パークシティ武蔵小杉ザ グランドウイングタワーってどうですか？Part4

江東区あたりの小学校は校庭も広いし、公園も多いからここより良いくらいじゃない？
区民１人当たりの公園面積（単位ｍ２）
千代田区３８．４１、江戸川区１１．３１、江東区９．０４、
渋谷区７．９９、港区６．５９、中央区５．１９、
足立区４．７８、台東区４．５４、葛飾区４．１３、
大田区４．０１、新宿区３．７１、板橋区３．６４、
品川区３．５１、世田谷区３．１６、墨田区２．９６、
北区２．８２、練馬区２．７４、文京区２．６５、
荒川区２．１３、杉並区１．８５、目黒区１．７３、
中野区１．２８、豊島区０．７０、
http://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000066702.pdf

江東区の「東京北砂リトルリーグ」はリトルリーグ世界選手権で優勝したくらいだからスポーツも盛ん。ヨットも出来るくらいだよ。

>200あらま過酷な職場だね、いい仕事できてるかな？

丸の内まで横須賀線で18分の駅前立地、
べつにエリートじゃなくても残業で終電が終わればタクチケ使えるから、近すぎてリセットできない都心より武蔵小杉ぐらいが私にはちょうどいいね。

むしろこの立地に住めて駐車場も安いからオフには好きな車に乗れて贅沢だね。

>205江東区いいね、野球で身を立てるぐらいの野心がうちのにもあればとは思うが…勉強は疎かにできないしね。

ここ購入するなら二子玉川ライズのほうが良いですよ、値段的に同程度で今なら購入できますよ。
二子のほうが全然格上ですよ。

二子ライズとここでは長所と短所がほとんど真逆で違いすぎ。
ここに魅力感じる人は二子ライズには興味ないし、
二子ライズに魅力感じる人はここを選べない。

それにしても両方ともにメチャ高いですね。
郊外にも富裕層が結構いるのですね。
手が出ませんｗ

二子玉ライズを回避した人達がリエトコートイーストを実際に内覧して購入決めてますね。

好みが別れるんじゃないですか？リエトコートやライズが好きなタイプって青空とかキラキラ光る多摩川とか富士山とか自宅を少し郊外にすることでオンオフ切り替えたい人が好きそう。

対してこちらは駅直結とか三井ブランドとか高級感とか。
言ってしまえば別にタワーじゃなくてもかまわないがより多くの人が共有できるからタワー形式って人かな。

私も二子ライズ検討しました、すぐそばだししかも二子だから皆さん見てるでしょう。
でも現物見るとロビーなんかもGWTと比較すると随分安っぽく私は無理でした。

>213ロビーってここも普段使いは上の通路だからね。
冷静に見たほうがいいよ。

タリーズが改札口に出来てますね、それとbegle,begle before なんとかも結構かっこいい。
どんどん良くなります。

上のロビーは非常口でしょ
勝手口
時間制限で土日ぐらいしか使わないロビー
メインのロビーは下。
機能的にはそれがデメリットなんだけどね。

たしかにGWTの良いところは勝手口があることですね。
本来的にメインエントランスは来客のためにあるべきなんで住民がガンガン歩き回って汚なくならない方が良いですね。

この物件は60㎡台が中心なんですね。駅直結なのは便利だけど住むにはちょっと落ち着かないかな。う〜ん、悩ましい…

>218そうなんです、すべてに悩ましい物件なのです。
様々な需要に対し少しずつズレてます。

どのぐらい残っているのですか？
探しはじめたばかりなもので、参考までに。

残り100戸位と聞きましたよ。

これからあと4~5回20戸ずつ売り出して春（引き渡し一年前）には完売予定だそうです。
残りも100戸は切っているそうです。希望される方は販売時期も短いのでこまめにチェックしていないと買い逃しそうです

300戸完売して100戸近くも残ってるって･･･。
そこから50戸しか売れてないんじゃさすがに価格下がるだろうね。
人気ないのは東向きと線路側の西だったはずだから。

神奈川県民の相続までの仮の住まい需要もそろそろ終わりみたいだね。

やはりケチって60平米台中心に置いたのは失敗。
70平米中心なら同じ坪単価でももっと売れ行きよかったのに。

販売分はすべて完売ですよ。キャンセルが数件出たみたいですが。

>228初動段階で欲しい人でローン計画もいけそうならどんどん要望書を書かせたんでしょうね。

三井さんにしては珍しく押し込んだのだと思いますよ。

６０平米中心ってことは、単身者専用マンションってことか？

もう400売っているとは、竣工までには完売しますね。エクラスと同様、ほどよいペースでうれているのですね。

60平米中心＝単身者専用とは、ずいぶんと世間離れした人がいらっしゃいますな
山奥の農家とかで育つとそういう感覚になるんでしょうかね

どことは言いませんがすぐお隣のタワマンなんか鳴り物入りで売り出して、4年たっても未だに売れ残りあるのに比べたら
すごい売れ行きです。

６０平米は普通はDINKSか高齢夫婦用。
郊外でDINKS用はありえないから
50歳以上の夫婦用でしょう。

>234小杉〜日吉でDINKSいっぱいいますよ、
むしろ新婚のアドレスが東横線で神奈川県って上司や周囲から見て感じいいでしょ？
利便性も共働きには徒歩２分は嬉しい。

ただし、2LDKの賃貸市場が都心より安いからいずれ子供が出来て賃貸に出すにしても利回りが期待できないんですよ。

つまり価格設定が近未来的なんですね。

>233え？鳴り物入り？

小杉に完売しなかったタワー物件なんてありませんよ。
リエトイーストは一時的に賃貸転用されていたから空きが出た部屋が順次中古再販されているだけです。

分譲価格と比べてこのへんの賃貸価格が安すぎるってのは売りにくい理由のひとつですね。
開発が進んだら上がることもそれより都心家賃が下がるペースが速いから期待できないし。

ロイヤルタワー鶴見のこと？

新婚のアドレスが京浜東北線で神奈川県って上司や周囲から見て感じ悪いのかな?

このへんは坪250以上だと表面利回りが水準を下回るからね
まあ、今から投資目的で武蔵小杉のタワマン買う人は居ないと思うけど

ロイ鶴と二子ライズのことでしょう。

>235
横浜の会社に勤めている人が多いよね。
横浜は女性の派遣社員が豊富なので有名。よりどりみどり。

DINKSでも世帯所得のレベルが都心部よりかなり低いから家賃を安くしないと借手はつかないよ。

横浜の会社勤めている人は、日吉武蔵小杉あたりは高いから住まないのでは。上大岡とか戸塚とか安いとこ住むでしょ

旦那が東京、奥さんが横浜の派遣ってパターンが多いよ。
いわゆるDINKS。

上大岡とか戸塚だと
旦那が神奈川県の工場、奥さんが横浜の派遣で、
二人ともに県内勤務のDINKS。
世帯所得はさらに低い。
家電メーカーがリストラだから大変じゃない？

なるほど納得でした。

旦那が東京、奥さんが横浜の派遣ってひとが日吉武蔵小杉あたり多いのですね。

夫婦ともどもエリート社員の場合は都心部の２ＬＤＫになるんだよなあ。
家賃１７万円くらい払える人たち。

都心部２ＬＤ Ｋは 家賃１７万円じゃ借りられないよ。最低20万円。
パークシティ武蔵小杉の1LDKで18万円ぐらいするから。

パークシティ武蔵小杉のミッドスカイの賃貸です。

>248
このあたりの相場は2LDKで12万円くらいですね。
http://yachin.homes.co.jp/station/ad11=14/rosen=882/tk=3/bg=2/

最近、このへんの地主が賃貸マンションを建てて狭めのカップル向けの部屋を
13～15万円くらいで貸し出すから1LDKくらいの賃料相場が下がって大変みたいだね。

そりゃタワーのほうがいいだろうけど家賃5万安い新築ならそっちに流れるよなー。

武蔵小杉の賃貸安いっ！
GWTの2LDKを6000万円近く出して買うより、12万円の賃貸が正解ですね。

>252GWTの賃貸にも使える住戸はちょうど今広告掲載されてる三戸ぐらいの価格帯までですよね？ 62平米の南向き2LDKで5200万。これで20万なら借り手ありますよ。
家賃の22年分ですね。

>250
それは日吉の間違いでは？
リンクにある数字だと、2ldkは相場15万ですよ。
しかも古い物件、駅遠い物件、極狭物件こみでの相場です。

夫婦で無理してローン組んで買って、タワーに住んでますと言いたいみたいな人が多そう。ムサコスじゃねぇ都心のタワーならカッコイイけどね。修繕費もバカにならないのに

>253
このへんじゃ賃貸市場では60平米の2LDKってあんまり需要ないんだよ。
二人で住むならもっと狭くてもいいから安いほうがよく、
子供いて住むには狭い間取りだから。

あと確か南の60平米の間取りって2階と3階にしかない間取りだから
タワーっていえないので家賃そんなとれないと思う。

62平米の南向き2LDKで5200万
20万でなら借せるとのこと。

購入してローンはいくらになるか計算しました。

みずほで変動35年の場合、
2.475パーセントで毎月の支払いは18.5万円

管理費、固定資産税があるので20万円をオーバーします。

20万円でかせたとしても賃貸有利？

>256
>このへんじゃ賃貸市場では60平米の2LDKってあんまり需要ないんだよ。
これはどこからの調査結果ですか?それとも当たり前に思っているだけですか？

>二人で住むならもっと狭くてもいいから安いほうがよく、
>子供いて住むには狭い間取りだから。

↑ この理由は、別に武蔵小杉じゃなく、どこでも通用する話じゃないですか？それとも 2LDK の需要が全般的にないってことを言いたいでしょうか。

小さいお子さんがいらっしゃる家庭なら、2LDK のほうが使い買ってがいいので、実質2LDKもそれなりの人気があります。

実際に都内の高級賃貸タワーマンションを調べたことがあれば分かると思いますが、そこそこ見栄えもよく、利便性もよい立地だったら、20万円出しても1LDKぐらいしか借りれません。しかも車持ちの人だったら、都内の駐車代はさらに高くなります。

それに比べると、20万を出して、武蔵小杉の駅前に住んだ方が、コストパフォーマンスがいいとも言い得ます。

高い、狭い、騒音あり、眺望ない、豪華でもない、耐震等級１と普通で免震でもない(制震でも十分という話はさておき世間的には免震人気なので)

メリットは三井と竹中工務店というブランドと駅直結。工夫された間取り。

これで残り100戸はすごいと思うよ。何かひとつ欠点がなければ既に完売に近い状態だったかもしれない。

>257さん今のご時世に2.475％フルローン組む時点で新築マンション投資なんかしちゃダメですよ。

FJネクストのカモにされちゃいます。

257ですけど、別に不動産投資しようとしている訳ではないです。純粋に、購入するのが得か、誰かが賃貸に出した分譲賃貸で借りるのが得か興味があり計算してみました。購入してフルローンだと18.5万円と管理費、固定資産税で20万円をオーバーするので、分譲賃貸(20万円)がお得だと思いました。

分譲賃貸は数少ないので選択肢が限られますが自分の好きな間取りがあれば一度検討してもいいかなとおもます。

２Ｌの小杉のタワマンが15万〜 ！？隣町の徒歩5分の普通の築15年マンションで13万払ってますけど15万で、借りられるなら教えてください〜！本気で借りたいです！

間違えました。さらに安い12万ですか！？本気で借りたい今すぐ

>259
借りる人はまずいないだろうね。

>262転勤などの関係で会社から補助金が出るなら分譲賃貸はお得ですよ。

しかしサラリーマンが転勤で一時賃貸に出すような定期借家だと通常は借上社宅で認められないからベストの部屋に巡り合うのはなかなか難しいから。

地縁や思い入れがあるかどうかが買うか借りるかの分かれ道だと思うな。

相続までの仮の住まい需要もラストステージが近づいている。

R-Stylesの70平米2LDKが20万で入居率97%

家電系はこれからリストラでしょ。

何でその話が出てきたのか分かりません。

R-STYLEのEASTはいいですね。
何げに再開発エリアNo.1の勝ち組だと思いますよ。

何ランキングのナンバーワンですか？

今まで見た中で２ＬＤＫの最安値は16万円だった。1年半の定期借家だったから。そういうのは安いとこを転々としてられるなら買うより得かもね。

引っ越し代がかからないならね。

リヤカーで小杉を転々とする勇気があるなら伝説になれるかもね。

１６万円も払えば都心部に住めるのに

やっぱ親元重視ってことか。

都心で2LDKが16万円は厳しいでしょ

例えば渋谷とか。

タワーも築年数がたてば家賃も安くなる。今は割高。

2LDKで都内16万円は古いとこか下町くらいしか無理。築浅だと1LDKでも厳しい。
このへんで借りる人は築浅でしっかりしてる綺麗なとこがいいから都内で借りないんだと思う。
都内で築浅2LDK借りると普通のマンションでも20万円はするし、タワーだと25万円くらいは最低かかる。

あれっ、いつの間にか都内16万円になってしまったね。都心16万円だったよね。

>279小杉のポジショニングが上がってるからズレるね。

私の中では都心＞武蔵小杉＞都内 なんだけど

余剰金でバラを数えてきました
残80ですね
グレイ20無いでしょ

あと東急発車音
武蔵小杉ブログで報告あるように
相当静かになってるのを確認しました

目黒線は別ですよ

皆さんご存知のように
三井以上の不動産デベロッパーは無いです。
日本に

>284やはり双璧は三井と三菱ですね。


買い手の心を掴むのが上手なデベとしては確かに三井が日本一と思います。マダムはすごく勉強されてますし物件も計算されて建てられてる印象。

三菱はかつて購買意欲とは結び付かないような目に見えないところまでクオリティを追求してくれてたのですが藤和さんを吸収したのちは不明ですからね。

>284東急発車音というより南面道路の高架線ガードの真上に切り替えポイントがあるため列車が通るたびガタンという音が響き渡っています。

もし室内でも聞こえてしまうようなら列車の本数があまりに多いため自分で長く住むには看過しがたいなと思っています。

検討者です。
話題を変えて申し訳ないのですが、GWTやエクラスは直接基礎を採用しているようですが、
ここら辺は地盤は良いんでしょうか？ハザードマップなどをみると表層地盤増幅率が2.0を越えていたので。

>287川崎市のハザードマップは神戸の震災を踏まえて立川断層と川崎市直下型を想定して作られています。

そこで問題になったのが川崎市直下型における武蔵小杉エリアの表層液状化での木造住宅、古い雑居ビル、工場群の崩壊でした。
その対策として駅前を優れた防災エリアとすべくタワーマンションと広い公開空地の真ん中に中原消防署を備えた東部の再開発エリアができています。

今度できるプラウドタワーエリアは危険な古いビルだらけの西口を整備しその先にある区役所、警察署、さらには木造住宅街と、この東部防災エリアを結ぶための再開発です。

>288
ありがとうございます。
そうゆう経緯があったんですね。なるほどです。
防災エリアということで災害にはある程度強そうですね。
でも、調べてみると駅周辺の物件は全て直接基礎ですね。
駅周辺に限れば地盤がそれなりに強かった、という理解でよいですかね？

>290さん、駅前だけ固いってことはありませんが比較的表面の柔らかい層が浅いため直接基礎で岩盤に建ててます。

直接基礎は当たり前ですがいわゆるベタ基礎とは違いますよ。GWTのプロモーション映像では都庁舎と同じように…と言ってます。

その割に耐震等級は普通に１ですけど。長い杭を打ち込むより丈夫みたいな話になってます。

>291
そうなんですね。とても参考になりました。
ありがとうございます。

このへんは軟弱地盤なので杭基礎より直接基礎のほうがいいんです。
軟弱地盤といってもそれは表面上で深いところには強固な地盤があります。

なのでここはかなり深く掘り返して強固地盤に面で支えるような直接基礎を採用しています。
建物自体の倒壊等はないでしょう。もしそれでも破損が大きいようであればここ以外の地域も相当甚大な被害でしょう。

ただ残念なのは表層部分は軟弱地盤であるため液状化リスクは高いです。

液状化すると建物自体に損傷はなくてもライフラインの復旧が長引きます。
駅前については地盤改良も多少されているのでまだいいですが
川崎市の下水道関連が軟弱地盤を通っていてまだ改良工事の計画がないので
今のままだと水道関連の復旧は長引く可能性ありです。

この辺の木造住宅全壊しても小杉のタワマンは安全です、地震の時は外に出ないでください、タワマンの中は絶対安全です。
って防災消防関係者が説明してくれました。

それってタワマン住民が避難できる避難所が用意できないからじゃ。タワマンが崩壊した時にあれだけの人工にどう対処するつもりなんでしょう。

支離滅裂ですね。
酔っぱらってる？>>295
タワマンが崩壊したら
首都移転ですよ。

まあGWTに関してはこれでもかってぐらい防災には力を入れてますから、倒壊した木造住宅からの避難民でごった返す近隣避難所へは行かないです。

かといって周辺も暴徒化した避難民たちが襲ってくるような貧困エリアではないためほんと安全ですよ。

だから、タワマンは崩壊しないの。
木造は１９８１年の建築基準法以前のものは震度６じゃくで９０％全壊するそうです。

ＧＷＴに防災設備があるのだとしたら有事の際に近隣から押し寄せる可能性が高いですね。

>300武蔵小杉って暴徒化するような地域でもないですから困ったときはお互い様なのでは？

暴徒化？過去大災害でそんなことありましたか？
どんな時でも秩序ある世界に称賛された国ですよね。

295さん302さんがおっしゃる通り、タワマンが崩壊しないなんて言い切れないですよ。崩壊したらそりゃ大変でしょうし、その際は木造住宅なんてひとたまりもないですね。
予想を超える地震が来る可能性もありますし、タワマンが絶対に大丈夫なことはないです。そう信じてるとしたら、デベの思うツボでしょう。