ザ・パークハウス 宮前平レジデンスってどうですか？

いい場所ですが、急傾斜で階段が凄いですね。階段の下から上がれるエレベーターを作るのでしょうか。

この名前いいの？
尻手黒川沿いのダイアも宮前平レジデンスだよね

てか、情報少な過ぎ。。
小規模マンションの駅近だから立地は良いですねー

宮前区好調だから強気にくるかもねー

小規模で場所を考えると坪350とかですかね・・。
庶民からは縁遠い物件となりそうです。

350じゃ、都内より高いでしょ。280くらいじゃないですか？
後ろのお風呂屋さんのボイラー音が気になるなぁ。

エルドもよかったですからこちらも期待できますね。
価格に注目です。

このところ宮前平はポレスター、ウェリス、プレミスト、サンメゾンとことごとく不調ですが、
この物件は地所かつこの立地だから即日完売か？

エルドみたいに条件の悪い部屋はだいぶ下げて他はその分かなり高くなるんじゃない
だから平均すると280くらいか

仕様が良ければ300？にしても立地がいいね。

エルドより高いのは確実でしょ。待ってて良かった～

ブリリアより立地が相当悪いね。

高い擁壁はどうするんだろう？
だいぶ古いし耐震基準も変わってるから、きちんと新設し直すのか？
でも総戸数40戸以下の少数で擁壁代を負担することになるから…もろに販売価格に跳ね返るだろうなぁ。

↑それはありそう！
割高な坪単価は避けられないかな！

擁壁削って地下二階、地上五階、下の道路側から見ると計七階にするのかもしれませんね。外観の画像がないからよくわかりませんね。七階から富士山が見えたりしないですかね。無理かな。

以外にいい物件かも・・・
駅近は良い、成城石井しかスーパーがないんだなー。
ちなみに、すぐ上の天然温泉は、知る人ぞ知る名湯。
でも、崖の坂道の途上に立つのだから
５階以上に住まないと、見晴らしは良くないのか・・・
しかし宮前区は、新規分譲が多くてうらやましいな。
もと駐車場だから、いい部屋は地権者優先で、分譲にでないのかな？

ここもヴィークコートみたいに億ションになるんだろうか。
それでもこの戸数なら売れちゃいそうだけど。

宮前区で探してる身としては、一番良い物件だと思います。
その分高そうですが、、、

駅に近いのに静かそうですね。車の出し入れが楽だといいです。
温泉があるので気分を変えてゆったりくつろげますね。

モデルルーム始まりましたけど、見学した方いらっしゃいますか？

４０００万前後を希望します。

おそらく今のタイミングだと、たまプラーザのドレッセ美しが丘二丁目ガーデンあたりと比較検討になるんでしょうね。

こちら坪単価ってどの位になるんでしょうか？

確か、ドレッセ美しが丘二丁目ガーデンは@240-280位だったと思います。
もう少し高いのもあった気もしますが。

現地見てみました。

良い点は、
駅近い
小学校近い、評判良
区役所近い
上層階は眺望良さそう

悪い点は、
坂が思ったより急、年取ると不便そうで、駅近メリットがやや減
裏手の擁壁が気になる
手狭な敷地に無理やり作った感
駅は落ち着いているが、少し寂しく魅力はない
買い物は結局他の駅に行く事になりそう
戸数から想定して管理費、修繕積立金は高くなりそう

といった印象ですが、価格次第ではありかなと思ってます。

裏手の崖、壁が気になるが、場所はいいね。

嫌みではなく、宮前平の魅力を知りたい。

正直、駅にはあまり魅力を感じないのだけど、何故かマンションが高い。

鷺沼、たまプラーザ、あざみ野、青葉台と比べて何がよいのか教えて。

小中学校がええのちゃう？

急行停車駅に比べたら、華やかさはないけど、住みやすい街ですよ。
スーパーやドラッグストアはもちろん、ホームセンター、100均、ノジマがあり、日常生活で必要な物は駅周辺で揃います。区役所、図書館、温泉、聖マリアンナ病院もあります。二子玉は電車で10分、たまプラは歩いても行けます。
地味だけど不便ではないですよ。

25です。

26/27さん ありがとうございます。

確かに学区は魅力ありますね。あと地味だけど住みやすいというのもなんとなく納得です。

自分は少し通勤が楽な藤が丘て印象を持ってます。違うかな。

宮前平の魅力は閑静な住宅街＆評判の教育環境の良さでしょう。
しかし、何と言っても湯けむりの温泉だ。あそこの露天風呂は最高。

価格ってもう出てるんですか？

予定価格は出てるけど都内買えるくらい高いよ。戸数が少ないから恐らく管理費修繕費も高く付きそうですね。

予定価格ですが、やはり駅近だからか、かなり高く設定されてますね。宮崎台徒歩１０分くらいの同じような平米数の物件と比較しても感覚的には５００万円くらい高いですかね。
鷺沼徒歩１０分の物件と比較すると１０００万円は高いです。確かに都内でも買えるくらいです。
気になるところは、大きな道路に面して、かなり強引に立てている感が否めないので、音の面と
将来的に前にマンションが建つ可能性があって、そうなった場合は、５階以上じゃないと眺望は前に抜けなくなりますね。
駅から近いけど、スーパーなんかに行こうとすると坂を登らないといけないので年取るとつらいだろうね。。。
駅前の成城岩井だとちと高いからね。
駅近２分と小・中学校の評判が良い学区をどう考えるか、、、
でもやっぱり高いな。。。

鷺沼の大型物件に1000万円プラスってことは、
坪250万円ぐらいでしょうか？
であれば、前回のエルドと同じくらいかな。

今朝の朝刊折込にパークテラス宮前平の中古が出ていましたね。
同じ地所系で、立地が良いので、ちょっと興味ありです。
まあ、それなりにいい値段でしたけどね。

近くの湯けむりの温泉にはよく行きます。あれがすぐ近所にあったらいいなーと思う反面、
温泉が出るような場所は地盤はどうなんだろうかと不安もあります。どうなんでしょう？

えっエルドと同じくらいなの？
それなら検討の余地あり

250じゃ買えないよ。２７０以上だったと思います。

モデルルーム行ってないからわからないのですが、
広告パース、全39戸、地上5、地下2から考えると、半地下の部屋は3つ？4つ？全地下の部屋はなし。
半地下(地下二階に相当)の部屋はお安いのでしょうか。
できるなら3階以上を狙いたいけど、6千万越えそうですね

こちらと美しが丘二丁目ガーデンで迷ってる。

二つで比較した方いらっしゃいますか？

いらっしゃったら、ご意見聞かせてください。

ちなみに探しているのは、ざっくりと、こんな感じですが、他になんかありますかね？

①3LDK以上、最低75平米以上、6500万以下
②小中学校 学区評判よい
③宮前平、鷺沼、たまプラーザ、あざみ野、江田、あたりの駅徒歩圏(10分以内)
④大手デベ(東急はOK。大手なのかは知らないが。)

美しが丘2丁目は電圧線が気になります…

鷺沼ドレッセは広くて良いと思いますが、高速沿いしか残ってない

パークハウス市ヶ尾には広い部屋残ってます
駅から近いから良いけど、都心からは離れますね…

そうですよね。

美しが丘２丁目の電圧線は体に影響するので、住む場所として良くないですよね。

川崎市営地下鉄計画が廃案になったようですね。昨日のニュースに出てました。

ここ買うような人は地下鉄当て込んでる人いないだろうから廃案になったからといって販売価格下がったりしないでしょうね

４２さん
ググったけどそんなニュースありませんね？それを期待してる人はいないと思いますけど。

川崎縦貫高速鉄道のことですよ
一週間以内でしぼってググればでてくるはす

ほんとだ。かすかな期待はしてたが。あれがあると何かと便利になったのに。野川や犬蔵住民かわいそ。

周辺のマンションは擁壁を作って切り土をせずに建てているので、一階部分が道路よりかなり上にありますが、ここは切り土をして、道路とほぼ同じ高さにするようですが、理由はなんでしょう？
どっちが安全なんでしょうか？

素人から見ると高台に建てた方が眺望がいいのにと思ってしまいます。この物件の三階くらいが近隣物件の一階相当の高さのような気がします。
どなたか詳しい方教えて下さい。

＞＞４７

まったく気にしていないポイントだったのですが言われてみれば周りのマンションは盛っていますよね。

うーん、
切り土工事費用の削減、とかでしょうか？
特に道路との高低差の有無によって何か影響があるわけではないと聞きましたが・・。
地中との兼ね合いがあるのかなとも自分は想像しました。

川崎縦貫高速鉄道は廃案ではないようですね。今後２０年以内の実現に延期とのこと。今朝の日経より。

富士見台小学校と土橋小学校ではレベルや環境的にどちらがいいんでしょうか？土橋は新しいと聞いていますが。。。
受験率などに違いがあるのか等、地元の方にお伺いしたいです。

<50
富士見台と土橋のファミリー層に差はないですよ。
違いは設備のみです。
設備に重きをおくなら、差は大きいですが！

設備や構造など毎日のことなので気になります
アフターも細やかな部分では安心感があります

>52さん
多分、設備って学校のことですよ。
土橋は新しいし、校庭も芝張りです。

じゃあ土橋学区のドレッセやサンメゾンも併せて検討してみた方がいいかもですね。
土地の値段は、宮前平2丁目あたりと、土橋や小台だと結構違うものなのでしょうか?

こちらも今すぐ先着順販売ってわけではありませんから
見ておいても悪くはないでしょうね。

良いお住まいが見つかるといいですね。

富士見ヶ丘小学校と宮前平中学校の評判が非常に良いですが、公立校のレベルって先生の異動等で変わったりしないのでしょうか？

>56さん
富士見が丘・・・×
富士見台・・・○

結局一番安い部屋はおいくらなんでしょうか？
4000万代なら検討できます

1番安くて5000万ぽいですね。

会社帰りに軽く晩御飯を食べられるような定食屋はあるんでしょうか（居酒屋ではなく）。外食が多いので気になりました。

定食屋は無かったと思います。居酒屋とファミレスなら駅前にそこそこありますけどね。

ココス、グラッチェとか

〉61さん, 62さん
ありがとうございます！^ ^
何個かマンション出来ているみたいなので、ご飯屋さんが増えることを期待します。

富士見台も宮中も評判がいいのは先生じゃなくて集まってくる生徒の質の問題だから、先生の転勤は関係ないですね。

現地見に行ったら、同じ駅2分の物件のモデルルームがあった。
あのモデルルームのところに出来たらもっといいのにな。

５１００万からの値付けですか。随分割高なんですね。

>67さん
エルドは4000万円前半からありましたよ

エルドとは立地が全然違うと思うので、エルドよりは高いのでは？

株価同様、今年は不動産価格の上昇局面に入ることでしょう。
教育面等の地域特性や、より駅地下であることから、エルドよりも
一段高くなることは当然、坪２７０～はいくのではないでしょうか。

それより資材価格の上昇からか、最近の新築マンションはなぜか
コンクリートよりガラス等を多く使い、重厚感があまり無いように
＝安っぽい感じ＝と思いますが皆さん如何でしょう？

私も大嫌いです。とにかく安っぽい。営業マンは明るくなります、とかいうけどね。
単なるコストダウン。

現地、何度かリサーチしに行ってみたけど、駅周辺にも街自体にもまったく魅力を感じなかった
ただ環境が良いとは思う
しかし、魅力というか特徴がない
なんでこのエリアって最近高いの？

>>72
宮前平は全然高くないですよ。ヴィークコートみたいに都下や世田谷並みの
坪330ぐらいの値付けを狙った物件は失敗しましたし
田園都市線沿線だったら、駅近物件なら坪270-300ぐらいは当たり前かと。
武蔵小杉・宮前平・新百合ヶ丘と言った川崎市を代表するレベルの住宅街は
駅近物件であれば坪300ぐらいはするのが、ここ数年の
川崎市の新築マンションのトレンドと言えます。

局地的バブルのにおいがしますね。。。
ご購入は慎重に。。。

宮前区は、富士見台小・土橋小・宮前平中の学区が極端に高い。そこで値段のベースが決まってる感じ。
あとは駅近かどうかで値段がプラスアルファする感じじゃないかな。
だから、ここに住んでいない人が周りを見ただけでは値段の高さに納得できないんだと思います。

そうなんですよね。で、高いと言われつつも結局売れてしまうのです。

駅2分80平米で5000なら激安じゃないですか！
10分70平米5500の手付け払ってきた所ですが、俄然こっちの方がいい気がしてきた

徒歩２分だが、宮前平で５０００万は激安ではない。

80㎡ 5,0000万円というのは、1階エントランス左の真っ暗な部屋で、ここだけ突出して安くなっています。
したがって、マンション全体の価格を考える上では、あまり参考にならないと思いますよ。

10分70平米5500ってどうせ都内だろ。ここと比較する必要あるの？

川崎市宮前区では高すぎるね。バブル突入です。理由を作るのは何でもいいのです。
愚かな過去の歴史を勉強して下さい。
ほくそ笑んだのは、逃げ切ったデベや建築業者や不動産屋だけだった。
バブルはじけて残ったのはバブル崩壊での借金地獄。
将来もっと値上がりするなんてことは、ゆめゆめ考えるべからず。
高いマンション購入は慎重にね。

81さんに同感です。
銀行も低利で貸しまくって、また、いつかきた道を辿るのでしょうか。
我が国の不況は構造的なものですから、小手先の政策で一時にマインドが改善してもすぐに元に戻りますよ。
長期トレンドは右肩下がり。これは変わらない事実です。

宮前平で５０００万は高過ぎ。
せめて４０００万まで。

宮前平で5000万は高い、っていつの時代の話なんだろう。
最近じゃ3Lは6000万以上が当たり前、駅近なら坪単価300ぐらいは普通だと思うんだが。
4000万じゃ南武線沿いがせいぜいだと思う。

ここのMR見学層ってやっぱり子供ありのファミリー世帯がほとんど？
独身男ってほとんどいない感じ？

>>84
宮前平にファミリー以外の人が住む意味がわからん。
ここら辺のマンションは全部学区込みでの値段だし
子供いないなら単に無駄な物に金を払っているだけ。

もちろん先々のことも含めて、というなら別だろうけど。

>>84→>>85 訂正

学区込みの値段ってな？

物には適性価格と言うものがありますから、良く見極める必要がありますね。3Lで6000以上が普通ということはないと思いますが。。。
仮に現状の価格帯が平均6000以上しているとしたら、それは行き過ぎだと思います。いずれ適性価格に回帰するでしょう。
不動産は循環的な動きをします。サイクルのピークを掴まされたら悲惨ですよ〜。ご検討はくれぐれも慎重に。。。

去年販売の宮前平中学校地区はポレスター、プレミスト、ウェリス、サンメゾンどれもまだ売れ残ってるからそろそろこのバブルも終わりかな

バブルの終わりと言うか、その4つはどれも微妙で決め手に欠けます。
それに、パークハウスとドレッセが出来ることは早い段階で分かってましたから、価格発表を待って保留にしてた人も多いんじゃないでしょうか。で、手が出ずに諦めて、そちらに流れる人はいるかもですね。

良い部屋は全て6000万以上だった

ウェリスは完売したみたいですよ
これで最近だと入居前に完売したのはプラウドのマークスとトレサージュに続いてですね
エルドはそれなりに値段高かったから少し売れ残ってたけどここは戸数が少ないから高くてもすぐ完売しそう

所詮、宮前平はどう言おうがそれだけの事。
そんなことより、田都開設５０年来、駅前の店少な過ぎ。
小さなホームセンターしかイメージなかった。
地の利が、南北が坂谷になってて猫のひたいみたいに手狭だから商店や駅ビル広がらないんだろうけど、
東急電鉄さん、各駅停車駅宮前平って再開発はないの？？

再開発は期待できないでしょう。

高すぎると思います。てっぺんは掴みたくないね。

沿線では宮前平だけですよ。
駅にエスカレーターがないのは。

で、結局いくらくらいなの？
2~3階が5500以下なら買いたい

＞98
何部屋かありましたよ。

5,500万円以下は、1階に2部屋、2階に2部屋、3階に1部屋の計5部屋。