」の曲でも聞いてろよ。
http://www.youtube.com/watch?v=fTp0XsqXkqo

流山おおたかの森にも持ってるとか・・・・

>>44
住民の持つポテンシャルを引き出して組合員の共同の利益のために有効活用する、これ即ち管理組合業務ではないかい？
理事の能力なんてたかが知れてる。その理事達が無い知恵絞って誤った管理をすると組合員の共同の利益を害する。
だから過去の反省から今回の理事募集は具体的な仕事を明示した募集要項になっているのでは？
「注文者の建設工事監理監督」は伏線に施工管理技士有資格者で監理技術者・主任技術者の経験者を暗示してるのではないか？

>住民の持つポテンシャルを引き出して組合員の共同の利益のために有効活用する、これ即ち管理組合業務ではないかい？

笑い死にしそう。

他人の能力を只で使おうなんてセコイまねせずに、自分の能力を磨いて他の住民の役に立ってくれたまえ。どうでもいい模型や土地の話以外でな。

自分には知恵があると勘違いしている分始末が悪い。

>>49
仰せの通り知恵はないが資格と実務経験はあるけど何か？

監理技術者は1級の建設施工技術検定国家資格保有者じゃないとなれないが、主任技術者は学歴＋実務経験、実務経験のみ、国家資格保有者のいずれかの要件を満たせばなれる。
もし建設業者が防水・塗装の建設請負工事を請け負って現場の監理技術者や主任技術者を国家資格有資格者で配置する場合は、一般には1級か2級の建築施工管理技士を配置することになる。法律で防水と塗装では建築士や技術士は不可になる。
発注者側としては、防水工事・塗装工事の施工の確実性信頼性を要求するから、発注仕様書には監理技術者・主任技術者の要件に「1級建築施工管理技士有資格者」と書くのが、一定規模以上の修繕工事（一定金額以上の建設請負工事）を発注する場合のマンション管理組合の通例になっている。